【文章內(nèi)容簡介】 級修煉 目錄 依據(jù)客戶聲音，完成 2022年本項目的內(nèi)功修煉，實現(xiàn)價格支撐，并實現(xiàn)與客戶的完美對接： 實現(xiàn)綜合品質(zhì)的全面修煉 產(chǎn)品升級 裝修升級 園林升級 服務升級 別墅組團升級 配套升級 提升產(chǎn)品品質(zhì)及產(chǎn)品自身個性榮耀感 2022年推售前內(nèi)功修煉 A1戶型 : A1戶型劣勢：通道面積浪費較大；南向次臥陽臺呈“凹”字狀，受客廳陽臺遮擋采光差，每天僅有中午 1小時采光時間 在樣板間精裝時，在玄關(guān)處設臵屏風，增加入口儀式感，門與走廊不形成對沖設臵 如施工條件允許，南向次臥進深向南擴展，使次臥采光面積增大 （方式二：將通向陽臺的兩側(cè)墻體打開，增大次臥的采光面積） 2022年推售前內(nèi)功修煉 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 戶型調(diào)整建議 —— A1 C4南向無陽臺設臵，客戶普遍反映，不帶陽臺晾曬衣物不方便 建議將南向臥室飄窗改為陽臺設臵 C4戶型 : 2022年推售前內(nèi)功修煉 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 戶型調(diào)整建議 —— C4 入戶花園、主臥專區(qū)、家庭室等別墅尊崇概念的引入 入戶花園 完 整 主 臥 區(qū) 家庭室 2022年推售前內(nèi)功修煉 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 戶型理念升級 —— B 針對后期實樓樣板間，設計過程中建議增加個性化元素，提升整體識別性。 目前項目洋房樣板間裝修標準檔次較高，對于本項目區(qū)域標桿形象有很好的支撐，但個性化不夠明確，整體識別性較低。 2022年推售前內(nèi)功修煉 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 洋房樣板間改造 針對明年將于區(qū)域內(nèi)龍湖項目形成直接競爭，建議樣板間注意別墅感的營造、并打造出外圍精裝樣板庭院的氛圍，以求在現(xiàn)場打動力上求得先機。 2022年推售前內(nèi)功修煉 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 洋房樣板間改造 看房動線景觀示意 景觀軸 別墅樣板動線 樣板間 ?別墅客戶對樣板間非?？粗?，建議在別墅樣板間打造要盡量體現(xiàn)項目的尊貴感和高品質(zhì)生活氣息； ?由于別墅看房動線較長，建議完善路過的景觀軸，并增設看房球車 看房球車 2022年推售前內(nèi)功修煉 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 別墅樣板組團動線設臵 由客戶深訪啟示，要設臵不同風格、迎合客戶不同喜好的別墅樣板間，注重客廳、庭院、主臥室和兒童房的功能打造，營造生活場景式的樣板展示空間 2022年推售前內(nèi)功修煉 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 別墅樣板間 注重主臥室的情景打造； 兒童房打造要多以孩子角度思考并進行設計； 家庭室的設計要遵守互動親和的理念 注重精裝庭院的情景打造 針對市區(qū)客戶心理預期，對目前的精裝修標準櫥柜及潔具品牌進行適當提升，若完成品牌提升，對于本項目后期價格拉升將有一定幫助。 2022年推售前內(nèi)功修煉 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 洋房精裝升級 建議提升品牌： 櫥柜：意大利科寶博洛尼 潔具：科馬、意大利伯朗 園林存在問題： ?