【文章內容簡介】 其發(fā)展下去小區(qū)環(huán)境將無法治理。對此，公司物業(yè)管理人員在剛一接手此小區(qū)物業(yè)時就召開專門會議，討論此事，爭取在最短的時間里解決此事，恢復小區(qū)原有風貌。 3/9/2023 30 物業(yè)管理典型案例分析 解決方法： 小區(qū)已竣工四年之久，樓體已經不像剛建成時那樣干凈，經過風吹雨林外墻已經需要再粉刷。 由于小區(qū)業(yè)主私自安裝防盜網現(xiàn)象嚴重，樓體外觀已經失去了原有的風貌，高低不平的防盜網使整個樓體十分難看，使小區(qū)整體形象受損。 小區(qū)入住率才達 30%，及時控制新進住及還未進住業(yè)主私自安裝防盜網現(xiàn)象還來得及。 3/9/2023 31 物業(yè)管理典型案例分析 本小區(qū)周圍建的全是高檔社區(qū)，整體形象美觀大方，與本小區(qū)形成鮮明的對比，使本小區(qū)整體形象大打折扣，房價也有相應影響。 由于小區(qū)周圍高檔社區(qū)的相繼建成，及市政道路的修建，小區(qū)房價成上漲趨勢，有不少業(yè)主想將房屋賣出，但小區(qū)環(huán)境也影響房屋的出售。 3/9/2023 32 物業(yè)管理典型案例分析 考慮到業(yè)主會在樓體外安裝防盜網，是出于安全考慮，擔心小區(qū)會出現(xiàn)治安問題，因此，我們首先加強了小區(qū)的治安管理，增加保安數(shù)量，并實行 24小時治安巡邏，給業(yè)主營造一個安全的生活空間。 制定樓體外墻粉刷方案，并告知業(yè)主，希望那些已經安裝防盜網的業(yè)主能在樓體粉刷前將防盜網自行拆除。那些準備在樓體外安裝防盜網的業(yè)主能夠放棄安裝。 在小區(qū)公共位置張貼宣傳海報，向業(yè)主宣傳要愛護小區(qū)公共環(huán)境，不要在樓體外安裝防盜網，把本小區(qū)的整體形象和周圍小區(qū)的形象做對比，讓業(yè)主曉以利弊，以此種形式對小區(qū)全體業(yè)主加以勸阻。 治理小區(qū)業(yè)主私自安裝防盜網的方案： 3/9/2023 33 物業(yè)管理典型案例分析 對于新進住的業(yè)主： （ 1）制定物業(yè)管理公約，在公約中的有關用戶守則中要明確規(guī)定，禁止業(yè)主私自在樓體外安裝飄出式的防盜網，并在物業(yè)交付使用時讓其簽訂管理公約，并以管理公約為依據(jù)制止此類行為。 （ 2）制定完善的裝修管理措施。該公司在公約中制定了完善的裝修管理制度。要求每位新進住的業(yè)主在裝修前必須向管理公司提出裝修申請，辦理裝修審批手續(xù)。該公司在按章審批裝修項目時向業(yè)主重申有關規(guī)定，并向裝修單元的業(yè)主征收一定數(shù)額的裝修保證金。如果業(yè)主在裝修期間違反裝修規(guī)定，管理公司有權在裝修保證金中扣罰。 對小區(qū)業(yè)主實行分類勸阻原則，具體辦法如下： 3/9/2023 34 物業(yè)管理典型案例分析 （ 3）說服教育。對于新進住的業(yè)主因不了解或不重視有關管理規(guī)定而出現(xiàn)的違章情況，本物業(yè)公司工作人員盡可能通過說服教育的方式向業(yè)主曉以利害，說服業(yè)主放棄違章的裝修方案，以維持良好的管理關系。本公司的方針是對新進住的業(yè)主能說服的力求說服，實在不得已時才采取處罰措施。 （ 4）禁制措施。對新進住的正在違章裝修的業(yè)主，管理公司經反復說服教育不果，可以根據(jù)管理公約的規(guī)定，暫停對該單元的供電、供水，令其違章裝修無法繼續(xù)下去。 3/9/2023 35 物業(yè)管理典型案例分析 （ 5）強制拆除并扣款處罰。對于新進住的執(zhí)意要非法違章安裝飄出式防盜網的業(yè)主，管理公司經過說服教育、扣留押金、暫停供電（水）等方法仍不奏效時，可以視情況決定是否通知城管部門，根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)依法拆除其違章飄出的防盜網，并從裝修保證金中扣除因此而產生的費用。 