【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 型 商戶名稱 需求面積 備注 主力業(yè)態(tài) 健身 浩沙健身、奇跡健身、中體倍力 3000以上 婚紗影樓 微微新娘、米蘭春天婚紗、仙杜麗娜婚紗 800平米左右 影院 好利友、新影聯(lián)、星美院線 4000平米 只談合作 運(yùn)動(dòng)休閑 勝利之星 2023 只談合作 酒店 瑞爾威連鎖酒店、莫泰酒店 10000 超市 家世界、物美、麥德龍 15000 輔助業(yè)態(tài)及流動(dòng)業(yè)態(tài) 餐飲 有知有味、德川家日本料理、東北餃子王、天外天、大成永和、吉野家、 RITA意餐、味百咖喱、半畝園、渝信、金百萬、口齒留香、肯德基、麥當(dāng)勞、宏?duì)钤? 300500、渝信 2023平米 茶藝、茶莊 五福茶藝、吳裕泰、張一元、天福名茶、中茶集團(tuán)、 露雨軒 茶莊 100平米左右、茶藝5001000平米左右 休閑咖啡 耶士德、上島、百怡、外灘風(fēng)尚 主題超市、便利店 屈臣氏、 71快客、聯(lián)華 300 美容美發(fā) 依倍佳、新仙娜美容美發(fā)、雪丹、圣心、馬華纖體 300400 寵物店 酷迪寵物 100150 服裝、服飾 阿瑟斯、班尼路、佐丹奴、羅賓漢、真維斯等、李 寧、安踏、 80150 針對(duì)服裝、服飾的商業(yè)存活的特殊性，建議及制定特殊的服裝、服飾精品街區(qū) 琴行 梅斯琴行 300以上 眼鏡店 雪亮眼鏡、明朗眼睛、光明島 80150 藥店 同仁堂、天天好 100、天天好為 1000平米以上 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 近期招商進(jìn)度 對(duì)本項(xiàng)目一、二期的招商分成了以下五個(gè)階段 第一階段： 準(zhǔn)備工作（ 2023111—— 20231115） 目的： 本階段工作主要以招商前的準(zhǔn)備為主，對(duì)招商工作而言是至關(guān)重要的一步。 第二階段： 針對(duì)示范區(qū)（一層及地下一層的招商）（ 20231115—— 2023315） 目的： 示范區(qū)做為整個(gè)項(xiàng)目的形象示范，有必要作為招商的先行。 第三階段： 針對(duì)二期的招商工作（ 2023210—— 2023730） 目的： 針對(duì)二期住宅底商進(jìn)行招商工作 第四階段： 二次客戶推介及客戶來源渠道的拓展、重點(diǎn)意向商戶的跟進(jìn)工作（ 202381—— 20231130）個(gè) 目的： 對(duì)剩余鋪位進(jìn)行重點(diǎn)招商 第五階段： 簽約階段（貫穿于整個(gè)招商過程中） 目的： 對(duì)已簽訂意向書的商戶進(jìn)行簽約 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 遠(yuǎn)期招商配合計(jì)劃（ 06年后） 對(duì)于 06年后本項(xiàng)目的階段性開發(fā)進(jìn)行大面積商業(yè)物業(yè)的招商工作 推介合適的商業(yè)經(jīng)營管理公司（在此僅對(duì)其商業(yè)物業(yè)管理意義、特性加以闡述） 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 商業(yè)經(jīng)營管理公司 —— 意義 商業(yè)經(jīng)營管理是一門專業(yè)性和科學(xué)性很強(qiáng)的工作 ， 獨(dú)立于物業(yè)管理的舊有模式 。 從市場(chǎng)的角度把握商場(chǎng) ， 通過一系列管理職能即商場(chǎng)招商代理 、 統(tǒng)一開業(yè)計(jì)劃 、 規(guī)范經(jīng)營方向 、 組織宣傳推廣活動(dòng) 、 建立和維護(hù)商場(chǎng)品牌 、 協(xié)調(diào)商戶關(guān)系與維持商業(yè)秩序等對(duì)商場(chǎng)的長期發(fā)展負(fù)責(zé) 。 