【文章內(nèi)容簡介】 在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過程中的時候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)雄厚，所以在辦公地點(diǎn)的選擇上也沒有那些企業(yè)講究。一些低端寫字樓項(xiàng)目或者商住兩用的準(zhǔn)寫字樓就成為他們所需要的。區(qū)域商務(wù)狀況分析中小面積為主力需求面積整個區(qū)域的客戶辦公面積需求偏小，有 60％的客戶表示他們理想的辦公面積在 300平米以下，有 ％在 300－ 500之間，僅有 ％的客戶認(rèn)為 500平米以上的面積才是他們比較理想的辦公面積。據(jù)了解理想的辦公面積在 300平米以下的用戶類型主要是私營企業(yè)，行業(yè)上屬于貿(mào)易、咨詢、廣告企業(yè)，人員數(shù)量也大多在 50人及以下。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 CBD及輻射區(qū)商務(wù)樓購買群體現(xiàn)狀（ 1）大面積（整層、半層）購買群體 選擇購買大面積寫字樓的公司主要為國內(nèi)大中型公司，這些公司屬于成熟企業(yè)，有良好的公司實(shí)力，財務(wù)穩(wěn)健，在行業(yè)中具有較高的知名度。這些公司注重自身形象，員工的歸屬感及榮譽(yù)感，辦公空間的對立性及整體性，因此往往會選擇形象好、面積大的寫字樓。 區(qū)域商務(wù)狀況分析（ 2）中小面積（ 200—500 平米）購買群體 購買中小面積辦公區(qū)為國內(nèi)目前處于穩(wěn)定成長的中小型企業(yè)、港臺及國外公司派駐北京的分公司或事務(wù)處。這類公司尚處于業(yè)務(wù)快速發(fā)展時期，前景比較樂觀，同時，這類公司也比較注重自身形象、希望給他們的客戶及員工一個良好的信心保證。這些公司從事的行業(yè)面比較廣，其中較為集中的行業(yè)有：商業(yè)貿(mào)易、廣告公司、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司、廣告、出版等。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 CBD及其輻射區(qū)的中小型企業(yè)成長性很強(qiáng)，規(guī)模巨大。對于辦公區(qū)的選擇受到其公司實(shí)力及提供服務(wù)的大型企業(yè)辦公地址的影響。選擇 CBD及其輻射區(qū)內(nèi)低端寫字樓或高檔商務(wù)公寓為其辦公地址。這些中小型成長企業(yè)的入住帶動了 CBD輻射區(qū)商務(wù)公寓市場的發(fā)展。 結(jié)論：區(qū)域商務(wù)狀況分析西大望路板塊的現(xiàn)狀（ 1）西大望路板塊目前開發(fā)力度很大，但主要為居住類物業(yè)，如東區(qū)國際、珠江帝景、金港國際、石韻浩庭、風(fēng)度柏林等，商用樓的開發(fā)則主要集中在長安街沿線，如華貿(mào)中心、現(xiàn)代城、溫特萊中心等。（ 2）區(qū)域內(nèi)適合中小型成長企業(yè)辦公的物業(yè)缺乏，但需求巨大。（ 3）配套相對匱乏。（ 4）區(qū)域內(nèi)商務(wù)環(huán)境和商務(wù)辦公條件很差，特別是廣渠路以南區(qū)域。q 西大望路商務(wù)板塊的形成區(qū)域商務(wù)狀況分析西大望路商務(wù)板塊的發(fā)展（ 1）最強(qiáng)勢的邊緣商務(wù) 西大望路與 CBD相連，從區(qū)域地理特點(diǎn)而言，可以說是 CBD的金角銀邊。大望路現(xiàn)在由于工廠搬遷留下了大批有待開發(fā)的土地，創(chuàng)造了較好的整體開發(fā)環(huán)境。商務(wù)樓、寫字樓的投資開發(fā)是重頭戲。區(qū)域商務(wù)狀況分析（ 2）交通便利，將形成高端寫字樓市場 西大望路，守望 CBD的東大門，南端可以直通朝陽公園，北邊則延伸到了松榆南路。中間穿過建國路、廣渠路、勁松路等重要路段，可以順利到達(dá)三環(huán)、四環(huán)，交通很便捷，本身又與復(fù)八線河地鐵交匯，交通便利，在地鐵大望路站附近目前寫字樓商圈規(guī)模初步形成，目前區(qū)域內(nèi)商務(wù)樓市場上的代表性項(xiàng)目，有華貿(mào)中心和現(xiàn)代城，預(yù)計本區(qū)域?qū)⒊蔀樯虅?wù)樓市場最活躍的區(qū)域之一。 區(qū)域商務(wù)狀況分析（ 3）配套設(shè)施進(jìn)一步完善 區(qū)域內(nèi)的火車轉(zhuǎn)運(yùn)站將遷移，改建成現(xiàn)代化建筑綜合體，大規(guī)模的影視中心也將建立，通惠河即將改造，南磨房主題公園， CBD中心花園廣場，四環(huán)百米綠化帶工程及散布在期間的各種街區(qū)花園的陸續(xù)建成，這些都將大大改善西大望路沿線的配套。區(qū)域商務(wù)狀況分析區(qū)域內(nèi)中小型成 長 企 業(yè)規(guī) 模很大，成 長 性很 強(qiáng) 。 中小型成 長 企 業(yè)對 于低端寫字樓和高檔商 務(wù) 公寓需求旺盛。 