【文章內(nèi)容簡介】 （平米） 價 格（元 /平米） 普利花園大廈 市府大道 33層 33 層 639。 8 2900 鴻湘大廈 湖濱南路 24層 23 層 900 2280 帝豪大廈 （拍賣） 廈禾路文灶路口 29層 11 層 320 3280 海光大廈 輪渡中山路 35層 11 層 221 3300 金元大廈 湖濱南路汽車站 32層 23 層 175 2332 國安大廈 湖濱南路 46層 28 層 650 3300 表三： 廈門車庫交易情況 樓盤名稱 地段 價格（萬元） 車位數(shù)（個） 帝豪大廈 文灶路口 6。 5 132 海成花園 小 學(xué)路 5 20 六、項目分析 1，項目概括 商場：五層總計 19488。 08 平米 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 一樓： 3547。 88 平米 二樓： 3837。 68 平米 三樓： 3903。 20 平米 四樓： 2020。 14 平米 五樓： 4189。 18 平米 寫字樓：七層、八層、十層，共三層，每層 1352。 46 平米 車位： 300 個 2，項目 SWOT 分析 S—— 項目優(yōu)勢 地段：面向湖濱西路 .背靠廈禾路，緊挨中山路，是廈門市的金融及商貿(mào)中心， 緊挨中山路商業(yè)圈，是廈門島內(nèi)地理價值最高的地段之一； 交通：廈禾路面寬 50 米，雙向 6 車道，為城市東西向交通主干道， 共有幾十路 公交巴士經(jīng)過，交通極為便利，可迅速通往島內(nèi)各個地方和島外； 人流：日均流量高達 30 萬人次，且出入人群多為白領(lǐng)、老總、外籍及港澳臺人 士等，消費力強，素質(zhì)高； 景觀：西看海，北觀湖，南遠眺，東賞廈門夜景，廈門美景盡可收之眼中； 政策：政府全力打造廈門 CBD，中山路步行街的整體改造方案已經(jīng)出爐，區(qū)域地 段價值大打提高。 W—— 項目劣勢 形象：本項目屬于二手商業(yè)物業(yè)，形象低于一手物業(yè)； 面積：商場總計近 20000 平米，每層 3000 多平米，相對廈門城市規(guī)模面積較大； 消費群體少：雖然本區(qū)域人流量大且品味 高消費力足，但基本上屬于商務(wù)辦公， 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 目前真正在附近居住并消費的較少。 O—— 項目機會 經(jīng)營模式：區(qū)域市場規(guī)模商場、主題商場缺乏； 商業(yè)價值提升：交通發(fā)達、 CBD 建設(shè)、商圈改造、“富人區(qū)”形成，區(qū)域形象提 升，購買力增強，吸引各類商家、企業(yè)進駐； 待開發(fā)的強大消費軍： CBD 匯聚了眾多優(yōu)秀企業(yè)，白領(lǐng)金領(lǐng)薈萃，“富人區(qū)”消 費大軍正在形成之中。 T—— 項目威脅 商業(yè)物業(yè)市場不景氣：商場和寫字樓是廈門地產(chǎn)業(yè)的老大難問題，在短時間內(nèi)還 難以改變這種狀況； 競爭激烈：本區(qū)域是傳統(tǒng)商務(wù)中心，兵家必爭之地，房地產(chǎn)開發(fā)項目密 集，區(qū)域 內(nèi)同類樓盤多，且實力不凡，招商難度加大； 地域形象：“中央商務(wù)區(qū)”廈門市民對于本區(qū)域的主要形象，在人們常規(guī)的認識 中， CBD 只是一個商業(yè)氛圍濃郁的商務(wù)區(qū)域，還沒有真正認識到完整 的 CBD 在區(qū)域功能上還包括符合 CBD 區(qū)域特征和品質(zhì)要求的居住、商 貿(mào)功能。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 第二部分 銷售力的挖掘 一、形象定位 本項目現(xiàn)狀屬于二手商業(yè)物業(yè)，由于之前沒有經(jīng)過良好的市場運作將項目優(yōu)勢最大化表達出，我們建議首先將項目重新包裝，以下是我們通過對區(qū)域特征和商業(yè)物業(yè)市場的調(diào)研及對該項目的詳細分析得出的系列思想： 首先對 該項目項目主定位為：世界風(fēng)情城 —— 廈門首家情景商場 次定位為：領(lǐng)導(dǎo)商業(yè)潮流，體驗異國風(fēng)情 理由 1：有利的細分市場機會 依據(jù)： 1）雖然繁華的中山路商場林立，但主題商場、特色商場不多，來往人員 較為復(fù)雜； 2）商務(wù)會館等還沒真正形成 CBD 的成熟配套； 3）真正體現(xiàn)“中央商務(wù)區(qū)”和“富人區(qū)”形象的特色休閑娛樂場所很缺 乏，會所設(shè)施主要是廈門銀行中心內(nèi)的國際會所。 理由 2：項目有優(yōu)勢 依據(jù)：占據(jù)中央商務(wù)區(qū)黃金地段，薈萃白領(lǐng)金領(lǐng)，毗鄰“富人區(qū)”，潛在消費能 力十分充足。 理 由 3：差異化經(jīng)營取勝 依據(jù)： 1）廈門商業(yè)物業(yè)市場競爭激烈，重疊經(jīng)營明顯，差異化經(jīng)營是取勝的重 要途徑； 2）服務(wù)于“中央商務(wù)區(qū)”和“富人區(qū)”的配套，必須具備自己的特色， 從高檔次、高品味入手； 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 3）主題商場在廈門方興未艾，租賃者青睞，投資者受益； 4）在鷺島首創(chuàng)世界風(fēng)情商場，是對傳統(tǒng)商業(yè)的革命洗禮，能夠激發(fā)商家、 顧客的強大興趣。 二、功能定位 本商場總面積近 20000 平米，每層 3000 多平米。在將“世界風(fēng)情城”作為我們的主定位的同時，還可以根據(jù)市場需求開設(shè)商務(wù)會館、引進知名酒樓，完善我們的功能。為此，我們 建議將一樓到三樓作為“世界風(fēng)情商場”，四樓作為酒樓，五樓作為商務(wù)會館，從而在