【正文】 次 中海發(fā)展 (北京 )有限公司 中海發(fā)展 (上海 )有限公司 中海發(fā)展 (廣州 )有限公司 中海發(fā)展 (成都 )有限公司 地產(chǎn)公司 物業(yè)服務(wù)公司 建筑公司 …… 相對(duì)控股 參股 全資子公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例總結(jié) 萬科、中海、順弛的組織架構(gòu) 公司 類型 組織架構(gòu)類型 案例 特點(diǎn) 多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展 集權(quán)型 中海 ?集團(tuán)組織架構(gòu)主要為三級(jí)次公司鏈；總集團(tuán)絕對(duì)控股或相對(duì)控股第二級(jí)次企業(yè)，相對(duì)控股或參股第三級(jí)次企業(yè) ?高層人事權(quán)屬上層公司所有，各公司有獨(dú)立法人資格，財(cái)務(wù)上獨(dú)立核算 ?集團(tuán)下屬各公司之間的業(yè)務(wù)通過市場(chǎng)鏈聯(lián)接 單一化產(chǎn)業(yè)發(fā)展 集權(quán)型 萬科 ?“ 總部相對(duì)集權(quán)”管理模式，總部掌控投資決策權(quán)、財(cái)務(wù)承諾權(quán)、融資權(quán)、人事權(quán)和工資制訂權(quán)等核心權(quán)利，其他權(quán)利下放到各子公司 ?子公司采用矩陣式組織結(jié)構(gòu)管理，子公司職能部門受子公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)受總公司職能部門直線管理 ?資金由總部統(tǒng)一管理 分權(quán)型 順馳 ?集團(tuán)對(duì)分公司放權(quán)沒有底線，堅(jiān)持每個(gè)公司都有絕對(duì)權(quán)利，組織架構(gòu)根據(jù)戰(zhàn)略設(shè)臵，每個(gè)分公司根據(jù)集團(tuán)總戰(zhàn)略制定自己不同的戰(zhàn)略；各分公司相互獨(dú)立 ?集團(tuán)總控財(cái)務(wù)，統(tǒng)一統(tǒng)籌資金給各區(qū)域公司 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 組織架構(gòu)建構(gòu)模式的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn) 困難 /問題 集權(quán) ?能實(shí)現(xiàn)對(duì)連續(xù)一致性戰(zhàn)略的控制 ?協(xié)調(diào)活動(dòng) ?簡(jiǎn)化控制系統(tǒng) ?容易進(jìn)行資源分配 ?戰(zhàn)略決策迅速 ?不能對(duì)本地條件做出快速反應(yīng) ?不能提高一般管理能力 ?集中管理費(fèi)用很高 分權(quán) 經(jīng)營(yíng)的 ?快速對(duì)本地問題或?qū)ｉT問題做出反應(yīng) ?改進(jìn)激勵(lì)動(dòng)力，改進(jìn)報(bào)告程序 戰(zhàn)略的 ?環(huán)境或決策太復(fù)雜以致不能在組織戰(zhàn)略頂點(diǎn)進(jìn)行處理時(shí)，可以分權(quán) ?分別定義經(jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略責(zé)任 ?過度的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，資源難以優(yōu)化配臵 ?失去公司目標(biāo) ?上報(bào)過程太長(zhǎng)，決策被延誤 ?管理受限太多 ?復(fù)雜的控制過程即新的官僚制度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 三、一線開發(fā)商產(chǎn)品系研究 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科 —— 中國(guó)行業(yè)老大， 開發(fā)特色產(chǎn)品系列最成功的開發(fā)商 …… 城市花園系列 四季花城系列 情景洋房系列 假日風(fēng)景系列 萬科“金色系列 典型特征： 城市近郊大盤，多期持續(xù)開發(fā)，以多層 /高層 2/3房戶型為主力 典型特征： 城市遠(yuǎn)郊大盤，多期持續(xù)開發(fā)，以 3房為主力產(chǎn)品，部分別墅產(chǎn)品，以 TH為主 典型特征： 城市中心區(qū)的高層住宅，以中小戶型為主力 典型特征： 低密度產(chǎn)品介于別墅形態(tài)和板樓產(chǎn)品之間的產(chǎn)品。