【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的經(jīng)典之筆為大規(guī)模中央花園 ?以江南青山綠水的獨(dú)特景觀為依據(jù)，追求園區(qū)居住環(huán)境的高品位 ?景觀設(shè)計(jì)富于空間層次感，根據(jù)建筑形態(tài)不同設(shè)臵各種花草樹(shù)木、景觀小品； ?蜿蜒曲折的水系，水系與各組團(tuán)的結(jié)合部位，營(yíng)造水景、雕塑、小型噴泉、觀景平臺(tái)等精制的景觀，讓人在中心區(qū)域活動(dòng)的同時(shí)，從每個(gè)角落都能看到不同的景致 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金地 —— 基于特定細(xì)分客戶人群的創(chuàng)新產(chǎn)品系列 金地格林小鎮(zhèn)系列 產(chǎn)品系研究 —— 金地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金地格林系列為以低密、高綠化以及卓越品質(zhì)為特征的生態(tài)健康型住宅產(chǎn)品，被譽(yù)為金地新產(chǎn)品主義旗臶下的創(chuàng)新領(lǐng)先品牌 “ 格林”為金地首創(chuàng)概念，直取“ Green” 英文原意，以綠色造鎮(zhèn)，同時(shí)援引格林的童話意境，將和諧、安寧的居住文化發(fā)揮的淋漓盡致。 格林系列產(chǎn)品皆以“格林”命名，金地并非固守成規(guī)的因襲，而是以理性的態(tài)度與不懈的人居實(shí)踐，不斷深入實(shí)現(xiàn)同一個(gè)溫柔的棲居夙愿 —— 以科學(xué)筑家，創(chuàng)造綠色、自然、舒適、自由的和美人生。 ———— 源自歐洲的品質(zhì)生活 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金地格林系列率先在北京、上海等成熟市場(chǎng)推出，逐漸向快速發(fā)展的二線城市擴(kuò)張 上海金地格林春曉 占地 14萬(wàn)平方米，以聯(lián)排別墅為主 上海金地格林春岸 總建面 ，容積率 ，以花園洋房為主 上海金地格林世界 占地面積 2100畝，容積率 ，產(chǎn)品以 Townhouse為主 北京金地格林小鎮(zhèn) 武漢金地格林小城 占地 ，容積率 ,以包括多層、花園洋房為主 占地 24公頃，容積率 ,以花園洋房為主 占地 ，容積率,以多層、小高層為主 東莞金地格林小城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 純正的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，簡(jiǎn)潔明快的建筑風(fēng)格、閑散親和的社區(qū)，所創(chuàng)建的高檔生態(tài)社區(qū)為格林系列產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目復(fù)制開(kāi)發(fā)模式研究總結(jié) 開(kāi)發(fā)商 產(chǎn)品系列 客戶定位 復(fù)制要素 核心競(jìng)爭(zhēng)力 綠城 桂花園系列 城市中產(chǎn) ?江南圍合的整體布局 ?典雅歐式建筑風(fēng)格 ?南方精致園林手法（大規(guī)模中心花園、曲折水系、宅間綠地等） 生態(tài)宜居環(huán)境 金地 格林系列 城市中產(chǎn) ?德國(guó)簡(jiǎn)潔明快建筑風(fēng)格 ?閑散親和的社區(qū)空間 歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四、萬(wàn)科企業(yè)專題研究 ? 萬(wàn)科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè) ? 萬(wàn)科客戶細(xì)分策略 ? 萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬(wàn)科的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)之路 企業(yè)發(fā)展第一階段 （ 19841994） 企業(yè)發(fā)展第二階段 （ 19942023） 企業(yè)發(fā)展第三階段 （ 2023—— ） 多元化（做加法） 精細(xì)化（做乘法） 資料來(lái)源： 《 萬(wàn)科地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告 》 “ 綜合商社” “以房地產(chǎn)為主導(dǎo)，以貿(mào)易為基礎(chǔ)，以股權(quán)投資為支柱，以文化經(jīng)營(yíng)為門(mén)面，以工業(yè)經(jīng)營(yíng)為補(bǔ)充” 開(kāi)始第二輪擴(kuò)張，以珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海三大城市圈和幾個(gè)內(nèi)陸核心城市為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。力求形成“全國(guó)性思維、本土化運(yùn)作”的開(kāi)發(fā)格局。 專業(yè)化（做減法） 一是退出與住宅無(wú)關(guān)的產(chǎn)業(yè)；二是收縮住宅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)線；三是提出城市中檔住宅為主。 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 企業(yè)品牌建設(shè)歷程 品牌第一階段 （ 19882023） 品牌第二階段 （ 20232023） 子品牌建設(shè) 系統(tǒng)品牌整合 單項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 無(wú)企業(yè)品牌 代表項(xiàng)目： 天景花園 荔景大廈 ?