【文章內(nèi)容簡介】 境的開發(fā)模式，公用設(shè)施、綠地面積、居住設(shè)計都有許多不足。 徐匯區(qū)真正的商品房開發(fā)起始于 90 年代，隨著愛建、愛中、愛華等一批外銷住宅的開發(fā)，徐匯內(nèi)銷住宅發(fā)展也 呈“如火如荼”之勢，僅就 98 年而言，徐匯的房產(chǎn)銷售面積就達 596369 平米，成交套數(shù) 5563 套，與閔行、浦東兩區(qū)三分天下有其一；預(yù)售市場方面， 98 年徐匯內(nèi)銷商品房預(yù)售登記 806137 平米，排名居全市第三位。 2000 年，徐匯區(qū)商品房竣工面積 120 萬平方米，銷售面積 萬平方米，成交近 萬套。 2001 年前三季度，徐匯區(qū)商品房竣工面積 中國管理資訊網(wǎng) 10 90 萬平方米，銷售面積 萬平方米，成交 萬余套，均位列全市三甲?？梢钥闯?，由于濃郁的文化底蘊、繁華的商貿(mào)特征、便捷的交通條件以及發(fā)達的科技、醫(yī)療、教育產(chǎn)業(yè)，徐匯 樓市臻臻日上，吸引著愈來愈多境內(nèi)外人士的關(guān)注，“住在徐匯”深入人心。 區(qū)域市場分析 內(nèi)環(huán)線將整個徐匯區(qū)自然分隔成“內(nèi)徐匯”和“外徐匯”，由于內(nèi)外徐匯房產(chǎn)市場存在著較大差異，針對區(qū)域房地產(chǎn)的特性和價格水平，我們將其基本分為五個區(qū)域： (一 ) 徐家匯商業(yè)中心區(qū) (二 ) 肇嘉浜路以北高尚居住區(qū) (三 ) 肇嘉浜路以南區(qū)域 (四 ) 田林康健地區(qū) (五 ) 龍華、梅隴地區(qū) 五個區(qū)域，房產(chǎn)發(fā)展各有不同，現(xiàn)表述如下： ● 徐家匯商業(yè)中心區(qū) 區(qū)域范圍 徐家匯商業(yè)廣場為核心，以內(nèi)環(huán)線、宛平南路、肇嘉浜路、華山路、淮海西路為界的徐匯商業(yè)中心區(qū)域。 個案分布 地域內(nèi)約有商品住宅個案共計 25 個，總體建筑密度高，高層住宅樓密集。目前主力在售樓盤約 10 個，代表物業(yè)為“虹橋樂庭”、“東方曼哈頓”、“亞都國 中國管理資訊網(wǎng) 11 際名園”、“上海五月天”、“匯翠花園”等，主要坐落道路為：虹橋路、漕溪北路、南丹路，天鑰橋路。 產(chǎn)品力 在政府的政策引導(dǎo)之下，本區(qū)域商品住宅市場的啟動時間較早，規(guī)模性小區(qū)的開發(fā)一直以來是區(qū)域市場的開發(fā)熱點。 98 年，創(chuàng)世紀花園、天際花園率先掀起了該地區(qū)規(guī)模性小區(qū)的開發(fā)熱潮，其后這股開發(fā)勢頭繼續(xù)蔓延，包括徐家匯花園、東方曼哈頓、虹橋樂庭、亞都國際名園等在內(nèi)的這些樓盤的 總建筑面積都達到了 10 萬平方米以上。大盤的開發(fā)作為徐家匯樓市一道亮麗的風(fēng)景線受到了業(yè)內(nèi)外人士的普遍關(guān)注。 建筑類型方面，黃金般的地理位臵決定了該地區(qū)的地價居高不下，發(fā)展商受利益的驅(qū)使，產(chǎn)品開發(fā)的重點在于高層，同時該類產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)也較有市場。如：東方曼哈頓（西區(qū)）規(guī)劃了 7 棟 30層以上的單一高層產(chǎn)品。小高層產(chǎn)品也是發(fā)展商青睞的一種建筑類型，其在規(guī)劃上常常與高層產(chǎn)品互相結(jié)合，徐家匯花園、創(chuàng)世紀花園以及近期該地區(qū)上市的一些新項目均是屬于該類物業(yè)。隨著市民對采光通風(fēng)要求的提高，皆具高層、多層優(yōu)點的板式小高層產(chǎn)品的開發(fā) 將進一步受到重視。 礙于徐匯地價較高的原因，小區(qū)的綠化占地面積自然也稀少的可憐。于是，個別個案的集中綠地規(guī)劃就成了吸引客戶的重要賣點。 2001 年開盤的一些新盤都盡可能地擴大綠化面積，并在綠地規(guī)劃方面用盡心思，聘請海外著名設(shè)計師精心設(shè)計，疊泉，浮雕、湖泊、鵝卵石道、人工瀑布等園林景致得到了淋漓盡致的運用。 房型： 中國管理資訊網(wǎng) 12 早期點式和蝶形高層產(chǎn)品占主力的狀況決定了區(qū)域內(nèi)早期個案總體房型的設(shè)計水平的不高，部分單元朝向存在著嚴重的問題。而近二年開發(fā)的個案則多為一梯二 — 四戶的板式小高層或高層，故房型結(jié)構(gòu)水平有了很大的提高 。東方曼哈頓的設(shè)計雖非板式，但由于其在內(nèi)部空間處理、面積安排方面的處理得當而受到了購房者的青睞，成為了蝶形高層個案的“佼佼者”。由于目標客戶的消費特征，區(qū)域市場的總體房型面積較大，并以三房為主力房型，二房面積均在 100 平米以上。