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 商業(yè)經(jīng)營管理公司 —— 特性 在同一個(gè)物業(yè)業(yè)內(nèi) ， 由眾多商戶 ， 各自獨(dú)立 、 同場(chǎng)經(jīng)營 ， 構(gòu)成了商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 “ 既分散 、 又集中 ” 的具體特征：集中管理 、 分散經(jīng)營 。 三權(quán)分離 ， 集中管理 發(fā)展商擁有全部或大部分物業(yè)的所有權(quán) ， 商鋪只租不賣或大部分租小部分賣， 由零售企業(yè) 、 制造商 、 經(jīng)銷商承租經(jīng)營商鋪 ， 發(fā)展商委托專業(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)商場(chǎng)管理工作 ， 實(shí)行所有者 、 經(jīng)營者 、 管理者三方分離是商業(yè)物業(yè)的基本管理模式 。 分散經(jīng)營 ， 統(tǒng)一運(yùn)作 分散經(jīng)營是指商場(chǎng)由眾多不同的商家共同經(jīng)營 ， 而不是由單一商戶經(jīng)營 ， 這是消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果 。 把眾多商家集中在一個(gè)商業(yè)物業(yè)內(nèi) ， 實(shí)行分散經(jīng)營， 并且在商場(chǎng)整體執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營 、 統(tǒng)一運(yùn)作的措施 ， 包括：統(tǒng)一招商 、 統(tǒng)一開業(yè) 、 統(tǒng)一收銀 、 統(tǒng)一推廣 、 統(tǒng)一宣傳 、 統(tǒng)一品種 、 統(tǒng)一形象等方面 ， 將眾多經(jīng)營者規(guī)范于一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營模式之下 ， 各自展開經(jīng)營活動(dòng) 。 由于篇幅有限在此對(duì)其管理特性不一一列舉 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售運(yùn)作思路 —— 近期 15000平 沿海 賽洛城是沿海集團(tuán)在北京的重要開發(fā)項(xiàng)目，不僅要在如此大體量的住宅方面進(jìn)行運(yùn)籌帷幄，更要在對(duì)其商業(yè)的策劃、營銷中顯示出本項(xiàng)目的魅力所在。 項(xiàng)目商業(yè)銷售開盤在即，為配合賽洛城自身的主體風(fēng)格及其商業(yè)業(yè)態(tài)（美式街區(qū)）的特性，我們將為項(xiàng)目、公司、集團(tuán)在商業(yè)界奠定良好的基礎(chǔ)并打開市場(chǎng)，以期達(dá)到最好的市場(chǎng)銷售份額。 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售運(yùn)作思路 —— 銷售原則 在銷售原則中，首先明確的是項(xiàng)目所打造的主體思路。作為一期銷售的斜軸商業(yè)部分，是本項(xiàng)目商業(yè)的重中之重，不論是在建筑形式上（下沉式步行商業(yè)街），還是在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，都是整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)所在。并且將根據(jù)對(duì)賽洛城的純美式街區(qū)商業(yè)概念的指導(dǎo)，以盡快占領(lǐng)市場(chǎng)為基本原則，打開賽洛城商業(yè)的入市口，實(shí)現(xiàn)利潤最大化為最終目標(biāo)來進(jìn)行商業(yè)方面的營銷工作。 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售運(yùn)作思路 —— 組織方式 ?現(xiàn)場(chǎng)銷售： ?