【文章內(nèi)容簡介】 以家居、零售、餐飲業(yè)為主的商業(yè)業(yè)態(tài)分布 商業(yè)區(qū)形態(tài)與結(jié)構(gòu)分析基本要素 市級中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū)居住區(qū)級商業(yè)中心規(guī)模 40萬 M2以上 10萬 M2以上 5萬 M2以下人流量 日人流量 50萬以上 日人流量 5萬以上 居住人口 5000以上核心客戶群 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民步行 15分鐘內(nèi)居民與其他核心商圈的競爭優(yōu)勢與相鄰?fù)墑e商圈定位存在差別必須有自己的主力品牌商家，從而以距離優(yōu)勢留住區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者發(fā)揮低成本優(yōu)勢區(qū)位 城市交通干道人口核心區(qū)行政區(qū)域或居住群商業(yè)核心區(qū)大型住宅小區(qū)商服中心基本條件 整體商業(yè)布局連續(xù)性較多主力店與特色店支撐整體商業(yè)布局連續(xù)性1家以上主力商家居住人口數(shù)量資料來源：世聯(lián)分析項(xiàng)目的商業(yè)定位分析q 中心區(qū)商業(yè)圈 ： 以大型購物中心為主，項(xiàng)目規(guī)模大，且通過地鐵連接，形成明顯商圈，目標(biāo)客戶為全市居民及國內(nèi)外游客，將形成 市級中心商業(yè)區(qū) 。q 彩田商業(yè)圈 ： 以家居專業(yè)市場、餐飲、零售業(yè)為主，有主力品牌商家好百年、富島家居及新一佳，目標(biāo)客戶主要為福田區(qū)及其周邊居民，已成為 區(qū)域級商業(yè)區(qū) 。q 本項(xiàng)目商業(yè) ： 本項(xiàng)目處于市級和區(qū)域級兩個商業(yè)圈之間，商業(yè)形態(tài)也處于從新興的 “SHOPPING MALL” 到傳統(tǒng)裙樓式商業(yè)形態(tài)的過渡區(qū)域，因此從商業(yè)結(jié)構(gòu)和商業(yè)形態(tài)上均應(yīng)注重特色經(jīng)營、避免同構(gòu)競爭，以期實(shí)現(xiàn)商業(yè)互補(bǔ)共同發(fā)展的 “ 雙贏效果 ” 。 項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)分析1. “SHOPPING MALL” 形式（大型購物中心）2. 傳統(tǒng)裙樓式的商業(yè)形態(tài)3. “ 街坊式 ” 商業(yè)形態(tài) （一般為 1～ 2層）本項(xiàng)目可能形成的商業(yè)形態(tài)主要有 ：1.“SHOPPING MALL” 類型我們研究國內(nèi)外 mall的案例，我們發(fā)現(xiàn)成功的 mall有以下共性：MALL的共性 本項(xiàng)目是否具備單個 MALL商業(yè)面積多在 10萬 m2以上 NO多數(shù)為地鐵上蓋物業(yè) OK開發(fā)商為業(yè)主，一般只租不售，且部分自營，以實(shí)現(xiàn)良好的整體經(jīng)營 NO能提供大型的廣場、長廊、庭院等購物休閑環(huán)境和娛樂場所 NO結(jié)論 :由于本項(xiàng)目被市政道路劃分為相對獨(dú)立的 6塊，要建成集購物、休閑、娛樂為一體的 SHOPPING MALL，先天條件不具備；同時(shí)考慮到中心區(qū)已規(guī)劃建設(shè)有近 30萬平米的SHOPPING MALL，故 “Shopping Mall”類型不適合本項(xiàng)目。深圳三大商圈－－商業(yè)畏高現(xiàn)象嚴(yán)重，餐飲娛樂等臨街商業(yè)增加q 目前深圳三大商圈普遍存在畏高現(xiàn)象，也就是二層以上商業(yè)嚴(yán)重空置。q 人民南及東門業(yè)態(tài)單一，主要以裙樓形式經(jīng)營的服裝、皮具、化妝品為主，二層以上商業(yè)空置率居高不下。q 華強(qiáng)北業(yè)態(tài)較為豐富，除了萬佳、賽格、順電等幾大主力店之外，其他業(yè)態(tài)正逐漸向餐飲娛樂演變，而這些業(yè)態(tài)不會選擇 2層以上的物業(yè)。