?？谑袣v史文化街區(qū)人口和業(yè)態(tài)專題研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-05 16:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 民業(yè)主將房屋租給統(tǒng)一經(jīng)營的公司進(jìn)行開發(fā)管理。 ? 要在房產(chǎn)租賃收入可持續(xù)增加的前提下，置換、疏減常住低端人口，有效改善老城區(qū)的人口構(gòu)成。重點(diǎn)以旅游住宿源頭為抓手，提高老街住宿環(huán)境的特色和品位，吸引外地游客。 ? 目前老街經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口中超過 60％是常住人口，其中相當(dāng)一部分屬于外來經(jīng)營者。 ? 伴隨著老街區(qū)的改造和功能定位，產(chǎn)業(yè)漸進(jìn)升級，很大一部分歷史上積累的經(jīng)營低端商品買賣的外來流動(dòng)人口會(huì)配合老城區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的疏散方向，重新選擇事業(yè)發(fā)展地 ? 應(yīng)對老街老齡化現(xiàn)狀，建議專項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)一批養(yǎng)老基地。養(yǎng)老基地的模式可以靈活多樣，養(yǎng)老院、老年公寓、養(yǎng)老村等。 4 加快產(chǎn)業(yè)調(diào)整 ?具體注意事項(xiàng)： △前期安置房的建設(shè) △搬遷補(bǔ)償方式和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、回遷、鋪面的買斷或合營方式（股份制還是買斷使用權(quán)） △切實(shí)保護(hù)老百姓的合法權(quán)益 ? 第二部分 業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀和改造 第一節(jié) 業(yè)態(tài)改造的理論支撐 中心老城區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展的一般性共識(shí) ? 城市的發(fā)展和變遷，老城區(qū)空心化導(dǎo)致位于市中心的商業(yè)環(huán)境缺少周邊居民的支撐。 ? ? 城市發(fā)展重心的外移，使作為發(fā)展商貿(mào)業(yè)的重要因素的基礎(chǔ)設(shè)施、信息流、人才流、資金流等受到一定影響，使中心市區(qū)的某些優(yōu)勢進(jìn)一步弱化。 ? 中心城區(qū)不斷往外拓展，商業(yè)外移。原本居住在老城區(qū)的年輕人不斷地搬到新城區(qū)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)改變，分流了一定的消費(fèi)群體。 ? “城市貧民窟”： 若沒有外界的政府干預(yù)，老街的自我發(fā)展必然會(huì)形成城市貧民窟 ? 業(yè)態(tài)是功能的具體表現(xiàn)或者承載形式，功能的定位是業(yè)態(tài)定位的指導(dǎo)綱領(lǐng)，業(yè)態(tài)定位是建立在功能定位基礎(chǔ)之上的。 ? 根據(jù)對老街區(qū)周邊輻射商圈的分析、人流的分析、消費(fèi)客群的定位等工作，先進(jìn)行功能的定位，進(jìn)而是業(yè)態(tài)的定位和分布。 ? 改造后的老街區(qū)功能會(huì)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，由過去的商居混合居為主轉(zhuǎn)變成為休閑式的旅游環(huán)境，所以老街區(qū)的業(yè)態(tài)的調(diào)整要符合新的街區(qū)功能的定位。 業(yè)態(tài)在舊城改造中的重要性和必要性 ? 老街新的功能定位決定了原有商業(yè)的疏散和新的業(yè)態(tài)的引入 業(yè)態(tài)定位的因素分析 ?外部環(huán)境修正 ?營業(yè)時(shí)間搭配 ?人流聚集性 ?功能互補(bǔ)性 業(yè)態(tài)定位的因素分析 ?客戶一致性 ? 突出商業(yè)氛圍、 ? 突出歷史文化氣息、 ? 突出海口南洋風(fēng)情 “三個(gè)突出” ? 要挖掘歷史文化風(fēng)貌， ? 再現(xiàn)古街古韻，集聚人氣，營造人氣 ? 要堅(jiān)持“政府引導(dǎo)，市場運(yùn)作，規(guī)范管理” 強(qiáng)調(diào)“歷史文化” 基本思想 因素分析 業(yè)態(tài)調(diào)整應(yīng)遵循的原則 業(yè)態(tài)規(guī)劃的五大原則 立足當(dāng)前，著眼未來 準(zhǔn)確定位，走可持續(xù)發(fā)展道路 系統(tǒng)規(guī)劃，整體設(shè)計(jì) 科學(xué)化、合理化和國際化 以特色風(fēng)情街建設(shè)為商業(yè)規(guī)劃的中心 業(yè)態(tài) 規(guī)劃 ?？