【正文】 養(yǎng)護工作的存檔應該包括維修養(yǎng)護的計劃、預算和批準文件、維修養(yǎng)護工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗收資料等。 ? （ 3）成本的控制 ? 通過對維修養(yǎng)護成本的構成要素進行有效控制，提高維修養(yǎng)護工作的經(jīng)濟性。 ? （ 2）進度的控制 ? 商業(yè)的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給商業(yè)的運行造成不便。 ? 其他準備 ? 其他準備包括對材料及零備件、專用工、量具和設備的準備，以及具體落實維修日期和時間、向業(yè)主、租戶和有關部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場等房屋、設施設備維修前的準備工作。 ? 維修前資料準備 ? 維修前預檢結束后，工程技術人員須準備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其它技術文件等。 ? （ 3）進行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等； ? （ 4）進行運行檢查，開動設備，觀察運行情況； ? （ 5）按部件解體檢查。修前預檢的一般步驟有（根據(jù)實際情況可簡化）： ? （ 1）技術人員首先要閱讀技術說明書和各類圖紙，熟悉維修對象的結構、性能和技術指標。（各種緊急事件預案）。 ? 緊急搶修 ? 對意外事故引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，難以進行事前準備。 ? 改善性的預防維修：為消除設備設施先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設備設施局部結構和零件設計加以改造，結合維修提高其可靠性的維修措施。 ? 狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修：是按實際需要進行的預維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術診斷基礎上，掌握設備設施劣化的發(fā)展情況，在高度預知情況下，適時安排的預防性維修。 ? 計劃性預防維修：又稱定期維修，具有周期性特點。 房屋和設備維修的方式 修理周期 維修計劃的種類 維修計劃的編制依據(jù) 編制計劃時應考慮的問題 ? 預防性維修 ? 對影響設備正常運行的故障，采取“預防為主”、“防患于未然”的措施，以降低停工損失費用和維修費用。委托管理公司維修的實行有償原則。 工程維修的資金來源 ? 公共區(qū)域內(nèi)的共用部位及共用的房屋或設備在使用過程中其構部件局部小的損壞，且屬于物業(yè)（商業(yè)）管理合同中約定的屬于管理公司維修范圍內(nèi)的部分，維修資金由管理公司承擔。 下水管道、窨井的修補疏通，陰溝、散水、落水管的修補等 房屋的檢查，危險構件的臨時加固等。 ? 抽換個別木梁、屋架上下正弦、木柱腳、修補木樓梯等。 鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃，換窗紗，油漆等 修補樓地面面層，抽換個別楞木等。 ? 對于實行定期檢修的設備，小修內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復在修理間隔內(nèi)失效或即將失效的零件，并進行調整，以保證設備的正常工作能力。 ? 小修工程 ? 小修工程是指修復房屋 (或設備 )在使用過程中其構部件小的損壞，以保證房屋 (或設備 )原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。中修工作量介于大修和小修之間。它是在房屋包括承重結構部位，外墻面、樓幢間，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，空調、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設施等共用設施設備和公益性文體設施的大修，更新、改造。 維修的類別 ? 大修工程 ? 大修工程是在房屋和設備設施基礎構件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經(jīng)全面修理才能恢復其效能的情況下使用的一種修理方式。 ? 統(tǒng)一性 :是指設備設施的管理標準、維修標準、統(tǒng)一類型的機組或設備的操作、維修按公司要求統(tǒng)一執(zhí)行。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 商業(yè)物業(yè)工程設備設施的維修和保養(yǎng) 主 講：李冠英 PPT制作：李冠英 西安民生商業(yè)項目專訓 商業(yè)物業(yè)工程設備設施維護保養(yǎng)的基本要求 ? 