房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)(ppt58頁)(編輯修改稿)
2025-03-06 12:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的法律憑證。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)實施，是由建筑施工企業(yè)完成的，施工企業(yè)是開法項目建設(shè)實施的直接指揮者和生產(chǎn)者。在此階段，開發(fā)商的主要工作有 （ 1）通過招標投標選擇施工企業(yè)；（ 2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進行項目工程管理與控制；（ 3）竣工驗收。 ? 在此階段，開發(fā)項目的投資支出最大，所占的時間周期最長。因此，加強開發(fā)項目建設(shè)實施階段的管理，對于開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)效益是非常重要的。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 根據(jù)我國的工程建設(shè)管理體制改革的精神，建設(shè)工程項目要實行監(jiān)理制，即委托專業(yè)化、社會化的監(jiān)理公司對項目的建設(shè)進行監(jiān)理。當前，我國的建設(shè)監(jiān)理重點在工程的施工階段，并積累了一些經(jīng)驗，因此，開發(fā)商可以委托監(jiān)理公司根據(jù)工程承包合同對工程施工建設(shè)進行全面的監(jiān)理。 ? ? 施工招標必須具備下列條件（ 1）工程項目已獲計劃管理部門批準，并已列入建設(shè)計劃；（ 2）有經(jīng)國家批準的設(shè)計單位負責設(shè)計的施工圖紙和工程概算或預(yù)算； 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 3）開發(fā)用地的使用權(quán)已有償獲得，施工前期工作（包括三通一平）已經(jīng)落實或準備就緒；（ 4）開發(fā)資金、主要建筑材料和主要設(shè)備分期交貨及協(xié)作配套條件均以分別落實；（ 5）有當?shù)爻鞘幸?guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 ? 采取競爭方式的施工招標程序如下： ? （ 1）擬定招標方式，準備招標文件。招標文件是開發(fā)商說明招標工程要求和標準的書面材料。可由開發(fā)商自行準備，也可委托咨詢機構(gòu)代辦。 ? （ 2）編制標底。標底及招標工程的預(yù)期價格，是評標的主要尺度之一。編制標底是招標的一項重要準備工作，可以有開發(fā)企業(yè)自己編制，也可委托可信賴的技術(shù)咨詢公司或設(shè)計單位編制。從編制到招標工作的各環(huán)節(jié)，標底都必須嚴格保密。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 3）向招標主管部門（如市招標辦公室）申請招標。 ? （ 4）發(fā)布招標通告或邀請投標函。招標申請經(jīng)批準后，開發(fā)商即可發(fā)出招標通告或邀請投標函。采取公開招標方式時，應(yīng)視工程性質(zhì)和規(guī)模在當?shù)鼗蛉珖詧蠹埢蚬_發(fā)行的專業(yè)刊物上發(fā)布招標通告；采取選擇性招標方式，應(yīng)向預(yù)選定的承建單位發(fā)出邀請投標函。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 5）對承包企業(yè)的資格進行審查。即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財務(wù)實力以及管理經(jīng)驗，限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標。審查工作通常在發(fā)售招標文件之前進行。審查合格者才準許購買招標文件。 ? （ 6）發(fā)送招標文件。經(jīng)過資格審查，對審查合格的承建單位發(fā)送招標文件。發(fā)送形式有現(xiàn)金購買和免費發(fā)送兩種。 ? （ 7）招標工程交底及答疑。開發(fā)商發(fā)出招標文件，各投標的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場地之后，應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開會，進行工程交底，并解答疑問。工程交底的內(nèi)容，主要是介紹工程概況，明確質(zhì)量要求、驗收標準及工期要求，說明開發(fā)商工料情況，材料款和工程款的支付辦法以及投標注意事項等。承包企業(yè)對招標文件中的疑問，一般應(yīng)預(yù)先以書面形式提出，也可在交底會上臨時口頭提出。開發(fā)商對所提疑問應(yīng)一律在答疑會上公開解答，并以書面記錄方式，印發(fā)給各投標者，作為招標文件的補充。