博思堂-寶應(yīng)市白田雅苑商鋪營(yíng)銷策劃報(bào)告-56(ppt57頁(yè))(編輯修改稿)
2025-03-06 15:35 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ’=（ Qx/Qc） Pc =（ 66/91） 10000=7252（元 / m2） 由 Px=∑PiWi，得： Px =（ Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd） /（ Wa+Wb+Wc） =（ 4427 19%+3008 55%+7252 15%） /（ 19%+55%+15%） =（ 841+1654+） /89% = 4026元 /平方米 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 25 考慮到目前寶應(yīng)市區(qū)商業(yè)體量的加大，本案區(qū)域內(nèi)商業(yè)去化的速度，采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法加以權(quán)衡，故目前本案所在區(qū)域內(nèi)當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格為： 3950元 / ㎡ ～ 4050元 / ㎡ 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 26 二級(jí)市場(chǎng)租賃價(jià)格 項(xiàng)目名稱 面積 均價(jià) 總價(jià) 租金 年回報(bào)比重 國(guó)泰華苑 100㎡ 5500元 /㎡ 55萬(wàn) /㎡ /天 % 世紀(jì)園 112㎡ 2700元 /㎡ 30萬(wàn) /㎡ /天 % 新加坡花園 86㎡ 4000元 /㎡ 35萬(wàn) /㎡ /天 5% 鑫寶佳園 80100㎡ 3100元 /㎡ 2531萬(wàn) /㎡ /天 % 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 27 采用商業(yè)市場(chǎng)利潤(rùn)回報(bào)比，反向推導(dǎo)本案商業(yè)價(jià)格 利潤(rùn)反推測(cè)評(píng)原則： 周邊平均商業(yè)回報(bào)比重： % 綜合考慮本案各項(xiàng)因素，結(jié)合 競(jìng)爭(zhēng)樓盤綜合評(píng)估，本案商業(yè) 投資回報(bào)比重為： % 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 28 面積： 4M 16M=128 ㎡ 平均租賃價(jià)格： /月 /㎡ 年租賃價(jià)格： 30368元 /年 消費(fèi)群愿意承受單價(jià)： / ㎡ 消費(fèi)群愿意承受總價(jià)： /套 （ 以 128 ㎡ /套計(jì)算） 投資回報(bào)比重： % 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 29 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： ?地塊，升值潛力巨大 ?宜商宜租，收益穩(wěn)定 ?投資小、商業(yè)消費(fèi)人群穩(wěn)定 ?社區(qū)環(huán)境好，投資回報(bào)高 ?目前區(qū)域內(nèi)缺少商業(yè)產(chǎn)品 劣勢(shì)： ? 地理位置較為偏僻，交通不便 ?周邊配套嚴(yán)重不足，高價(jià)位很難快速去化 ?現(xiàn)今投資商鋪， 短期內(nèi)很難收回成本 ?人氣未能形成，自營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大 ?開(kāi)間過(guò)窄，徑深過(guò)長(zhǎng)，性價(jià)比不高 ?同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)明顯，對(duì)比性強(qiáng)，難以形成獨(dú)樹(shù)一幟的產(chǎn)品訴求 結(jié)論：從以上的優(yōu)劣勢(shì)分析中不難看出劣勢(shì)明顯而優(yōu)勢(shì)確是屬于區(qū)域產(chǎn)品共有型，產(chǎn)品本身難以跳出市場(chǎng)價(jià)格束縛 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 30 結(jié) 論 總 結(jié)： 目前區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)均價(jià) 3950元 /㎡ ～ 4050元 /㎡ 目前區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群心理承受價(jià)格： / ㎡ ? 從現(xiàn)有市場(chǎng)情況來(lái)看，商業(yè)價(jià)格已略超于消費(fèi)群心理價(jià)位，未來(lái)商業(yè)價(jià) 格增長(zhǎng)速度將有所降低。 ? 價(jià)格的超出必將導(dǎo)致，商業(yè)性商品房去化速度的降低。 ? 價(jià)格超出幅度不大，該區(qū)域內(nèi)商業(yè)房產(chǎn)市場(chǎng)仍處于一個(gè)良性的市場(chǎng)氛圍 內(nèi)。 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 31 報(bào) 告 目 錄 市 場(chǎng) 篇 營(yíng)銷策劃 篇 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 32 WHO:“我 ” 是誰(shuí)？ 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 33 ?有人會(huì)在自己家樓下購(gòu)買冰箱、彩電嗎？ ?有人會(huì)在自己家樓下購(gòu)買名貴的時(shí)裝嗎？ ?有人會(huì)把在自己家樓下購(gòu)物說(shuō)成“逛街”嗎？ ?有人會(huì)為了一包煙跑到 5公里外嗎？ ?有人會(huì)為了一袋鹽專程去 SUPERMARKET嗎？ 我們就是 ——普通的社區(qū)底商！ 客戶的購(gòu)買習(xí)慣決定了“我”的性質(zhì)： 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 34 明確了”身份“后 從現(xiàn)在起，忘記市場(chǎng)部分的結(jié)論！ 成功的推廣，首先是對(duì)消費(fèi)者“購(gòu)買思路”的探索！ 請(qǐng)遵循這一思路，思考一切問(wèn)題！ 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 35 購(gòu)買社區(qū)底商“我”擔(dān)心： 慎重選擇！ 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 36 購(gòu)買社區(qū)底商“我”要： 穩(wěn) +利潤(rùn) 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 37 全國(guó)大型商場(chǎng)的布置驚人的相似 1F 化妝品、珠寶 2F 女裝 3F 男裝 5F 美食廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)分布是有規(guī)律的 遵守“行規(guī)” ，是大多數(shù)人的選擇 選擇經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，“我”會(huì)“穩(wěn)妥起見(jiàn)”： 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 38 業(yè)態(tài)的同質(zhì)化決定了利潤(rùn)的同質(zhì)化 分 類 特 點(diǎn) 具體業(yè)態(tài) 細(xì)水長(zhǎng)流型 租金低、租期長(zhǎng)、獲利少，收益穩(wěn)定 便利店、小型超市、面包餅店、自助銀行、書(shū)報(bào)店、藥房、房產(chǎn)中介等 峰谷跌宕型 租金高、租期短、獲利大、收益不穩(wěn)定 棋牌室、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、洗衣房、足浴按摩、音像制品等 其他社區(qū)底商都在經(jīng)營(yíng)什么？ 總結(jié)：無(wú)論何種業(yè)態(tài)，幾乎都是頻繁消費(fèi)的、小額的、同質(zhì)化的商業(yè)業(yè)態(tài) 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 39 “我”喜歡的“商鋪”： 降低投資風(fēng)險(xiǎn)！ 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 40 既然買“哪個(gè)商鋪”利潤(rùn)都差不多， “我”自然選擇“性價(jià)比”更好的！ 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 41 在地段、環(huán)境、居住人群、交通條件等差異不大的情況下， 社區(qū)底商銷售的快慢、好壞，一定程度上取決于： 該片區(qū)域的總價(jià)優(yōu)勢(shì) 總結(jié)： 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 42 因此，在市場(chǎng)還鮮有“
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