代理行客戶資源： ?海外 （ 香港 ） 銷售： 60%15%25%現(xiàn)場(chǎng)銷售 代理行客戶資源 海外銷售第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售運(yùn)作思路 —— 客戶群 8%46%12%34%項(xiàng)目自身 周邊區(qū)域海外投資者 其他區(qū)域第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售運(yùn)作思路 —— 確定營銷模式的理由及因素 所提出漸進(jìn)式組合營銷，主要出于以下幾點(diǎn)理由和因素考慮： ?商業(yè)銷售有別于一般住宅銷售，必須先期造成一炮而紅的銷售局面，為了保證銷售的連續(xù)性，以及考慮到投資者不同的投資手法和心理，所以在推廣產(chǎn)品的時(shí)間和類型上，采取漸進(jìn)模式。 ?漸進(jìn)式營銷優(yōu)于其他營銷方式在于價(jià)格的走勢(shì)符合商業(yè)銷售規(guī)律，采取平開平走或平開高走的價(jià)格策略。 ?根據(jù)漸進(jìn)式營銷的主導(dǎo)思想，在戶型的劃分上充分考慮市場(chǎng)因素，接受程度。各階段推出的戶型各有特色和賣點(diǎn)，利于各階段的推廣造勢(shì)，并且考慮到投資者的不同需求及利潤實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，在綜合分析之后，我們認(rèn)為漸進(jìn)式組合營銷比較適用于本項(xiàng)目 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售運(yùn)作思路 —— 確定營銷模式的理由及因素 漸進(jìn)式組合營銷 我們的目標(biāo) 銷售階段 銷售方式 營銷思路 一其總額的90% 預(yù)熱期 海外推廣 通過海外營銷戰(zhàn)略提升產(chǎn)品高度，吸引媒體關(guān)注度； 以此打造沿海集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)品牌；在國內(nèi)外達(dá)到提高產(chǎn)品的高認(rèn)知度和美譽(yù)度的目的；海外銷售的價(jià)格提升可實(shí)現(xiàn)前期的部分銷售利潤； 開盤期 單純銷售 使得項(xiàng)目取得良好的銷售口碑，營造 “一炮而紅 ”的銷售勢(shì)頭，使得市場(chǎng)以持續(xù)熱烈追捧的態(tài)度關(guān)注本項(xiàng)目的推廣，先行擴(kuò)大市場(chǎng)份額，良性循環(huán)，有利于項(xiàng)目后期推廣的發(fā)展； 強(qiáng)銷期 帶租約銷售 利用前期項(xiàng)目 100%售罄的效應(yīng)進(jìn)行炒作，借勢(shì)塑造完美的品牌形象，延續(xù)首次發(fā)售的市場(chǎng)氣勢(shì)；深化產(chǎn)品主題，使市場(chǎng)再次產(chǎn)生共鳴； 持續(xù)期 固定投資回報(bào)率 包租銷售 在推廣手段上繼續(xù)緊扣主題，凸現(xiàn)項(xiàng)目的概念優(yōu)勢(shì)，推出難點(diǎn)戶 型，以固定的投資回報(bào)保障吸引客戶； 收尾期 保留戶型銷售 在前期銷控中保留部分優(yōu)勢(shì)戶型，以及推盤過程中的剩余戶型集 體亮相，以優(yōu)帶差，提升價(jià)格達(dá)到完美銷售。 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售運(yùn)作思路 —— 確定營銷模式的理由及因素 階段入市策略 提升產(chǎn)品高度，吸引媒體，在國內(nèi)外達(dá)到提高產(chǎn)品的高認(rèn)知度和美譽(yù)度的目的 以產(chǎn)品實(shí)體的清晰度造勢(shì)； 以概念為基礎(chǔ)進(jìn)行高層次炒作，使產(chǎn)品概念的演繹效果達(dá)到極致；把投資者消費(fèi)能量的高儲(chǔ)備狀態(tài)最大程度釋放； 憑借開盤之強(qiáng)銷和產(chǎn)品高端形象的向心作用，廣泛吸引目標(biāo)投資人的視線，激活其跟從心理，從而相應(yīng)推出綜合性能相對(duì)優(yōu)勢(shì)戶型較低的主力戶型，突出主力戶型帶租約銷售的優(yōu)勢(shì)，借勢(shì)實(shí)現(xiàn)這部分帶租約產(chǎn)品的順利銷售。 