【文章內(nèi)容簡介】 、超長時間、穩(wěn)定 關(guān)鍵詞： 盤量小、土地稀缺； 本地客戶價值認知高、支付力強； 蓄客時間超長、銷售節(jié)奏極度自由； 市場供應(yīng)少、競爭弱。 基于本項目的特點以及利潤最大化的結(jié)果考慮，建議采用折中方式，即： 較小投入、盡早下手、較長時間 本項目特點： 盤量小、土地稀缺； 本地客戶認知價值較高，支付力較強； 蓄客時間較充裕、銷售節(jié)奏較緊張； 市場供應(yīng)較大、競爭略強。 產(chǎn)品建議 一、產(chǎn)品聚焦： 2+0=3 2 居 0 居 3 居 過于分散的產(chǎn)品線，導(dǎo)致客戶群也極為分散，這對于后期的客戶拓展是極為不利的。三居產(chǎn)品在總產(chǎn)品中占比最小，屬稀缺產(chǎn)品，拼合后中間的樓座產(chǎn)品純粹性提高，只有三居和復(fù)式產(chǎn)品，同時可解決北向零居居住功能差的問題。 產(chǎn)品建議 一、產(chǎn)品聚焦： 2+0=3 產(chǎn)品調(diào)整后產(chǎn)品線分布情況 戶型 套數(shù) 套數(shù)比 零居 117 38% 1居 102 34% 2居 46 15% 3居 32 11% 4居（復(fù)式） 6 2% 合計 303 100% 產(chǎn)品建議 二、精裝：賦予小戶型以全新的居住價值 “ 失效 ” 投資 ， “ 失效 ” 小戶型 失效問題 區(qū)域 和 價格 無法撬動投資； 單一投資價值 無法撬動小戶型。 案例：德勝凱旋公寓、智地鉆河公館 德勝凱旋公寓 智地鉆河公館 失效原因 小戶型投資產(chǎn)品 KPI總結(jié) 一、區(qū)域： 交通節(jié)點（尤其是軌道交通） —— 外向、包容性； 鄰近區(qū)域經(jīng)濟中心 —— 可依托、資產(chǎn)安全性； 城市資源聚集度高 —— 稀缺、資產(chǎn)穩(wěn)定性。 二、客戶： 大量的流動和暫居人口 —— 租賃市場活躍； 區(qū)域商務(wù)及商業(yè)中心 —— 高支付人群集中。 三、投資能力： 經(jīng)濟背景 —— 通脹時代、資產(chǎn)膨脹時期； 低首付 —— 投資杠桿； 低價格 —— 升值空間。 基于“暫居 +投資”屬性的復(fù)合項目需要具備的條件： 投資判斷 投資屬性判斷 大類要素 具體指標(biāo) 德勝凱旋公寓 智地鉆河公館 本項目 一、區(qū)域 交通節(jié)點 √ √ 鄰近區(qū)域經(jīng)濟中心 √ 城市資源聚集度高 √ √ 二、客戶 大量的流動和暫居人口 √ 區(qū)域商務(wù)及商業(yè)中心 √ 三、投資能力 經(jīng)濟背景 低首付 √ 低價格 本項目不具備投資項目的基本屬性。 核心問題 小戶型產(chǎn)品的 居住功能缺失 客戶居住需求 矛 盾 ？ 解決 —— 賦予小戶型以全新的居住價值 功能 起居 —— 起居室或客廳； 睡眠 —— 臥室； 吃飯 —— 餐廳和廚房； 讀書 —— 書房； 洗漱、如廁 —— 衛(wèi)生間、盥洗室； 興趣：影音廳、游戲室、 Party room…… 等。 居住功能及對應(yīng)空間設(shè)臵： 小戶型客戶分類及偏好 衣帽間 Party房 游戲空間 影音室 盥洗室 衛(wèi)生間 書房 廚房 餐廳 臥室 起居室 類別一 類別一：年輕夫妻、首次臵業(yè)、短期居住 衣帽間 Party房 游戲空間 影音室 盥洗室 衛(wèi)生間 書房 廚房 餐廳 臥室（ 2個） 起居室 類別二 類別二：小孩上學(xué)、夫妻陪讀、暫時居住 衣帽間 Party房 游戲空間 影音室 盥洗室 衛(wèi)生間 書房 廚房 餐廳 臥室 起居室 類別三 類別三：單身、就近、首次臵業(yè) 客戶 實現(xiàn)方式 小空間不足以支持多功能 區(qū)的實現(xiàn)，怎么辦？ —— 平面合理布局。 —— 空間集約利用。 —— 功能組合 拆分、空間折疊 分解。 平面排布 日本小戶型借鑒 日本小戶型住宅戶型簡介： ?目前，日本城市住宅的主流形式為 nLDK型方案，即以 L(起居室 )、D(餐廳 )和 K(廚房 )為住宅的基本要素， 以起居室為中心，布臵各房間，連接 n個臥室 。