集中于 106110 平米，而三房面積范圍在 121153 平米之間，主力在140 平米左右。不過近二年申城樓市“精簡型房型”大行其道，并在一定程度上波及到高檔住宅市場，反映在 2001 年本地區(qū)的一些新盤上，都增加了二房和小三房的規(guī)劃體量。同時，匯翠花園獨具特色地設(shè)臵了一定體量的 70 平方米上下的一房一廳，以迎合徐家匯辦公區(qū)廣大年輕白領(lǐng)的需求。 價格帶： 受徐家匯商圈的輻射影響，區(qū)域內(nèi)個案的價格水平較高，在徐匯各板塊樓市中僅次于肇嘉浜路以北地區(qū)。區(qū)域的個案價格經(jīng)歷了一個高 低 高的發(fā)展歷程，97 年天際花園曾賣過 8000 元 /平米以上的價格， 98— 2000 年，受外資外銷房大幅降價的影響，區(qū)域內(nèi)一些品質(zhì)稍遜的個案也紛紛跌價，天鑰橋路上的個案價格都在 6000 元 /平方米以下。當然，區(qū)域內(nèi)也存在部分價格堅挺的個案，如零陵路的創(chuàng)世紀花園，均價始終保持在 7000 元以上。 2000 年底以來市場出現(xiàn)了一批品質(zhì)優(yōu)秀 的明星物業(yè)，同時受今年春節(jié)后突如其來的全市漲價狂潮的影響，市場價格得到了直線上揚，個別樓盤的單價都越過了萬元大關(guān)。目前本區(qū)域漕溪路、天鑰橋路、萬體館地區(qū)的價格行情在 7000— 10000 元。徐家匯西側(cè)虹橋路南區(qū)域的價格為 6000 元上下。 中國管理資訊網(wǎng) 13 ● 肇嘉浜路以北高尚地區(qū) 區(qū)域范圍 肇嘉浜路以北，華山路以東的矩形區(qū)域。區(qū)境解放以前隸屬于法租界，擁有大量異國情調(diào)的花園洋房。 個案分布 地域內(nèi)開發(fā)的地產(chǎn)項目多為豪華酒店式服務(wù)公寓、原外銷商品住宅以及高級內(nèi)銷住宅，分布個案在 15 個上下，集中在一些文化歷史底蘊濃郁的路段 ：建國路、衡山路、烏魯木齊路、復(fù)興路、陜西路、永嘉路等。目前主力在售的商品住宅項目不多，代表物業(yè)為“徐匯高公館”、“明園世紀城二期”。 產(chǎn)品力 此區(qū)域環(huán)境幽雅、鬧中取靜，歷史文化氛圍濃厚，歷來是高級住宅和酒店式公寓的理想發(fā)展區(qū)域。區(qū)域內(nèi)早期多開發(fā)外銷項目，普遍采用點式高層設(shè)計，樓盤規(guī)模不大，單體數(shù)量在 1— 3 棟左右。較早涉足此地開發(fā)內(nèi)銷商品住宅樓的是新加坡著名地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu) —— DBSLAND 集團，其開發(fā)的“匯景苑 —— 新家坡美樹館”位于陜西南路、純高層設(shè)計，高密度規(guī)劃。占地 萬平方米的小區(qū)由五棟 33— 35F 的高層組成，總建筑面積愈 10 萬平方米，其中一棟樓為頂級酒店式公寓。其后，明園世紀城和東方巴黎等項目的相繼開發(fā)使區(qū)域的高級內(nèi)銷商品住宅市場逐漸活躍了起來。這些項目規(guī)模中層，采用高層設(shè)計，總建筑面積在7— 10 萬平方米之間?？梢钥闯觯鳛閭鹘y(tǒng)高尚住宅區(qū)的肇嘉浜路北部地區(qū)，區(qū)境內(nèi)的樓盤是滬上豪宅市場的一支重要力量，高層的設(shè)計成為市場的主流，小高層項目涉獵極少。 中國管理資訊網(wǎng) 14 房型： 專為層峰人士度身打造的高檔住宅，產(chǎn)品本身的特殊性較大，對房型設(shè)計方面的考量明顯不如對地段、環(huán)境、規(guī)劃、立面等方面的關(guān)注程度。本地區(qū)不少樓盤的 房型設(shè)計就目前市場上所推崇的標準而言不能算是優(yōu)秀，不規(guī)則的空間布局、北向住宅單元的過多，進深做得過長等弊病顯而易見。不過本地區(qū)的一大主力消費群體 —— 境外人士對房型的方正程度以及南向采光要求并不如滬上市民來得如此看重。 鑒于目標消費群體的住宅消費需求和購買能力，本地區(qū)的住宅項目多為大面積和主力三房規(guī)劃，同時四房和復(fù)式房型的比例相比徐匯區(qū)其他板塊也高出了許多百分點。 140— 160 平方米的三房是區(qū)域市場上的主力產(chǎn)品。品牌樓盤 —— 新家坡美數(shù)館三房主力面積為 145 平方米，二房主力面積為 100 平方米，另規(guī)劃有不少 200 平方米左右的錯復(fù)式房型，該類房型以其功能空間的多元變化、別出心裁的雙入戶門設(shè)計而引人關(guān)注。 價格帶： 人文歷史和商業(yè)環(huán)境成為了創(chuàng)造、支撐高價位樓盤的有力要素，本區(qū)域的房價水平無論在徐匯區(qū)還是在整個上海都是屬于最高檔次， 7000— 11000 元 /平