【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的首要因素 購(gòu)房需求 投資、結(jié)婚、拆遷、進(jìn)城、改善居住環(huán)境等 ?公務(wù)員 ?供電、金融、電信、郵政、移動(dòng)等高薪行業(yè)職員 ?醫(yī)生、老師等穩(wěn)定收入群體 ?柳鋼、五菱、柳機(jī)等大型國(guó)企職工 ?私營(yíng)企業(yè)主 ?柳州周邊縣份有能力購(gòu)房者 在購(gòu)房關(guān)注因素中，出現(xiàn)頻率比較高的有地段、戶型、環(huán)境、價(jià)格、物業(yè)管理等。 區(qū)域：河?xùn)|區(qū)為首選； 房型、面積： 100平方米以上的三房 單價(jià)：目前 60007000元 /平方米為消費(fèi)的主力單價(jià) 客戶組成 購(gòu)房關(guān)注點(diǎn) 住宅－需求特征 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 華展華園 項(xiàng)目名稱 華展華園 位置 河?xùn)|靜蘭路 9號(hào) 銷(xiāo)售情況 三期濱湖住宅在售，主推 100120㎡三房，4月份購(gòu)房可享萬(wàn)元優(yōu)惠 規(guī)模 占地 13萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 ，商業(yè) 7500平方米，容積率 ,居住戶 2321戶 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 路網(wǎng)縱橫； 自身檔次和周邊項(xiàng)目檔次均較高，易于形成高素質(zhì)人口區(qū)域； 小區(qū)規(guī)模大，配套完善； 建筑類(lèi)型 多層、小高層、高層 戶型 主要為 7490平米二房， 100120平方米的三房，以及少量的復(fù)式房 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 受煙廠的污染，空氣質(zhì)量較差； 銷(xiāo)售價(jià)格 5900元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 盛天龍灣 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 項(xiàng)目名稱 盛天龍灣 位置 陽(yáng)和大道北 2號(hào)（靜蘭橋頭東） 銷(xiāo)售情況 8號(hào)樓 85~125平住宅在售，商務(wù)公寓 20樓預(yù)約中，預(yù)計(jì) 5月開(kāi)盤(pán) 規(guī)模 總建筑面積約 24萬(wàn)㎡，綠化景觀用地面積約 8萬(wàn)平方米，住戶1800戶，地下車(chē)位 900多個(gè)。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 品牌戰(zhàn)略較為成功，消費(fèi)者接受度較高； 8萬(wàn)平米園林景觀，贏得消費(fèi)者青睞 產(chǎn)品品質(zhì)好，贏得口碑 建筑類(lèi)型 高層 戶型 主力戶型為面積 90130平方米的三房 兩房面積 6080平方米 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 區(qū)域發(fā)展暫不成熟，生活不便利； 相對(duì)其位置來(lái)說(shuō)價(jià)格較高。 銷(xiāo)售價(jià)格 5100元 /平方米 主要客戶 投資客、公務(wù)員、靜蘭村原居民、事業(yè)單位職工 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 清華坊 項(xiàng)目名稱 清華坊 位置 河?xùn)|桂中大道 68號(hào)（新柳高東門(mén) 銷(xiāo)售情況 三期品園少量房源在售，戶型為 75~124平二房、三房 規(guī)模 占地項(xiàng)目占地 230畝，規(guī)劃有38棟徽派風(fēng)格建筑，總建筑面積約 ，住戶約 1200戶 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 教育資源絕佳； 中式風(fēng)格獨(dú)樹(shù)一幟； 完善的配套，和諧的大型社區(qū)，具有規(guī)模效應(yīng)； 建筑類(lèi)型 多層、小高層、高層 戶型 75~124平二房、三房 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 開(kāi)發(fā)后期，房源供給不足； 升值空間遇到瓶頸，與東岸御花園價(jià)格差距正在逐漸拉大。 