【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 水循環(huán)系統(tǒng)： 空氣輸送與分配系統(tǒng)： 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 給水系統(tǒng) 引水管； 水表結(jié)點(diǎn)； 給水管網(wǎng)； 給水附件； 配水點(diǎn)； 升壓和儲(chǔ)水設(shè)備。 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 排水系統(tǒng) 衛(wèi)生器具 排水管道系統(tǒng) 通氣管系統(tǒng) 清掃設(shè)備 室外排水管系統(tǒng) 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 中央消防系統(tǒng) 火災(zāi)消防報(bào)警系統(tǒng) 消防控制中心 消火栓水系統(tǒng) 自動(dòng)噴灑滅火系統(tǒng) 防排煙系統(tǒng) 安全疏散和防火隔離系統(tǒng) 手提滅火器 其它滅火系統(tǒng) 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 供配電系統(tǒng) 高低壓配電線路： 變配電所 低壓配電柜 保護(hù)和控制裝置 電能表 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 弱電及監(jiān)控系統(tǒng) 保安監(jiān)控系統(tǒng) （ 1） 出入口控制系統(tǒng) （ 2） 防盜報(bào)警系統(tǒng) (3）閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) (4）巡更管理系統(tǒng) 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) （ 1） 工作區(qū)子系統(tǒng) （ 2） 水平區(qū)子系統(tǒng) （ 3） 管理子系統(tǒng) （ 4） 垂直干線子系統(tǒng) （ 5） 設(shè)備間子系統(tǒng) （ 6） 建筑群子系統(tǒng) 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 廣播音響系統(tǒng) （ 1） 節(jié)目源設(shè)備； （ 2） 信號(hào)放大和處理 設(shè)備； （ 3） 傳輸線路； （ 4） 揚(yáng)聲器系統(tǒng)： 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 電梯系統(tǒng) 曳引系統(tǒng)： 導(dǎo)向系統(tǒng)： 轎廂： 門(mén)系統(tǒng)： 重量平衡系統(tǒng)： 電力拖動(dòng)系統(tǒng)： 電氣控制系統(tǒng)： 安全保護(hù)系統(tǒng) 各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng) 商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備管理的主要目的和任務(wù) ?商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備管理的目的和任務(wù)就是采用科學(xué)的管理理念和方法 ， 保障設(shè)備設(shè)施高效率 、 長(zhǎng)周期 、 安全 、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行 ， 并盡量避免他們的使用價(jià)值下降 ， 以獲得最好的經(jīng)濟(jì)效益 。具體有如下幾點(diǎn)： 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 西安民生商業(yè)項(xiàng)目專訓(xùn) ? 做好設(shè)備管理的綜合規(guī)劃 ?對(duì)在用和備用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃合理配置，根據(jù)具體情況進(jìn)行綜合平衡，制定科學(xué)合理的設(shè)備使用、配置、調(diào)整、維修、改造、更新等綜合性計(jì)劃。 ? 為商業(yè)物業(yè)工程活動(dòng)提供最優(yōu)的技術(shù)裝備 ?應(yīng)用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的原則，為商業(yè)物業(yè)工程活動(dòng)提供最優(yōu)的技術(shù)裝備。 ? 制定和推行先進(jìn)的設(shè)備管理和維修制度 ?制定和推行先進(jìn)的設(shè)備管理和維修制度，以合理的費(fèi)用保證設(shè)備處于最佳技術(shù)狀態(tài)，提高和完善設(shè)備完好率和設(shè)備利用率。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 ? 研究和掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)規(guī)律 ?