【文章內(nèi)容簡介】 ?項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)的經(jīng)典之筆為大規(guī)模中央花園 ?以江南青山綠水的獨(dú)特景觀為依據(jù)，追求園區(qū)居住環(huán)境的高品位 ?景觀設(shè)計(jì)富于空間層次感，根據(jù)建筑形態(tài)不同設(shè)臵各種花草樹木、景觀小品； ?蜿蜒曲折的水系，水系與各組團(tuán)的結(jié)合部位，營造水景、雕塑、小型噴泉、觀景平臺等精制的景觀，讓人在中心區(qū)域活動的同時，從每個角落都能看到不同的景致 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金地 —— 基于特定細(xì)分客戶人群的創(chuàng)新產(chǎn)品系列 金地格林小鎮(zhèn)系列 產(chǎn)品系研究 —— 金地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金地格林系列為以低密、高綠化以及卓越品質(zhì)為特征的生態(tài)健康型住宅產(chǎn)品，被譽(yù)為金地新產(chǎn)品主義旗臶下的創(chuàng)新領(lǐng)先品牌 “ 格林”為金地首創(chuàng)概念，直取“ Green” 英文原意，以綠色造鎮(zhèn)，同時援引格林的童話意境，將和諧、安寧的居住文化發(fā)揮的淋漓盡致。 格林系列產(chǎn)品皆以“格林”命名，金地并非固守成規(guī)的因襲，而是以理性的態(tài)度與不懈的人居實(shí)踐，不斷深入實(shí)現(xiàn)同一個溫柔的棲居夙愿 —— 以科學(xué)筑家，創(chuàng)造綠色、自然、舒適、自由的和美人生。 ———— 源自歐洲的品質(zhì)生活 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金地格林系列率先在北京、上海等成熟市場推出，逐漸向快速發(fā)展的二線城市擴(kuò)張 上海金地格林春曉 占地 14萬平方米，以聯(lián)排別墅為主 上海金地格林春岸 總建面 ，容積率 ，以花園洋房為主 上海金地格林世界 占地面積 2100畝，容積率 ，產(chǎn)品以 Townhouse為主 北京金地格林小鎮(zhèn) 武漢金地格林小城 占地 ，容積率 ,以包括多層、花園洋房為主 占地 24公頃，容積率 ,以花園洋房為主 占地 ，容積率,以多層、小高層為主 東莞金地格林小城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 純正的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，簡潔明快的建筑風(fēng)格、閑散親和的社區(qū)，所創(chuàng)建的高檔生態(tài)社區(qū)為格林系列產(chǎn)品的核心競爭力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目復(fù)制開發(fā)模式研究總結(jié) 開發(fā)商 產(chǎn)品系列 客戶定位 復(fù)制要素 核心競爭力 綠城 桂花園系列 城市中產(chǎn) ?江南圍合的整體布局 ?典雅歐式建筑風(fēng)格 ?南方精致園林手法（大規(guī)模中心花園、曲折水系、宅間綠地等） 生態(tài)宜居環(huán)境 金地 格林系列 城市中產(chǎn) ?德國簡潔明快建筑風(fēng)格 ?閑散親和的社區(qū)空間 歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 四、萬科企業(yè)專題研究 ? 萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè) ? 萬科客戶細(xì)分策略 ? 萬科住宅產(chǎn)業(yè)化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)之路 企業(yè)發(fā)展第一階段 （ 19841994） 企業(yè)發(fā)展第二階段 （ 19942023） 企業(yè)發(fā)展第三階段 （ 2023—— ） 多元化（做加法） 精細(xì)化（做乘法） 資料來源： 《 萬科地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告 》 “ 綜合商社” “以房地產(chǎn)為主導(dǎo)，以貿(mào)易為基礎(chǔ)，以股權(quán)投資為支柱，以文化經(jīng)營為門面，以工業(yè)經(jīng)營為補(bǔ)充” 開始第二輪擴(kuò)張，以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市圈和幾個內(nèi)陸核心城市為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。力求形成“全國性思維、本土化運(yùn)作”的開發(fā)格局。 專業(yè)化（做減法） 一是退出與住宅無關(guān)的產(chǎn)業(yè)；二是收縮住宅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)線；三是提出城市中檔住宅為主。 