3/9/2023 36 物業(yè)管理典型案例分析 對已經入住的業(yè)主可采?。? （ 1）對于已經進住但還未私自在樓體外安裝飄出式的防盜網的業(yè)主，我們采取上門拜訪的形式讓其簽署物業(yè)管理公約，對不簽公約的業(yè)主我們通過耐心的解釋讓他意識到個人既有享受公共設施的權利，也有維護公共利益的義務，做到曉之以理，動之以情，勸其簽署。 3/9/2023 37 物業(yè)管理典型案例分析 （ 2）對已經進住并已經在樓體外安裝飄出式的防盜網的業(yè)主，首先對其進行說服教育。本物業(yè)公司的工作人員通過上門拜訪的形式，對小區(qū)業(yè)主加以勸阻。我們上門拜訪并告訴他們小區(qū)的安全是有保障的，由于他的行為已經嚴重影響了小區(qū)的整體形象，再加上與周圍高檔社區(qū)對比，已經使本小區(qū)物業(yè)受到了一定的貶值，損害了他自己及其他業(yè)主的利益。其次，告訴他，要實在放心不下小區(qū)的治安情況，可以將防盜窗改安裝在陽臺以內，不影響室外環(huán)境，力爭讓其自己將安裝在樓體外的防盜網拆除，并勸其簽署物業(yè)管理公約。 3/9/2023 38 物業(yè)管理典型案例分析 （ 3）強制拆除。對于已經進住的違章安裝飄出式防盜網的業(yè)主，管理公司經過說服教育等方法仍不奏效時，可以視情況決定是否通知城管部門，根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)依法拆除其違章安裝的防盜網。 通過上述方法，對于新進住的業(yè)主違章安裝防盜網的現(xiàn)象已經得到了有效的抑制，對于已經安裝防盜網的業(yè)主，通過本公司的說服教育，已有陸續(xù)拆除的效果，小區(qū)環(huán)境已得到明顯的改善。由于本公司對小區(qū)公共環(huán)境好壞的利弊加以宣傳，環(huán)境治理得到了大多數(shù)業(yè)主的支持，小區(qū)管理已進入正規(guī)化。 3/9/2023 39 物業(yè)管理典型案例分析 五、未辦理收樓手續(xù)擅自入住 案情介紹： 2023年 7月 15日， 12207業(yè)主王某由于房屋質量問題一直與項目公司存在爭執(zhí)，并且從銷售員手中拿到了戶門鑰匙一把，私自更換戶門鎖芯，未辦理收樓手續(xù)擅自入戶居住。 2023年 10月中旬， 12107業(yè)主電話報修物業(yè)前臺，發(fā)現(xiàn)自家廚房頂部有大量水滲出。通過對 2207水表處檢查，判定為 2207業(yè)主私自拆掉自來水表，改成直接供水，引致漏水。 該業(yè)主未按正常流程辦理收樓手續(xù)，侵害了公司利益。 3/9/2023 40 物業(yè)管理典型案例分析 可能原因分析： 銷售員未經許可，為個人利益，擅自將鑰匙交給業(yè)主； 由于業(yè)主未辦收樓手續(xù)，未能領到水卡，采取拆除水表供水，造成漏水； 房屋存在質量問題，業(yè)主拒絕按正常流程收樓等。 3/9/2023 41 物業(yè)管理典型案例分析 建議解決辦法： 由管理部協(xié)調，房屋質量按其要求維修完畢后必須收樓； 加強對銷售員借鑰匙的管理，出現(xiàn)借鑰匙不還的情況時立即知會項目公司領導并更換鎖芯； 不激化矛盾，供水問題在其房屋未維修完畢前業(yè)主可通過管理 IC卡買水。 其他部門給予的配合和領導的支持等。 3/9/2023 42 物業(yè)管理典型案例分析 六、屢次停電造成大量業(yè)主投訴 案情介紹： 2023年 10月 8日下午 14時 36分，小區(qū)突然停電，經管理部與供電局搶修熱線聯(lián)系，確認屬該地區(qū)高壓線路故障，答復搶修后再恢復供電。 17時 32分，小區(qū)恢復供電，但沒想到 2分鐘左右，小區(qū)再次停電，物業(yè)管理公司立即向供電局交涉，答復為高壓線多點接地，該轄區(qū)全部停電，供電局正組織人員進行搶修，但具體供電時間不能確定。由于正值小區(qū)業(yè)戶下班高峰期間，該小區(qū)屬高層建筑，停電已影響到業(yè)戶的正常生活。 3/9/2023 43 物業(yè)管理典型案例分析 為敦促供電局盡快維修，物業(yè)管理