【正文】 THE END ！ THANKS! 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本案必須體現(xiàn)以下七點(diǎn) ?是跨區(qū)域的 ?是城市未來核心的 ?是具有標(biāo)志性的 ?是城市峰值地價(jià)的 ?是有強(qiáng)烈城市意向的 ?是可回避競爭的 ?是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的 ?輻射全柳州市的，包括六個(gè)縣份 ?未來柳州市的中心地帶 ?能代表新時(shí)代的柳州，是城市的“一哥” ?項(xiàng)目平均地價(jià)高于城市中的任何區(qū)域 ?明顯區(qū)別于其他任何區(qū)域 ?走差異化競爭，建立項(xiàng)目核心競爭力 ?盡可能的采取超越市場現(xiàn)狀的手段 64 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本案商業(yè)價(jià)值順序： ABCDE；能否把圖中所示 A區(qū)域的商業(yè)盤活，是本案成功之關(guān)鍵 桂中大道 進(jìn)入性 積聚性 開放性 容易到達(dá) 易于聚集人流 昭示性強(qiáng) 商業(yè)選取原則 A、沿江路、高新五路、高新三路，基本上是項(xiàng)目四周，商業(yè)價(jià)值最高 C：非主干道，路況雖好但商業(yè)價(jià)值不明顯，有一定潛力 B：高新四路，可以形成社區(qū)商業(yè)廣場，商業(yè)價(jià)值較高 A C 高新三路 高新四路 高新五路 A A B E C A D、 E：非主干道，且 E路段尚未通車，沒有商業(yè)價(jià)值 D 62 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E地塊 適建 7F商服配套，辦公、寫字樓 屬性 價(jià)值分析 鄰里區(qū)位 ?項(xiàng)目最南部，因東面規(guī)劃道路均未修通，臨路條件差 昭示與進(jìn)入 ?昭示性、進(jìn)入性較差 資源利用性 ?高層住宅 7F以上可以看見江景 地塊限制性 ?限高 24米，只能建7F商服配套、辦公或公寓 外部影響 ?白沙大橋規(guī)劃經(jīng)過 E地塊西部，會造成一定程度的影響 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3/1/2023 企業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 A、 C地塊 適建 7F辦公、酒店，底層開發(fā) 成系列商鋪，加強(qiáng)項(xiàng)目地塊整體連續(xù)性 屬性 價(jià)值分析 鄰里區(qū)位 ?項(xiàng)目西面，沿路、沿江，兩塊地可聯(lián)合開發(fā) 昭示與進(jìn)入 ?臨近沿江路，昭示性強(qiáng)、進(jìn)入性好 資源利用性 ?沿江，可創(chuàng)造沿江和居住商業(yè)價(jià)值；離市政濱江公園很近，景觀好 地塊限制性 ?高度限制 24米以下，建 7F商服配套、辦公、公寓、旅館等 外部影響 ?臨近公路，多數(shù)為工程車輛經(jīng)過，短期噪音影響非常大 57 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目物業(yè)類型組合：高檔住宅 +酒店 +沿街商鋪 +集中商業(yè) +辦公公寓 +集中商業(yè) ?以高檔住宅、辦公公寓和沿街商鋪的售賣來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的回籠；通過集中商業(yè)、酒店的長期持有提升項(xiàng)目的整體形象，并為企業(yè)長期融資進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略提供契機(jī)。 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向 (SWOT分析結(jié)論） ?借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項(xiàng)目的整體形象，打造一個(gè)以住宅為主導(dǎo)，配有較大規(guī)模商業(yè)的 高效緊湊型都市生活圈 ，跳出區(qū)域競爭，擴(kuò)大到柳州范圍甚至廣西范圍。 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 1. 