規(guī)范性：規(guī)范性是指在工程設備設施的管理、運行、維修中要有章可循，規(guī)范管理、規(guī)范操作、規(guī)范標準。設備檔案是設備制造、使用、修理等項工作的一種信息方式，是設備管理與維修過程中不可缺少的基本資料。 ?否則，列為低值易耗品，屬于流動資產(chǎn)。如機器設備、工具、房屋、建筑物和車輛等。因此，加強對設備資產(chǎn)的管理，重視對資產(chǎn)管理與成本的研究，是提高固定資金的使用效益，降低管理成本費用，實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化目標的必由之路。 商業(yè)工程設備固定資產(chǎn)管理 ?商業(yè)工程設備資產(chǎn)種類復雜、數(shù)量繁多，所占比重較大，已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的 80%以上，是商業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的物質基礎。從管理上和組織上，首先要認識和了解安裝的特性，然后制定計劃，落實組織和實施，對安裝質量進行檢查，最后評估和反饋。例如，時間維上的一個點“安裝”，投影到資源維上，比如包含“人力、信息、資金、材料、能源”等要素；而投影到功能維上，也離不開“認識——— 計劃 —— 組織 —— 實施 —— 檢查 —— 反饋”這些過程。培養(yǎng)和造就能熟練掌握自動化和機電一體化多功能技術的人才，是商業(yè)工程管理的需要和發(fā)展的必由之路。 ? 強化技術培訓和素質教育，培養(yǎng)綜合素質高技術隊伍。 ? 制定和推行先進的設備管理和維修制度 ?制定和推行先進的設備管理和維修制度，以合理的費用保證設備處于最佳技術狀態(tài)，提高和完善設備完好率和設備利用率。具體有如下幾點： 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 西安民生商業(yè)項目專訓 ? 做好設備管理的綜合規(guī)劃 ?對在用和備用設備設施進行統(tǒng)一規(guī)劃合理配置，根據(jù)具體情況進行綜合平衡，制定科學合理的設備使用、配置、調整、維修、改造、更新等綜合性計劃。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 長春 李冠英 商業(yè)建筑和設備設施 管理的基礎知識與應用 主講 西安民生商業(yè)項目專訓 常見的建筑材料 ? 石材、燒結磚與砌塊 ? （ 1）天然石材 （ 2）建筑陶瓷 （ 3）砌塊 ? 無機氣硬性膠凝材料 ? （ 1）石膏（ 2） 建筑石灰（ 3）水泥 ? （ 4）建筑砂漿（ 5）普通混凝土 ? （ 6）建筑鋼材（ 7）防水材料 ? （ 8）保溫絕熱材料（ 9）吸音隔聲材料 中央空調系統(tǒng)： 制冷機組 （ 換熱器機組 ） 及能源系統(tǒng)： 冷凍水 （ 熱水 ） 循環(huán)系統(tǒng)： 冷卻塔及冷卻水循環(huán)系統(tǒng)： 空氣輸送與分配系統(tǒng)： 各設施設備系統(tǒng) 給水系統(tǒng) 引水管； 水表結點； 給水管網(wǎng)； 給水附件； 配水點； 升壓和儲水設備。項目開業(yè)運行后，由于管理需要商業(yè)物業(yè)管理公司對各使用部位安裝二、三級計量表進行能源計量方面的完善，使之各功能區(qū)域的能源消耗得以有效的控管和統(tǒng)計。 ? 案例 2： 某商業(yè)中庭設計為全玻璃頂結構，夏季空調能耗浪費巨大，商業(yè)工程管理人員建議安裝遮陽簾，夏天能夠阻隔 70～ 80％的熱輻射，理論上可以降低空調能耗 20～ 30％，尤其在長江流域以南，空調能耗的節(jié)約更為可觀。 ?技術整改的重要意義 ? 合理采用技術措施減少地下停車場照明能耗 ? 案例： 某購物中心地下停車場照明總功率101KW，如果實行分區(qū)域和間隙亮燈，在保證安全的基礎上減低照度，每月可節(jié)電 ，合計每年節(jié)省。 ? 案例： 某購物中心的冷水機組每年耗電費為 170萬元，占總能耗比例的 62%。 ? 工程設備設施整改要按照工程管理的經(jīng)濟規(guī)律和組織程序，做好整改經(jīng)濟測算工作，推進整改的步伐，保障商業(yè)物業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的基本條件，提升安全運行、經(jīng)濟運行及滿足商業(yè)業(yè)態(tài)的需求是商業(yè)工程整改與完善的主要意義。所以在商場開業(yè)經(jīng)營時，還有部分在建工程尚未完成，而完工工程由于趕工或交叉施工等原因可能留下缺陷，還有開業(yè)后出于經(jīng)營性需要要對物業(yè)設施進行完善，以上原因構成了工程的整改和完善。