建筑項(xiàng)目估算市場(chǎng)法(編輯修改稿)
2025-03-09 15:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 通常用 （ 1+T%） 或（ 100+T） /100來(lái)表示 。 百分率法 價(jià)格指數(shù) 定基價(jià)格指數(shù) 環(huán)比價(jià)格指數(shù) （ 1）定基價(jià)格指數(shù) ? 定基價(jià)格指數(shù) 是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的價(jià)格指數(shù) 。 ? 調(diào)整公式為： ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) 247。 成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 例 46：某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2023年 4月至10月的價(jià)格指數(shù)為,,（ 以 2023年 1月為 100） 。 其中某宗房地產(chǎn)在 2023年 6月的價(jià)格為 1800元 /㎡ ，對(duì)其進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整為 2023年 10月的價(jià)格： ? 1800 247。 = （ 元 /㎡ ） ? 環(huán)比價(jià)格指數(shù)是以上一時(shí)期作為基期的價(jià)格指數(shù) 。 ? 調(diào)整公式為： ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 成交日期下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) … 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) =在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 （ 2）環(huán)比價(jià)格指數(shù) 例 47：某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2023年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)為,,（ 均以上個(gè)月為 100） 。 其中某宗房地產(chǎn)在 2023年 6月的價(jià)格為 2023元 /㎡ ， 對(duì)其進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整為 2023年 10月的價(jià)格： ? 2023 = （ 元 /㎡ ） 價(jià)格變動(dòng)率 （ 1） 逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率 ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 ? （ 1 +價(jià)格變動(dòng)率 ） 期數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 價(jià)格變動(dòng)率 （ 2） 期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率 ? 可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 （ 1 +價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù) ） =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 例 48：某宗房地產(chǎn)成交日期 2023年 10月末 ， 成交價(jià)格為 3000元 /㎡ ， 另調(diào)查知該類房地產(chǎn)價(jià)格 2023年 6月末至2023年 2月末平均每月比上月上漲%， 2023年 2月末至 2023年 9月末平均上漲 2%， 對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整到 2023年 9月末的價(jià)格為： ? 3000 （ 1＋ %） 4 （ 1＋ 2% 7） =3630（ 元 /㎡ ） 例 49：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 2月1日的價(jià)格為 1000美元 /㎡ ， 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng) ， 平均每月比上月下跌 %。 假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià) 2023年 2月 1日為 1美元 = ， 2023年 10月 1日為 1美元 = 。 對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整到 2023年 10月 1日的價(jià)格為： ? 1000 （ 1 － %） 8 =8129（ 人民幣元 /㎡ ） 例 410：某個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn) 2023年 2月 1日的價(jià)格為 1000美元 /㎡ ， 該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng) ， 平均每月下降 %。 假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià) 2023年 2月 1日為 1美元 =元人民幣 ， 2023年 10月 1日為 1美元= 。 對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調(diào)整 。 ? 調(diào)整到 2023年 10月 1日的價(jià)格為： ? 1000 （ 1－ % 8） =7958（ 人民幣元 /㎡ ） 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 調(diào)整的含義 調(diào)整的方法 調(diào)整的內(nèi)容 調(diào)整中的注意問(wèn)題 主要內(nèi)容： 一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義 ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。 二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容 ? 實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容 三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 百分率法 間接比較調(diào)整 直接比較調(diào)整 差額法 ? 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) =在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 其中 ， 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定的 ， 通常用 1/（ 1+R%） 或 100/（ 100+R） 來(lái)表示 。 百分率法 差額法 ? 可比實(shí)例的成交價(jià)格 +房地產(chǎn)狀況調(diào)整額 =正常價(jià)格 ? 直接比較調(diào)整一般是采用評(píng)分的辦法 ， 以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) （ 通常定為 100） ， 將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分 。 ? 具體公式： ? 可比實(shí)例在其
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