【正文】 【金瑞國際】 物業(yè)類型：辦公公寓 商業(yè)規(guī)模： 16000平方米，商業(yè)面積 5000多㎡ 魚峰柳北板塊商業(yè) — 寫字樓 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。3/1/2023 企業(yè) 本報告是嚴(yán)格保密的。 河?xùn)|住宅、商業(yè)市場回顧 項目 河?xùn)|住宅市場小結(jié) 市場總體 供需 市場供應(yīng)量充足，消化能力持續(xù)增強； 目前在售較為活躍的項目主要集中在樓梯山片區(qū)和靜蘭片區(qū) 產(chǎn)品 建筑形式以現(xiàn)代風(fēng)格的高層、小高層為主，個別中式風(fēng)格，主力戶型為 90120平米的三房 價格 北片區(qū)銷售均價在 7500元 /平方米左右，南片區(qū)銷售均價集中在 55006500元 /平方米 銷售狀況 整體銷售狀況良好，整體來看月平均銷售總量 300400套 未來供給 土地供給匱乏，住宅供應(yīng)有限，板塊逐漸向東擴(kuò)進(jìn)，后續(xù)供給以在售樓盤后期開發(fā)為主 項目 河?xùn)|商業(yè)市場小結(jié) 生活水平 人均可支配收入的提高和人均 GDP的持續(xù)增長，說明市民的購買力逐漸增強； 市場總體 供需 辦公公寓投資建設(shè)較活躍，供應(yīng)量充足，租售狀況較好；集中商業(yè)以陽光 100為主，但目前商業(yè)氛圍尚未形成；酒店市場以麗苼酒店為主要代表，競爭不算激烈； 價格 陽光 100辦公公寓銷售價格在 1000012023元 /平方米；桂中大道兩側(cè)商鋪租金 150200元 /平方米左右。 商圈分布 主要分布在桂中大道及文昌路兩側(cè) 經(jīng)營狀況 陽光 100商圈商業(yè)氛圍正在逐漸形成，目前商家入駐或確定入駐已經(jīng)過半；各大寫字樓辦公公寓租售狀況良好，供需兩旺；桂中大道兩側(cè)已經(jīng)入駐并在經(jīng)營 . 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目分析 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場環(huán)境 市場評估 河?xùn)|商業(yè)市場 項目分析 市場預(yù)期及發(fā)展思路 50 本報告是嚴(yán)格保密的。 本案位于河?xùn)|板塊北片區(qū)沿江路中部，地塊臨江，位置絕佳不可復(fù)制 ?本案地塊處于柳州城市東北部，高新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)；四周主要道路為： 東面 —— 桂中大道； 南面 —— 高新三路； 西面 —— 沿江路； 北面 —— 高新五路； ?地塊四周的主要建筑物及基礎(chǔ)設(shè)施有： 東側(cè) —— 文源華都、景行小學(xué)； 南側(cè) —— 王家村一帶； 西側(cè) —— 沿江路一帶； 北側(cè) —— 柳州高中 本案地塊 51 本報告是嚴(yán)格保密的。 本案地塊周邊路網(wǎng)清晰，交通便利，但地塊內(nèi)有大量土方前期工程較為繁瑣 項目地塊 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 本案地塊周邊配套比較好，尤其三大名校環(huán)繞其中，人文環(huán)境資源十分難得 華信國際 居上 V8 陽光 100 現(xiàn)代城 經(jīng)典時代 體育中心 柳州高中 景行小學(xué) 東方百盛 十二中 人民醫(yī)院 東郡 廣西工學(xué)院 本案 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 1. 本案位于柳州市河?xùn)|新區(qū)核心位置，能充分共享河?xùn)|板塊的一切新興配套設(shè)施，包括濱江路景觀工程等； 2. 本案區(qū)域位置絕佳，路網(wǎng)清晰，臨近交通主干道（桂中大道），與城市主要交通網(wǎng)絡(luò)對接良好，交通及其便利； 3. 本案周邊文教配套較好，有柳州市景行小學(xué)、柳州市十二中、柳州高中，人文環(huán)境無可復(fù)制； 4. 本案是河?xùn)|區(qū)內(nèi) 300畝以上的大盤之一，依托幾年來的市場培育，該區(qū)域市場認(rèn)可度很高； 5. 本案的配套商業(yè)為業(yè)主提供便利的同時，也輻射清華坊、文源華都等周邊項目的業(yè)主，有助于聚集人氣； 6. 本案高層景觀資源較好，是為數(shù)不多的江景盤之一，可直接觀看柳江美景和百里柳江夜景； 1. 本案拿地成本較高， 2. 部分地塊需要拆遷，因產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致拆遷難度不可預(yù)見； 3. 地塊上有大量土方，前期平整土地的成本較高； 4. 地塊形狀不規(guī)則，分割較多，容積率較小，規(guī)劃難度較大； 5. 