建議在租賃時按設備折舊逐年收取成本押金或租賃方支付運行維護費用，轉由商業(yè)物業(yè)管理公司負責設備的運行管理。這樣從責任角度比較分明，但由于其產(chǎn)權不屬于主力店，所以其在運行中不會考慮設施設備的使用壽命，往往是野蠻使用，不規(guī)范使用，導致出現(xiàn)問題，或提前出現(xiàn)大、中、小維修。 ? 例 2： 某購物中心屋面保溫防水層施工正值雨季，為了搶工期，導致珍珠巖保溫層大量含水，出氣孔及虹吸雨排排水孔防水層未做到位，導致開業(yè)后頂層大面積漏水，屋面保溫層將會長期大量含水，更換維修困難，長期存在安全隱患。 ?施工過程的缺陷 ? 因工期緊和施工監(jiān)理的疏忽等導致工程缺陷，主要有偷工減料、不按技術規(guī)范施工所致。 ? 水泵變頻技術、照明節(jié)能技術、智能化控制技術、保溫技術等，均已成熟，應在設計時一步到位，直接采用，不應等竣工后再去二次改造加裝。因此在廣告位設計上要從廣告市場經(jīng)營出發(fā)，請廣告公司參與設計，同時盡可能采取最新的光源及先進成熟技術。 ? 例如： 某購物中心外墻廣告原設計數(shù)量多、面積小，廣告布無法長時間固定（一個月后即脫落），且沒有采用當時已經(jīng)成熟的節(jié)能光源技術，因而導致廣告位租不出去，維護成本高等問題，不得不進行二次改造。 ?設計方面的不足 ? 由于項目設計時對商業(yè)經(jīng)營考慮不足及設計理念、采用技術的不當選擇，都會導致后期工程問題的產(chǎn)生，從而制約商業(yè)物業(yè)在降低成本管理、提升購物中心品質的運作。 ? 排煙、排污設施的設置不足 ? 由于項目前期決策對餐飲業(yè)態(tài)估計不足，沒有設計充足的排煙、排污設施，導致后期改造難度很大、成本增加，同時也存在安全隱患。同時空調主機的選型也沒有給增加餐飲、電玩、影院、 KTV等特種業(yè)態(tài)留出余量。 ? 空調的配置不足 ? 例如： 某購物中心屬組合店，其當時業(yè)態(tài)的配置為首層統(tǒng)一定位為服裝、服飾為主的精品店，空調冷量及供熱的設計就根據(jù)這種業(yè)態(tài)進行，為節(jié)省成本減少了公共通道的風柜機、風機盤管，其余區(qū)域也采用比標準配置少三分之一的設計方案。 、缺陷產(chǎn)生的原因 ? 可行性研究階段考慮不周 ? 商業(yè)項目工程問題、缺陷有因可行性研究階段考慮不周而產(chǎn)生遺留問題，如層高、設施設備的配置、特種業(yè)態(tài)的配置（如餐飲、電玩、影院、 KTV等）等。如施工單位同一問題維修三次后仍未解決，商業(yè)物業(yè)管理公司可在書面通知項目公司和責任施工單位的前提下，另行委托其他單位處理，相關費用從其質保金中扣除，如質保金不足，欠缺金額由責任施工單位承擔。 ? 施工單位施工質量問題的項目 ? 商業(yè)物業(yè)公司工程管理人員應將收集的工程質量問題列出清單及要求整改期限，上報項目公司協(xié)調施工承包方盡快解決。 ? 規(guī)劃設計中未涉及成本預算中未考慮的項目 ? 工程管理部門要集中整理各項工程遺留問題，并在充分聽取其他部門意見的基礎上，對于影響商業(yè)活動和工程質量及品質的問題及項目，形成“工程質量問題處理報告”，闡明情況，明確整改方案及費用測算上報項目公司，得到處理批復后組織整改實施。如施工單位拒不履行維保責任，則上報項目公司協(xié)調解決，或直接扣除施工方的相應維?？钣枰孕迯汀Ｋ泄こ踢z留問題要進行歸類劃分：工程質量問題、規(guī)劃設計問題及商業(yè)工程優(yōu)化需求等。 PPT制作：李冠英 遺留工程問題的確認 商業(yè)物業(yè)工程管理的相關工程人員必須仔細閱讀施工合同，深入現(xiàn)場查找充分發(fā)現(xiàn)問題，收集整理、同時要有依據(jù)日后實際運行條件的變化有預見性做出合理推斷并及時拍照取證。 PPT制作：李冠英 能源計量的確認 主力店的能量計量從進場日開始，如果項目公司所屬的施工隊伍在進場日后主力店內(nèi)仍有收尾工程而產(chǎn)生能耗，則此部分能耗由施工單位與該主力店直接結算。 驗收時注意和工程管理密切相關的設施和管線有無并按要求做好。 PPT制作：李冠英 將項目公司施工未用完的建材，包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用，以減少以后維修費用。對尚未完善的事項，要求項目公司提出補救和解決措施并備案。 PPT制作：李冠英 商業(yè)物業(yè)工程管理部門，要掌握新項目各類工程設備設施的第一手技術資料，同時保證開業(yè)第一時間即進入正常工作狀態(tài)，在新項目竣工驗收前即派相關工程技術人員進行合署辦公。 新建項目的接管驗收重點在于樓宇的隱蔽工程的驗收和設施設備的驗收。 這些文件資料連同設備安裝工程竣工驗收圖紙資料一起歸入設備前期技術資料檔案。