西大望路商 務(wù) 板 塊 即將形成。 西大望路板 塊 內(nèi)高檔商 務(wù) 公寓 產(chǎn) 品存在很大市 場 空白。q 結(jié)論 ：潛在客群需求研究 我公司目前在富力城北側(cè)有 “CBD 總部公寓 ” 項(xiàng)目在售，我們目前擁有 5000 多客戶資源，我們認(rèn)為，他們的需求及特征完全能夠代表本項(xiàng)目的潛在客群，經(jīng)過調(diào)查分析，本項(xiàng)目潛在目標(biāo)客群進(jìn)行如下分析：p 潛在客戶年齡構(gòu)成從上圖可以看出，潛在客戶年齡集中在 26－ 45歲之間，其中 26－ 30歲的比例占 32％， 31－ 45歲占 44％。潛在客群需求研究p 潛在客戶所在公司類型根據(jù)統(tǒng)計可以看出潛在客戶中在私營企業(yè)中工作的比例最高，占到 33％。其次是外企人員占到 30％。潛在客群需求研究p 置業(yè)次數(shù)根據(jù)統(tǒng)計，潛在客戶中 “ 首次 ” 置業(yè)者達(dá)到 40%，二次置業(yè)者占到了 47%，我們將首次置業(yè)者確定為白領(lǐng)階層（其中有 50%為過度型），將二次以上置業(yè)者確定為升級換代型客戶，三次以上置業(yè)者為投資型客戶。潛在客群需求研究p 購房目的本項(xiàng)目潛在客戶中 “ 購房目的 ” 選擇 “ 自住 ” 的比例最高，占到 64％； “ 自住與投資兼顧 ” 的比例為 19％，純 “ 投資 ” 客戶的比例占 13％。潛在客群需求研究p 銷售單價有 29％的客戶選擇 6000－ 6500元 /平米，有 25％的客戶選擇 6500－ 7000元 /平米，選擇 7000—7500 元 /平米的客戶有 11%，選擇 7500—8000 元 /平米的客戶有 7%，選擇 8000元 /平米以上的人只占 9％。統(tǒng)計結(jié)果表明客戶重點(diǎn)關(guān)注的價格集中在 6500元 /平米左右。潛在客群需求研究p 購房原因“ 離單位近 ” 成為潛在客戶在此區(qū)域選房的首要因素，占到 31％； “ 居住習(xí)慣 ” 占 24％。這說明潛在的主力客群對周邊環(huán)境和發(fā)展?fàn)顩r比較了解。潛在客群需求研究p 戶型結(jié)構(gòu)需求潛在客戶中需要 “ 二居室 ” 的比例較高，占到 51％； “ 三居室 ” 的需求比例也較高，占到 31％。面積較大的 “ 四室以上 ” 戶型及面積較小的 “ 零居室 ” 戶型的需求量最小，分別為 5％和 1％。潛在客群需求研究p 戶型面積需求戶型面積需求范圍比較分散， 71－ 110平米是選擇的重點(diǎn)范圍，占 51％。也有 28％的被調(diào)查者選擇 120平米以上的大戶型。潛在客群需求研究p 戶型結(jié)構(gòu)與戶型面積的關(guān)系　 50以下 5160 6170 7180 8190 91100 101110 111120 121160 160以上零居室 100% 一室 25% 9% 50% 16% 二室 　 7% 22% 22% 25% 13% 11% 　三室 4% 18% 52% 26%四室以上 　 5% 85%潛在客群需求研究根據(jù)以上表格統(tǒng)計，戶型與面積的比例關(guān)系為：零居： 50平米以下，比例為 100％一居： 61－ 70平米，比例為 50%二居： 71－ 100平米，比例為 69％，其中 70—9044% 。三居： 120平米以上，比例為 78%，其中 160平米以上占 26%四居： 160平米以上，比例為 85％ p 交房標(biāo)準(zhǔn)32%的購房者愿意接受毛坯的裝修方案，接受帶裝修的客戶比例占到54%，但接受完全精裝的客戶僅為 25%。潛在客群需求研究p 物業(yè)費(fèi)有 41％的被訪者對本項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)的接受范圍在 2－ /月 /平米。從調(diào)查結(jié)果可以看出本項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)不宜超過 3元 /月 /平米。潛在客群需求研究p 購 /租車位及價格從以上統(tǒng)計可以看出有 63％的潛在客戶更愿意租用車位， 37％ 選擇購買車位的潛在客戶中有 62％能夠承受 8萬元以下的車位售價，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來判斷，大部分客戶能接受車位售價應(yīng)該在 7—9 萬元之間。潛在客群需求研究p 優(yōu)勢分析p 中石油實(shí)力巨大，為項(xiàng)目的順利操作打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)，同時中石油曾經(jīng)開發(fā)了小戶型項(xiàng)目北京 5月，對于小戶型市場有著獨(dú)到的見解。p 目前整體區(qū)域的商業(yè)氛圍隨著家樂福和百安家居的進(jìn)駐將會得到大幅度的提升，有效的提高了生活的便利度。p 項(xiàng)目的整體規(guī)劃用地面積適度，易于項(xiàng)目的整體運(yùn)做。p 項(xiàng)目大地塊部分格局方正，有利于