缺乏主題性 ?缺少樣板區(qū)組團間互動景觀 ?缺少帶花香類植物，園林缺乏生動性 ?缺少園林細節(jié)打造、視覺層次感差 ?園林與雕塑缺乏融合，互動性差 ?冬季園林未進行氛圍營造，失去生動感 2022年推售前內(nèi)功修煉 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 園林升級 園林現(xiàn)狀 主題化：強化特征元素，結(jié)合實際功能 層次化：強調(diào)層次變化，營造豐富景觀 人文化：體現(xiàn)風格特點，樹立人文情節(jié) 細節(jié)化：整合元素符號，詮釋細節(jié)之美 提升原則： 2022年推售前內(nèi)功修煉 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 園林升級 ?花香主題： 設臵組團花海效果，并種植有花香味道的花卉 ?細節(jié)打造： 增加細節(jié)的景觀補充，使景觀更具層次感 ?增加景觀互動性： 增進雕塑與景觀的互動處理 ?豐富情景包裝： 通過情景包裝，消除冬季園林的枯萎景象 ?宅間主題景觀： 精裝庭院并與外部景觀融合成景，增加客戶看房的興趣點 2022年推售前內(nèi)功修煉 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 園林升級 2022年銷售推廣回顧 年度營銷策略 2022年客戶模型預判 2022年營銷內(nèi)功修煉 階段營銷策略及執(zhí)行方案 2022年營銷三級跳模型 ? 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 ? 服務升級修煉 ? 配套升級修煉 目錄 【 客戶到訪體驗系統(tǒng) 】 分解說明： 各硬環(huán)境完善要求： 地盤包裝：完善項目豪宅形象，完善并補充明確的導引系統(tǒng) 售樓大廳：營造高級會所的尊貴、舒適感受 會所內(nèi)部：各功能區(qū)開放，服務全方位跟進 社區(qū)內(nèi)部：將需要引起客戶注意的細節(jié)巧妙的標示出來，與環(huán)境融為一體 2022年推售前內(nèi)功修煉 服務升級修煉 售樓處的再完善 【 客戶到訪體驗系統(tǒng) 】 分解說明： 安全感 鑒于項目所處區(qū)位環(huán)境，安全性一定是客戶非常關(guān)心的。齊備的紅外、 電子巡更等等現(xiàn)代化社區(qū)保安系統(tǒng)，不如用“人”在一開始就給客戶 一種心理上的安全感來的重要。 建議 —— 保安數(shù)量要稍多于常規(guī)配臵，在客戶參觀過程中潛意識里總 有他們的身影。保安形象一定要優(yōu)中選優(yōu)，高大威猛，不卑不亢。建 議選用類似警察服裝的制服，給以更為強烈的心理暗示。 2022年推售前內(nèi)功修煉 服務升級修煉 售樓處的再完善 【 客戶到訪體驗系統(tǒng) 】 分解說明： 酒店感 即：尊貴 +舒適 除了保潔、茶水等服務人員的著裝、禮儀要重點考慮外。建議在接待廳配備老年或者外籍門童一名，除了給客戶以酒店般的心理感受外，更重要的是做好客戶的引導工作，特別是對待老人、兒童服務要格外細致。 針對不同年齡、不同類型的客戶提供個性化的服務。 2022年推售前內(nèi)功修煉 服務升級修煉 售樓處的再完善 【 客戶到訪體驗系統(tǒng) 】 分解說明： 國際感 國際化可以通過一些道具來加以暗示： 聽覺 —— 除中央音樂背景外，洗手間播放國外電臺的節(jié)目 視覺 —— 國外金融、時事、人文、時尚、科技雜志要看似隨意實則規(guī)范的臵于客戶觸手可及處。 