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 企業(yè)品牌建設(shè)歷程 品牌第一階段 （ 19882023） 品牌第二階段 （ 20232023） 子品牌建設(shè) 系統(tǒng)品牌整合 單項(xiàng)目開發(fā) 無企業(yè)品牌 代表項(xiàng)目： 天景花園 荔景大廈 ?產(chǎn)品系： 全國建立知名產(chǎn)品系，異地復(fù)制 ?物業(yè)管理： 集中資源創(chuàng)立物業(yè)管理品牌。 ?豐富產(chǎn)品線系列 ?強(qiáng)勢客戶管理和品牌內(nèi)涵 ?圍繞品牌展開全面的調(diào)研 ?品牌核心理念的提出 ?概括萬科品牌的個性 ?建立系統(tǒng)品牌傳播體系 核心業(yè)務(wù)： 大眾住宅項(xiàng)目開發(fā) 主營業(yè)務(wù)： 房地產(chǎn)投資開發(fā)與物業(yè)管理 輔助業(yè)務(wù)： 酒店、商業(yè)街、會所等社區(qū)配套經(jīng)營 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科的二十年歷程： 通過專業(yè)化和品牌為市場環(huán)境的變化做準(zhǔn)備 ?我覺得土地轉(zhuǎn)讓制度改革政策，是萬科等待了十多年的。我們開始創(chuàng)業(yè)的時候，就開始賭這一天，我們終于賭贏了。如果我們輸了，我們很可能輸?shù)煤軕K。萬科一直在為這樣的政策做準(zhǔn)備。 —— VANKE總經(jīng)理郁亮 萬科 城市中檔住宅 為主業(yè) 1993 1994 1994 1995 2023 ?萬科提出高于 25％的利潤不做，就是因?yàn)槿f科從貿(mào)易起家，切身感受到暴利終將轉(zhuǎn)向社會平均利潤率，企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展不能建立在超額利潤率的基礎(chǔ)之上。 —— 王石 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對美國增量房市場保持持續(xù)發(fā)展的判斷，是 Pulte制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和依據(jù) ?以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè) ?我們的利潤來源主要來自開發(fā)收入下扣除成本后的利潤 —— pulte 人口增長，移民增加，收入上升和購房趨勢持續(xù)，使增量房保持穩(wěn)定的市場需求。 —— pulte分析 由于需求增量比較穩(wěn)定 ， 業(yè)務(wù)增長在于擴(kuò)大市場占有 。 —— pulte分析 公司堅(jiān)持的根本： 1. 增長通過穩(wěn)健的（開發(fā)）業(yè)務(wù)帶來的收入扣除成本后的利潤 2. 維持較好的資產(chǎn)負(fù)債，使其在市場機(jī)遇出現(xiàn)之際擁有優(yōu)勢 3. 在建筑效率、質(zhì)量、客戶滿意度方面保持領(lǐng)先 4. 雇傭、培訓(xùn)、和保留最好的員工（人力資源） 5. 戰(zhàn)略思考、對營運(yùn)和融資的判斷力 6. 總是挑戰(zhàn)自己、超越自己 萬科標(biāo)桿 Pulte成功關(guān)鍵點(diǎn) 1 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 戰(zhàn)略性收縮和聚焦，是 PULTE對美國宏觀環(huán)境分析后的關(guān)鍵性舉措 住宅 商用房地產(chǎn) 零售銀行 27個州 54個市場區(qū)域 住宅 主要大城市 1956 1950年代后期 19701990年代 目前 萬科標(biāo)桿 Pulte成功關(guān)鍵點(diǎn) 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 靈活管理最關(guān)鍵的土地資產(chǎn) ?關(guān)于土地獲得和控制方面，需要進(jìn)一步研究美國目前的土地制度和開發(fā)管制 46%54%持有控制 ， 拋離對手 （ 過去三年 ， 用地 100,000塊 ， 但有控制地 302,000塊 ） ， 當(dāng)需求上漲時 ， 保證業(yè)務(wù)增速發(fā)展 C. 2023年 ， 土地儲備 343,000塊 （ 價值 65億美圓 ） ， 46%持有 ，54%根據(jù)環(huán)境來定 （ 交付定金 4億美圓 ， 中斷交易時部分可退還 ） ， 因此 ， 可降低環(huán)境改變帶來的風(fēng)險 （ 土地更易獲得 ， 或地價下跌 ） 。 當(dāng)需求舒緩時 ， 可放慢業(yè)務(wù)發(fā)展 。 