【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、超長(zhǎng)時(shí)間、穩(wěn)定 關(guān)鍵詞： 盤(pán)量小、土地稀缺； 本地客戶(hù)價(jià)值認(rèn)知高、支付力強(qiáng)； 蓄客時(shí)間超長(zhǎng)、銷(xiāo)售節(jié)奏極度自由； 市場(chǎng)供應(yīng)少、競(jìng)爭(zhēng)弱。 基于本項(xiàng)目的特點(diǎn)以及利潤(rùn)最大化的結(jié)果考慮，建議采用折中方式，即： 較小投入、盡早下手、較長(zhǎng)時(shí)間 本項(xiàng)目特點(diǎn)： 盤(pán)量小、土地稀缺； 本地客戶(hù)認(rèn)知價(jià)值較高，支付力較強(qiáng)； 蓄客時(shí)間較充裕、銷(xiāo)售節(jié)奏較緊張； 市場(chǎng)供應(yīng)較大、競(jìng)爭(zhēng)略強(qiáng)。 產(chǎn)品建議 一、產(chǎn)品聚焦： 2+0=3 2 居 0 居 3 居 過(guò)于分散的產(chǎn)品線，導(dǎo)致客戶(hù)群也極為分散，這對(duì)于后期的客戶(hù)拓展是極為不利的。三居產(chǎn)品在總產(chǎn)品中占比最小，屬稀缺產(chǎn)品，拼合后中間的樓座產(chǎn)品純粹性提高，只有三居和復(fù)式產(chǎn)品，同時(shí)可解決北向零居居住功能差的問(wèn)題。 產(chǎn)品建議 一、產(chǎn)品聚焦： 2+0=3 產(chǎn)品調(diào)整后產(chǎn)品線分布情況 戶(hù)型 套數(shù) 套數(shù)比 零居 117 38% 1居 102 34% 2居 46 15% 3居 32 11% 4居（復(fù)式） 6 2% 合計(jì) 303 100% 產(chǎn)品建議 二、精裝：賦予小戶(hù)型以全新的居住價(jià)值 “ 失效 ” 投資 ， “ 失效 ” 小戶(hù)型 失效問(wèn)題 區(qū)域 和 價(jià)格 無(wú)法撬動(dòng)投資； 單一投資價(jià)值 無(wú)法撬動(dòng)小戶(hù)型。 案例：德勝凱旋公寓、智地鉆河公館 德勝凱旋公寓 智地鉆河公館 失效原因 小戶(hù)型投資產(chǎn)品 KPI總結(jié) 一、區(qū)域： 交通節(jié)點(diǎn)（尤其是軌道交通） —— 外向、包容性； 鄰近區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 —— 可依托、資產(chǎn)安全性； 城市資源聚集度高 —— 稀缺、資產(chǎn)穩(wěn)定性。 二、客戶(hù)： 大量的流動(dòng)和暫居人口 —— 租賃市場(chǎng)活躍； 區(qū)域商務(wù)及商業(yè)中心 —— 高支付人群集中。 三、投資能力： 經(jīng)濟(jì)背景 —— 通脹時(shí)代、資產(chǎn)膨脹時(shí)期； 低首付 —— 投資杠桿； 低價(jià)格 —— 升值空間。 基于“暫居 +投資”屬性的復(fù)合項(xiàng)目需要具備的條件： 投資判斷 投資屬性判斷 大類(lèi)要素 具體指標(biāo) 德勝凱旋公寓 智地鉆河公館 本項(xiàng)目 一、區(qū)域 交通節(jié)點(diǎn) √ √ 鄰近區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心 √ 城市資源聚集度高 √ √ 二、客戶(hù) 大量的流動(dòng)和暫居人口 √ 區(qū)域商務(wù)及商業(yè)中心 √ 三、投資能力 經(jīng)濟(jì)背景 低首付 √ 低價(jià)格 本項(xiàng)目不具備投資項(xiàng)目的基本屬性。 核心問(wèn)題 小戶(hù)型產(chǎn)品的 居住功能缺失 客戶(hù)居住需求 矛 盾 ？ 