合富輝煌地產(chǎn)邦泰國(guó)際公寓開(kāi)盤(pán)前整體儲(chǔ)客戶(hù)操作計(jì)劃書(shū)公寓住宅(編輯修改稿)
2025-07-21 15:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 道包裝 ，活動(dòng)，報(bào)紙投放 等全部 的制作以及投放 費(fèi)用。 2. 項(xiàng)目整體 推廣原則 項(xiàng)項(xiàng) 目目 推推 廣廣 費(fèi)費(fèi) 用用 嚴(yán)嚴(yán) 格格 控控 制制 的的 前前 提提 下下 ， 慎慎 重重 選選 擇擇 投投 放放 媒媒 體體 ， 每每 筆筆 費(fèi)費(fèi) 用用做做 到到 有有 的的 放放 矢矢 。 采采 用用 集集 中中 式式 推推 貨貨 集集 中中 式式 投投 放放 的的 方方 式式 ， 短短 時(shí)時(shí) 間間 成成 為為 市市 場(chǎng)場(chǎng)的的 焦焦 點(diǎn)點(diǎn) 。 3. 09 年 工作 重點(diǎn) 目標(biāo) 重點(diǎn) 1：做好項(xiàng)目展示工程，如板房，售樓部，物業(yè)服務(wù)等，展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值 重點(diǎn) 2： 挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，媲美珠江新城 重點(diǎn) 3： 公開(kāi)發(fā)售爭(zhēng)取一炮而紅，樹(shù)立暢銷(xiāo)口碑 重點(diǎn) 4：有節(jié)奏推貨，逐步實(shí)現(xiàn)價(jià)格拉升，項(xiàng)目利潤(rùn)最大化 4. 工作階段劃分 ? 5 月 15 日前，抓好項(xiàng)目售樓部，板房，大堂等工程進(jìn)度，盡量按照預(yù)計(jì)完成展示面； ? 5 月在營(yíng)銷(xiāo)方面，主要是公開(kāi)發(fā)售前的相關(guān)籌備工作，主要分為三類(lèi)：銷(xiāo)售培訓(xùn)，相關(guān)法律文件類(lèi)物料 確定，營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃的具體實(shí)施； ? 6 月底在平層示范單位盛大開(kāi)放 之際加推部分單位，消化舊客戶(hù)，促進(jìn)成交； ? 年度營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏控制方面，主要分為三次，公開(kāi)發(fā)售一次，平層示范單位開(kāi)放第二次， 9 月借助廣交會(huì)，制造第三次大的推貨高潮，今年之內(nèi)將全部貨量推出市場(chǎng)； ? 接近年度尾聲，利用圣誕節(jié)，元旦等傳統(tǒng)節(jié)日，挖掘業(yè)主資源，通過(guò)小型活動(dòng)拉動(dòng)銷(xiāo)售。 三、 各重要節(jié)點(diǎn)推廣思路 1. 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間建議 由于本項(xiàng)目計(jì)劃售價(jià)為廣州市的標(biāo)桿價(jià)錢(qián)， 現(xiàn)場(chǎng)所有的展示和物料準(zhǔn)備都需要籌備充足。 工程展示面要全面到位，如板房，大堂，公共部分等，能讓客戶(hù)直觀地感受到物 業(yè)價(jià)值所在從而提高對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的信心。 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的工程進(jìn)度： 因此 開(kāi)盤(pán)建議時(shí)間為 6 月 20 日（周六）， 收籌時(shí)間為 5 月 15 日 6 月 18 日，維系三周 備注： ? 具體 開(kāi)始收籌時(shí)間以售樓部對(duì)外開(kāi)放之日 起，開(kāi)放售樓部為開(kāi)始收籌的基本條件； ? 