谌宋穆糜萎a(chǎn)業(yè) ?通過經(jīng)濟(jì)發(fā)展振興歷史街區(qū) ? 街區(qū)固有傳統(tǒng)活動(dòng)的改變 ? 重建街區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ? 區(qū)分“功能的”和“物質(zhì)環(huán)境” 兩種改造方法 業(yè)態(tài)調(diào)整的案例分析 ? 廣州下九路、第十甫路和北京路 改造機(jī)遇 90年代末期，城市規(guī)劃開始轉(zhuǎn)向重視環(huán)境尊 重文化的方向，人文歷史和社會(huì)環(huán)境共存的呼聲越來越高 在廣州的旅游特色逐漸減弱，同時(shí)又面臨著可持續(xù)發(fā)展的政策壓力之下，騎樓文化街成了廣州旅游特色發(fā)展的一個(gè)突破口，同時(shí)也成為廣州尊重文化傳承的一個(gè)重點(diǎn)。 《 19912023廣州市城市總體規(guī)劃 》 ?改造應(yīng)對現(xiàn)實(shí)的需要 現(xiàn)代化的購物形式興起 ? 沖擊著傳統(tǒng)騎樓商業(yè)街 ? 騎樓商業(yè)街逐步走向衰落和毀滅 老街衰敗原因 ? 騎樓商業(yè)街歷史悠久，規(guī)劃較為擁擠和混亂，街道狹窄，交通堵塞現(xiàn)象嚴(yán)重，使得游人和市民出行極不方便，購物的興致驟減。 ? 老街區(qū)的騎樓建筑日久失修，同時(shí)亂改建的現(xiàn)象嚴(yán)重，騎樓的風(fēng)貌受到嚴(yán)重的破壞。 ? 市政府最初采取的政策是改造更新，除了部分重要的“ 文物 ” 之外，大量的位于市中心的舊街區(qū)騎樓都允許拆除作重新開發(fā) ? 城市交通建設(shè)，在狹窄的路上撿了廣州第一座高架橋 ——人民路高架，卻使得原來擁擠的騎樓街更為擁擠，而且添了一個(gè) “ 新景象 ” ——在騎樓上高架橋幾乎伸手可及 現(xiàn)有騎樓建筑的翻 新和保護(hù) 商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變 交通改造 引入了傳統(tǒng)文化的要素 ? 改造實(shí)施 廣州下九路、第十甫路和北京路 四大步驟 第一步，首先是對現(xiàn)有騎樓的翻新和保護(hù)。 經(jīng)過了外墻粉刷，內(nèi)部改造，和違章建筑拆除以后的步行街，原來被年月沖刷掉的西方文化特色逐一重現(xiàn)，為商業(yè)街添加了不少人文色彩。 第二步，商業(yè)模式的改變。 引進(jìn)了現(xiàn)代商業(yè)模式，以大面積的室內(nèi)空間提供全天候服務(wù)，除了滿足購物需求，還增加了飲食、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài)，使傳統(tǒng)的騎樓文化在現(xiàn)代商業(yè)中重生。 結(jié)構(gòu)布局。經(jīng)過改造的商業(yè)街，把一樓的空間全部改造作店面，并采用統(tǒng)一管理下的小店鋪出租形式，使得商業(yè)面積和內(nèi)涵更為豐富，而二樓和三樓，除了被某些大型的專賣店改造成店面或者倉庫外，還可以開發(fā)用作飲食和娛樂，使得空間更加合理充分地利用。 第三步，交通改造。 騎樓商業(yè)街由于其道路狹窄，但有人流量大，步行街的模式是最為適合的，把騎樓商業(yè)街看作一個(gè)整體的綜合購物娛樂城，放棄其交通樞紐的功能。 第四步，引入傳統(tǒng)文化的要素。 使得步行街的文化特色更為突出，例如在下九路上，就有沿街叫賣的傳統(tǒng)手工藝人，道路中間也設(shè)立了賣傳統(tǒng)工藝品的臨鋪，傳統(tǒng)節(jié)日的時(shí)候，上下九也總是傳統(tǒng)慶典節(jié)目的場地。 北海老街修復(fù)工程 經(jīng)歷百年風(fēng)雨之后，北海老街過去精致輝煌的風(fēng)貌已經(jīng)不復(fù)存在 三期 工程 改造內(nèi)容 投資資金（萬元） 時(shí)間 一期 對珠海路進(jìn)行修復(fù)改 造 1700 2023 二期 對老街文物景點(diǎn)的修復(fù)與開發(fā)利用，以及整體旅游策劃 約 3000 三期 完善珠海路老街區(qū)的文化旅游項(xiàng)目及其配套設(shè)施 2023在建 結(jié)果 北海老街是本著修舊如舊的原則修復(fù)的，北海老街保持的石青街的形象，并且政府還修復(fù)了一些具有歷史文化意義的商鋪和建筑，并在旁邊加了旅游簡介。同時(shí)一些文化旅游項(xiàng)目也引進(jìn)到老街，例如黃包車、老戲曲等。 ?北海敗筆 ? 新的功能定位缺失 ? 人口和業(yè)態(tài)未作調(diào)整
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