【文章內(nèi)容簡介】 10 項目位處北城城郊結(jié)合部，分別由芙蓉北路、 319國道和三江四面圍合，相對郊區(qū)大盤時代而言，項目地段相對較好。 8 周邊特殊資源 10 項目遠可眺望湘江、瀏陽河、撈刀河，位處新河三角洲開發(fā)區(qū)東南角，江景資源可為依托。 6 周邊配套 10 項目所在地周邊生活配套與市政配套都比較成熟。 8 地塊形態(tài) 10 項目地塊形態(tài)較為方正，但西北與東南出現(xiàn)角狀形態(tài)，對后期項目的整體規(guī)劃的社區(qū)化有所影響。 6 交通通達與 可視性 10 本案主要交通動目前比較成熟，但進入本地塊的交通動線狹窄、隱蔽，故本地塊的交通通達性一般，可視性較差。 5 后 天 價 值 項 項目建筑規(guī)劃 10 項目整體建筑規(guī)劃布局合理，布局錯落有致，朝向符合湖南人的生活習慣，但建筑外立設計不顯檔次。 8 項目景觀規(guī)劃 10 項目景觀設計無特色，或景觀概念不夠抓人，但在車位的設計上卻采用了半地下車庫的設計方式。 6 項目物管服務 5 項目物管服務英皇（香港）屋宇管理有限公司，為香港知名物業(yè)管理公司，在物業(yè)可提升和可操作空間較大。 5 項目產(chǎn)品設計 10 項目戶型設計經(jīng)典、方正、實用，樓宇排列間距合理，朝向較好，采用了 T型短板式的建筑設計，產(chǎn)品整體較好。 8 項目物業(yè)形態(tài) 5 項目多為期 18層以上高層，根據(jù)長沙市場的接受情況，超過十八層市場接受抗性明顯，且不適宜人居。 3 項目營銷服務 10 項目的知名度不高，營銷手法偏單一，前期幾乎采用低價營銷的模式銷售了近 300余套單位，對客戶的經(jīng)營與培訓欠佳。 6 總計與總評 100 整體素質(zhì)一般，還有眾多可提升的價值空間。 68 ? 項目價值分析結(jié)論 四大核心價值： 區(qū)位優(yōu)勢、周邊配套、建筑設計、產(chǎn)品設計。 產(chǎn)品可朔空間強， 從項目價值構(gòu)成的情況來看，從地段區(qū)位到建筑規(guī)劃與產(chǎn)品設計等硬性的項目指標優(yōu)勢明顯，說明項目開發(fā)標準動作到位， 但！ 要想賣出好價錢，還有許多軟性的非標準配套需要完善。 Part3：市場環(huán)境分析 宏觀交易行情 宏觀大市預判 宏觀交易行情分析 項目名稱 在售推貨總套數(shù) 在售推貨時間 已售套數(shù) （約） 總體銷售率 月均銷售量 （推貨節(jié)點） 月均銷售量 （蓄客節(jié)點） 蓄客時間 （發(fā)放 VIP卡，接受咨詢） 金色比華利 （二期） 355 05年 12月 25 147 ％ 18 18 二期 12月 25推出高層 西街花園（二期） 501 5月 28 108 43％ 36 18 2月 13開始接受誠意登記 美林水郡（二期） 210 5月 13 84 40％ 28 21 4月 28售卡 均價從一期 3200降到 2800 蔚藍海岸 178 7月 1日 74 ％ 49 19 4月 15開始售卡， 6月 20日首次選房后封盤 美林銀谷 148 6月 25日 59 40％ 30 7 05年 12月開始蓄客 名都凱旋城 590 3月 19 114 19％ 23 16 1月 17 麗景香山 136 5月 20 40 29％ 13 8 3月份在華雅華天舉行產(chǎn)品說明會，在 4月 19日開始蓄客 珠江花城 567 8月 6日 200 35％ 200 50 4月 20 開始蓄客 200人左右，加關系客戶 400人左右 長沙市重點樓盤交易情況： 指標一 :全市交易行情 長沙樓市受宏觀調(diào)控與市場大勢的影響遭遇 銷售瓶頸，重點樓盤銷售率不足 50％ ；月均成交 套數(shù)普遍不足 19套 /月 。 結(jié)論： 指標一 :全市交易行情 月度 最高價 最低價 均價 4月 3900 1500 2470 5月 10000 1600 3261 6月 10000 1600 2458 數(shù)據(jù)來源：長沙市房屋產(chǎn)權管理局 結(jié)論： 46月，開福區(qū)樓市成交均價走低，尤其 是 6月，受國家宏觀調(diào)控政策影響，成交均價跌 至 2458元 。 