房地產(chǎn)物業(yè)公司內(nèi)部控制與風(fēng)險管理講座(編輯修改稿)
2025-03-09 10:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)控檢查和評價體系的建設(shè)步驟 內(nèi)控手冊25，對企業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行評估，確定可能出現(xiàn)重大風(fēng)險關(guān)鍵流程。處于什么樣的環(huán)境 ？ 建立了什么樣的目標(biāo) ？有什么重大風(fēng)險？ 這些風(fēng)險處于哪些關(guān)鍵流程？物業(yè)分公司經(jīng)營模式有哪些關(guān)鍵流程 ？集團(tuán)公司公司經(jīng)營模式有哪些關(guān)鍵流程？思考：區(qū)分關(guān)鍵流程和非關(guān)鍵流程的目的，是確定內(nèi)控體系構(gòu)建的重點(diǎn)262。 對各個業(yè)務(wù)流程進(jìn)行分析（環(huán)境 ?目標(biāo) ?風(fēng)險），確定流程中可能出 現(xiàn)風(fēng)險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 示例： 根據(jù)物業(yè)公司收入來源分析風(fēng)險關(guān)鍵環(huán)節(jié)環(huán)境：市場競爭程度如何？是否要采取新的營銷手段？。物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)該低價促銷？目標(biāo)：收入任務(wù)順利實現(xiàn)收入有效控制信用風(fēng)險盡可能避免收入信息準(zhǔn)確、完整在企業(yè)內(nèi)部傳遞 風(fēng)險：收入不及時壞賬收入信息存在偏差關(guān)鍵環(huán)節(jié)：收費(fèi)制定和調(diào)整環(huán)節(jié)信用管理環(huán)節(jié)收費(fèi)信息的收集、傳遞環(huán)節(jié) 27o 物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi) 物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。28 2023年前普通住宅免征營業(yè)稅； 2023年村民安置房、經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)免征營業(yè)稅。 稅收 在收到物業(yè)費(fèi)同時應(yīng)按發(fā)票金額全額計提交納營業(yè)稅 .稅率 5%。 計提的營業(yè)稅款按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行分?jǐn)?。物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)o 物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)29各類專項資金房屋共用部位及共用設(shè)施日常維修房改房維修資金房屋保修費(fèi)電梯專項資金 智能化設(shè)施專項資金首屆業(yè)委會籌備資金上述費(fèi)用均作為負(fù)債處理，不交營業(yè)稅。物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)30利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動收益 物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)停車費(fèi)經(jīng)營用房出租廣告牌設(shè)置費(fèi)其他場地出租收入按規(guī)定上述收入在扣除合理成本后應(yīng)全額補(bǔ)維修資金。 物業(yè)公司應(yīng)將上述款項專項存儲、專款專用。 31地下車位管理費(fèi) 物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)30元 /月 /只全部計入物業(yè)公司收入，處理辦法參照綜合服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定交納營業(yè)稅款。32各類獎勵、補(bǔ)貼收入上述款項收到時計入營業(yè)外收入，不交營業(yè)稅。物業(yè)企業(yè)相關(guān)收費(fèi)物業(yè)管理基金利息收入各項創(chuàng)建活動獎金慰問金政府部門專項補(bǔ)貼收入收 入 來 源主管部門創(chuàng)優(yōu)獎金33第 1步和第 2步的總結(jié)企業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)目標(biāo)分析企業(yè)重大風(fēng)險分析確定關(guān)鍵流程流程環(huán)境分析 流程目標(biāo)分析流程關(guān)鍵風(fēng)險分析確定關(guān)鍵環(huán)節(jié)企業(yè)層次：找關(guān)鍵流程流程層次：找關(guān)鍵環(huán)節(jié)環(huán)境與目標(biāo)分析風(fēng)險分析確定關(guān)鍵流程確定各流程關(guān)鍵環(huán)節(jié)343。 對企業(yè)流程運(yùn)作的現(xiàn)行實際情況進(jìn)行全面排查和摸底企業(yè)有哪些業(yè)務(wù)類型？每項業(yè)務(wù)類型中包括那些流程？流程貫穿哪些部門（崗位）？流程運(yùn)作的授權(quán)體系是怎么樣的？每個部門（崗位）在流程中的作用和定位是什么？在流程中的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)如何？每個部門（崗位）在流程中是如何銜接的？流程中的業(yè)務(wù)信息是如何收集、傳遞的？（單證的聯(lián)數(shù)、內(nèi)容、欄目、簽名、傳遞辦法；報表的聯(lián)數(shù)、內(nèi)容、欄目、簽名、編制依據(jù)、編織人、傳遞辦法）。35形成流程運(yùn)作的文字描述和流程圖文字描述 :環(huán)節(jié) 1:環(huán)節(jié) 2:………….流程圖環(huán)節(jié) 1 環(huán)節(jié) 2 環(huán)節(jié) 3 環(huán)節(jié) 4部門 1部門 2部門 3活動 1活動 2活動 3活動 4活動 5活動 6364。 評價現(xiàn)行流程運(yùn)作中的關(guān)鍵風(fēng)險環(huán)節(jié)的控制點(diǎn)是否健全、合理、有效。 是否每一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的風(fēng)險點(diǎn)
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