依據(jù)廣州市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣，項(xiàng)目賣(mài)的非必需品，且非普通住宅產(chǎn)品，另外在價(jià)格上追價(jià)不追量，因此廣州客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣，眼見(jiàn)為實(shí)，需要看到切實(shí)的板房才會(huì)出錢(qián)，在看不到產(chǎn)品之前，客戶(hù)通常比較慎重，比較理性，難以督促客戶(hù)給錢(qián)，因此 開(kāi)賣(mài)時(shí)間以開(kāi)放板房 后三周為準(zhǔn) ，以上時(shí)間為初步建議時(shí)間 ； 工程配合 5 月 15 日 5 月 30 日 6 月底 時(shí)間配合 售樓部開(kāi)放 復(fù)式樣板間（ 5 層） 平層樣板間（ 10 層） 1) 收籌 執(zhí)行方案 ? 關(guān)于項(xiàng)目下籌時(shí)繳款額度以及日后定金額度 a) 考慮項(xiàng)目總價(jià)，收籌不建議繳款太多，建議為 20000 元 /籌，該籌不定單位 ，開(kāi)盤(pán)為了避免客戶(hù)需要再繳納現(xiàn)金，減慢當(dāng)天開(kāi)賣(mài)流程，建議開(kāi)賣(mài)當(dāng)天成交定金 2 萬(wàn)； b) 通常按照廣州習(xí)慣洋房 150 萬(wàn)以下單位定金通常為 2 萬(wàn)， 150 萬(wàn)以上通常為 5 萬(wàn)，但是考慮項(xiàng)目雖然總價(jià)大部分單位不到 150 萬(wàn)，但是其單價(jià)比較高，且珠江新城豪宅項(xiàng)目定金多數(shù)為 5 萬(wàn)如領(lǐng)峰定金 5萬(wàn)，雋峰苑定金為 5 萬(wàn)，威爾斯定金為 5 萬(wàn)，朱美拉定金為 5 萬(wàn)，匯豐國(guó)際公寓定金 5 萬(wàn)，故建議項(xiàng)目日后正常銷(xiāo)售時(shí)其銷(xiāo)售定金為 5萬(wàn)元 ； ? 收籌方式： 落籌定金不定單位，只是約定額外折扣 ? 額外優(yōu)惠： 為了增加銷(xiāo)售緊迫感，采用折扣倒數(shù)方式： 開(kāi)放板房前，預(yù)計(jì) 5 月 15 日 —— 30 日 額外 96 折 ，開(kāi)放板房后，預(yù)計(jì) 5 月 31 日 —— 6月 18 日，額外 97 折； ? 關(guān)于項(xiàng) 目額外折扣控制： 廣州購(gòu)房者的消費(fèi)習(xí)慣比較實(shí)在，一般不采用大折扣的方法銷(xiāo)售，通常底價(jià)和面價(jià)的折扣控制再 10 個(gè)點(diǎn)以?xún)?nèi)，因此關(guān)于項(xiàng)目折扣控制建議如下 ，合計(jì)相差 8 個(gè)點(diǎn) ： 5 月 15 日 —— 6 月 18 日 6 月 20 日 6 月 20 日后 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 公開(kāi)發(fā)售 持續(xù)銷(xiāo)售 面價(jià)＝底 價(jià)247。 落籌時(shí)最高優(yōu)惠 95 折 247。付款方式折扣（按揭和一次性付款額外 98 折，公積金額外 99 折）247。開(kāi)賣(mài)當(dāng)天驚喜額外折扣 99 折 日后正常銷(xiāo)售時(shí)： 成交價(jià)＝面價(jià) 98 折（銷(xiāo)售人員直接放） 付款方式折扣（按揭和一次性付款額外 98 折，公積金額外 99 折） 98 折（現(xiàn)場(chǎng)主管放） 備注：如果客戶(hù)需要申請(qǐng)額外折扣，需要發(fā)展商負(fù)責(zé)人審批方可享受。 ? 解籌方式： 或抽簽或排 隊(duì)或按籌號(hào)順序，主要看收籌情況而定 ，如果收籌達(dá)到推貨的 2 倍以上可以考慮抽簽，如果未達(dá)到可以考慮排隊(duì)或按籌號(hào)順序。 ? 解籌地點(diǎn)： 依據(jù)收籌情況定，如果收籌在 150 個(gè) 以 下可以考慮在售樓部門(mén)口，如果收籌在 150250 之間則建議在琶洲酒店前的停車(chē)場(chǎng)前或者好彩又一鮮的大廳，如果 超過(guò) 300 個(gè)建議在五星級(jí)酒店解籌，因此開(kāi)盤(pán)布置也需要根據(jù)收籌勢(shì)頭判斷后作出相應(yīng)的調(diào)整。 ? 價(jià) 格： 收籌期間以?xún)r(jià)幅出街 ， 例如平層大概 1300015000 元 /方，復(fù)式為 1600018000 元 /方（該價(jià)格根據(jù)項(xiàng)目最終的利潤(rùn)要求大概確定后再確定出 街報(bào)價(jià)）
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