解決 —— 賦予小戶(hù)型以全新的居住價(jià)值 功能 起居 —— 起居室或客廳； 睡眠 —— 臥室； 吃飯 —— 餐廳和廚房； 讀書(shū) —— 書(shū)房； 洗漱、如廁 —— 衛(wèi)生間、盥洗室； 興趣：影音廳、游戲室、 Party room…… 等。 居住功能及對(duì)應(yīng)空間設(shè)臵： 小戶(hù)型客戶(hù)分類(lèi)及偏好 衣帽間 Party房 游戲空間 影音室 盥洗室 衛(wèi)生間 書(shū)房 廚房 餐廳 臥室 起居室 類(lèi)別一 類(lèi)別一：年輕夫妻、首次臵業(yè)、短期居住 衣帽間 Party房 游戲空間 影音室 盥洗室 衛(wèi)生間 書(shū)房 廚房 餐廳 臥室（ 2個(gè)） 起居室 類(lèi)別二 類(lèi)別二：小孩上學(xué)、夫妻陪讀、暫時(shí)居住 衣帽間 Party房 游戲空間 影音室 盥洗室 衛(wèi)生間 書(shū)房 廚房 餐廳 臥室 起居室 類(lèi)別三 類(lèi)別三：?jiǎn)紊怼⒕徒?、首次臵業(yè) 客戶(hù) 實(shí)現(xiàn)方式 小空間不足以支持多功能 區(qū)的實(shí)現(xiàn)，怎么辦？ —— 平面合理布局。 —— 空間集約利用。 —— 功能組合 拆分、空間折疊 分解。 平面排布 日本小戶(hù)型借鑒 日本小戶(hù)型住宅戶(hù)型簡(jiǎn)介： ?目前，日本城市住宅的主流形式為 nLDK型方案，即以 L(起居室 )、D(餐廳 )和 K(廚房 )為住宅的基本要素， 以起居室為中心，布臵各房間，連接 n個(gè)臥室 。這種類(lèi)型的住宅通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)件的設(shè)計(jì)和推行工業(yè)化的生產(chǎn)方式降低了造價(jià)，使大量生產(chǎn)和普及推廣成為可能。且由于臥室面積和個(gè)數(shù)的可變，可衍生出不同的類(lèi)型來(lái)滿(mǎn)足不同家庭的需求，很受居民們的青睞； ?為節(jié)約土地、爭(zhēng)取較高的容積率，在總體布局上，普遍采用 大進(jìn)深、小開(kāi)間、單面外廊、公用電梯樓梯 的布局，還采用日影斜線法精確控制建筑日照間距， 建筑層高控制在 — ，以降低建筑總高度，減少建筑間距 。 ?戶(hù)型 平面呈“十字形” ，即：戶(hù)型 中間為走廊 ，入戶(hù)后是“玄關(guān)”，設(shè)鞋柜、衣柜；順道往前， 臥室靠近住宅入口玄關(guān)附近，沿走廊兩側(cè)布臵 ，并不強(qiáng)求南向；住宅 中部一般為衛(wèi)浴空間和廚房 (廚房不要求必須對(duì)外開(kāi)窗 )； 起居室則位于最南端 ，一般與餐廳相連，共同構(gòu)成餐起空間； 和室作為日本特有的第二起居空間，一般與起居室相鄰設(shè)臵 ，推拉門(mén)可以打開(kāi)、摘下，其空間可間接采光而不必直接臨窗，從而節(jié)省了面寬，空間得到高效利用； ?戶(hù)內(nèi)空間結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)實(shí)用化、人性化、細(xì)分化、靈活化的特點(diǎn)： 餐廚相連、餐起相通 ； 衛(wèi)浴空間分區(qū)設(shè)臵 ； 儲(chǔ)藏空間靈活分布 ； ?外廊 ?過(guò)渡“小院” ?衛(wèi)浴分區(qū)設(shè)臵 ?儲(chǔ)藏空間靈活分布 ?餐廚相連，餐起相通 ?半開(kāi)敞式的廚房保證了使用上的相對(duì)獨(dú)立，又可以使空間在視覺(jué)上連為一體，且便于主婦在做飯的同時(shí)照顧到在起居室的家人和在陽(yáng)臺(tái)玩耍的兒童 ?獨(dú)立式廚房 ?可放臵浴缸及洗衣機(jī)的衛(wèi)生間 ?陽(yáng)光房的設(shè)臵 ?