【文章內(nèi)容簡介】 目的 ? 資金籌措：指為建立物業(yè)管理企業(yè)及滿足企業(yè)正常經(jīng)營管理活動對資金的需要，通過各種形式和渠道集中籌集的資金。包括內(nèi)部資金和從外部借入資金。 ? 籌措資金的目的主要有兩個：一是為組建物業(yè)管理企業(yè)或擴大公司規(guī)模而籌集所需資本金和長期資金；二是為經(jīng)營管理過程中的資金短缺而籌集短期資金。資金籌措的方式有多種多樣，不同的籌資方式，對物業(yè)管理企業(yè)意味著不同的資金成本。此外，不同籌資方式有不同的限制性條件及操作程序。 二、物業(yè)管理企業(yè)的 資金籌措渠道 （一）自籌資金（組建公司的基本籌資方式） ? 自籌資金是物業(yè)管理企業(yè)由其創(chuàng)辦人自己籌集資金組建物業(yè)管理企業(yè)或擴大公司規(guī)模。投資者從過去的經(jīng)營收益或其他方面的資金來源中籌集并投入公司，用于公司的組建和啟動，自籌資金通常構成物業(yè)管理企業(yè)資本金（凈資產(chǎn)）或所有者權益。 （二）物業(yè)管理收費 ? 物業(yè)管理企業(yè)按收費管理規(guī)定，根據(jù)自己所提供的服務的性質(zhì)、特點、檔次、內(nèi)容和質(zhì)量等向物業(yè)服務對象收取的費用。物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務收入就來自物業(yè)管理費，它是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和用戶收取的，也是物業(yè)管理企業(yè)長期穩(wěn)定的收入，其營業(yè)收入主要包括物業(yè)管理收入和物業(yè)經(jīng)營收入。物業(yè)管理收入主要包括日常綜合管理費和特約服務費。 （三）建立專項維修基金 （四）開發(fā)商給予一定的資金支持 。啟動資金又叫“開發(fā)費”，它有兩種含義：一是指物業(yè)管理企業(yè)在政府工商管理部門注冊時所必須投入資金，一般應具有 50萬元以上的注冊資金（三級資質(zhì)）；二是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理投標成功后，接管物業(yè)從事前期介入工作所需要的用于設備、設施、工具、辦公用品、人員培訓、學習、工資獎金、服飾以及前期介入活動中的管理費用等。這部分資金按有關規(guī)定由開發(fā)商提供，用于物業(yè)管理的啟動資金。這后一種資金是物業(yè)管理資金來源的重要組成部分。 ? 物業(yè)管理啟動資金的收取比例，目前國家尚無明文規(guī)定。新建物業(yè)一般由開發(fā)商按建筑安裝綜合造價的 2%撥給物業(yè)管理企業(yè)作為啟動資金。有些新建住宅小區(qū)，由開發(fā)商按建筑安裝總造價的 1％撥款，作為物業(yè)管理的啟動資金。 。質(zhì)量保證金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)時，提供的一筆用于交房后一定期間被管理的物業(yè)的報修經(jīng)費，其使用的范圍限于室內(nèi)裝飾、水電、管線、隱蔽工程及室外建筑、公共設施等因建造質(zhì)量問題所引起的返修等工料費。質(zhì)量保證金的繳納有多種方法，它可以留在開發(fā)商處，由物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主保修，組織返修施工后實報實銷；也可以由開發(fā)商一次性繳納給物業(yè)管理企業(yè)，保修期滿后結(jié)算，多退少補，或可采取包干辦法一步到位，盈虧由物業(yè)管理企業(yè)負擔。具體運用哪種方法，物業(yè)管理企業(yè)可視情況與開發(fā)商協(xié)商決定。 （五）政府多方面的支持 ? 地方政府的政策性支持是物業(yè)管理企業(yè)有效籌措資金的重要保障。政府的具體做法主要有以下幾個方面： ，加強收費管理。 “房改房”，由原產(chǎn)權單位負責支付電梯、高壓水泵、供暖等共用設施設備的維修和更新等費用，可減輕購房人的負擔。 。 ，用于小區(qū)公用部位、共用設施設備的管理，以減輕小區(qū)日常管理費用的負擔。 ，適當新建一些商業(yè)用房，以成本價或較低的租金提供給物業(yè)管理企業(yè)，增加住宅小區(qū)購物、家政服務等經(jīng)營性收入，彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。 （六）銀行借款 ? 銀行借款是物業(yè)管理企業(yè)向商業(yè)銀行貸款取得資金的一種籌資渠道。