銷(xiāo)售價(jià)格 7500元 /平方米 主要客戶 柳鋼管理層、投資客、公務(wù)員、事業(yè)單位職工 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 陽(yáng)光 100 項(xiàng)目名稱 陽(yáng)光 100 位置 桂中大道南端 2號(hào)，文昌橋東市政府新址對(duì)面 銷(xiāo)售情況 少量 150平大戶房源在售，商鋪全面招商中； 規(guī)模 占地 ，總建面 70萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積 11萬(wàn)朵平方米；住宅共 3000多戶； 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 位于 CBD核心區(qū)域； 由全國(guó)地產(chǎn)品牌陽(yáng)光 100，聯(lián)袂國(guó)際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)澳大利亞 DCM及德國(guó) ASP執(zhí)筆規(guī)劃 ； 集國(guó)際五星級(jí)酒店、 5A寫(xiě)字樓，國(guó)際商業(yè)街、國(guó)際公寓于一體； 規(guī)模宏大，總建 70萬(wàn)平米大型城市建筑綜合集群 建筑類(lèi)型 多層 |高層 |小高層 |soho公寓 |綜合樓 戶型 面積從 50250平方米，主力戶型為 70160的二房和三房 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 價(jià)格處于高位，銷(xiāo)售遇到瓶頸 銷(xiāo)售價(jià)格 10000元 /㎡ 主要客戶 公務(wù)員、投資客、私企業(yè)主、等高收入人群 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大城小院 項(xiàng)目名稱 大城小院 位置 文昌東路與文昌路交匯處（新人民醫(yī)院向東 500米） 銷(xiāo)售情況 4月 16日推出 26部分湖景住宅，并啟動(dòng)婚房俱樂(lè)部活動(dòng)。 規(guī)模 占地 230畝，總建面 40萬(wàn)㎡，共3000多戶，分多個(gè)“院落”開(kāi)發(fā)，各個(gè)“院落”相互獨(dú)立管理 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 人口過(guò)萬(wàn)，大型社區(qū)； 會(huì)所及社區(qū)商業(yè)總建上萬(wàn)，社區(qū)配套齊全； 產(chǎn)品具有公攤低、私密性好、親地性高、噪音低和干擾少 ； 房開(kāi)品牌為項(xiàng)目增添競(jìng)爭(zhēng)力 建筑類(lèi)型 河?xùn)|稀有的一梯兩戶、南北朝向的多層湖景洋房，主力戶型以面積在 7080多 m2二房、 90110多m2三房為主 戶型 面積從 46200平方米，多層主力戶型為 120平方米左右的三房和80平方米左右的二房 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 受煙廠的污染，空氣質(zhì)量較差； 周邊配套還在完善當(dāng)中 銷(xiāo)售價(jià)格 5800元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中央美地 項(xiàng)目名稱 中央美地 位置 晨華路 8號(hào) 銷(xiāo)售情況 7樓在售，戶型為 88128㎡三房，頂層樓中樓150190平在售 規(guī)模 占地 ，總建面 ㎡，共 500戶左右， 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 占據(jù)河?xùn)| CBD核心區(qū)域，規(guī)劃預(yù)期好； 路網(wǎng)交錯(cuò)貫通，道路通暢，路況良好； 自身配套及周邊配套完善； 房開(kāi)品牌效應(yīng)明顯； 建筑類(lèi)型 小高層、高層 戶型 一期主力產(chǎn)品：約 7080平米二房、約 100120平米三房、約130平米四房；二期主力產(chǎn)品：約 50平米單間、約 60平米一房一廳、約 7085平米二房、約85120三房、約 130平米四房 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 推盤(pán)速度慢，銷(xiāo)售遇到瓶頸 銷(xiāo)售價(jià)格 7600元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 兆安現(xiàn)代城 項(xiàng)目名稱 兆安現(xiàn)代城 位置 桂中大道 88號(hào) 市政府新址東北面 銷(xiāo)售情況 二期國(guó)際生活區(qū)在售中，主推 100~130平米三房，一次性付款 ，按揭 規(guī)模 占地 13萬(wàn)平方米，總建面 36萬(wàn)㎡，總戶數(shù) 1864戶。