臨街面限高 24米，商業(yè)特別是高端寫字樓方面昭示性不強； 6. 與陽光 100商圈之間有商業(yè)斷層，較難延續(xù)其商業(yè)價值； 機會 Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 1. “城市向東 ”的規(guī)劃和人口的遷移將為本案提供良好的客戶資源； 2. 本區(qū)域內(nèi)相類似的土地供應(yīng)十分稀少，因此未來幾年內(nèi)本項目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢； 3. 目前市場供應(yīng)的住宅、商業(yè)等產(chǎn)品較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品的創(chuàng)新空間很大； 4. 柳州市處于房地產(chǎn)快速發(fā)展的階段，投資量大，需求量大，市場健康； ? 抓市場機會與空白點，通過不同物業(yè)類型之間的組合銷售或者分類型銷售，實現(xiàn)快速回籠資金的目標(biāo)； ? 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走產(chǎn)品差異化路線，著眼于項目核心競爭力，把項目的優(yōu)勢放大，創(chuàng)造更多的市場機會； ? 嚴(yán)格控制開發(fā)成本，特別是土地成本； ? 著力營造項目的高品質(zhì)，加強項目自身的優(yōu)勢優(yōu)勢建設(shè)，弱化項目劣勢； 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 1. 未來幾年調(diào)控強度加大，限購是否在柳州執(zhí)行，將成為柳州高端房地產(chǎn)項目最大的威脅 2. 國家對房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控，將會對高端樓盤的銷售造成一定的影響； 3. 通貨膨脹日益加劇會使購房者舉棋不定； ? 合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風(fēng)險 ? 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走產(chǎn)品差異化路線，規(guī)避規(guī)劃給本項目帶來的客戶分流； ? 通過集中商業(yè)、沿街商鋪和大型商場的打造，弱化項目劣勢，規(guī)避市場風(fēng)險。54 本報告是嚴(yán)格保密的。 項目戰(zhàn)略發(fā)展方向 (SWOT分析結(jié)論） ?借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項目的整體形象，打造一個以住宅為主導(dǎo)，配有較大規(guī)模商業(yè)的 高效緊湊型都市生活圈 ，跳出區(qū)域競爭，擴(kuò)大到柳州范圍甚至廣西范圍。 ?通過項目商住功能體系的建立，規(guī)避市場風(fēng)險。 ?項目物業(yè)類型組合：高檔住宅 +酒店 +沿街商鋪 +集中商業(yè) +辦公公寓 +集中商業(yè) ?以高檔住宅、辦公公寓和沿街商鋪的售賣來實現(xiàn)項目資金的回籠；通過集中商業(yè)、酒店的長期持有提升項目的整體形象，并為企業(yè)長期融資進(jìn)而實現(xiàn)公司戰(zhàn)略提供契機。 ?通過全面領(lǐng)先市場的住宅產(chǎn)品，打造柳州市前所未有的新型都市生活圈層，形成項目最核心的競爭力。 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 初步測算本案可售最大建筑面積為 40萬㎡，綜合容積率為 位置 柳州市河?xùn)|沿江地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 甲 乙 丙 A B C D E F 宗地面積（畝） 出讓面積（畝） 用途 商業(yè)、辦公，兼容旅館業(yè)、文化娛樂 居住 商業(yè)、辦公，兼容旅館業(yè)、文化娛樂 居住 商業(yè)、辦公，兼容旅館業(yè)、文化娛樂 居住、商業(yè) 地塊綜合控制指標(biāo) 容積率 ≥ ， ≤ ≥ ，≤ ≥ ， ≤ ≥ ， ≤ ≥ ， ≤ ≥ ，≤ 建筑密度 ≥15% ， ≤35% ≥15% ，≤22% ≥15% ， ≤35% ≥15% ， ≤22% ≥15% ， ≤35% ≥15% ，≤25% 綠地率 ≥25% ≥30% ≥25% ≥30% ≥25% ≥30% 出讓年限 40年 70年 40年 70年 40年 商業(yè) 40年、居住 70年 總建筑面積（按最大容積率計算） 406578㎡ 地塊建筑面積（按最大容積率計算 34560㎡ 88200㎡ 16200㎡ 105280㎡ 20240㎡ 52800㎡ 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 A、 C地塊 適建 7F辦公、酒店，底層開發(fā) 成系列商鋪，加強項目地塊整體連續(xù)性 屬性 價值分析 鄰里區(qū)位 ?