【正文】 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3/1/2023 柳州市河?xùn)|區(qū)沿江地塊市場(chǎng)研判及項(xiàng)目分析 輝煌集團(tuán)柳州地產(chǎn)公司策劃部 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告思維框架導(dǎo)圖 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 說(shuō)明：本報(bào)告思路是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的宏觀、中觀、微觀的分析，評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)，為項(xiàng)目建設(shè)與發(fā)展提供參考依據(jù) 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州市對(duì)外交通發(fā)達(dá)，是西南地區(qū)重要的公路、水路、鐵路交通樞紐城市 ?柳州，又稱(chēng)龍城，是廣西重要的區(qū)域中心城市，廣西第二大城市，廣西工業(yè)名城、歷史名城、文化名城、旅游名城。 ?柳州，是溝通西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。境內(nèi)高速公路及國(guó)道縱橫交錯(cuò)。水路可上溯貴州，下航港澳。 ?柳州還是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美稱(chēng)。 柳州 北部灣經(jīng)濟(jì)圈 華南 西南 中南 柳肇鐵路線 湘桂鐵路線 貴桂鐵路線 桂柳南高速公路 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州市行政區(qū)分布：全市轄 6縣 4區(qū)，總面積 萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?372萬(wàn)（ 2023年） ?市內(nèi)行政區(qū)管轄范圍包括 城中區(qū)、柳南區(qū)、魚(yú)峰區(qū)、柳北區(qū)、柳東新區(qū)、官塘區(qū) ；另管轄柳江縣、柳城縣、融水縣、融安縣、三江縣、鹿寨縣。 柳東新區(qū) ：總面積約 平方公里， 2023年規(guī)劃總?cè)丝?52萬(wàn)。 魚(yú)峰區(qū) ：總面積約 122平方公里，總?cè)丝?22萬(wàn)人。 舊機(jī)場(chǎng)片區(qū)： 面積 7平方公里， 居住人口 5萬(wàn)人 ,流動(dòng)人口 3萬(wàn)人。 城中區(qū)： 總面積為125平方公里，人口12萬(wàn)。 柳南區(qū)： 總面積為162平方公里，人口30萬(wàn)。 柳北區(qū)： 總面積 282平方公里，人口 。 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州市地區(qū)市場(chǎng)總值（ GDP）快速增長(zhǎng)，將房地產(chǎn)行業(yè)帶入高速發(fā)展的軌道 ?初步核算， 2023年，柳州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 年增長(zhǎng)率 16%； ?柳州市“十二五”目標(biāo)全面實(shí)現(xiàn)，與 2023年比，全市地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)了 ， 年均增長(zhǎng) % 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值（ G D P ）單位：億元02004006008001000120014000%5%10%15%20%25%30%G D P 5 1 9 . 9 6 6 2 6 . 9 1 7 3 8 . 7 9 9 3 1 . 3 1 0 8 6 . 2 1 2 6 0 . 0 5G D P 增長(zhǎng)率 24% 21% 18% 26% 17% 16%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州市城市處于快速發(fā)展的黃金期，未來(lái)幾年發(fā)展將趨于平穩(wěn)和健康 ?柳州市人均 GDP “十五”期間持續(xù)上升，平均年增長(zhǎng)率 23%。 ?2023年柳州人均GDP5100美元。 排名廣西十四個(gè)地級(jí)市第一位。（ 南寧人均 美元） 柳州房地產(chǎn)目前處于快速發(fā)展的黃金期； ?柳州人均 GDP已超過(guò)全國(guó)和全區(qū)人均水平，全國(guó)人均生產(chǎn)總值排 95位 《柳州日?qǐng)?bào)》 ）。 8004,000 40008,000 800020,000 0800US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 生存需求 生存 、 改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主 ， 數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展 ， 以質(zhì)量為主 ， 數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市人均 G D P 及增長(zhǎng)率 ( 單位：美元）01000202330004000500060000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%人均G D P 人均D G P 增長(zhǎng)率人均 G D P 1812 2028 2805 3125 4086 5100 人均 D G P 增長(zhǎng)率 21% 12% 38% 11% 31% 25%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年人均 GDP和房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動(dòng)柳州經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) ?2023年第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長(zhǎng) 20%。 ?“十一五”末期， 三次產(chǎn)業(yè)比重由 2023年的::::， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 柳州20232023三產(chǎn)業(yè)總量及增長(zhǎng)變化情況% % % % % %% % % % % %% % % %% %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州市固定資產(chǎn)投資規(guī)模逐步擴(kuò)大，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?2023年，柳州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，增長(zhǎng)%； ?城鄉(xiāng) 50萬(wàn)元以上投資，增長(zhǎng)%；城鄉(xiāng)居民投資，減少 %。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率 單位：億元0200400600800100012000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%固定資產(chǎn)投資 1 0 0 . 5 1 8 3 . 6 2 7 7 . 9 8 3 8 8 . 2 1 6 8 1 . 8 6 1 0 0 5 . 