開福區(qū)商品房 4— 6月份成交均價 指標二 :區(qū)域交易行情 項目名稱 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (平方米 ) 價格 06年上半年推貨及余貨情況 推貨建筑面積 推貨套數(shù) 恒鑫瀾北灣 222 100313 均價 2750 45000 349 左岸春天 (二期 ) 170 170000 均價 3400 35000 261 景香苑 142 90000 均價 2400 60000 375 四季美景水木軒 115 150000 均價 2500 130000 1172 幸福里 539 431043 洋房 2100 57120 364 美林水郡 175 140000 均價 2800 45000 300 合計 1363 1081356 2568 442120 3421 結(jié)論 :上半年，北城板塊樓盤推售均價，基本 沒有超過 3000元 /平方米 , 其中 6盤的平均均價僅為 :2568元 /平方米。 指標三：北城板塊下半年推盤量與推貨套數(shù) 大市盤整： A、新政影響： 自新政公布前后，樓盤銷售普遍受挫。自新政公布后 13個工作日，長沙市日均交易量降幅達 13％，其中 6月 4日，全市僅成交 120套； B、市場盤整： 長沙樓市自 1998年以來至今歷經(jīng)幾年的高速成長，市場盤整是市場必然的產(chǎn)物。 銷售趨緩： A、長沙市重點樓盤月均銷售量為 19套左右 ； B、北城樓盤成交均價基本不高于 3000元 /平方米 ； 大市盤整 銷售趨緩 宏觀交易行情分析結(jié)論 ２、宏觀市場預判 項目名稱 區(qū)域 項目地址 開發(fā)商 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (平方米 ) 幸福里 長沙縣 長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開元東路 長沙星河苑房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 539 431043 鵬基諾亞山林 長沙縣 長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開元路南北東四線與東七線之間 鵬基地產(chǎn) (深圳 ) 706 116262 比華利山 長沙縣 天心區(qū)南 107國道大托收費站東側(cè) 湖南漢業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 1500 1000000 白竹水鄉(xiāng) (同升湖山莊 ) 長沙縣 天心洞井鎮(zhèn)同升路 長沙市同升房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 1012 180000 早安星城 長沙縣 長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 長沙東業(yè)建設實業(yè) 1100 1244000 威尼斯小城 長沙縣 騰飛島 廣東碧桂園 2580 1000000 山水未來城 長沙縣 星沙土橋村 湖南致盛愿景房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 668 450000 錦湘國際星城 芙蓉區(qū) 芙蓉火星大道東側(cè)（芙蓉區(qū)政府南 800米） 湖南美聯(lián)置業(yè) 800000 中洋橘郡 天心區(qū) 萬家麗大道與芙蓉南路交匯處，西臨芙蓉南路，北鄰火星大道 北京中洋創(chuàng)業(yè) 2023 400000 怡情水鄉(xiāng) 雨花區(qū) 長沙市勞動東路 湖南成功新世紀投資 有限公司 671 泰禹家園 雨花區(qū) 長沙市雨花區(qū)火星路 與香松路交匯處 湖南省泰禹實業(yè)有限 公司 500 700000 指標一 :全市重點樓盤分布情況 （ 500畝以上） 項目名稱 區(qū)域 項目地址 開發(fā)商 占地面積 (畝 ) 建筑面積 (平方米 ) 卓越蔚藍海岸 岳麓區(qū) 谷豐路區(qū)政府北側(cè) 深圳卓越集團 558 450000 長沙玫瑰園 岳麓區(qū) 金星大道與銀彬路交 匯處 廣州玫瑰園 1000 100萬 梅湖浪琴灣 岳麓區(qū) 河西龍王港 湖南振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 919 100000 楓華府第 岳麓區(qū) 岳麓區(qū)含浦大道 湖南繼善投資發(fā)展有限 公司 1000 300000 陽光 100國際新城 岳麓區(qū) 南二環(huán)和瀟湘路交匯 處 陽光 100置業(yè)有限公司 990 1000000 香格里麓山別墅 岳麓區(qū) 猴子石大橋 湖南凱達房產(chǎn)湖南財信 控股公司 948 180000 岳麓山公館（原名金牛山莊） 岳麓區(qū) 長沙市岳麓區(qū)五星村金牛嶺 湖南經(jīng)投實業(yè) 63