最大的特色就是退臺(tái)， 深圳萬科 17英里花園、深圳萬科東海岸、深圳萬科金域藍(lán)灣、深圳萬科第五園、上海萬科蘭喬圣菲、上海萬科藍(lán)山小城、天津萬科水晶城、北京萬科西山庭院 自然人文系列 產(chǎn)品系研究 —— 萬科 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)品系 階段 上海萬科城市花園 北京萬科城市花園 沈陽萬科城市花園 第一階段 931996 第二階段 972023 第三階段 2023— 今至 天津萬科城市花園 深圳萬科城市花園 廣州萬科城市花園 大連萬科城市花園 北海萬科城市花園 鞍山萬科城市花園 武漢萬科城市花園 長(zhǎng)春萬科城市花園 成都萬科城市花園 深圳四季花城 南昌四季花城 武漢四季花城 上海四季花城 沈陽四季花城 廣州四季花城 深圳金色家園 南京金色家園 沈陽金色家園 成都金色家園 北京金陽公寓 北京四季花城 城 花 系 四 季 花 城 系 金 色 系 中山假日風(fēng)景 天津假日風(fēng)景 上海假日風(fēng)景 假 日 系 北京假日風(fēng)景 ?萬科在開發(fā)伊始，在深圳本地開發(fā)了天景花園、萬景花園、荔景大廈等項(xiàng)目，進(jìn)行 “ 無章法 ” 多種物業(yè)形式開發(fā)，萬科品牌和核心競(jìng)爭(zhēng)力尚未成形； ?在仔細(xì)思考之后，萬科打造“ 城花 ” 系列， 將同系產(chǎn)品在不同區(qū)域作強(qiáng) ，樹立良好的品牌形象及影響力； ?同系產(chǎn)品作強(qiáng)之后，在 “ 城花 ” 持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上開始打造 “ 四季花城 ” 、 “ 金色 ” 、“ 假日 ” 產(chǎn)品系的開發(fā)，呈現(xiàn)多產(chǎn)品系綜合支撐品牌的狀態(tài)，品牌影響力深入人心； ?各系產(chǎn)品線均較好發(fā)展，規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)生，品牌支撐時(shí)代來臨； ? 自第二階段后期，在主要產(chǎn)品線打造過程中，根據(jù)客戶細(xì)分、土地屬性不同打造不同特質(zhì)項(xiàng)目； 萬科產(chǎn)品系發(fā)展 城市花園系列的持續(xù)打造，建立壟斷優(yōu)勢(shì) 多系列發(fā)展 品牌形象清晰 急速擴(kuò)張 成為行業(yè)領(lǐng)袖 初級(jí)階段 881992 荔景大廈 萬景花園 天景花園 …… 無序開發(fā) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 龍湖 —— 走在快速擴(kuò)張，大品牌樹立的路上 客戶滿意度第一、重慶低密度產(chǎn)品老大 …… 龍湖香樟林 龍湖藍(lán)湖郡 龍湖弗萊明戈 北京：龍湖 香醍漫步 龍湖 滟瀾山別墅 …… 產(chǎn)品系研究 —— 龍湖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 成都市場(chǎng) 北京市場(chǎng) 龍湖 .香樟林 、聯(lián)排 龍湖西苑 、高層電梯公寓 1998聯(lián)排別墅、多層公寓及高層電梯公寓 龍湖南苑 龍湖 〃 楓香庭 龍湖 ?水晶酈城 龍湖 〃 北岸星座 龍湖 ?藍(lán)湖郡 、聯(lián)排別墅 ,花園洋房 ：時(shí)尚商業(yè) mall、國(guó)際商務(wù)公寓、星級(jí)寫字樓 龍湖 〃 西城天街 龍湖 〃 觀山水 、小高層 龍湖 〃 紫都城 獨(dú)棟別墅 ,雙拼別墅 龍湖 〃 弗萊明戈 龍湖 〃 好望山 、小高層 龍湖 〃 大城小院 龍湖 〃 晶藍(lán)半島 龍湖 〃 翠微清波 龍湖 〃 三千里 獨(dú)棟、洋房 龍湖 〃 香醍漫步 龍湖 〃 頤和原著 別墅 龍湖 〃 名城天街 （未開盤）順義綜合體 純聯(lián)排別墅 龍湖 〃 滟瀾山別墅 重慶市場(chǎng) 低密度混合物業(yè) 城市物業(yè) 異地開發(fā) 開發(fā)歷程 階段 第一階段 第二階段 第三階段 龍湖產(chǎn)品系發(fā)展 低密度混合物業(yè)系列的持續(xù)打造，建立壟斷優(yōu)勢(shì) 多系列發(fā)展 品牌形象清晰 急速擴(kuò)張 異地開發(fā) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)歷程 階段 第一階段 單系產(chǎn)品支撐品牌 第二階段 品牌支撐多系產(chǎn)品 第三階段 品牌領(lǐng)袖，綜合開發(fā)，急劇擴(kuò)張 特征： ?