這種類型的住宅通過標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件的設(shè)計和推行工業(yè)化的生產(chǎn)方式降低了造價，使大量生產(chǎn)和普及推廣成為可能。且由于臥室面積和個數(shù)的可變，可衍生出不同的類型來滿足不同家庭的需求，很受居民們的青睞； ?為節(jié)約土地、爭取較高的容積率，在總體布局上，普遍采用 大進深、小開間、單面外廊、公用電梯樓梯 的布局，還采用日影斜線法精確控制建筑日照間距， 建筑層高控制在 — ，以降低建筑總高度，減少建筑間距 。 ?戶型 平面呈“十字形” ，即：戶型 中間為走廊 ，入戶后是“玄關(guān)”，設(shè)鞋柜、衣柜；順道往前， 臥室靠近住宅入口玄關(guān)附近，沿走廊兩側(cè)布臵 ，并不強求南向；住宅 中部一般為衛(wèi)浴空間和廚房 (廚房不要求必須對外開窗 )； 起居室則位于最南端 ，一般與餐廳相連，共同構(gòu)成餐起空間； 和室作為日本特有的第二起居空間，一般與起居室相鄰設(shè)臵 ，推拉門可以打開、摘下，其空間可間接采光而不必直接臨窗，從而節(jié)省了面寬，空間得到高效利用； ?戶內(nèi)空間結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)實用化、人性化、細分化、靈活化的特點： 餐廚相連、餐起相通 ； 衛(wèi)浴空間分區(qū)設(shè)臵 ； 儲藏空間靈活分布 ； ?外廊 ?過渡“小院” ?衛(wèi)浴分區(qū)設(shè)臵 ?儲藏空間靈活分布 ?餐廚相連，餐起相通 ?半開敞式的廚房保證了使用上的相對獨立，又可以使空間在視覺上連為一體，且便于主婦在做飯的同時照顧到在起居室的家人和在陽臺玩耍的兒童 ?獨立式廚房 ?可放臵浴缸及洗衣機的衛(wèi)生間 ?陽光房的設(shè)臵 ?獨立式陽臺 ?陽光書桌 ?吧臺式餐桌 ?增加客廳的空間 ?可放臵浴缸及洗衣機的衛(wèi)生間 ?獨立式廚房 ?獨立式陽臺 ?吧臺式空間 ?書桌設(shè)計 平面排布： 設(shè)計實例 空間利用 萬科 U5系統(tǒng)借鑒 萬科全面家居解決方案 —— U5 萬科全面家居解決方案 ≠ “毛坯”＋“裝修” 萬科全面家居解決方案（ TOTALSOLUTION ），是一套涵蓋了從低到高不同層面的住宅產(chǎn)品，以及從項目定位、設(shè)計、部品配臵、項目施工到后期服務(wù)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)體系，而不僅僅停留在全裝修的層面。 萬科通過對不同客戶行為模式的深入研究，針對從公寓到別墅不同類別的建筑產(chǎn)品特點，將 戶型設(shè)計、建筑設(shè)計和室內(nèi)裝修設(shè)計同步進行 ，再進行施工，并進行售后服務(wù)保障，最終為客戶提供物有所值、物超所值、領(lǐng)先于市場的住宅家居產(chǎn)品。 萬科全面家居解決方案，是萬科精細化階段的重要成果。 U，即 Unit Integration，是單元一體化的解釋 ?U5又稱之為 Unit Integration of 5，在不同的城市的不同項目中有含義略有不同 ?在 大連溪之谷 的全面家居解決方案中， U5有三個層面的豐富內(nèi)涵： 一是 “ 5大流程” ： 1站式購房體驗； 2年整體質(zhì)保； 3重品質(zhì)保障； 4大品控流程； 5大空間系統(tǒng) ； 二是 “ 5大空間系統(tǒng)” 的深層闡釋，即 “ U1玄關(guān)整合系統(tǒng)、 U2廚房便捷系統(tǒng)、 U3衛(wèi)浴集成系統(tǒng)、 U4臥室收納系統(tǒng)、 U5客廳明亮系統(tǒng)”； 三是 “ 5大品牌” ：即與 摩恩、西蒙、美標(biāo)、圣象、方太青島萬科 U5 U1自由收納玄關(guān)系統(tǒng) ：讓生活優(yōu)雅從容 U2多功能廚房系統(tǒng) ：把烹飪成為享樂 U3便捷家政間系統(tǒng) ：讓瑣碎與生活剝離 U4細致衣帽間系統(tǒng) ：將品味用心收藏 U5休閑陽臺系統(tǒng) ：身心輕松美容，好心情自然來 設(shè)計實例 空間共用： 客廳兼書房 餐廳兼書房 客廳兼吧臺 客廳兼書房 臥室兼書房 設(shè)計實例 移動空間： 設(shè)計實例 組合家具： 組合家具 實現(xiàn)功能轉(zhuǎn)換 沙發(fā) 床 客廳 臥室 沙發(fā) 床 客廳 臥室 設(shè)計實例 ?