本案位于柳州市河?xùn)|新區(qū)核心位置，能充分共享河?xùn)|板塊的一切新興配套設(shè)施，包括濱江路景觀工程等； 2. 本案區(qū)域位置絕佳，路網(wǎng)清晰，臨近交通主干道（桂中大道），與城市主要交通網(wǎng)絡(luò)對接良好，交通及其便利； 3. 本案周邊文教配套較好，有柳州市景行小學(xué)、柳州市十二中、柳州高中，人文環(huán)境無可復(fù)制； 4. 本案是河?xùn)|區(qū)內(nèi) 300畝以上的大盤之一，依托幾年來的市場培育，該區(qū)域市場認(rèn)可度很高； 5. 本案的配套商業(yè)為業(yè)主提供便利的同時(shí)，也輻射清華坊、文源華都等周邊項(xiàng)目的業(yè)主，有助于聚集人氣； 6. 本案高層景觀資源較好，是為數(shù)不多的江景盤之一，可直接觀看柳江美景和百里柳江夜景； 1. 本案拿地成本較高， 2. 部分地塊需要拆遷，因產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致拆遷難度不可預(yù)見； 3. 地塊上有大量土方，前期平整土地的成本較高； 4. 地塊形狀不規(guī)則，分割較多，容積率較小，規(guī)劃難度較大； 5. 臨街面限高 24米，商業(yè)特別是高端寫字樓方面昭示性不強(qiáng)； 6. 與陽光 100商圈之間有商業(yè)斷層，較難延續(xù)其商業(yè)價(jià)值； 機(jī)會 Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 1. “城市向東 ”的規(guī)劃和人口的遷移將為本案提供良好的客戶資源； 2. 本區(qū)域內(nèi)相類似的土地供應(yīng)十分稀少，因此未來幾年內(nèi)本項(xiàng)目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢； 3. 目前市場供應(yīng)的住宅、商業(yè)等產(chǎn)品較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品的創(chuàng)新空間很大； 4. 柳州市處于房地產(chǎn)快速發(fā)展的階段，投資量大，需求量大，市場健康； ? 抓市場機(jī)會與空白點(diǎn)，通過不同物業(yè)類型之間的組合銷售或者分類型銷售，實(shí)現(xiàn)快速回籠資金的目標(biāo)； ? 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走產(chǎn)品差異化路線，著眼于項(xiàng)目核心競爭力，把項(xiàng)目的優(yōu)勢放大，創(chuàng)造更多的市場機(jī)會； ? 嚴(yán)格控制開發(fā)成本，特別是土地成本； ? 著力營造項(xiàng)目的高品質(zhì)，加強(qiáng)項(xiàng)目自身的優(yōu)勢優(yōu)勢建設(shè)，弱化項(xiàng)目劣勢； 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 1. 未來幾年調(diào)控強(qiáng)度加大，限購是否在柳州執(zhí)行，將成為柳州高端房地產(chǎn)項(xiàng)目最大的威脅 2. 國家對房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控，將會對高端樓盤的銷售造成一定的影響； 3. 通貨膨脹日益加劇會使購房者舉棋不定； ? 合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn) ? 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走產(chǎn)品差異化路線，規(guī)避規(guī)劃給本項(xiàng)目帶來的客戶分流； ? 通過集中商業(yè)、沿街商鋪和大型商場的打造，弱化項(xiàng)目劣勢，規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。 