大規(guī)模開發(fā)； ?客戶群較為單一； ?成為某一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的“ 專家 ” ； ?在細(xì)分市場(chǎng)中完成量的積累； ?開始建立品牌形象。 特征： ?進(jìn)入多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，多系產(chǎn)品開發(fā)； ?大品牌形象建立并統(tǒng)一。 特征： ?急速擴(kuò)張各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的市場(chǎng)份額； ?成為超大規(guī)模開發(fā)商； ?異地開發(fā)； ?資本運(yùn)作。 領(lǐng)先企業(yè)產(chǎn)品系發(fā)展規(guī)律特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 綠城 —— 基于核心競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品模式輸出 綠城 〃 桂花園系列 產(chǎn)品系研究 —— 綠城 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 綠城桂花園系列產(chǎn)品模式的制定和輸出，使綠城由浙江領(lǐng)袖地產(chǎn)企業(yè)，成為全國(guó)知名品牌房地產(chǎn)開發(fā)商 ?1995年，綠城 〃 杭州 丹桂花園 為綠城的開山之作，開創(chuàng)了杭州“低樓層、低密度公寓“之先河； ?隨后， 金桂花園 、 銀桂花園 、 月桂花園 、 云桂花園 、 蘭桂花園 陸續(xù)開工。 第一階段 1995－ 1997 ?1998年， 杭州桂花城 開盤，其優(yōu)美的環(huán)境和典雅的建筑轟動(dòng)了業(yè)界，并榮獲“ 2023年浙江人居經(jīng)典”、“ 2023年中國(guó)精品樓盤”（杭州代表樓盤）， 基本確立了“桂花城開發(fā)模式” ； ?2023年，綠城 〃 舟山丹桂園 誕生，綠城桂花城系列公寓作品首度出現(xiàn)在杭州以外的城市。 第二階段 1998－ 2023 ?2023年， 綠城桂花城系列作品全面進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng) ； ?2023年，綠城 〃 合肥桂花園 進(jìn)入安徽市場(chǎng)，并榮獲“ 2023 全國(guó)人居經(jīng)典競(jìng)賽綜合大獎(jiǎng)”； ?2023年，綠城 〃 北京百合公寓 ，進(jìn)入北京市場(chǎng)； ?2023年，綠城 〃 長(zhǎng)沙桂花城 首度進(jìn)入湖南市場(chǎng)。 ?2023年，綠城 寧波桂花園 第三階段 2023－至今 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 綠城桂花園系列具備明確的規(guī)劃要素，并在此基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新 ?杭州桂花城 ：建筑以 4－ 5層低層公寓為主要組團(tuán)，間以典雅莊重的別墅和挺拔秀麗的電梯公寓；園區(qū)中心是面積達(dá) 3萬平方米的大規(guī)模中心花園，在中心花園兩側(cè)和建筑物低層及建筑物之間。中心花園及組團(tuán)綠化、宅間綠化構(gòu)成了桂花城 龐大的綠地系統(tǒng) ，并融入 江南特有的園林藝術(shù) ，近千方的桂湖、 舒緩流動(dòng)的水系 給住戶帶來水的靈動(dòng)，讓居住者與自然處于和諧境界 ?合肥桂花城 ：圍而不合的整體布局，外借湖光山色入園，內(nèi)依各組團(tuán)高低錯(cuò)落，形成靈活有序的空間形態(tài)； ?大規(guī)模的中心花園 和組團(tuán)、 宅間綠地及蜿蜒曲折的水系 ，形成了層次豐富的生態(tài)視域。 ?長(zhǎng)沙桂花城 ：沿承綠城“桂花”系列公寓產(chǎn)品的特點(diǎn)，以 低密度、低容積率、高綠化率 為主要特色； ?采用江南圍合式的布局方式，通過 大規(guī)模的中心花園和組團(tuán)規(guī)模綠地、 宅間綠地和蜿蜒曲折的水系 ，營(yíng)造具有兩級(jí)布臵規(guī)劃體系的 江南小鎮(zhèn)意象 ； 低密 .高綠的 .高尚社區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 通過精致的南方園林景觀設(shè)計(jì)手法，營(yíng)造出人居與自然的和諧居住氛圍為綠城系列產(chǎn)品市場(chǎng)領(lǐng)先性的突出表現(xiàn)