產(chǎn)品系： 全國(guó)建立知名產(chǎn)品系，異地復(fù)制 ?物業(yè)管理： 集中資源創(chuàng)立物業(yè)管理品牌。 ?豐富產(chǎn)品線系列 ?強(qiáng)勢(shì)客戶管理和品牌內(nèi)涵 ?圍繞品牌展開(kāi)全面的調(diào)研 ?品牌核心理念的提出 ?概括萬(wàn)科品牌的個(gè)性 ?建立系統(tǒng)品牌傳播體系 核心業(yè)務(wù)： 大眾住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 主營(yíng)業(yè)務(wù)： 房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理 輔助業(yè)務(wù)： 酒店、商業(yè)街、會(huì)所等社區(qū)配套經(jīng)營(yíng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬(wàn)科的二十年歷程： 通過(guò)專業(yè)化和品牌為市場(chǎng)環(huán)境的變化做準(zhǔn)備 ?我覺(jué)得土地轉(zhuǎn)讓制度改革政策，是萬(wàn)科等待了十多年的。我們開(kāi)始創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，就開(kāi)始賭這一天，我們終于賭贏了。如果我們輸了，我們很可能輸?shù)煤軕K。萬(wàn)科一直在為這樣的政策做準(zhǔn)備。 —— VANKE總經(jīng)理郁亮 萬(wàn)科 城市中檔住宅 為主業(yè) 1993 1994 1994 1995 2023 ?萬(wàn)科提出高于 25％的利潤(rùn)不做，就是因?yàn)槿f(wàn)科從貿(mào)易起家，切身感受到暴利終將轉(zhuǎn)向社會(huì)平均利潤(rùn)率，企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不能建立在超額利潤(rùn)率的基礎(chǔ)之上。 —— 王石 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)美國(guó)增量房市場(chǎng)保持持續(xù)發(fā)展的判斷，是 Pulte制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和依據(jù) ?以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè) ?我們的利潤(rùn)來(lái)源主要來(lái)自開(kāi)發(fā)收入下扣除成本后的利潤(rùn) —— pulte 人口增長(zhǎng)，移民增加，收入上升和購(gòu)房趨勢(shì)持續(xù)，使增量房保持穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。 —— pulte分析 由于需求增量比較穩(wěn)定 ， 業(yè)務(wù)增長(zhǎng)在于擴(kuò)大市場(chǎng)占有 。 —— pulte分析 公司堅(jiān)持的根本： 1. 增長(zhǎng)通過(guò)穩(wěn)健的（開(kāi)發(fā)）業(yè)務(wù)帶來(lái)的收入扣除成本后的利潤(rùn) 2. 維持較好的資產(chǎn)負(fù)債，使其在市場(chǎng)機(jī)遇出現(xiàn)之際擁有優(yōu)勢(shì) 3. 在建筑效率、質(zhì)量、客戶滿意度方面保持領(lǐng)先 4. 雇傭、培訓(xùn)、和保留最好的員工（人力資源） 5. 戰(zhàn)略思考、對(duì)營(yíng)運(yùn)和融資的判斷力 6. 總是挑戰(zhàn)自己、超越自己 萬(wàn)科標(biāo)桿 Pulte成功關(guān)鍵點(diǎn) 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戰(zhàn)略性收縮和聚焦，是 PULTE對(duì)美國(guó)宏觀環(huán)境分析后的關(guān)鍵性舉措 住宅 商用房地產(chǎn) 零售銀行 27個(gè)州 54個(gè)市場(chǎng)區(qū)域 住宅 主要大城市 1956 1950年代后期 19701990年代 目前 萬(wàn)科標(biāo)桿 Pulte成功關(guān)鍵點(diǎn) 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 靈活管理最關(guān)鍵的土地資產(chǎn) ?關(guān)于土地獲得和控制方面，需要進(jìn)一步研究美國(guó)目前的土地制度和開(kāi)發(fā)管制 46%54%持有控制 ， 拋離對(duì)手 （ 過(guò)去三年 ， 用地 100,000塊 ， 但有控制地 302,000塊 ） ， 當(dāng)需求上漲時(shí) ， 保證業(yè)務(wù)增速發(fā)展 C. 2023年 ， 土地儲(chǔ)備 343,000塊 （ 價(jià)值 65億美圓 ） ， 46%持有 ，54%根據(jù)環(huán)境來(lái)定 （ 交付定金 4億美圓 ， 中斷交易時(shí)部分可退還 ） ， 因此 ， 可降低環(huán)境改變帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) （ 土地更易獲得 ， 或地價(jià)下跌 ） 。 當(dāng)需求舒緩時(shí) ， 可放慢業(yè)務(wù)發(fā)展 。 萬(wàn)科標(biāo)桿 Pulte成功關(guān)鍵點(diǎn) 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 精細(xì)化是 pulte的核心綱領(lǐng)，精細(xì)化以提高質(zhì)量和客戶滿意度為標(biāo)準(zhǔn) 辨別最佳 優(yōu)質(zhì)地塊 標(biāo)準(zhǔn)化降低 住宅成本 目標(biāo)客戶群鎖定 ?