本案地塊周邊路網(wǎng)清晰，交通便利，但地塊內(nèi)有大量土方前期工程較為繁瑣 項(xiàng)目地塊 52 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目分析 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場環(huán)境 市場評估 河?xùn)|商業(yè)市場 項(xiàng)目分析 市場預(yù)期及發(fā)展思路 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 河?xùn)|住宅、商業(yè)市場回顧 項(xiàng)目 河?xùn)|住宅市場小結(jié) 市場總體 供需 市場供應(yīng)量充足，消化能力持續(xù)增強(qiáng)； 目前在售較為活躍的項(xiàng)目主要集中在樓梯山片區(qū)和靜蘭片區(qū) 產(chǎn)品 建筑形式以現(xiàn)代風(fēng)格的高層、小高層為主，個(gè)別中式風(fēng)格，主力戶型為 90120平米的三房 價(jià)格 北片區(qū)銷售均價(jià)在 7500元 /平方米左右，南片區(qū)銷售均價(jià)集中在 55006500元 /平方米 銷售狀況 整體銷售狀況良好，整體來看月平均銷售總量 300400套 未來供給 土地供給匱乏，住宅供應(yīng)有限，板塊逐漸向東擴(kuò)進(jìn)，后續(xù)供給以在售樓盤后期開發(fā)為主 項(xiàng)目 河?xùn)|商業(yè)市場小結(jié) 生活水平 人均可支配收入的提高和人均 GDP的持續(xù)增長，說明市民的購買力逐漸增強(qiáng)； 市場總體 供需 辦公公寓投資建設(shè)較活躍，供應(yīng)量充足，租售狀況較好；集中商業(yè)以陽光 100為主，但目前商業(yè)氛圍尚未形成；酒店市場以麗苼酒店為主要代表，競爭不算激烈； 價(jià)格 陽光 100辦公公寓銷售價(jià)格在 1000012023元 /平方米；桂中大道兩側(cè)商鋪?zhàn)饨?150200元 /平方米左右。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【匯金國際】 物業(yè)類型：生態(tài)商務(wù)辦公寫字樓 商業(yè)規(guī)模： ㎡， 26層純正 5A甲級寫字樓， 價(jià)格及動態(tài)消息： 14樓以下已經(jīng)售完，目前在售樓層為 14~20層，面積區(qū)間在 35~58㎡投資型辦公公寓，均價(jià) 6000元 /㎡。 501000㎡的戶型，根據(jù)企業(yè)使用功能及規(guī)模大小不同，可靈活分成單間單人、單間多人、雙間多人、多間連片或整層連通等多種商務(wù)空間。 【華泰 寫字樓、辦公公寓供給量較少，需求量不大，整體來看乏善可陳 【新銀都大廈】 物業(yè)類型： 商業(yè)、辦公 商業(yè)規(guī)模： 占地面積為 6730㎡，建筑面積 65370． 56㎡，由主樓和裙樓組成，主樓建筑層數(shù)為 35層（其中地下三層，建筑面積 15469． 86m）。 LOFT產(chǎn)品面積從 3764㎡不等，一期約 200多套。 商務(wù)規(guī)模： 占地 13000㎡，總建 30110㎡。分住宅、商業(yè)及商務(wù)公寓，商務(wù)公寓 40~60平方米的精致小單元。 【五星中環(huán)大廈】 物業(yè)類型： 住宅、商務(wù)寫字樓、商鋪。 寫字樓、辦公公寓供給量很大，需求量大，或?qū)⒊蔀榱萆虅?wù)辦公第一場所 【柳州市地王財(cái)富中心】 物業(yè)類型： 二期工程為商務(wù)寫字樓 商務(wù)規(guī)模：廣西第一商務(wù)大樓，全高 303米， 二期商務(wù)群樓辦公樓建筑面積 30萬㎡。 【華信國際】 物業(yè)類型： 5A級純商業(yè)寫字樓 商業(yè)規(guī)模： 占地面積 8000多㎡，總建筑面積 50000多㎡，主體建筑層數(shù)為 20層，另一側(cè)15層，高達(dá) 89米。 【東郡】 物業(yè)類型： 寫字樓、辦公公寓 商業(yè)規(guī)模： 辦公樓建筑面積為 ，商業(yè)建筑面積 。 寫字樓、辦公公寓供給量不大，需求量大，競爭激烈；未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? 【陽光 100城市廣場】 物業(yè)類型： 寫字樓、辦公式公寓 商業(yè)規(guī)模： 辦公面積 ㎡， 5A級純商務(wù)辦公樓， 1~2層為商業(yè)， 3~28層為辦公樓，辦公面積最小 50㎡，可按業(yè)主要求進(jìn)行分割。 九洲天龍大廈 柳州市桂中大道東側(cè) 五星 五星級大酒店，建筑面積 ，高 21層，配置大堂、餐廳、酒吧、醫(yī)務(wù)室、圖書室、商店、商務(wù)中心、健身房等附屬設(shè)施。 