運(yùn)用先進(jìn)的監(jiān)控、檢測(cè)、維修手段和方法，靈活有效地采取各種維修方式和措施，搞好設(shè)備設(shè)施的維修，保證設(shè)備設(shè)施的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)按照設(shè)備管理的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，組織商業(yè)工程管理經(jīng)濟(jì)測(cè)算工作，有效地采取行政、經(jīng)濟(jì)手段和技術(shù)管理相結(jié)合的辦法，降低能源消耗費(fèi)用和維修費(fèi)用的支出，降低設(shè)備使用的周期費(fèi)用。 ? 強(qiáng)化技術(shù)培訓(xùn)和素質(zhì)教育，培養(yǎng)綜合素質(zhì)高技術(shù)隊(duì)伍。 ?專業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)狀態(tài)不但在本行業(yè)內(nèi)要精，而且要一專多能，要具有綜合技術(shù)能力。培養(yǎng)和造就能熟練掌握自動(dòng)化和機(jī)電一體化多功能技術(shù)的人才，是商業(yè)工程管理的需要和發(fā)展的必由之路。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 商業(yè)工程設(shè)備管理的內(nèi)容 ?系統(tǒng)工程理論： ?設(shè)備管理系統(tǒng)工程理論把設(shè)備管理分解成時(shí)間維、資源維和功能維上的三維立體圖形，時(shí)間維上的任何一點(diǎn)，均可分解為資源維或功能維上的循環(huán)過(guò)程。例如，時(shí)間維上的一個(gè)點(diǎn)“安裝”，投影到資源維上，比如包含“人力、信息、資金、材料、能源”等要素；而投影到功能維上，也離不開(kāi)“認(rèn)識(shí)——— 計(jì)劃 —— 組織 —— 實(shí)施 —— 檢查 —— 反饋”這些過(guò)程。也就是說(shuō)，當(dāng)我們要進(jìn)行設(shè)備的安裝時(shí)，就要從資源上作好“人力、信息、資金、材料、能源”等方面的準(zhǔn)備。從管理上和組織上，首先要認(rèn)識(shí)和了解安裝的特性，然后制定計(jì)劃，落實(shí)組織和實(shí)施，對(duì)安裝質(zhì)量進(jìn)行檢查，最后評(píng)估和反饋。了解了設(shè)備管理的系統(tǒng)三維結(jié)構(gòu)，有助于我們從系統(tǒng)空間的角度思考問(wèn)題。 商業(yè)工程設(shè)備固定資產(chǎn)管理 ?商業(yè)工程設(shè)備資產(chǎn)種類復(fù)雜、數(shù)量繁多，所占比重較大，已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的 80%以上，是商業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。設(shè)備資產(chǎn)管理的不僅是商業(yè)活動(dòng)的主要因素之一，更會(huì)影響到商業(yè)物業(yè)管理公司的根本目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備資產(chǎn)的管理，重視對(duì)資產(chǎn)管理與成本的研究，是提高固定資金的使用效益，降低管理成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化目標(biāo)的必由之路。 ?固定資產(chǎn)是指公司所擁有的資產(chǎn)中，單位價(jià)值較高，使用期限較長(zhǎng)，并在使用過(guò)程中基本上保持其原有實(shí)物形態(tài)的勞動(dòng)工具、勞動(dòng)設(shè)施和其他物質(zhì)資料。如機(jī)器設(shè)備、工具、房屋、建筑物和車輛等。按我國(guó)財(cái)務(wù)部門(mén)規(guī)定，固定資產(chǎn)一般應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)條件： ?（ 1）使用年限在一年以上； ?（ 2）單項(xiàng)價(jià)值在規(guī)定限額以上。 ?否則，列為低值易耗品，屬于流動(dòng)資產(chǎn)。 商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的檔案管理 ?設(shè)備檔案是指設(shè)備從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、制造、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、更新直至報(bào)廢的全過(guò)程所形成的圖紙、文字說(shuō)明、憑證和記錄等文件資料，通過(guò)收集、整理、鑒定等工作歸檔建立起來(lái)的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)資料。設(shè)備檔案是設(shè)備制造、使用、修理等項(xiàng)工作的一種信息方式，是設(shè)備管理與維修過(guò)程中不可缺少的基本資料。 ?工程部應(yīng)為每臺(tái)設(shè)備建立設(shè)備檔案，對(duì)電梯、鍋爐等特種設(shè)備，大型、關(guān)鍵、重要的商業(yè)設(shè)備設(shè)施及進(jìn)口設(shè)備等設(shè)備檔案，要重點(diǎn)進(jìn)行管理。