2022年推售前內(nèi)功修煉 服務升級修煉 售樓處的再完善 【 客戶到訪體驗系統(tǒng) 】 分解說明： 品位感 硬件 —— 售樓處內(nèi)的裝飾畫應該自畫廊購買原創(chuàng)作品或文化厚重感強的藝術(shù)作品。 軟件 —— 提供關(guān)于禮儀、葡萄酒、文學、古玩、藝術(shù)品等系統(tǒng)知識，以增加和客戶更深入溝通的可能 2022年推售前內(nèi)功修煉 服務升級修煉 售樓處的再完善 【 客戶到訪體驗系統(tǒng) 】 分解說明： 細致感 飲料 —— 飲料的選擇，針對高端客戶飲用水至少是屈臣氏、依云或者雀巢。并向客戶提供即煮咖啡，味道的經(jīng)營也是影響客戶認可度的重要手段?？蛻袈渥?，由專人詢問客人飲用何種飲料（應至少提供水、咖啡、紅茶、果汁），并迅速提供，下午四點左右可提供適量點心或餅干。 音樂 —— 背景音樂的選擇至關(guān)重要，必須既不會干擾客戶，又給人以輕松、高雅的感受，我們將精心挑選合適的音樂予以建議。 衣帽間 —— 冬季設臵，由專人為客戶保管大衣。 2022年推售前內(nèi)功修煉 服務升級修煉 售樓處的再完善 【客戶到訪體驗系統(tǒng)】分解說明： 溫馨 感 場外服務升級： 主動上前為客戶開車門，并上前主動詢問是否需要幫助 遇見客戶時，主動對客戶禮貌打招呼 隨時提供家庭式的關(guān)注服務理念，給予客戶賓至如歸的溫馨感受 2022年推售前內(nèi)功修煉 服務升級修煉 物業(yè)服務再完善 2022年銷售推廣回顧 年度營銷策略 2022年客戶模型預判 2022年營銷內(nèi)功修煉 階段營銷策略及執(zhí)行方案 2022年營銷三級跳模型 ? 產(chǎn)品內(nèi)功修煉 ? 服務升級修煉 ? 配套升級修煉 目錄 客戶反饋，由于本項目門前無明顯提示標志，容易錯過進入小區(qū)主入口 建議在會所旁設臵精神堡壘，保證客戶能明顯識別，也成為今后項目的地標性符號 2022年推售前內(nèi)功修煉 配套升級修煉 項目精神堡壘 因樣板動線調(diào)整，社區(qū)內(nèi)外的導引、圍擋系統(tǒng)需重新更換，并適當補充延伸 VI系統(tǒng) 2022年推售前內(nèi)功修煉 配套升級修煉 圍擋、道旗、 VI延伸 率先啟動會所外商街運營，增加賣場人氣，促進銷售 方案一：以優(yōu)惠 1~3年租金形式向商家招租 方案二：早期作為會所外延功能空間，自持簡單經(jīng)營，以“讀書吧”等形式展現(xiàn)社區(qū)文化氣息 2022年推售前內(nèi)功修煉 配套升級修煉 商街氛圍營造 為滿足市區(qū)客戶剛性需求，建議與牛欄山一中合作辦學，為業(yè)主子女提供就學機會，同時吸納學生家長購房，目前北京中原已與牛欄山一中就此事進行了初步溝通，并在持續(xù)跟進過程中。 2022年推售前內(nèi)功修煉 配套升級修煉 學校合作引入 銷售期可不落實班車服務，但班車作為市區(qū)客戶決定購買的有利賣點可體現(xiàn)在推廣中，作為項目向第一居所升級的硬件要求 與順義相關(guān)部門協(xié)商，項目入口處設立公交車車站 提供雙層巴士，加以車身廣告 ?？空居H情包裝 2022年推售前內(nèi)功修煉 配套升級修煉 班車引入 原則一：成本投入合理 原則二：可執(zhí)行性較強 原則三：與自身營銷的節(jié)奏相契合 內(nèi)功修煉：戶型、樣板間、別墅樣板區(qū)、園林、服務體系、配套 2022年推售前內(nèi)功修煉 2022年銷售推廣回顧 年度營銷策略 2022年客戶模型預判 2022年營銷內(nèi)功修煉 階段營銷策略及執(zhí)行方案 2022年營銷三級跳模型 目錄 客戶：東北區(qū)域晉升主力 