深圳三大商圈綜合空置率資料來源：世聯(lián)分析結(jié)論 ： 以經(jīng)濟(jì)效益為中心的原則，從市場可實(shí)現(xiàn)的角度考慮， 裙樓為主（尤其是 3層以上）的商業(yè)形態(tài)不是本項(xiàng)目的最優(yōu)方案。q 街坊式商業(yè)即以 “造街造坊 ”的建筑方式形成大量臨街商鋪（多為 2層），商業(yè)業(yè)態(tài)以休閑購物、餐飲娛樂業(yè)為主。q 現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢 ： 零售空間的比例逐漸降低，休閑服務(wù)空間成為顧客光臨的主要目的。商業(yè)正 逐步由傳統(tǒng)的集中式零售百貨業(yè)向國際化的休閑購物、餐飲娛樂業(yè)演變。經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)形式發(fā)展的關(guān)系深圳市 2023年人均 GDP已超過 4000美金，融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)已呈現(xiàn)迅速發(fā)展的趨勢。 而這些業(yè)態(tài)所選擇的最佳商業(yè)型式應(yīng)為街坊式的臨街商業(yè)形態(tài)（即設(shè)有內(nèi)街、步行街） 。 8001500US$ 15004000US$ 40008000US$ 800020230US$—— 歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，當(dāng)城市的人均 GDP達(dá)到 4000美金以上時(shí)，人們單純購物的時(shí)間會明顯縮短，此時(shí)融合休閑、娛樂與購物的業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。資料來源：世聯(lián)分析傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展 綜合業(yè)種的業(yè)態(tài) 綜合性商業(yè)形式 轉(zhuǎn)型商業(yè)形式消費(fèi)者價(jià)格敏感 多選擇，自由購物空間 多種需求 個性消費(fèi)案例分析q 著名的上海南京路全長 2528米，其中南京東路步行街全長 1033米，原有商業(yè)面積 m2，大型商場的比重為 % 。原商業(yè)結(jié)構(gòu)為 綜合百貨多，普通服裝多，餐飲娛樂少。 q 近兩年南京東路商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整較大，商業(yè)面積達(dá)到 40萬 m2 ，大型百貨商業(yè)面積下降了一半，僅剩下四大百貨（中百一店、華聯(lián)商廈、新世界城、東海商都）；而這條步行街 休閑娛樂業(yè)所占的比重則由原來的 %提到 %，上升了 ；餐飲業(yè)也由原來的 %提到%，上升了 。 南京路步行街還將進(jìn)一步拓寬休閑娛樂、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，綜合功能更加完善，以早日成為一條國際化的著名商業(yè)街。 資料來源：上海商業(yè)信息中心上海南京路步行街 －－ 大型商業(yè)比重減少，休閑娛樂、餐飲等臨街商業(yè)增加本項(xiàng)目的商業(yè)形態(tài)分析q 從商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢分析，街坊式商業(yè)形態(tài)是符合國際化發(fā)展趨勢的；q 從發(fā)展特色經(jīng)營、避免與已有商業(yè)同質(zhì)競爭的角度分析，街坊式商業(yè)形態(tài)無疑是最佳的選擇方案，它將與中心區(qū)已有商業(yè)形成互補(bǔ)共同發(fā)展；q 從市場可實(shí)現(xiàn)的角度分析， 3層以上裙樓商業(yè)市場實(shí)現(xiàn)難度較大，考慮到經(jīng)濟(jì)效益為主導(dǎo)的原則，街坊式（ 2層以下）商業(yè)形態(tài)應(yīng)是最佳的方案；q 街坊式商業(yè)形態(tài)也延續(xù)了崗廈舊村原有的內(nèi)街式商業(yè)文脈，進(jìn)一步完善了中心區(qū)的功能。結(jié)論： 綜合上述分析，街坊式商業(yè)為本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)的最優(yōu)方案。