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 大社區(qū)，提出造城概念； 占據(jù)中央 CBD位置，地段優(yōu)勢(shì)明顯 建筑形式多樣，滿足不通層次需求； 建筑類(lèi)型 別墅、高層、小高層 戶型 小高層面積 90200㎡，別墅250400㎡ 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 推盤(pán)速度慢，銷(xiāo)售遇到瓶頸； 房開(kāi)口碑不佳 銷(xiāo)售價(jià)格 7800元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 鳳起新都 項(xiàng)目名稱 風(fēng)氣新都 位置 柳州市西江路 66號(hào)（西江路與靜蘭路交會(huì)處） 銷(xiāo)售情況 去年底開(kāi)始銷(xiāo)售，目前銷(xiāo)售率不到 30% 規(guī)模 占地 430畝，總建面 59萬(wàn)平方米，共 3000多戶。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 大社區(qū)，提出造城概念； 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理； 建筑形式多樣，滿足不通層次需求； 規(guī)劃建造商業(yè)步行街； 園林景觀仿造西湖景點(diǎn)，極具詩(shī)情畫(huà)意 建筑類(lèi)型 6+1多層、小高層 戶型 面積為 80170平方米二房、三房等 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 推盤(pán)速度慢，銷(xiāo)售遇到瓶頸； 房開(kāi)口碑不佳 銷(xiāo)售價(jià)格 5200元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，地源居民，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)論：河?xùn)|住宅均價(jià)全市最高，核心賣(mài)點(diǎn)正在由地段和規(guī)劃向品牌、產(chǎn)品和細(xì)節(jié)轉(zhuǎn)移 ? 住宅市場(chǎng)遍地開(kāi)花，未來(lái)城市向東發(fā)展，河?xùn)|置業(yè)是主流選擇； ? 河?xùn)|區(qū)后續(xù)土地供應(yīng)有限，板塊逐漸向東郊擴(kuò)進(jìn)；現(xiàn)有項(xiàng)目的后續(xù)供給強(qiáng)勁，以在售樓盤(pán)的后期開(kāi)發(fā)為主；但由于土地供給量限制，有大型的新項(xiàng)目出現(xiàn)的機(jī)會(huì)很??； ? 柳州市目前商品房銷(xiāo)售均價(jià)在 5000元 /平方米左右，各項(xiàng)目售價(jià)因本樓盤(pán)的區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)不同而不同，；河?xùn)|區(qū)銷(xiāo)售區(qū)間價(jià)在 550010000元 /平方米，南北格局差異性較大； ? 河?xùn)|的區(qū)域位置和未來(lái)規(guī)劃預(yù)期，成為影響消費(fèi)者置業(yè)的首要因素；住宅市場(chǎng)暢銷(xiāo)戶型為 90110㎡左右的三房，消費(fèi)者越來(lái)越關(guān)注環(huán)境、物業(yè)管理和開(kāi)發(fā)商品牌等因素； 住宅市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)逐漸由單純的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)開(kāi)始向打造生活方式的方向轉(zhuǎn)變，營(yíng)銷(xiāo)手段在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的作用逐步增強(qiáng)。 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 初步形成“ 1＋ 6”的商業(yè)形態(tài)布局；五星商圈和魚(yú)峰商圈位列廣西重點(diǎn)發(fā)展十大商圈 商業(yè)市場(chǎng) 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域商圈各有特色，河?xùn)|區(qū)是發(fā)展中的大型商務(wù)辦公金融中心，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? 