鏡面移門讓客廳空間更開闊 ?暗藏式 100英寸投影幕 視覺打造： 設(shè)計實例 ?超大容量影音儲物柜 ?緊湊的獨立衣帽間及地臺抽屜的空間利用 倉儲空間： ?抬高地臺可以避免灰塵被帶進臥室、下面可放臵儲物空間 ?雜物臺（放臵鑰匙、錢包、小包等雜物 ,方便進出門放?。? ?衣柜、鞋柜組合 設(shè)計實例 1平米廚房 ?三眼灶 ?電烤爐 ?電飯煲 ?微波爐 ?碗碟干燥機 ?超大儲物拉籃 微型廚房： 設(shè)計實例 ?洗面臺、淋浴間、馬桶功能分離，減少使用沖突 衛(wèi)浴空間： ?集成衛(wèi)浴，珍惜每寸空間 ?衛(wèi)生間的小巧倉儲空間 功能轉(zhuǎn)換 張志強《我的 32平米》借鑒 ?張智強先生的實踐可以證明， 32平米可以做到“豪宅”的一切可能，而且更方便，親切和 cool。 ?32平米可以做到什么？ —— 20個訪客的雞尾酒餐會 —— 2個雙人床的臥室 —— 1個像樣的家庭影院 —— 1個步入式的衣帽間 —— 帶有大浴缸的衛(wèi)生間 —— 圖書館和工作室 —— 帶大吊床的游戲空間 —— 一個教室 …… ?所有這些都在這 32平米之中實現(xiàn)，這 32平米的空間歷史，體現(xiàn)了人與空間真正的互動史，處處閃耀著真實的智慧、力量和光芒。 ?“空間”的真正意義總是與“時間”相聯(lián)系的，或者說“空間”只有使用才有意義，而使用空間的多種活動都是以時間為標(biāo)尺和計量的。 ?我們城市建設(shè)之所以浪費，大而不當(dāng)，就是不考慮空間的這一時間特征。比如夜晚空無一人的CBD，臥城和公園不公，小區(qū)內(nèi)停車場的堵塞和空臵 …… 等等問題，其本質(zhì)不就是在空間與時間問題上的錯位嗎？ ?張智強先生的這 32平米位于香港北角的城市中心區(qū)域，這不正是未來城市中心公寓的模型嗎？ —— 白領(lǐng)能買得起，方便住，兼顧上班和生活，同時占領(lǐng)核心的商業(yè)資源，空間趣味和酷！ 功能轉(zhuǎn)換 張智強 《我 的 32平米》 —— 由 真實案例 聯(lián)想到的 張智強 —— 香港著名建筑設(shè)計師 ?1962年生于香港， 1987年畢業(yè)于香港大學(xué)建筑系 ?1994年成立 EDGE Design Institute公司。 1995年至今，于香港多家大學(xué)建筑和設(shè)計系任副教授、客席講師，曾獲荷蘭大學(xué)、倫敦皇家藝術(shù)學(xué)院、米蘭理工學(xué)院和維也納美術(shù)大學(xué)邀請擔(dān)任客席講師。 ?代表作： 32平方米自宅的室內(nèi)設(shè)計、 “ 長城腳下的公社 ” 之 “ 箱宅 ” 、日本岐阜縣公共房屋第二期設(shè)計、香港百老匯電影中心、香港藝術(shù)中心中庭改造、互聯(lián)優(yōu)勢數(shù)據(jù)中心等 功能轉(zhuǎn)換 ?經(jīng)歷 五個時期的居住改造多向視圖 由普通的 4米寬、 8米長 的居住空間，展開的歷經(jīng) 5次 的 持續(xù)改造革命 原始戶型 采光 采光 入口 功能轉(zhuǎn)換 M1976/M1988/M1989： 功能空間劃分明確的早期設(shè)計 —— 麻雀雖小，五臟俱全 1976~1987 臥室 臥室 衛(wèi)生間 廚房 餐廳 1988~1989 起居空間 臥室 臥室 衛(wèi)生間 廚房 床 工作間 長廊 衛(wèi)生間 廚房 1989~1998 功能轉(zhuǎn)換 1998~2023 M1998： 功能界限的劃分逐漸 模糊 ，實現(xiàn)