前期工作流程解析(編輯修改稿)
2025-03-08 05:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人防 、 環(huán)保審查手續(xù) 。 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 是經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審定 ， 許可建設(shè)各類工程的法律憑證 ， 是辦理施工許可等各項(xiàng)手續(xù)的前置條件 ， 其附件記載事項(xiàng)及相關(guān)附圖也是建設(shè)工程規(guī)劃竣工核實(shí)最主要的法定依據(jù) 。 舟山之前發(fā)生的幾起房產(chǎn)項(xiàng)目群訪事件 ， 均是因?yàn)轫?xiàng)目在交付后業(yè)主發(fā)現(xiàn)工程施工局部實(shí)際情況與 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 附圖不符所引起 （ 包括電力 、 自來水設(shè)施改變位置 、 綠地面積減少 、 停車泊位等配套擅自變更等 ） ， 對(duì)此建議公司規(guī)劃 、 工程部門加以重視 。 另 ， 根據(jù)省建設(shè)廳下發(fā)的最新文件規(guī)定 ， 自今年4月 1日起一個(gè)宗地項(xiàng)目最多可分三期辦理 《 建設(shè)工工程規(guī)劃許可證 》 ， 每期項(xiàng)目的建設(shè)用地面積不得少于 50000平方米 ， 因此在方案設(shè)計(jì)過程中需結(jié)合工程施工組織 、 項(xiàng)目分期銷售等因素做統(tǒng)籌考慮 。 關(guān)聯(lián)文件：浙建規(guī) 【 2023】 27號(hào) 《 關(guān)于印發(fā)〈 浙江省城鎮(zhèn)建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)管理辦法 〉 的通知 》 建筑工程施工許可證 主要 需提供建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 建設(shè)工程中標(biāo)通知書 、 工程施工合同 、 監(jiān)理合同 、 監(jiān)理對(duì)施工組織設(shè)計(jì)意見書 、 質(zhì)監(jiān)安監(jiān)手續(xù) 、 資金保函 、 建設(shè)項(xiàng)目稅務(wù)登記單 、 防雷辦理證明 、 商品混凝土供需合同 、 施工圖審查備案 、 施工總平面圖及周邊情況說明 、 外來施工企業(yè)與城建委簽訂的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書 、 施工企業(yè) 《 安全生產(chǎn)許可證 》 等證書 、 項(xiàng)目經(jīng)理任命書 ， 項(xiàng)目經(jīng)理本人攜帶資質(zhì)證書 、 工作手冊原件及復(fù)印件到辦理現(xiàn)場確認(rèn) 、 簽名 （ 外來勘察 、 設(shè)計(jì) 、 監(jiān)理 、 施工單位需辦理進(jìn)市備案手續(xù) ） 。 目前 ， 城建執(zhí)法部門對(duì)項(xiàng)目未經(jīng)辦理 《 建筑工程施工許可證 》 擅自開工建設(shè)的行為查處比較嚴(yán)格 ，之前所謂的 “ 裸奔 ” 風(fēng)險(xiǎn)很大 。 今后項(xiàng)目施工前宜完善政府手續(xù) ， 當(dāng)然這需要規(guī)劃 、 工程 、 前期等多部門的共同協(xié)作 。 其他重要手續(xù) 方案審批 雖然從城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定講 ， 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批并非項(xiàng)目建設(shè)的法定文件 ， 而是作為行政審批部門的過程指導(dǎo)意見 ， 但實(shí)際上規(guī)劃部門對(duì)方案的審查極其重視 。 其中重點(diǎn)關(guān)注嚴(yán)格按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件控制容積率指標(biāo) 、 對(duì)計(jì)容積率建筑面積的核算把關(guān) （ 如半地下層 、 設(shè)備層 、 層高 ） 、高層建筑的日照分析與多層建筑的間距要求 、 建筑控制線的退讓 、 道路出入口設(shè)置的合理性 、 非機(jī)車 道與訪客泊位的充足考慮 、 小區(qū)圍墻的退讓及高度 、物業(yè)用房的配置 、 功能性用房名稱統(tǒng)一等等 ， 公司在不同項(xiàng)目中均反復(fù)出現(xiàn)過類似的問題 ， 一方面從公司項(xiàng)目實(shí)施綜合考量角度前期部應(yīng)與政府規(guī)劃部門積極溝通爭取有利 ， 同時(shí)也需要公司規(guī)劃設(shè)計(jì)等部門在國家規(guī)范基礎(chǔ)上事先了解地方規(guī)定 ， 在規(guī)劃審批部門和設(shè)計(jì)單位之間充分做好銜接 ， 避免方案審批過程中耽擱大量的時(shí)間精力 。 項(xiàng)目核準(zhǔn) 2023年 2月 10日起發(fā)改委將房地產(chǎn)項(xiàng)目列入核準(zhǔn)目錄，具體辦理主要需要提供以下資料： 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告及文件、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)、土地出讓合同及土地證、節(jié)能評(píng)估、環(huán)保及水利部門批復(fù)、總平面圖等。 項(xiàng)目核準(zhǔn)嚴(yán)格意義上講主要是審查出讓土地的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)是否符合規(guī)定要求（如用地范圍、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目性質(zhì)、投資強(qiáng)度等）以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)是否符合各相關(guān)專業(yè)職能部門的規(guī)范要求（國土、城建、消防、人防、環(huán)保、水利等），實(shí)際上應(yīng)該是對(duì)政府各職能部門各專項(xiàng)審批進(jìn)行審查控制和把關(guān)，我們理解目前岱山、普陀等縣區(qū)對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)組織評(píng)審后出具核準(zhǔn)意見的操作比較合理，但實(shí)際上目前在市級(jí)層面項(xiàng)目核準(zhǔn)針對(duì)方案具體內(nèi)容的審查比較細(xì)瑣，當(dāng)然我們需要適應(yīng)相關(guān)的要求。 建設(shè)用地批準(zhǔn) 建設(shè)用地批準(zhǔn)是國土部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目合法使用土地的法律依據(jù)。主要需要提供以下資料： 申請(qǐng)報(bào)告、用地預(yù)審意見、項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（包括附件、附圖）、規(guī)劃部門確認(rèn)的總平面布置圖（原件）、無壓覆礦及地質(zhì)災(zāi)害證明、環(huán)保批復(fù)、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)證明。 建設(shè)用地批準(zhǔn)最主要的控制點(diǎn)是用地性質(zhì)與容積率指標(biāo)，目前國家對(duì)住宅用地的容積率指標(biāo)嚴(yán)格控制在不得小于 ，對(duì)商業(yè)用地的容積率指標(biāo)未做明確規(guī)定，但浙江省規(guī)定餐飲住宿業(yè)容積率指標(biāo)不得低于 、商務(wù)金融業(yè)容積率指標(biāo)不得低于 ，但項(xiàng)目因?yàn)榭匾?guī)對(duì)各地塊的容積率設(shè)定指標(biāo)以及政府對(duì)當(dāng)?shù)匾?guī)劃的控制要求，使得規(guī)劃出具的設(shè)計(jì)條件或者與政府之間的約定同國土部門的規(guī)定有所矛盾，為此需要開展大量的溝通協(xié)調(diào)工作。 消防審核 根據(jù) 2023年 10月 28日頒布的新的消防法， 2023年 5月 1日起普通房地產(chǎn)項(xiàng)目無需進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審核，采取抽查方式進(jìn)行設(shè)計(jì)備案。但明確建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位依法對(duì)建設(shè)工
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