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng) 主 講：李冠英 PPT制作：李冠英 西安民生商業(yè)項(xiàng)目專訓(xùn) 商業(yè)物業(yè)工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)的基本要求 ? 規(guī)范性：規(guī)范性是指在工程設(shè)備設(shè)施的管理、運(yùn)行、維修中要有章可循，規(guī)范管理、規(guī)范操作、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。 ? 標(biāo)準(zhǔn)性：是指設(shè)備設(shè)施的操作、維修按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，設(shè)備設(shè)施的管理要標(biāo)準(zhǔn)化。 ? 統(tǒng)一性 :是指設(shè)備設(shè)施的管理標(biāo)準(zhǔn)、維修標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一類型的機(jī)組或設(shè)備的操作、維修按公司要求統(tǒng)一執(zhí)行。 ? 嚴(yán)、細(xì)、精是指在設(shè)備設(shè)施的管理、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)的過(guò)程中，要嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度、嚴(yán)格執(zhí)行工作標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)是指在設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行操作、維修養(yǎng)護(hù)中要細(xì)心細(xì)致，要細(xì)化工作標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)化工作程序、細(xì)化工作要求，精是指在設(shè)備設(shè)施的管理中，要出精品，要精細(xì)工作，精明做事。 維修的類別 ? 大修工程 ? 大修工程是在房屋和設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理方式。需要涉及或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程。它是在房屋包括承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面、樓幢間，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，空調(diào)、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備和公益性文體設(shè)施的大修，更新、改造。 ? 中修工程 ? 中修工程是指：需涉及或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或少量設(shè)備，需要?jiǎng)佑觅Y金達(dá)到該部件15%的，但保持原房 (或設(shè)備 )的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程，維修后基本保持房屋完好率不降低。中修工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別不容易界定，一般可以取消中修類別，合并到大修。 ? 小修工程 ? 小修工程是指修復(fù)房屋 (或設(shè)備 )在使用過(guò)程中其構(gòu)部件小的損壞，以保證房屋 (或設(shè)備 )原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。 ? 對(duì)于實(shí)行狀態(tài)（監(jiān)測(cè)）維修的房屋和設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要針對(duì)日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，已恢復(fù)房屋和設(shè)備的正常功能。 ? 對(duì)于實(shí)行定期檢修的設(shè)備，小修內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。 ? 小修工程項(xiàng)目主要包括： ? 屋面補(bǔ)漏，修補(bǔ)面層、泛水、屋脊等。 鋼、木門(mén)窗的整修，拆換五金，配玻璃，換窗紗，油漆等 修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。 修補(bǔ)內(nèi)外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺(tái)腰線等 拆磚挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過(guò)梁等。 ? 抽換個(gè)別木梁、屋架上下正弦、木柱腳、修補(bǔ)木樓梯等。 水、電、暖、氣等設(shè)備的故障排除及零部件的維修等。 下水管道、窨井的修補(bǔ)疏通，陰溝、散水、落水管的修補(bǔ)等 房屋的檢查，危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固等。 