前期工作流程解析(參考版)
2025-02-20 05:57本頁面
【正文】 前期工作作為項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)的其中一環(huán)，其應(yīng)發(fā)揮的職能作用責(zé)無旁貸，同時(shí)也需要規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程、銷售等部門的密切協(xié)作，因?yàn)榍捌诠ぷ鞯拿恳豁?xiàng)成果都直接關(guān)系到公司計(jì)劃的硬性指標(biāo)，關(guān)乎每個(gè)員工的切身利益。每項(xiàng)前期工作辦理過程中既有相同的情況，可以相互借鑒統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，也有許多事宜難以完全預(yù)估，需要事先考慮困難及時(shí)溝通解決。 隨著公司項(xiàng)目的拓展，前期工作任務(wù)艱巨。 以下是新規(guī)定有關(guān)竣工規(guī)劃核實(shí)的表單： 與原先的竣工規(guī)劃驗(yàn)收辦法比較，新規(guī)定對項(xiàng)目整體實(shí)施完成情況的要求明顯提高，之前單位工程竣工驗(yàn)收后仍可同步開展各項(xiàng)市政附屬工程、景觀工程施工并陸續(xù)開展單項(xiàng)驗(yàn)收，再組織進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收，新規(guī)定下上述工程均需施工完成并現(xiàn)場核實(shí)后方可出具竣工規(guī)劃核實(shí)，建設(shè)單位之后才能組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收，因此項(xiàng)目驗(yàn)收交付的時(shí)間余量需進(jìn)行充分考慮，各項(xiàng)工程的完工計(jì)劃也應(yīng)做相應(yīng)提前，否則可能將影響項(xiàng)目的按期交付。 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書載明的相關(guān)內(nèi)容予以登記。 建筑面積誤差是指建設(shè)工程竣工實(shí)測建筑面積超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可的建筑面積的數(shù)值，分四檔累進(jìn)計(jì)算，最大合理誤差不得超過 500平方米，如無其他違法建設(shè)情形，可不予處罰，但需按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金和相關(guān)規(guī)費(fèi)。 建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)工作中的建筑面積審核執(zhí)行國家和省房產(chǎn)測量規(guī)范及相關(guān)規(guī)定。 建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)程序 ，建設(shè)單位向規(guī)劃主管部門申請 規(guī)劃核實(shí)； ，通過圖件核驗(yàn)、現(xiàn)場 勘查等方式進(jìn)行核實(shí)； ， 在 15個(gè)工作日內(nèi)出具建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書；不 符合的，在 15個(gè)工作日內(nèi)書面告知理由； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，按法律、 法規(guī)規(guī)定予以處理。 建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)的內(nèi)容： 、規(guī)模、建（構(gòu)）筑物的定位、標(biāo)高等按建設(shè)工程規(guī)劃許可證實(shí)施建設(shè)的情況； 、分類建筑用途及相應(yīng)建筑面積、容積率、建筑密度、建筑高度、建筑層數(shù)、各層層高、室內(nèi)外地坪標(biāo)高以及建筑立面造型等按建設(shè)工程規(guī)劃許可證實(shí)施建設(shè)的情況； 證實(shí)施建設(shè)的情況； 、構(gòu)筑物和臨時(shí)建筑及設(shè)施等按要求拆除和施工場地（包括臨時(shí)用地）清理情況； 。 在竣工規(guī)劃核實(shí)之前，應(yīng)按要求做好相關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收工作和資料整理，包括： 綠地率復(fù)核、市政管道驗(yàn)收意見； 各專業(yè)管線單位驗(yàn)收意見 土地復(fù)核意見； 消防抽查驗(yàn)收； 環(huán)保預(yù)驗(yàn)收； 物業(yè)驗(yàn)收意見 相關(guān)說明： 竣工交付前期工作中最重要的手續(xù)是報(bào)審建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實(shí)，相關(guān)的程序與之前有所變化。 ； ； ，如土地已抵押，必須由抵押人出具的同意辦理預(yù)售證明材料文件； （新增）。 ：開發(fā)企業(yè)將正在開發(fā)建設(shè)的房屋，預(yù)先銷售給承購人，由承購人支付定金或房款的行為，均稱為預(yù)售。 ； ⑩ 符合規(guī)定 ， 給予辦理 《 商品房預(yù)售許可證 》 。 市政綜合管線工程具體包括：城市道路、公共交通、給水、排水、電力、電信、燃?xì)?、園林、環(huán)衛(wèi)、污水處理、垃圾處理、防洪、地下公共設(shè)施及附屬設(shè)施的土建、管道、設(shè)備安裝工程等。根據(jù)進(jìn)展做好管線工程的竣工位置測量圖及專業(yè)管線驗(yàn)收竣工圖及意見批復(fù)工作、雨污管道的疏通銜接 —— 做好市政附屬工程的驗(yàn)收、備案工作。 關(guān)聯(lián)文件： 2023年 12月 28日 《 中華人民共和國消防法 》 三、施工及銷售配合階段 流程解析 施工階段 （重點(diǎn)：市政綜合管線工程相關(guān)手續(xù)辦理流程） 開工前了解地塊的地上地下管線現(xiàn)狀，須遷移的明確方案銜接辦理遷移事宜 —— 根據(jù)供電負(fù)荷確定供電方案，申報(bào)臨時(shí)施工用電（須設(shè)計(jì)配合）、臨時(shí)施工用水 —— 綜合管線設(shè)計(jì)方案完成后協(xié)調(diào)各專業(yè)管線單位進(jìn)行設(shè)計(jì)審核提出可行性意見并反饋工程部調(diào)整，開展相關(guān)配套設(shè)施等設(shè)計(jì) —— 基礎(chǔ)預(yù)埋工程階段簽訂相關(guān)管線預(yù)埋安裝協(xié)議及進(jìn)場人員、材料準(zhǔn)備協(xié)調(diào)；主體階段簽訂燃?xì)?、自來水立管? 程安裝協(xié)議，協(xié)調(diào)穿線等工作 —— 市政附屬工程階段組織各職能部門評審及施工總圖調(diào)整銜接，簽訂外部供電安裝協(xié)議及二級負(fù)荷計(jì)量房安裝協(xié)議，計(jì)量表的申報(bào)、安裝及交付移交銜接。鍋爐房、儲(chǔ)油罐等重要設(shè)施以及室內(nèi)裝修施工需單獨(dú)申報(bào)消防審核。為避免在設(shè)計(jì)、施工過程中因事先溝通不足造成在驗(yàn)收環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，建議在方案、施工圖設(shè)計(jì)階段與消防加強(qiáng)溝通，給予指導(dǎo)意見。但明確建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位依法對建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。 建設(shè)用地批準(zhǔn)最主要的控制點(diǎn)是用地性質(zhì)與容積率指標(biāo)，目前國家對住宅用地的容積率指標(biāo)嚴(yán)格控制在不得小于 ，對商業(yè)用地的容積率指標(biāo)未做明確規(guī)定，但浙江省規(guī)定餐飲住宿業(yè)容積率指標(biāo)不得低于 、商務(wù)金融業(yè)容積率指標(biāo)不得低于 ，但項(xiàng)目因?yàn)榭匾?guī)
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