實際上除了商業(yè)銀行外，物業(yè)管理企業(yè)還可向保險公司、租賃公司、信托投資公司等其他金融機構貸款，但商業(yè)銀行貸款是其取得貸款資金的主要渠道。銀行借款資金具有使用時間長、數(shù)量大等特點，主要用于物業(yè)管理企業(yè)的小額固定資產(chǎn)投資和永久性流動資金的占用。 （七）橫向聯(lián)合 ? 橫向聯(lián)合是指物業(yè)管理企業(yè)利用其他企業(yè)閑置或者富余的人力、物力、財力、技術等資源，進行企業(yè)間的聯(lián)營、入股、租賃、承包等資產(chǎn)重組，以達到融物或融資，實現(xiàn)資源最佳配置的目的。 ? 目前，一些大型的物業(yè)管理企業(yè)擁有大型的設備而業(yè)務量不足，導致資源浪費，而一些小型的物業(yè)管理企業(yè)因資金不足購買不起這樣的設備，如高層樓宇的清洗設備、維修設備、下水管道維修設備等。它們之間可以通過租賃方式實現(xiàn)橫向的資源共享，有些物業(yè)管理企業(yè)還開展了融資業(yè)務。特別是隨著市場競爭的加劇，一些實力雄厚的大型物業(yè)管理企業(yè)兼并、收購那些小型的物業(yè)管理企業(yè)或其他企業(yè)，或者組建控股型的物業(yè)管理企業(yè)集團，這已成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的趨勢。 （八）發(fā)行股票 ? 股票籌資可以作為一種長期的籌資方式，股份有限公司發(fā)行的股票不存在固定到期日不用還本，只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售，可以形成穩(wěn)定而長期占用的資本，但籌資成本較高，投資者期望的投資報酬率也高。 （九）發(fā)行債券 ? 發(fā)行股票債券籌集資金的限定條件比較多，審批也極為嚴格，特別是物業(yè)管理企業(yè)能從這個渠道取得資金的可能性較小。這也是負債性籌資，有固定到期日，到期還本付息。 ? 目前我國的物業(yè)管理企業(yè)的資金籌措渠道還主要是以銀行貸款為主，表明企業(yè)對銀行的高度依賴，物業(yè)管理企業(yè)應該在拓寬籌資渠道、改善現(xiàn)有的資金構成方面進行更多的改革與創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)還可以利用企業(yè)閑置的人力、物力、財力、技術資源進行資產(chǎn)重組，發(fā)展企業(yè)。 三、物業(yè)管理資金的使用 （一）物業(yè)管理周期與資金使用量 ? 任何一項物業(yè)都要經(jīng)歷由新到舊，到最后更新這樣的生命周期。因此，物業(yè)的管理也是有周期性的。物業(yè)管理企業(yè)要分析所承接的物業(yè)是處于哪個生命周期的物業(yè)，采取不同的管理方法和策略，安排不同的資金使用量，靈活調(diào)劑使用資金，使資金達到最佳的使用效果。 ? 一般來說，如果物業(yè)管理企業(yè)承接的是一項新建的物業(yè)，該物業(yè)管理的重點就是日常養(yǎng)護，因此所需投入和墊付的資金便大大減少。隨著該物業(yè)步入成熟期的“中年”，其內(nèi)外部的一些零部件就會開始出現(xiàn)不能正常運作的狀況，這時該物業(yè)的管理重點就在于檢修，物業(yè)管理所需的資金也開始增加，隨著該物業(yè)步入“老年”期間，其內(nèi)外部的零部件就開始輪番不能使用，需大修或更新，這一時期物業(yè)管理的重點是大修和更新，這時需要墊付的物業(yè)管理資金量達到最大化。由此可見，隨著物業(yè)生命周期的變化，物業(yè)管理的周期也隨之變化，管理資金的使用也必然隨之變化。 （二）物業(yè)管理周期與 管理資金的使用控制 ? 由于各種不同性質(zhì)的物業(yè)的生命周期各不相同，物業(yè)管理的重點不同，導致在物業(yè)管理過程中資金的使用量、使用重點和使用方式等都是不同的。物業(yè)管理企業(yè)就必須針對不同的物業(yè)生命周期，制定出不同的管理資金的使用預算，匯總后得出每年、每月所需要的全部管理資金，對暫時不用的多余資金，物業(yè)管理企業(yè)可以用于無風險的投資。通過對資金的靈活調(diào)劑使用，實現(xiàn)最佳的資金使用效果。 （三）資金使用的控制與管理 。對所有管理服務開支進行嚴格的計算和預測，確定所管物業(yè)是處于哪個生命周期上，從而決定物業(yè)管理資金的使用重點，為制定預算方案和使用計劃做好準備。 。制定預算方案就是對管理服務的所有費用開支進行科學的計算預測，對管理服務中的各項費用支出和資源消耗規(guī)定數(shù)量界限。