其主要特點(diǎn)：量多面廣、零星分散，且突發(fā)性強(qiáng)，時(shí)間要求緊迫，項(xiàng)目技術(shù)簡(jiǎn)單，用工量較少，修復(fù)費(fèi)用較小。 工程維修的資金來(lái)源 ? 公共區(qū)域內(nèi)的共用部位及共用的房屋或設(shè)備在使用過(guò)程中其構(gòu)部件局部小的損壞，且屬于物業(yè)（商業(yè)）管理合同中約定的屬于管理公司維修范圍內(nèi)的部分，維修資金由管理公司承擔(dān)。 ? 主力店（租戶）獨(dú)立使用、經(jīng)營(yíng)區(qū)域內(nèi)和租賃（物業(yè)管理協(xié)議）約定由（主力店）租戶承擔(dān)的范圍內(nèi)房屋和設(shè)備設(shè)施，由其自行維修。委托管理公司維修的實(shí)行有償原則。 ? 除以上兩種情況外的維修資金均由業(yè)主承擔(dān)。 房屋和設(shè)備維修的方式 修理周期 維修計(jì)劃的種類 維修計(jì)劃的編制依據(jù) 編制計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮的問(wèn)題 ? 預(yù)防性維修 ? 對(duì)影響設(shè)備正常運(yùn)行的故障，采取“預(yù)防為主”、“防患于未然”的措施，以降低停工損失費(fèi)用和維修費(fèi)用。主要做法是定期檢查設(shè)備，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性維修，在故障尚處于萌芽狀態(tài)時(shí)加以控制或采取預(yù)防措施，以避免突發(fā)事故。 ? 計(jì)劃性預(yù)防維修：又稱定期維修，具有周期性特點(diǎn)。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。 ? 狀態(tài)監(jiān)測(cè)下的預(yù)防維修：是按實(shí)際需要進(jìn)行的預(yù)維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測(cè)和技術(shù)診斷基礎(chǔ)上，掌握設(shè)備設(shè)施劣化的發(fā)展情況，在高度預(yù)知情況下，適時(shí)安排的預(yù)防性維修。它主要用于重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備。 ? 改善性的預(yù)防維修：為消除設(shè)備設(shè)施先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對(duì)設(shè)備設(shè)施局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造，結(jié)合維修提高其可靠性的維修措施。 ? 事后維修 ? 對(duì)一些沒(méi)有列入預(yù)防性維修計(jì)劃的項(xiàng)目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時(shí)才進(jìn)行修理。 ? 緊急搶修 ? 對(duì)意外事故引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。由于發(fā)生的緊急事件會(huì)對(duì)物業(yè)的正常運(yùn)行或安全造成重大影響，因此通常采取設(shè)計(jì)緊急事件處理程序?qū)o急搶修進(jìn)行準(zhǔn)備。（各種緊急事件預(yù)案）。 房屋和設(shè)備維修前的預(yù)檢 資料準(zhǔn)備 工藝準(zhǔn)備 其他準(zhǔn)備 組織實(shí)施 驗(yàn)收和存檔 ? 維修前的預(yù)檢 ? 維修前的預(yù)檢是對(duì)房屋、設(shè)施設(shè)備的全面檢查，以掌握修理對(duì)象的技術(shù)狀態(tài)。修前預(yù)檢的一般步驟有（根據(jù)實(shí)際情況可簡(jiǎn)化）： ? （ 1）技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說(shuō)明書(shū)和各類圖紙，熟悉維修對(duì)象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。其次是查看技術(shù)檔案，了解對(duì)象的故障及其修理的歷史情況； ? （ 2）使用和維護(hù)人員介紹維修對(duì)象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷 。 ? （ 3）進(jìn)行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等； ? （ 4）進(jìn)行運(yùn)行檢查，開(kāi)動(dòng)設(shè)備，觀察運(yùn)行情況； ? （ 5）按部件解體檢查。將有疑問(wèn)的部件拆開(kāi)細(xì)看是否有問(wèn)題，拆前要做好記錄，以便解體時(shí)檢查及裝配復(fù)原之用； ? （ 6）預(yù)檢完畢后，將記錄進(jìn)行整理，編制維修工藝準(zhǔn)備資料，如修前存在問(wèn)題記錄表、零配件修理及更換明細(xì)表等。 ? 維修前資料準(zhǔn)備 ? 維修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其它技術(shù)文件等。 ? 維修前工藝準(zhǔn)備 ? 資料準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計(jì)必要的工藝裝備等。