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （８）開標、評標和決標。 ? 以上所述為公開開標，個別情況也有采用秘密開標的。開標方式一般都在招標文件中明確說明。 ? １）開標。開標是在投標截止后，根據(jù)招標文件中規(guī)定的時間和地點，邀請個投標者和當?shù)毓龣C構(gòu)及有關(guān)部門的代表參加，當中打開標箱，由工作人員對經(jīng)公證人員檢查并確認密封完好、封套書寫符合規(guī)定的標書逐一拆封的過程。投標文件即標書拆封后，工作人員應(yīng)宣讀其中要點，并在預(yù)先準備的表冊上逐項登記。登記表冊由讀標人、登記人和公證人簽名，作為開標的正式記錄，由開發(fā)商予以保存。 ? ２）評標。開標后應(yīng)先排除無效標書，然后由評標小組從工程技術(shù)和財務(wù)的角度審查評議有效標書，此過程稱為評標。其評審的原則是保護競爭，對所有投標的承包企業(yè)一視同仁。評審的標準是擁有足以勝任招標工程的技術(shù)和財務(wù)實力，信譽良好，報價和 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 理。 ? 標書經(jīng)評審后，應(yīng)按標價從低到高的順序列出清單，并寫出評標報告，推薦二、三家候選的中標的單位，交給招標決策人做出最終抉擇。 ? ３）決標。開發(fā)商對投標者所報的投標文件進行全面的審查、評比、分析，最后選定中標者的過程叫做決標。 ? 一般不太復(fù)雜的工程可在開標后當場決定中標者，同時公布標底，并通知未中標者退還招標文件、領(lǐng)回押金的時間和地點。規(guī)模較大、內(nèi)容復(fù)雜的工程，則應(yīng)由招標決策人分別與評標小組推薦的候選中標單位，就技術(shù)力量、施工方案、機械設(shè)備、材料供應(yīng)及決定標價的其他因素進行調(diào)查和磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標。 ? 決標后應(yīng)立即向中標者發(fā)出中標通知。中標通知書發(fā)出之后，開發(fā)商與中標的承建單位應(yīng)在約定的期限內(nèi)就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議后，簽訂合同。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 開發(fā)項目施工管理，是由建筑施工企業(yè)對開發(fā)項目進行施工的生產(chǎn)管理。開發(fā)項目工程管理與控制，則是開發(fā)企業(yè)為了保證項目施工順利進行所從事的有關(guān)管理工作，包括配合施工企業(yè)做各項施工準備工作，如按時騰出施工場地，完成場地的三通一平，及時提供設(shè)計圖紙和訂購有關(guān)設(shè)備等；對項目的費用、進度和施工質(zhì)量進行控制；合同管理；有效的協(xié)調(diào)各有關(guān)單位的關(guān)系，如設(shè)計單位與施工單位的關(guān)系，土建單位與設(shè)備安裝單位的關(guān)系，施工單位與材料、設(shè)備供應(yīng)單位的關(guān)系。 投資控制、進度控制和質(zhì)量控制是項目工程管理與控制的重要內(nèi)容，也是監(jiān)理公司的主要職責，因此，要發(fā)揮監(jiān)理公司的優(yōu)勢，加強對工程施工階段的投資、進度和質(zhì)量控制。 （１）施工階段的投資控制。施工階段投資控制的任務(wù)是盡量減少承包合同價款以外增加的工程費用；全面履約，減少對方提出索賠的機會；按合同支付工程款。為此，開發(fā)商要做到： 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? １）熟悉圖紙、設(shè)計要求、合同價款，分析工程費最容易突破的環(huán)節(jié)，明確投資控制的重點。 ? ２）按工程進度將總投資目標進行分解，確定階段的投資分目標，將其作為階段投資控制的依據(jù)。 ? ３）嚴格按工程計量支付工程進度款。對已完工成要按合同規(guī)定及時計量，對承包方超出設(shè)計圖紙要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不予計量，其費用由承包方自負。 ? ４）按合同規(guī)定辦理工程結(jié)算，掌握工程投資動態(tài)，分析費用超支的原因，提出控制投資的措施。 ? ５）正確處理索賠。 ? （２）施工階段的進度控制。施工階段進度控制的主要內(nèi)容有： ? １）編制項目實施總進度表計劃，并以此作為控制其它計劃的依據(jù)，包括施工單位的計劃和開發(fā)商自己制訂的有關(guān)計劃，如施工 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 制訂的施工進度計劃、有開發(fā)商提供的材料和設(shè)備的供應(yīng)計劃。 ? ２）根據(jù)項目的總控制進度目標，審核施工單位提交的施工進度
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