后期針對(duì)難點(diǎn)戶型給與一定年限的投資回報(bào)率進(jìn)行包租銷售，一方面吸引投資心態(tài)較謹(jǐn)慎，持幣待購的投資者，另一方面消化希望獲得穩(wěn)定收益傾向于購買包租產(chǎn)品的投資者。從而實(shí)現(xiàn)難點(diǎn)戶型的銷售使產(chǎn)品利潤最大化。 經(jīng)過以上步驟能夠在銷售中實(shí)現(xiàn)商業(yè)的養(yǎng)成及遞增性 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售思路下的鋪位細(xì)化劃分 —— 原則 ? 根據(jù)戶型面積位置：主要按照一般商業(yè)布局比較 ? 根據(jù)戶型使用條件：考慮層高，是否有贈(zèng)送面積，進(jìn)深，使用比率。 ? 根據(jù)租金承受程度：根據(jù)業(yè)態(tài)商戶的回饋給出該戶型的租金，進(jìn)行考量 ? 遵循整體業(yè)態(tài)打造原則： 為了打造沿海商業(yè)品牌，達(dá)到商業(yè)養(yǎng)成的租金遞增價(jià)值提升，所以在銷售戶型上主要商業(yè)街部分不做單純銷售，而是以帶租約銷售和包租銷售兩種方式為主。 粉色圖示： 單純銷售戶型 —— 面積小，租金高 黃色圖示： 帶租約銷售戶型 —— 面積中等，租金比較有保障 藍(lán)色圖示： 包租銷售戶型 —— 面積大，租金低 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售思路下的鋪位細(xì)化劃分（根據(jù)戶型種類劃分） 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售思路下的鋪位細(xì)化劃分（根據(jù)戶型種類劃分） 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 價(jià)格體系制定 —— 原則 市場(chǎng)比較法 、 租金反推法 、 成本核算 、 利潤加權(quán) 商業(yè)物業(yè)的定價(jià)方法一般分為四種：即成本定價(jià)、市場(chǎng)比較、反推法和投資回報(bào)法。考慮商業(yè)物業(yè)價(jià)格彈性較大等影響因素，在本項(xiàng)目的前期項(xiàng)目產(chǎn)品和形象都沒有完全成型的情況下，將采用市場(chǎng)比較、租金、投資回報(bào)反推相結(jié)合的定價(jià)方法，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格策略的制定。 在利用反推法推算本項(xiàng)目租金價(jià)格的過程中，投資收益率是一個(gè)十分重要的杠桿，投資回報(bào)率越高售價(jià)越低，即降低利潤回報(bào)，提高投資者、經(jīng)營者的收益；反之則實(shí)現(xiàn)利潤最大化。針對(duì)不同程度的回報(bào)需求及商業(yè)物業(yè)自身的情況、市場(chǎng)接受度，這就使本項(xiàng)目物業(yè)的銷售價(jià)格存在一定程度的靈活控制空間，而操作風(fēng)險(xiǎn)將降到非常低的程度。 本項(xiàng)目回報(bào)率浮動(dòng)杠桿將在后期銷售中得到具體實(shí)施并發(fā)揮充分作用。目前推薦以 8—— 10%的回報(bào)率進(jìn)行銷售，以促進(jìn)銷售速度、投資理念等各方面利好效果的成型；若受到市場(chǎng)認(rèn)可，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求之勢(shì)，則可提升銷售價(jià)格，但仍然可滿足投資者的回報(bào)要求，靈活的變動(dòng)空間將充分保證投資回報(bào)承諾的實(shí)現(xiàn)并保障公司獲取更高的開發(fā)利潤。