【正文】 地理位置 柳州市魚峰路和柳江大橋西側(cè) 商業(yè)類型 商住綜合體 硬件設(shè)施 臨街商鋪 經(jīng)營管理 由廣西柳州市利嘉商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，采取分區(qū)規(guī)劃業(yè)態(tài)招商形式 物業(yè)經(jīng)營情況 樓層 經(jīng)營內(nèi)容 負(fù)一層 超市、少淑裝、時尚女裝、成熟女裝、休閑服飾、魅力內(nèi)衣、皮具箱包、大 型超市、家電城（南城百貨） 首層 化妝品、精品男女鞋（南城百貨） 二層 男士正裝、商務(wù)休閑裝、時尚休閑、針織、家居服（南城百貨） 三層 運(yùn)動城、運(yùn)動器材、床上用品、童裝（南城百貨） 項目點(diǎn)評 谷埠街國際商城自 2023年 9月開始面向社會預(yù)約登記， 2023年 11月 20日，在柳州率先隆重推出精裝修酒店式公寓，一舉取得單日銷售 347套的輝煌成績； 2023年 4月 18日隆重開盤，盛大的開盤儀式轟動全城，當(dāng)日銷售額突破一億元； 2023年 12月 18日，隆重推出柳州首家酒店經(jīng)營模式的國際公寓，在三日內(nèi)銷售 300余套。與此同時，目前城市內(nèi)缺乏直接對項目產(chǎn)生經(jīng)營影響的商業(yè)零售機(jī)構(gòu)，因而，五星商業(yè)大廈成為了城市內(nèi)最具代表性的商業(yè)項目，在某種意義上可以說，五星商業(yè)大廈的發(fā)展代表并直接影響了城市商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。 點(diǎn) 評 ■ 五星商業(yè)大廈定位為中高端的消費(fèi)場所，地處中山西路和解放南路步行街的交叉口，人流量較大，經(jīng)營歷史悠久，口碑較好，是柳州市經(jīng)營最為成功的商場之一，其經(jīng)營檔次、品牌、美譽(yù)度較高。 商業(yè)項目名稱 業(yè)態(tài)種類 代表經(jīng)營品牌 平均主打單品銷售價格 整體檔次 商場圖片 五 星 商 業(yè) 大 廈 精品、化妝品、名煙酒茶、飾品、男女服裝、鞋包皮具、餐飲、運(yùn)動服裝用品、數(shù)碼產(chǎn)品、文具、電器數(shù)碼、床上用品、童裝、玩具、工藝禮品、 VIP娛樂城 美寶蓮、依麗莎白、Playboy、菲園皮具、法國名郎、富貴鳥、芬利、名莎、黎姿、雅戈爾、九牧王、杰克瓊斯、李寧、 Lee、阿迪達(dá)斯、匹克、耐克、皮爾 區(qū)域商圈各有特色，河?xùn)|區(qū)是發(fā)展中的大型商務(wù)辦公金融中心，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? 區(qū) 域 代表業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營場所 商圈點(diǎn)評 城中區(qū) 賓館、娛樂、休閑餐飲、精品服飾、通訊、辦公用品、化妝品 五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動通訊廣場（工貿(mào)、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶大酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所。 河?xùn)|商業(yè)市場 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場環(huán)境 市場評估 河?xùn)|商業(yè)市場 項目分析 市場預(yù)期及發(fā)展思路 35 本報告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)論：河?xùn)|住宅均價全市最高，核心賣點(diǎn)正在由地段和規(guī)劃向品牌、產(chǎn)品和細(xì)節(jié)轉(zhuǎn)移 ? 住宅市場遍地開花，未來城市向東發(fā)展，河?xùn)|置業(yè)是主流選擇； ? 河?xùn)|區(qū)后續(xù)土地供應(yīng)有限，板塊逐漸向東郊擴(kuò)進(jìn)；現(xiàn)有項目的后續(xù)供給強(qiáng)勁，以在售樓盤的后期開發(fā)為主；但由于土地供給量限制，有大型的新項目出現(xiàn)的機(jī)會很小； ? 柳州市目前商品房銷售均價在 5000元 /平方米左右，各項目售價因本樓盤的區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)不同而不同，；河?xùn)|區(qū)銷售區(qū)間價在 550010000元 /平方米，南北格局差異性較大； ? 河?xùn)|的區(qū)域位置和未來規(guī)劃預(yù)期，成為影響消費(fèi)者置業(yè)的首要因素；住宅市場暢銷戶型為 90110㎡左右的三房，消費(fèi)者越來越關(guān)注環(huán)境、物業(yè)管理和開發(fā)商品牌等因素； 住宅市場 ? 住宅市場營銷賣點(diǎn)逐漸由單純的區(qū)位優(yōu)勢、地理優(yōu)勢開始向打造生活方式的方向轉(zhuǎn)變，營銷手段在價值實現(xiàn)中的作用逐步增強(qiáng)。 