客戶細(xì)分?jǐn)U大市場(chǎng)占有率 ?終身鎖定所帶來(lái)的忠誠(chéng)度 ?迅速整合，消除重疊功能，組合可利用資源 ?在規(guī)模、地理布局和產(chǎn)品包方面處于絕對(duì)領(lǐng)先 ?客戶細(xì)分：首次臵業(yè)、首次換房、二次換房、活躍老年人 ?PMC服務(wù) :對(duì)低收入臵業(yè)者貸款 ?并購(gòu) DelWebb,占領(lǐng)老年人公寓市場(chǎng) ?改變流程，降低材料和人力成本 ?創(chuàng)立“圖書(shū)館”，收集賣(mài)得最好的建筑平面圖，進(jìn)行排序，篩減一半至大概 1200種戶型，找機(jī)會(huì)再削減一半 ?根據(jù)建筑材料和在現(xiàn)場(chǎng)的建筑難易程度進(jìn)行評(píng)估，確保效益 ?排列內(nèi)部的規(guī)格來(lái)匹配不同的 11種客群 ?低成本給客戶帶來(lái)更多價(jià)值 ?產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先提高客戶滿意度 ?減少了不必要的變化，減少運(yùn)營(yíng)成本 萬(wàn)科標(biāo)桿 Pulte成功關(guān)鍵點(diǎn) 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬(wàn)科未來(lái)十年的戰(zhàn)略：從專業(yè)化走向精細(xì)化；以“有質(zhì)量增長(zhǎng)”為戰(zhàn)略目標(biāo) 有質(zhì)量的增長(zhǎng) 資本回報(bào)率 客戶忠誠(chéng)度 產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新 HR回報(bào)率 萬(wàn)科戰(zhàn)略目標(biāo) ?萬(wàn)科對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)的判斷：未來(lái) 10年內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于“有質(zhì)量增長(zhǎng)”的三大策略選擇 ?三大城市圈 ％的國(guó)土， 40％的 GDP ?188。的居民儲(chǔ)蓄額，平均水平 2倍的人均支出 ?利用區(qū)域發(fā)展差異，規(guī)避單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ?擴(kuò)大區(qū)域集約投資，發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì) 城市圈聚焦策略 ?多角度融資 ?通過(guò)合并縮減成本和絕對(duì)領(lǐng)先 ?對(duì)土地的戰(zhàn)略性控制 其他策略 ?住宅產(chǎn)業(yè)化，降低人工成本的比例，改善成本結(jié)構(gòu) ?提高品質(zhì)和性價(jià)比 ?和諧、自然、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)的自主知識(shí)產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品精細(xì)化創(chuàng)新策略 ?依據(jù)客戶內(nèi)在價(jià)值逐步細(xì)分市場(chǎng) ?逐步升級(jí)產(chǎn)品服務(wù)體系和競(jìng)爭(zhēng)能力通過(guò)提供客戶不同生命周期內(nèi)的梯度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)終身縮定 客戶細(xì)分策略 萬(wàn)科戰(zhàn)略目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬(wàn)科的 3+X模式提出的核心原因 ?管理資源的把握 ， 企業(yè)管理能力在核心城市周邊則性比相對(duì)容易復(fù)制，如果太遠(yuǎn)復(fù)制較弱 城市圈聚焦策略 運(yùn)輸成本 管理 3+X ?工業(yè)化產(chǎn)品運(yùn)輸有 180英里法則，產(chǎn)品運(yùn)出 180英里就不經(jīng)濟(jì) ； 如果區(qū)域太分散，則必須在每個(gè)城市設(shè)工業(yè)部品的生產(chǎn)基地，但若這些城市銷售量較小，不能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，全部集中三大區(qū)，很多項(xiàng)目共享一個(gè)工廠，大部在 180英里 ?一個(gè)房地產(chǎn)公司在一個(gè)城市最經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)份額 8%(經(jīng)驗(yàn)值 )，份額太大對(duì)公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大，同時(shí)導(dǎo)致樓盤(pán)之間內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) (主要是土地市場(chǎng)壟斷較難 )，減少邊際收益率 市場(chǎng)份額 人口流動(dòng) ?2023年，全國(guó) 338萬(wàn)高校畢業(yè)生中， 91％選擇在北京、上海、深圳、廣州、浙江、江蘇求職。 三大經(jīng)濟(jì)圈其他區(qū)域本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “ 客戶是最稀缺的資源，是萬(wàn)科存在的全部理由”，主張留住客戶一輩子 客戶細(xì)分策略 客戶價(jià)值 萬(wàn)科的成功正是基于客戶價(jià)值的成功。在急劇變化的環(huán)境