本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)的具體設(shè)置方案研究國內(nèi)包括香港市級商圈的結(jié)構(gòu)我們發(fā)現(xiàn)：成功經(jīng)營的商圈是由： 主力店 +臨街商鋪 構(gòu)成的，主力店一般占 30％左右的比例。因此本項(xiàng)目在確定以街坊式（ 2層）商業(yè)為主導(dǎo)的商業(yè)形態(tài)前提下，也應(yīng)設(shè)置約 30％的主力店（即大開間商場），具體設(shè)置方案為：以 “造街造坊 ”的建筑形式設(shè)置 2層街坊式商業(yè)，沿主干道福華路兩側(cè)局部設(shè)置 3層以上的商業(yè)主力店（約占 30％的比例）。成功的街坊式商業(yè)案例項(xiàng)目名稱： 北京建外 SOHO地理位置： 北京建國門外大街國貿(mào)中心對面（ CBD范圍內(nèi)）占地面積： 建筑面積： 約 70萬平方米項(xiàng)目定位： 最瘋狂熱鬧的商業(yè)中心，一個最活躍豐富的文化亮點(diǎn)，一個最前衛(wèi)時(shí)尚的生活櫥窗。 居住工作 　 公寓、辦公　 辦公 　　 第一大道寫字樓　 找樂 　　 300個臨街店鋪， 16條彎曲 的步行商業(yè)小街主要功能第一大道寫字樓：南北兩座，辦公面積 98000平米，樓高 28層。整棟樓通透明亮，簡約現(xiàn)代。公寓樓：27*27米的體量，體型細(xì)長，白天透明，夜晚發(fā)亮。 18棟樓高低錯落，異常生動。商鋪：全部臨街， 2層鋪面復(fù)式結(jié)構(gòu)自成一體出入便利。建外 SOHO不是一個單調(diào)的封閉的住宅區(qū)，而是一個有住宅、有店鋪、有辦公、有花園的混合型都市社區(qū)。在這里有逛不完的街、看不完的人、找不完的樂、 24小時(shí)不停息的都市瘋狂。建外 SOHO的設(shè)計(jì)理念q建外 SOHO首席設(shè)計(jì)師：山本理顯（世界著名建筑設(shè)計(jì)師） 山本理顯說他給建外 SOHO做的是一個 街區(qū)的計(jì)劃 16條彎曲的步行小街，寬的 6米， 窄的 4米。 全部建成以后的建外 SOHO，每天將有 5萬人在這里 居住、辦公、逛街、找樂 。 16條步行商業(yè)小街 300個沿街店鋪， 20個雙層花園，在迷宮似的小路上，可以體味到都市生活的各種樂趣。 建外 SOHO是開放的，這里沒有圍墻， 16條小街是繁華的城市中心的一部分，街上有店鋪，有餐廳，有辦公也有住家，和紐約，倫敦，巴黎的市中心一樣。 現(xiàn)在是個性化的年代，人們消費(fèi)、娛樂、交流不再愿意去大廣場、大購物中心，建外 SOHO商業(yè)街的規(guī)劃 既是對過去集市型商業(yè)精神的回歸，又迎合當(dāng)代都市人個性化的需求。建外 SOHO的城市魅力問：那種國外的商業(yè)街區(qū)都不是很高，像建外 SOHO這樣高層建筑，下面是蜿蜒曲折的街區(qū)，不會對人產(chǎn)生壓力嗎？張欣：我覺得在城市中心蓋房子，人口密度和建筑密度這是不可避免的事情，密度太低的時(shí)候，也不可能形成一個繁華的商業(yè)景象。到過香港中環(huán)的人，都知道這個地方的容積率達(dá)到 14，新加坡容積率是 8， 怎樣才能創(chuàng)造繁華的商業(yè)景象呢，跟小、密都是不可分的 。如果樓和樓之間是一大片綠地，就不可能形成繁華的商業(yè)氣象。 －－張欣在清華大學(xué)建筑學(xué)院回答部分學(xué)生提問 十年前我住在紐約，還是喜歡遛大街，最喜歡逛 SOHO。狹窄的街道，迷宮般的店鋪和摩肩接踵的人群。街區(qū)的魅力在于，即使名牌設(shè)計(jì)師的店面也是小小的，美術(shù)館也小、餐廳也小?！　∧切╇[藏在某個角落的內(nèi)容，隨時(shí)等候你去發(fā)掘。 －－－張欣qSOHO中國聯(lián)席總裁：張欣（英國劍橋大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士、城市規(guī)劃專家）街坊式商業(yè)生活無中心、多層次、混合就是活力使商業(yè)街更豐富、更親切。