鳳起新都 項目名稱 風(fēng)氣新都 位置 柳州市西江路 66號（西江路與靜蘭路交會處） 銷售情況 去年底開始銷售，目前銷售率不到 30% 規(guī)模 占地 430畝，總建面 59萬平方米，共 3000多戶。 兆安現(xiàn)代城 項目名稱 兆安現(xiàn)代城 位置 桂中大道 88號 市政府新址東北面 銷售情況 二期國際生活區(qū)在售中，主推 100~130平米三房，一次性付款 ，按揭 規(guī)模 占地 13萬平方米，總建面 36萬㎡，總戶數(shù) 1864戶。 規(guī)模 占地 230畝，總建面 40萬㎡，共3000多戶，分多個“院落”開發(fā)，各個“院落”相互獨(dú)立管理 競爭優(yōu)勢 人口過萬，大型社區(qū)； 會所及社區(qū)商業(yè)總建上萬，社區(qū)配套齊全； 產(chǎn)品具有公攤低、私密性好、親地性高、噪音低和干擾少 ； 房開品牌為項目增添競爭力 建筑類型 河?xùn)|稀有的一梯兩戶、南北朝向的多層湖景洋房，主力戶型以面積在 7080多 m2二房、 90110多m2三房為主 戶型 面積從 46200平方米，多層主力戶型為 120平方米左右的三房和80平方米左右的二房 競爭劣勢 受煙廠的污染，空氣質(zhì)量較差； 周邊配套還在完善當(dāng)中 銷售價格 5800元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場 —— 競爭對手情報搜集 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 陽光 100 項目名稱 陽光 100 位置 桂中大道南端 2號，文昌橋東市政府新址對面 銷售情況 少量 150平大戶房源在售，商鋪全面招商中； 規(guī)模 占地 ，總建面 70萬平方米，其中商業(yè)面積 11萬朵平方米；住宅共 3000多戶； 競爭優(yōu)勢 位于 CBD核心區(qū)域； 由全國地產(chǎn)品牌陽光 100，聯(lián)袂國際頂尖設(shè)計團(tuán)隊澳大利亞 DCM及德國 ASP執(zhí)筆規(guī)劃 ； 集國際五星級酒店、 5A寫字樓，國際商業(yè)街、國際公寓于一體； 規(guī)模宏大，總建 70萬平米大型城市建筑綜合集群 建筑類型 多層 |高層 |小高層 |soho公寓 |綜合樓 戶型 面積從 50250平方米，主力戶型為 70160的二房和三房 競爭劣勢 價格處于高位，銷售遇到瓶頸 銷售價格 10000元 /㎡ 主要客戶 公務(wù)員、投資客、私企業(yè)主、等高收入人群 住宅市場 —— 競爭對手情報搜集 29 本報告是嚴(yán)格保密的。 清華坊 項目名稱 清華坊 位置 河?xùn)|桂中大道 68號（新柳高東門 銷售情況 三期品園少量房源在售，戶型為 75~124平二房、三房 規(guī)模 占地項目占地 230畝，規(guī)劃有38棟徽派風(fēng)格建筑，總建筑面積約 ，住戶約 1200戶 競爭優(yōu)勢 教育資源絕佳； 中式風(fēng)格獨(dú)樹一幟； 完善的配套，和諧的大型社區(qū)，具有規(guī)模效應(yīng)； 建筑類型 多層、小高層、高層 戶型 75~124平二房、三房 競爭劣勢 開發(fā)后期，房源供給不足； 升值空間遇到瓶頸，與東岸御花園價格差距正在逐漸拉大。 競爭優(yōu)勢 品牌戰(zhàn)略較為成功，消費(fèi)者接受度較高； 8萬平米園林景觀，贏得消費(fèi)者青睞 產(chǎn)品品質(zhì)好，贏得口碑 建筑類型 高層 戶型 主力戶型為面積 90130平方米的三房 兩房面積 6080平方米 競爭劣勢 區(qū)域發(fā)展暫不成熟，生活不便利； 相對其位置來說價格較高。 華展華園 項目名稱 華展華園 位置 河?xùn)|靜蘭路 9號 銷售情況 三期濱湖住宅在售，主推 100120㎡三房，4月份購房可享萬元優(yōu)惠 規(guī)模 占地 13萬平方米，總建筑面積 萬平方米，其中住宅 ，商業(yè) 7500平方米，容積率 ,居住戶 2321戶 競爭優(yōu)勢 路網(wǎng)縱橫； 自身檔次和周邊項目檔次均較高，易于形成高素質(zhì)人口區(qū)域； 小區(qū)規(guī)模大，配套完善； 建筑類型 多層、小高層、高層 戶型 主要為 7490平米二房， 100120平方米的三房，以及少量的復(fù)式房 競爭劣勢 受煙廠的污染，空氣質(zhì)量較差； 銷售價格 5900元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場 —— 競爭對手情報搜集 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 需求特征以投資和自主為主，區(qū)域位置成為置業(yè)者考慮的首要因素 購房需求 投資、結(jié)婚、拆遷、進(jìn)城、改善居住環(huán)境等 ?公務(wù)員 ?供電、金融、電信、郵政、移動等高薪行業(yè)職員 ?醫(yī)生、老師等穩(wěn)定收入群體 ?柳鋼、五菱、柳機(jī)等大型國企職工 ?私營企業(yè)主 ?柳州周邊縣份有能力購房者 在購房關(guān)注因素中，出現(xiàn)頻率比較高的有地段、戶型、環(huán)境、價格、物業(yè)管理等。