3 1固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 44% 83% 51% 40% 76% 47%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 人口平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，居民可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)，為柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了有利保障 ?柳州市近幾年人口平穩(wěn)增長(zhǎng) ，“十二五”規(guī)劃末期，柳州市常住人口將達(dá)到 230萬(wàn)人。 人口快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)的需求提供必要的支撐； ?柳州市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，在廣西穩(wěn)居前二位，說(shuō)明柳州市民的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)。 這是房地產(chǎn)快速發(fā)展的有利保障。 20232023年柳州市人均可支配收入情況02023400060008000100001202314000160001800020230人均可支配收入 9986 12155 12866 14474 15921 177152023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年20232023年廣西人均可支配收入情況020234000600080001000012023140001600018000人均可支配收入 8900 9899 12089 14146 15451 170642023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “城市向東”的遠(yuǎn)景規(guī)劃將對(duì)本項(xiàng)目起至關(guān)重要的作用， 在十年之內(nèi)，本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制 ?根據(jù)柳州遠(yuǎn)期規(guī)劃，柳州將形成以三門(mén)江森林公園為綠心，柳州主城和官塘新城為一體的“一心二城”城市新格局 。 ?依據(jù)《河?xùn)|北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》，河?xùn)|北片區(qū)的定位是：柳州市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的研發(fā)基地，柳州市文化教育和體育活動(dòng)的中心，是配套設(shè)施完善、居住條件優(yōu)越、山水景觀獨(dú)特的綜合城區(qū)。 柳州市區(qū) 官塘新區(qū) 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)論：柳州市宏觀環(huán)境良好，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展 ? “十一五”期間，柳州市 GDP總量持續(xù)快速增長(zhǎng)。固定資產(chǎn)投資額持續(xù)走高，連續(xù)五年在全區(qū)排名前三，有力地支持柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展； ? “十二五”的新規(guī)劃將推動(dòng)城市有序發(fā)展，舊城改造運(yùn)動(dòng)將極大地推動(dòng)市區(qū)房地產(chǎn)的需求； ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，人均可支配收入進(jìn)一步提高，表明柳州市民的購(gòu)買(mǎi)力越來(lái)越強(qiáng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)； ? 2023年柳州市人均 GDP達(dá) 5100美元，位列全區(qū)第一；房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速發(fā)展的黃金期，發(fā)展?jié)摿κ志薮螅? ? “十二五”規(guī)劃末期柳州市區(qū)城市人口預(yù)計(jì)將達(dá) 230萬(wàn)以上，人口基數(shù)不斷擴(kuò)大，將全面帶動(dòng)柳州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮。 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年增長(zhǎng)，位居廣西第二；房地產(chǎn)投資比重持續(xù)減少，保障房供應(yīng)持續(xù)增加，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航 年度 商品住房 政策性保障住房 合計(jì) （萬(wàn)㎡） 商品住房（萬(wàn)套） 面積 （萬(wàn)㎡） 經(jīng)濟(jì)適用住房 （萬(wàn)套） 面積 （萬(wàn)㎡） 廉租住房（萬(wàn)套） 面積 2023 2023 207 2023 207 2023 2023 合計(jì) 220 1214 ?“十二五”期間，柳州市的房地產(chǎn)投資總量呈上升勢(shì)態(tài)。2023年柳州市房地產(chǎn)累計(jì)完成投資達(dá) 165億元，增長(zhǎng) %；位居廣西第二位。 （同期南寧，增長(zhǎng) 40%，排名第一。） ?2023年起，柳州市的住房建設(shè)規(guī)模將逐漸下降，這對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)具有重要作用，這也是柳州市城市舊城改造拆遷順利進(jìn)行的保障。 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與所占比重0204060801001201401601800%5%10%15%20%25%30%35%40%45%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 3 9 . 5 4 5 . 2 74 92 1 2 0 . 1 1 1 6 5 . 4房地產(chǎn)投資占總投資比重 39% 25% 27% 24% 18% 16%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市住房和建設(shè)委員會(huì)年終總結(jié) 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市統(tǒng)計(jì)局 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 近三年銷(xiāo)售面積穩(wěn)中有升，需求旺盛；銷(xiāo)售價(jià)格走漲勢(shì)平穩(wěn)， 2023年均價(jià)達(dá)到 4771元 /平方米 ?2023年，全柳州累計(jì)施工面積 1318萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；竣工面積 296萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；累計(jì)完成施工產(chǎn)值約 81億元，同比增長(zhǎng) %； ?2023年，柳州住宅商品房現(xiàn)房平均售價(jià)為4771元 /平方米，比2023年上漲近五百元； ?2023年，共銷(xiāo)售商品住宅 15653套，比去年17364套下降 ％，商品房銷(xiāo)售面積也較前一年增長(zhǎng) 13%。 010020030040050020232023年柳州商品房供求關(guān)系表竣工面積 117 296銷(xiāo)售面積 200 2023年 2023年 2023年 2