柳州風(fēng)情港酒店 柳州市五星步行街 五星 位于柳州老城區(qū)半島地區(qū)，總用地面積 ，總建筑面積約，包括住宅、媒體信息中心、蠟像館、國際節(jié)慶墟、電影院等，以及 7萬平方米突破性三層架空城市空間改造。 柳州金沙角酒店 柳州文惠橋北端東側(cè) 五星 項(xiàng)目面臨柳江，江對岸有蟠龍山公園及亞洲最大的人工瀑布群，充分發(fā)揮土地的綜合價(jià)值，成為集居住、休閑、商業(yè)、觀光為一體的柳州市新的地標(biāo)。該超高層地標(biāo)預(yù)計(jì)建筑高度超過 300米，總建筑面積 50萬平方米，計(jì)劃 5年內(nèi)建成。 柳州地王國際財(cái)富中心 并擁有 1200平米的中、西餐廳，以及一個(gè)屋頂半露天式咖啡吧。酒店總建筑面積 ，共有客房 262間（含總統(tǒng)套間）。 未來幾年內(nèi)柳州市酒店業(yè)將步入快速增長期，商業(yè)地產(chǎn)將蓄勢待發(fā) 未來五星級酒店一覽 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 星級 建筑面積 項(xiàng)目簡介 陽光 100 結(jié)論：柳州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資熱情逐年上升，商業(yè)氛圍和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值有待開發(fā)； ? 柳州最繁華的商業(yè)主要集中在五星街商業(yè)圈，包括綜合百貨、大型超市等集中商業(yè)和主題商業(yè)街，經(jīng)營狀況良好，集中商業(yè)市場需求基本飽和； ? 柳北、柳南、魚峰三大板的商業(yè)情況有著各自獨(dú)有的區(qū)域特征，柳北以鋼材貿(mào)易為主，柳南以農(nóng)貿(mào)、機(jī)電、日用批發(fā)為主，魚峰以服裝批發(fā)為主 ? 河?xùn)|區(qū)除陽光 100外，新建住宅底商以兩層為主，開發(fā)體量較大，商業(yè)氛圍不理想，部分項(xiàng)目租售狀況不佳，如王座； 商業(yè)市場 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目配套： 4000㎡室內(nèi)運(yùn)動沙龍會所， 1000㎡國際雙語幼兒園， 3萬㎡名店街引入大型生活超市、品牌主力店； 700個(gè)停車位，國際品牌住宅電梯，隔音節(jié)能中空玻璃，獨(dú)立后備發(fā)電機(jī)組，無負(fù)壓供水系統(tǒng)；開啟柳北 HOPSCA生活時(shí)代。 ?占地面積：項(xiàng)目總用地面積近 80畝。） 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?【 CBD國際公寓】強(qiáng)調(diào)城市中心的國際化生活，步行五分鐘就可到達(dá)市政廣場、超市、銀行、餐飲店、西餐廳、咖啡館、酒吧、影院、國際五星級酒店、高檔寫字樓等等，配備世界 10強(qiáng)酒店管理公司 —— 卡爾森集團(tuán)旗下“麗笙”國際五星級酒店，配備 業(yè)街，容納大型超市、影院、百貨、中式餐飲、咖啡、休閑吧等。由全國地產(chǎn)品牌陽光 100，聯(lián)袂國際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)澳大利亞 DCM及德國ASP執(zhí)筆規(guī)劃，建設(shè)集國際五星級酒店、 5A寫字樓，國際商業(yè)街、國際公寓于一體的 70萬平米大型城市建筑綜合集群。 陽光 100城市廣場是柳州市商圈中的新生一代，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? ?物業(yè)類型： 5A寫字樓、高層住宅 ?總戶數(shù)： 3000戶 ?占地面積： ?總建筑面積： 700000㎡ ?綠化率： 37% ?容積率： 5 ?項(xiàng)目地址：桂中大道南端2號，河?xùn)|兩條主干道桂中大道與文昌路交匯處，文昌橋東，市政府新址對面，距離柳州快環(huán) 5分鐘車程。項(xiàng)目形象提升不上去，由此南城百貨、國美蘇寧電器、柏圖家居中心等商業(yè)企業(yè)到目前為止尚處于市場培育階段。 谷埠街國際商場在柳州市商圈格局中占據(jù)有利地位，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁 名 稱 柳州谷埠街國際商城 所屬商業(yè)街區(qū) 魚峰商圈