清華坊走現(xiàn)代中式風(fēng)格； 河?xùn)|板塊住宅供給特征 產(chǎn)品特征 價格特征 河?xùn)|北片區(qū) 河?xùn)|南片區(qū) 均價集中在 7000元 /平方米左右，以東郡、中央美地、陽光 100、清華坊為代表，品質(zhì)好的產(chǎn)品均價最高達(dá)到 10000元 /平方米 均價集中在 45006000元 /平方米左右，以華展華園、大城小院、盛天龍灣為代表，均價未能突破 7000元大關(guān)； 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 地段是最大的賣點(diǎn)，缺乏創(chuàng)新元素，價格受區(qū)位因素影響差異較大 規(guī)模 建筑風(fēng)格 建筑立面 建筑形式 戶型 園林綠化 河?xùn)|的市場地段是最大的賣點(diǎn)，因此大部分樓盤的園林綠化做得不到位，跟龍湖、萬科等注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)國內(nèi)知名開發(fā)商有一定的差距。 ?情港等項目完工，將帶來嶄新面貌 21 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?土地保有量大，是柳州房價硅地。 未來發(fā)展 ?土地后續(xù)供給缺乏，城市向東發(fā)展，規(guī)劃利好； ?土地供給不足，日益稀缺。 ?交通發(fā)達(dá)，網(wǎng)路通暢，出行便利 ?區(qū)域地塊平整，有利于房地產(chǎn)規(guī)劃； ?居住人口多，住房需求量大 ?居住人口多，住房需求大 ?房產(chǎn)價值最高 ?配套成熟、交通便利，集消費(fèi)、購物、娛樂于一體 劣勢 ?房價已處于高位，市場不甚樂觀。 ?有三大公園在內(nèi)，環(huán)境好。 ?近 2年政府對舊城區(qū)的拆遷改造成為樓市發(fā)展的新看點(diǎn)，房地產(chǎn)發(fā)展因舊城與新城的差距、客戶的心理需求、各區(qū)域的可塑空間不同而具有各自的發(fā)展空間及價值空間。 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場環(huán)境 市場評估 河?xùn)|商業(yè)市場 項目分析 市場預(yù)期及發(fā)展思路 20 本報告是嚴(yán)格保密的。 18 本報告是嚴(yán)格保密的。 全國 32個城市實行“限購令”。 行政 法規(guī) —— 柳州新建商品房施行明碼標(biāo)價 保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變的，由政府收回。 2023年 4月 7日國務(wù)院要求商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套房及以上住房貸款； 2月 9日、 4月 6日，央行連續(xù)兩度上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 國務(wù)院要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于 50%改為不低于 60%。 普通商品住房項目投資的最低資本金比例從 35%調(diào)低至20% 柳州執(zhí)行開發(fā)商拿地首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%新政， —— 金融 政策 2023年全年銀行五次降低利率、四次降低存款準(zhǔn)備金率。 數(shù)據(jù)來源：柳州市房產(chǎn)交易管理中心 17 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?城中區(qū)成交 1410套，成交面積 ；柳北區(qū)成交 418套，成交面積；柳南區(qū)成交 795套，成交面積；魚峰區(qū)成交 857套，成交面積。 年柳州市 經(jīng)營性用地 成交匯總一覽表 序號 地塊編號 宗地位置 出讓面積 （平方米） 土地用途 成交價（萬元） 競得人 1 P（ 2023） 20號 柳州市城邕路東側(cè) 城鎮(zhèn)住宅、商服用地 4050 廣西福東房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 2 P（ 2023） 21號 柳州市高級中學(xué)西面 5883 商服用地（商業(yè)、辦公） 5220 柳州天潤地產(chǎn)置業(yè)有限公司 3 P（ 2023） 22號 柳州市市龍屯路 3號 19850 18 城鎮(zhèn)住宅用地 1000 中鐵二十五局集團(tuán)房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 4 P（ 2023） 23號 柳州市學(xué)院路以東、桂 柳路以北 城鎮(zhèn)住宅用地 50000 柳州市溫馨房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 5 P（ 2023） 1號 柳州市學(xué)院路延長線東 側(cè) 城鎮(zhèn)住宅用地兼商服用地 10310 柳州市城市投資建設(shè)發(fā)展有 限責(zé)任公司 6 P（ 2023） 2號 柳州市河西工業(yè)區(qū)三區(qū) A92號