獨(dú)立式陽(yáng)臺(tái) ?陽(yáng)光書(shū)桌 ?吧臺(tái)式餐桌 ?增加客廳的空間 ?可放臵浴缸及洗衣機(jī)的衛(wèi)生間 ?獨(dú)立式廚房 ?獨(dú)立式陽(yáng)臺(tái) ?吧臺(tái)式空間 ?書(shū)桌設(shè)計(jì) 平面排布： 設(shè)計(jì)實(shí)例 空間利用 萬(wàn)科 U5系統(tǒng)借鑒 萬(wàn)科全面家居解決方案 —— U5 萬(wàn)科全面家居解決方案 ≠ “毛坯”＋“裝修” 萬(wàn)科全面家居解決方案（ TOTALSOLUTION ），是一套涵蓋了從低到高不同層面的住宅產(chǎn)品，以及從項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、部品配臵、項(xiàng)目施工到后期服務(wù)等一系列的標(biāo)準(zhǔn)體系，而不僅僅停留在全裝修的層面。 萬(wàn)科通過(guò)對(duì)不同客戶(hù)行為模式的深入研究，針對(duì)從公寓到別墅不同類(lèi)別的建筑產(chǎn)品特點(diǎn)，將 戶(hù)型設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)同步進(jìn)行 ，再進(jìn)行施工，并進(jìn)行售后服務(wù)保障，最終為客戶(hù)提供物有所值、物超所值、領(lǐng)先于市場(chǎng)的住宅家居產(chǎn)品。 萬(wàn)科全面家居解決方案，是萬(wàn)科精細(xì)化階段的重要成果。 U，即 Unit Integration，是單元一體化的解釋 ?U5又稱(chēng)之為 Unit Integration of 5，在不同的城市的不同項(xiàng)目中有含義略有不同 ?在 大連溪之谷 的全面家居解決方案中， U5有三個(gè)層面的豐富內(nèi)涵： 一是 “ 5大流程” ： 1站式購(gòu)房體驗(yàn)； 2年整體質(zhì)保； 3重品質(zhì)保障； 4大品控流程； 5大空間系統(tǒng) ； 二是 “ 5大空間系統(tǒng)” 的深層闡釋?zhuān)?“ U1玄關(guān)整合系統(tǒng)、 U2廚房便捷系統(tǒng)、 U3衛(wèi)浴集成系統(tǒng)、 U4臥室收納系統(tǒng)、 U5客廳明亮系統(tǒng)”； 三是 “ 5大品牌” ：即與 摩恩、西蒙、美標(biāo)、圣象、方太青島萬(wàn)科 U5 U1自由收納玄關(guān)系統(tǒng) ：讓生活優(yōu)雅從容 U2多功能廚房系統(tǒng) ：把烹飪成為享樂(lè) U3便捷家政間系統(tǒng) ：讓瑣碎與生活剝離 U4細(xì)致衣帽間系統(tǒng) ：將品味用心收藏 U5休閑陽(yáng)臺(tái)系統(tǒng) ：身心輕松美容，好心情自然來(lái) 設(shè)計(jì)實(shí)例 空間共用： 客廳兼書(shū)房 餐廳兼書(shū)房 客廳兼吧臺(tái) 客廳兼書(shū)房 臥室兼書(shū)房 設(shè)計(jì)實(shí)例 移動(dòng)空間： 設(shè)計(jì)實(shí)例 組合家具： 組合家具 實(shí)現(xiàn)功能轉(zhuǎn)換 沙發(fā) 床 客廳 臥室 沙發(fā) 床 客廳 臥室 設(shè)計(jì)實(shí)例 ?鏡面移門(mén)讓客廳空間更開(kāi)闊 ?暗藏式 100英寸投影幕 視覺(jué)打造： 設(shè)計(jì)實(shí)例 ?超大容量影音儲(chǔ)物柜 ?緊湊的獨(dú)立衣帽間及地臺(tái)抽屜的空間利用 倉(cāng)儲(chǔ)空間： ?抬高地臺(tái)可以避免灰塵被帶進(jìn)臥室、下面可放臵儲(chǔ)物空間 ?雜物臺(tái)（放臵鑰匙、錢(qián)包、小包等雜物 ,方便進(jìn)出門(mén)放?。? ?