項目西面，沿路、沿江，兩塊地可聯(lián)合開發(fā) 昭示與進(jìn)入 ?臨近沿江路，昭示性強、進(jìn)入性好 資源利用性 ?沿江，可創(chuàng)造沿江和居住商業(yè)價值；離市政濱江公園很近，景觀好 地塊限制性 ?高度限制 24米以下，建 7F商服配套、辦公、公寓、旅館等 外部影響 ?臨近公路，多數(shù)為工程車輛經(jīng)過，短期噪音影響非常大 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。3/1/2023 企業(yè) 本報告是嚴(yán)格保密的。 B、 D地塊 適建高層組團(tuán)、 6F多層洋房組團(tuán)，各地塊中心可規(guī)劃園林景觀 屬性 價值分析 鄰里區(qū)位 ?項目北部，臨路 昭示與進(jìn)入 ?昭示性、進(jìn)入性均良好 資源利用性 ?高層住宅 7F以上可以看見江景 地塊限制性 ?B地塊容積率限定 ?D地塊容積率限定 外部影響 ?外部道路平整；臨近柳高，上課期間有噪音 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 E地塊 適建 7F商服配套，辦公、寫字樓 屬性 價值分析 鄰里區(qū)位 ?項目最南部，因東面規(guī)劃道路均未修通，臨路條件差 昭示與進(jìn)入 ?昭示性、進(jìn)入性較差 資源利用性 ?高層住宅 7F以上可以看見江景 地塊限制性 ?限高 24米，只能建7F商服配套、辦公或公寓 外部影響 ?白沙大橋規(guī)劃經(jīng)過 E地塊西部，會造成一定程度的影響 60 本報告是嚴(yán)格保密的。 F地塊 適建 2030F高檔住宅，底層沿街 開發(fā)成系列商鋪 屬性 價值分析 鄰里區(qū)位 ?項目最東部，規(guī)劃道路已修通，相對獨立 昭示與進(jìn)入 ?昭示性、進(jìn)入性較好 資源利用性 ?北臨柳高，與其隔路相望，教育資源好 地塊限制性 ?容積率限 外部影響 ?東南部均為文源華都，現(xiàn)已入住 61 本報告是嚴(yán)格保密的。 本案商業(yè)價值順序： ABCDE；能否把圖中所示 A區(qū)域的商業(yè)盤活，是本案成功之關(guān)鍵 桂中大道 進(jìn)入性 積聚性 開放性 容易到達(dá) 易于聚集人流 昭示性強 商業(yè)選取原則 A、沿江路、高新五路、高新三路，基本上是項目四周，商業(yè)價值最高 C：非主干道，路況雖好但商業(yè)價值不明顯，有一定潛力 B：高新四路，可以形成社區(qū)商業(yè)廣場，商業(yè)價值較高 A C 高新三路 高新四路 高新五路 A A B E C A D、 E：非主干道，且 E路段尚未通車，沒有商業(yè)價值 D 62 本報告是嚴(yán)格保密的。 各物業(yè)功能比較分析：住宅＋酒店 +辦公公寓 +沿街商鋪更利于項目運營 功能類別 收益方式 資金需求 對于項目可能貢獻(xiàn) 市場實現(xiàn)度 高檔住宅 銷售 投資較小，資金回籠速度快 穩(wěn)定的現(xiàn)金流 市場實現(xiàn)度高 酒店 外包經(jīng)營 投資大，回收期長 為項目帶來高形象，促進(jìn)其他物業(yè)的銷售和出租 市場趨于飽和，經(jīng)營狀況較差 商業(yè) 辦公公寓 出租、銷售 投資高，前期少量資金回籠 穩(wěn)定的現(xiàn)金流 市場面臨更新升級，有發(fā)展機遇 沿街商鋪 銷售 投資小，資金回籠速度快 帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象 市場實現(xiàn)度高 63 本報告是嚴(yán)格保密的。 本案必須體現(xiàn)以下七點 ?是跨區(qū)域的 ?是城市未來核心的 ?是具有標(biāo)志性的 ?是城市峰值地價的 ?是有強烈城市意向的 ?是可回避競爭的 ?是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的 ?輻射全柳州市的，包括六個縣份 ?未來柳州市的中心地帶 ?能代表新時代的柳州，是城市的“一哥” ?項目平均地價高于城市中的任何區(qū)域 ?明顯區(qū)別于其他任何區(qū)域 ?走差異化競爭，建立項目核心競爭力 ?盡可能的采取超越市場現(xiàn)狀的手段 64 本報告是嚴(yán)格保密的。 本案必須具備立足于以下兩個視野 立足整個柳州市，重新定義區(qū)域價值 代言柳州，代言這個時代 顛覆傳統(tǒng)，產(chǎn)品全面升級 都市重建計劃 —— 打造柳州最奢華的 “ 新型都市生活圈” 戰(zhàn)略視野 營銷視野 65 本報告是嚴(yán)格保密的。 THE END ！ THANKS! 66 本報告是嚴(yán)格保密的。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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