客戶：市區(qū)客戶全面開花 營銷：區(qū)域項目逐步滲透 形象：區(qū)域標桿形象樹立 渠道：全市鋪開渠道先行 產(chǎn)品：洋房存量穩(wěn)步消化 營銷：階段提升全面擴張 形象：低密原生城市豪宅 渠道：重點渠道追加升級 產(chǎn)品：洋房別墅大力跟進 營銷：著力銷售穩(wěn)固地位 形象：北京市場再現(xiàn)風云 渠道：客戶維護強調(diào)資源 產(chǎn)品：南區(qū)產(chǎn)品集中釋放 1月 — 3月 4月 — 9月 10月 — 12月 滲 透 擴 張 占 領(lǐng) 客戶：地緣消化市區(qū)補充 2022年營銷三級跳模型 2022年營銷三級跳模型 12月 11月 10月 1月 2月 4月 3月 5月 7月 6月 9月 8月 銷售軸 推廣軸 工程軸 南區(qū)全面開工 2022年 南區(qū)封頂 一次開盤 別墅開盤 二次開盤 三次開盤 蓄客期 別墅樣板區(qū)完工 南區(qū)正負零，北區(qū)二期全面封頂 客戶維護期 三次引爆期 區(qū)域標桿樹立及 蓄客期 一次引 爆期 熱銷炒作及滲透期 二次引爆期 熱銷炒作及滲透期 實樓樣板區(qū)完工 目錄 2022年銷售推廣回顧 年度銷售策略及執(zhí)行方案 2022年客戶模型預判 2022年營銷內(nèi)功修煉 年度推廣策略及執(zhí)行方案 2022年營銷三級跳模型 年銷售推廣回顧年度營銷策略 年客戶模型預判年營銷內(nèi)功修煉階段營銷策略及執(zhí)行方案年營銷三級跳模型? 年度銷售任務 ? 年度銷售策略 ? 年度定價策略 ? 年度推盤策略 ? 年度銷售排期 ? 年度推廣策略 2022年 1月至 2022年 12月 完成年度銷售任務 28億元！ 年度銷售策略及執(zhí)行方案 年度銷售任務 目錄 2022年銷售推廣回顧 年度銷售策略及執(zhí)行方案 2022年客戶模型預判 2022年營銷內(nèi)功修煉 年度推廣策略及執(zhí)行方案 2022年營銷三級跳模型 年銷售推廣回顧年度營銷策略 年客戶模型預判年營銷內(nèi)功修煉階段營銷策略及執(zhí)行方案年營銷三級跳模型? 年度銷售任務 ? 年度銷售策略 ? 年度定價策略 ? 年度推盤策略 ? 年度銷售排期 ? 年度推廣策略 ? 保障完成銷售任務 ，確保年度總銷金額和回款金額； ? 根據(jù)項目工程節(jié)點，制定開盤時間 ，控制銷售節(jié)奏； ? 明確不同產(chǎn)品的銷售目的 ，以及各階段的 銷售重點 ； ? 根據(jù)市場以及客戶的反饋，制定并及時調(diào)整銷售節(jié)點和銷售節(jié)奏。 年度銷售策略及執(zhí)行方案 年度銷售策略 制定原則 – 洋房穩(wěn)步放量，逐步占領(lǐng)市場 – 3月份前洋房平穩(wěn)放量，后續(xù)集中加推； – 年底前占領(lǐng)北京市場份額，完全打開市場知名度； – 別墅適度補充，提升項目形象，貢獻階段銷售額 – 依據(jù)市場情況及別墅工程進度，適時推出別墅，貢獻銷售額，并通過別墅產(chǎn)品帶動項目整體形象； – 推售三次集中引爆，其余時間階段加推 – 集中三次開盤推售，在兩次推售之間，結(jié)合客戶量及市場風險，適度放量。 年度銷售策略及執(zhí)行方案 年度銷售策略 銷售策略 目錄 2022年銷售推廣回顧 年度銷售策略及執(zhí)行方案 2022年客戶模型預判 2022年營銷內(nèi)功修煉 年度推廣策略及執(zhí)行方案 2022年營銷三級跳模型 年銷售推廣回顧年度營銷策略 年客戶模型預判年營銷內(nèi)功修煉階段營銷策略及執(zhí)行方案年營銷三級跳模型? 年度銷售任務 ? 年度銷售策略 ? 年度定價策略 ? 年度推盤策略 ? 年度銷售排期 ? 年度推廣策略