衣柜、鞋柜組合 設(shè)計(jì)實(shí)例 1平米廚房 ?三眼灶 ?電烤爐 ?電飯煲 ?微波爐 ?碗碟干燥機(jī) ?超大儲(chǔ)物拉籃 微型廚房： 設(shè)計(jì)實(shí)例 ?洗面臺(tái)、淋浴間、馬桶功能分離，減少使用沖突 衛(wèi)浴空間： ?集成衛(wèi)浴，珍惜每寸空間 ?衛(wèi)生間的小巧倉(cāng)儲(chǔ)空間 功能轉(zhuǎn)換 張志強(qiáng)《我的 32平米》借鑒 ?張智強(qiáng)先生的實(shí)踐可以證明， 32平米可以做到“豪宅”的一切可能，而且更方便，親切和 cool。 ?32平米可以做到什么？ —— 20個(gè)訪客的雞尾酒餐會(huì) —— 2個(gè)雙人床的臥室 —— 1個(gè)像樣的家庭影院 —— 1個(gè)步入式的衣帽間 —— 帶有大浴缸的衛(wèi)生間 —— 圖書(shū)館和工作室 —— 帶大吊床的游戲空間 —— 一個(gè)教室 …… ?所有這些都在這 32平米之中實(shí)現(xiàn)，這 32平米的空間歷史，體現(xiàn)了人與空間真正的互動(dòng)史，處處閃耀著真實(shí)的智慧、力量和光芒。 ?“空間”的真正意義總是與“時(shí)間”相聯(lián)系的，或者說(shuō)“空間”只有使用才有意義，而使用空間的多種活動(dòng)都是以時(shí)間為標(biāo)尺和計(jì)量的。 ?我們城市建設(shè)之所以浪費(fèi)，大而不當(dāng)，就是不考慮空間的這一時(shí)間特征。比如夜晚空無(wú)一人的CBD，臥城和公園不公，小區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)的堵塞和空臵 …… 等等問(wèn)題，其本質(zhì)不就是在空間與時(shí)間問(wèn)題上的錯(cuò)位嗎？ ?張智強(qiáng)先生的這 32平米位于香港北角的城市中心區(qū)域，這不正是未來(lái)城市中心公寓的模型嗎？ —— 白領(lǐng)能買(mǎi)得起，方便住，兼顧上班和生活，同時(shí)占領(lǐng)核心的商業(yè)資源，空間趣味和酷！ 功能轉(zhuǎn)換 張智強(qiáng) 《我 的 32平米》 —— 由 真實(shí)案例 聯(lián)想到的 張智強(qiáng) —— 香港著名建筑設(shè)計(jì)師 ?1962年生于香港， 1987年畢業(yè)于香港大學(xué)建筑系 ?1994年成立 EDGE Design Institute公司。 1995年至今，于香港多家大學(xué)建筑和設(shè)計(jì)系任副教授、客席講師，曾獲荷蘭大學(xué)、倫敦皇家藝術(shù)學(xué)院、米蘭理工學(xué)院和維也納美術(shù)大學(xué)邀請(qǐng)擔(dān)任客席講師。 ?代表作： 32平方米自宅的室內(nèi)設(shè)計(jì)、 “ 長(zhǎng)城腳下的公社 ” 之 “ 箱宅 ” 、日本岐阜縣公共房屋第二期設(shè)計(jì)、香港百老匯電影中心、香港藝術(shù)中心中庭改造、互聯(lián)優(yōu)勢(shì)數(shù)據(jù)中心等 功能轉(zhuǎn)換 ?經(jīng)歷 五個(gè)時(shí)期的居住改造多向視圖 由普通的 4米寬、 8米長(zhǎng) 的居住空間，展開(kāi)的歷經(jīng) 5次 的 持續(xù)改造革命 原始戶(hù)型 采光 采光 入口 功能轉(zhuǎn)換 M1976/M1988/M1989： 功能空間劃分明確的早期設(shè)計(jì) —— 麻雀雖小，五臟俱全 1976~1987 臥室 臥室 衛(wèi)生間 廚房 餐廳 1988~1989 起居空間 臥室 臥室 衛(wèi)生間 廚房 床 工作間 長(zhǎng)廊 衛(wèi)生間 廚房 1989~1998 功能轉(zhuǎn)換 1998~2023 M1998： 功能界限的劃分逐漸 模糊 ，實(shí)現(xiàn)