主力店商業(yè)四、崗廈河園片區(qū)容積率建議項(xiàng)目的容積率確定項(xiàng)目容積率確定容積率確定容積率范圍范圍本項(xiàng)目現(xiàn)狀本項(xiàng)目現(xiàn)狀容積率容積率中心區(qū)中心區(qū)容積率分布容積率分布周邊區(qū)域周邊區(qū)域容積率分布容積率分布中心區(qū)中心區(qū)地面地價(jià)分布地面地價(jià)分布容積率容積率建議建議確定核心位置確定核心位置核－框理論核－框理論技術(shù)思路確定項(xiàng)目容積率確定容積率確定容積率范圍范圍本項(xiàng)目現(xiàn)狀本項(xiàng)目現(xiàn)狀容積率容積率中心區(qū)中心區(qū)容積率分布容積率分布周邊區(qū)域周邊區(qū)域容積率分布容積率分布中心區(qū)中心區(qū)地面地價(jià)分布地面地價(jià)分布容積率容積率建議建議確定核心位置確定核心位置核－框理論核－框理論本項(xiàng)目現(xiàn)狀容積率崗廈河園舊村現(xiàn)有高密度村民私宅 489棟，共計(jì) 41萬 m2；低密度集體物業(yè) 63棟， m2，現(xiàn)狀凈容積率。資料來源： 福田區(qū)舊村改造辦編寫的《崗廈村河園片區(qū)拆遷改造研究分析報(bào)告》本項(xiàng)目周邊區(qū)域容積率分布深 南 大 道 濱 河 大 道 彩田路皇崗路 本項(xiàng)目未建2～ 53~59~12 廣場綠地本項(xiàng)目周邊沿彩田路一側(cè)容積率為9～ 12，其他區(qū)域容積率均在 5以下。待建商業(yè)項(xiàng)目3~5會展中心金田路確定容積率確定容積率確定容積率范圍范圍本項(xiàng)目現(xiàn)狀容積率中心區(qū)中心區(qū)容積率分布容積率分布周邊區(qū)域容積率分布中心區(qū)中心區(qū)地面地價(jià)分布地面地價(jià)分布容積率容積率建議建議確定核心位置確定核心位置核－框理論核－框理論CBD核－框理論簡介q 1954年美國城市研究學(xué)者 （ ）采用中心商務(wù)指數(shù)技術(shù) CBI法對美國九個中等規(guī)模的城市進(jìn)行了研究，首次提出將 CBD空間劃分成地域連續(xù)的硬核和環(huán)繞硬核的核緣兩部分組成；q 1959年 提出了核— 框（ CoreFrame）結(jié)構(gòu)理論，一個較為完整的 CBD內(nèi)部結(jié)構(gòu)劃分模式。q 核－框理論是一種有益的土地使用及功能模式理論，對于研究城市規(guī)劃和再開發(fā)的空間安排、商務(wù)連接、城市交通、功能設(shè)施的安排等都非常適用。 目前在 CBD的研究中它是最具影響力的技術(shù)理論之一，并受到業(yè)界的廣泛認(rèn)同。CBD核－框理論要點(diǎn)q 在 CBD內(nèi)，地面地價(jià)最高、同時(shí)容積率也是最高以及交通可達(dá)性最好的區(qū)域即為 CBD的硬核（ Hard Core）區(qū)；q CBD核緣即環(huán)繞硬核且處于核 — 框間的連續(xù)過渡區(qū)域，是核的補(bǔ)充與支持，為其提供多方面的服務(wù)與輔助空間，它們有：停車場、交通樞紐、公寓式住宅、專業(yè)化市場、娛樂服務(wù)、部分零售、倉儲空間等。q CBD框結(jié)構(gòu)是指核緣以外、中心區(qū)邊界內(nèi)的區(qū)域，功能物業(yè)以純住宅為主，兼有重工業(yè)區(qū)和天然屏障（如河流、山地等）；q 成功 CBD的核心容積率范圍一般為 5～ 10；核緣容積率范圍 3～ 5；核框容積率范圍一般在 3以下。q 在對美國費(fèi)城、鳳凰城以及南非首都開普敦等城市 CBD的研究過程中，核 — 框理論都得到了很好的應(yīng)用，也應(yīng)證了它的科學(xué)性和正確性。q 核－框理論參考文獻(xiàn)：《現(xiàn)代國外城市中心商務(wù)區(qū)研究與規(guī)劃》 《城市中心區(qū)規(guī)劃》 “The Hard Core of Cape Town’ s CBD: An Attempt at Delimitation”, Economic Geography 36案例：開普敦 CBDCBD區(qū)域開普敦 CBD的核－框定界1－核緣街區(qū) 2－核內(nèi)街區(qū) 3－ CBD框界核框核框核緣核緣硬核硬核－框理論定界的開普敦 CBD，以地價(jià)和高度指數(shù)劃定硬核范圍， 硬核街區(qū)建筑容積率在 5～ 10之間 ； 核緣 街區(qū)以商業(yè)零售、娛樂服務(wù)、酒店公寓等物業(yè)功能為主， 容積率在 3～ 5之間 ； 核框邊界內(nèi)以住宅為主， 容積率在 ，且框界西南角為山地，東北角為泰伯灣天然屏障。中心區(qū)容積率分