區(qū) 域 代表業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 商圈點(diǎn)評(píng) 城中區(qū) 賓館、娛樂(lè)、休閑餐飲、精品服飾、通訊、辦公用品、化妝品 五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動(dòng)通訊廣場(chǎng)（工貿(mào)、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶大酒店、供水大廈等；好時(shí)、新藝堡、山外青山等娛樂(lè)場(chǎng)所。 柳州市零售商業(yè)消費(fèi)的集中點(diǎn) 柳州市商業(yè)核心商圈 魚(yú)峰老區(qū) 日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類(lèi)、文化用品等綜合商業(yè)區(qū) 谷埠國(guó)際商業(yè)街、駕鶴市場(chǎng)、魚(yú)峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈（工貿(mào)收購(gòu)）、白云交易市場(chǎng) 與城中區(qū)相連，集中城市零售商業(yè)，屬于城中區(qū)的外延，同時(shí)也承擔(dān)著城市零售業(yè)集中地向城市批發(fā)業(yè)集中地過(guò)渡的作用 河?xùn)|區(qū) 銀行、高級(jí)商務(wù)辦公、酒店 陽(yáng)光 100、王座、居上 V潭中金融一條街、華信國(guó)際 發(fā)展中的大型商務(wù)辦公金 融中心區(qū) 柳南老區(qū) 汽車(chē)配件、服裝、交通運(yùn)輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費(fèi)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 飛鵝市場(chǎng)、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉(cāng)建筑裝飾材料市場(chǎng)、力風(fēng)建筑裝飾市場(chǎng) 柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地 柳南新區(qū) （柳邕路段） 機(jī)電、五金交化產(chǎn)品、汽車(chē)產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥 機(jī)電五交化產(chǎn)品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、飼料獸藥批發(fā)市場(chǎng)、南方裝潢材料大市場(chǎng)、金龍市場(chǎng)、柳南區(qū)汽配市場(chǎng) 成熟的專業(yè)批發(fā)街 柳北區(qū) 鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地 鋼材市場(chǎng)、木材市場(chǎng) 工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū) 商業(yè)市場(chǎng) 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)項(xiàng)目名稱 業(yè)態(tài)種類(lèi) 代表經(jīng)營(yíng)品牌 平均主打單品銷(xiāo)售價(jià)格 整體檔次 商場(chǎng)圖片 五 星 商 業(yè) 大 廈 精品、化妝品、名煙酒茶、飾品、男女服裝、鞋包皮具、餐飲、運(yùn)動(dòng)服裝用品、數(shù)碼產(chǎn)品、文具、電器數(shù)碼、床上用品、童裝、玩具、工藝禮品、 VIP娛樂(lè)城 美寶蓮、依麗莎白、Playboy、菲園皮具、法國(guó)名郎、富貴鳥(niǎo)、芬利、名莎、黎姿、雅戈?duì)?、九牧王、杰克瓊斯、李寧?Lee、阿迪達(dá)斯、匹克、耐克、皮爾 卡丹、海爾、三洋、美的、三星、飛利浦、聯(lián)想、索尼 精品： 15004000元 /件 化妝品： 100210元 /件 男女服裝： 380500元 /件 鞋包： 200400元 /件 電器： 12003000元 /樣 數(shù)碼產(chǎn)品： 15003000元 /件 床上用品： 10001700元 /件 整個(gè)五星商圈其經(jīng)營(yíng)檔次最高，其中一二三樓經(jīng)營(yíng)檔次較四五樓高，整體經(jīng)營(yíng)為中檔偏高。 點(diǎn) 評(píng) ■ 五星商業(yè)大廈定位為中高端的消費(fèi)場(chǎng)所，地處中山西路和解放南路步行街的交叉口，人流量較大，經(jīng)營(yíng)歷史悠久，口碑較好，是柳州市經(jīng)營(yíng)最為成功的商場(chǎng)之一，其經(jīng)營(yíng)檔次、品牌、美譽(yù)度較高。在五星商圈中，五