萬科標(biāo)桿 Pulte成功關(guān)鍵點(diǎn) 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 精細(xì)化是 pulte的核心綱領(lǐng)，精細(xì)化以提高質(zhì)量和客戶滿意度為標(biāo)準(zhǔn) 辨別最佳 優(yōu)質(zhì)地塊 標(biāo)準(zhǔn)化降低 住宅成本 目標(biāo)客戶群鎖定 ?客戶細(xì)分?jǐn)U大市場占有率 ?終身鎖定所帶來的忠誠度 ?迅速整合，消除重疊功能，組合可利用資源 ?在規(guī)模、地理布局和產(chǎn)品包方面處于絕對領(lǐng)先 ?客戶細(xì)分：首次臵業(yè)、首次換房、二次換房、活躍老年人 ?PMC服務(wù) :對低收入臵業(yè)者貸款 ?并購 DelWebb,占領(lǐng)老年人公寓市場 ?改變流程，降低材料和人力成本 ?創(chuàng)立“圖書館”，收集賣得最好的建筑平面圖，進(jìn)行排序，篩減一半至大概 1200種戶型，找機(jī)會再削減一半 ?根據(jù)建筑材料和在現(xiàn)場的建筑難易程度進(jìn)行評估，確保效益 ?排列內(nèi)部的規(guī)格來匹配不同的 11種客群 ?低成本給客戶帶來更多價值 ?產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先提高客戶滿意度 ?減少了不必要的變化，減少運(yùn)營成本 萬科標(biāo)桿 Pulte成功關(guān)鍵點(diǎn) 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科未來十年的戰(zhàn)略：從專業(yè)化走向精細(xì)化；以“有質(zhì)量增長”為戰(zhàn)略目標(biāo) 有質(zhì)量的增長 資本回報(bào)率 客戶忠誠度 產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新 HR回報(bào)率 萬科戰(zhàn)略目標(biāo) ?萬科對中國大陸房地產(chǎn)的判斷：未來 10年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)依然是中國房地產(chǎn)市場的主旋律； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 基于“有質(zhì)量增長”的三大策略選擇 ?三大城市圈 ％的國土， 40％的 GDP ?188。的居民儲蓄額，平均水平 2倍的人均支出 ?利用區(qū)域發(fā)展差異，規(guī)避單一市場風(fēng)險 ?擴(kuò)大區(qū)域集約投資，發(fā)揮整合優(yōu)勢 城市圈聚焦策略 ?多角度融資 ?通過合并縮減成本和絕對領(lǐng)先 ?對土地的戰(zhàn)略性控制 其他策略 ?住宅產(chǎn)業(yè)化，降低人工成本的比例，改善成本結(jié)構(gòu) ?提高品質(zhì)和性價比 ?和諧、自然、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)的自主知識產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品精細(xì)化創(chuàng)新策略 ?依據(jù)客戶內(nèi)在價值逐步細(xì)分市場 ?逐步升級產(chǎn)品服務(wù)體系和競爭能力通過提供客戶不同生命周期內(nèi)的梯度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)終身縮定 客戶細(xì)分策略 萬科戰(zhàn)略目標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科的 3+X模式提出的核心原因 ?管理資源的把握 ， 企業(yè)管理能力在核心城市周邊則性比相對容易復(fù)制，如果太遠(yuǎn)復(fù)制較弱 城市圈聚焦策略 運(yùn)輸成本 管理 3+X ?工業(yè)化產(chǎn)品運(yùn)輸有 180英里法則，產(chǎn)品運(yùn)出 180英里就不經(jīng)濟(jì) ； 如果區(qū)域太分散，則必須在每個城市設(shè)工業(yè)部品的生產(chǎn)基地，但若這些城市銷售量較小，不能達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)，全部集中三大區(qū)，很多項(xiàng)目共享一個工廠，大部在 180英里 ?一個房地產(chǎn)公司在一個城市最經(jīng)濟(jì)市場份額 8%(經(jīng)驗(yàn)值 )，份額太大對公司經(jīng)營風(fēng)險很大，同時導(dǎo)致樓盤之間內(nèi)部競爭 (主要是土地市場壟斷較難 )，減少邊際收益率 市場份額 人口流動 ?2023年，全國 338萬高校畢業(yè)生中， 91％選擇在北京、上海、深圳、廣州、浙江、江蘇求職。 三大經(jīng)濟(jì)圈其他區(qū)域本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “ 客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由”，主張留住客戶一輩子 客戶細(xì)分策略 客戶價值 萬科的成功正是基于客戶價值的成功。在急劇變化的環(huán)境