【正文】 三月 2108:59:4008:59Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 三月 21三月 2108:59:4008:59:40March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議23456在地塊 B規(guī)劃了四棟弧形板樓，呈圍合式分布。o 最小的一塊地 —— 地塊 C將被用來建設(shè)投資產(chǎn)品。進(jìn)一步提高居住的舒適度和項目的整體品質(zhì)。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施迅速增加，商務(wù)產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。因此，我們可以從項目產(chǎn)品的多樣性上尋求機(jī)會。潛在客群需求研究p 戶型結(jié)構(gòu)與戶型面積的關(guān)系　 50以下 5160 6170 7180 8190 91100 101110 111120 121160 160以上零居室 100% 一室 25% 9% 50% 16% 二室 　 7% 22% 22% 25% 13% 11% 　三室 4% 18% 52% 26%四室以上 　 5% 85%潛在客群需求研究根據(jù)以上表格統(tǒng)計，戶型與面積的比例關(guān)系為：零居： 50平米以下，比例為 100％一居： 61－ 70平米，比例為 50%二居： 71－ 100平米，比例為 69％，其中 70—9044% 。 中小型成 長 企 業(yè)對 于低端寫字樓和高檔商 務(wù) 公寓需求旺盛。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 CBD及其輻射區(qū)的中小型企業(yè)成長性很強(qiáng)，規(guī)模巨大。據(jù)統(tǒng)計，在整個 CBD及輻射區(qū)域現(xiàn)有的企業(yè)當(dāng)中， 50人以下的中小型企業(yè)占 70%，而其中 10人左右的企業(yè)又占了 60％。依托 CBD的發(fā)展，西大望路沿線將出現(xiàn) 大量的新項目，并成為樓市熱點，總供應(yīng)量將達(dá)到 600萬平方米以上。 區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 園林景觀分析易構(gòu)空間的園林設(shè)計受到社區(qū)整體規(guī)模的限制，園林面積較小，同時缺少特色。p 市場的反饋告訴我們，在這個價格階段，毛坯房項目 存在著較大的市場價格抗性，精裝項目卻有著極大的 市場吸引力。 “ 大望路項目 ” 方向性建議 地 產(chǎn)2023年 7月 1日p 區(qū)位研究區(qū)域市場 對于房地產(chǎn)項目來講，我們認(rèn)為，區(qū)位環(huán)境決定項目的價值區(qū)間，地段位置環(huán)境決定項目的市場功能，地塊條件及規(guī)模決定項目的市場價值，綜合的內(nèi)在品質(zhì)決定項目的附加值，四者之和決定項目的市場表現(xiàn)價格。p 價格規(guī)律分析區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 價格規(guī)律分析第三層段 8000元以上p 這個市場價格段的產(chǎn)品為區(qū)域中的高端，項目綜合品 質(zhì)高，項目形象相對較好，市場認(rèn)知度高。社區(qū)的園林景觀主要集中在社區(qū)的中心廣場 .區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 園林景觀分析石韻浩庭為中式建筑，因此在園林設(shè)計上也是極為中式，突出 “石韻 ”，整個園林設(shè)計以綠色園林景觀為主，石制景觀在其中作為點綴之用。q 北京整體商務(wù)區(qū)域劃分 金融街，中關(guān)村和 CBD，是北京市寫字樓最為密集的三個區(qū)域，其中金融街為國家金融管理中心和國家級銀行總行、非銀行金融機(jī)構(gòu)總部的所在地；中關(guān)村是我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)；而 CBD是中央商務(wù)區(qū)。 50100人企業(yè)占14%，而 100人以上企業(yè)僅占 11%。對于辦公區(qū)的選擇受到其公司實力及提供服務(wù)的大型企業(yè)辦公地址的影響。 西大望路商 務(wù) 板 塊 即將形成。三居： 120平米以上，比例為 78%，其中 160平米以上占 26%四居： 160平米以上，比例為 85％ p 交房標(biāo)準(zhǔn)32%的購房者愿意接受毛坯的裝修方案，接受帶裝修的客戶比例占到54%，但接受完全精裝的客戶僅為 25%。項目 SWOT分析p 機(jī)會分析o 項目整體檔次的提升 本項目所在區(qū)域內(nèi)，除珠江帝景具有一定的項目檔次和對外形象外，其他項目的整體檔次感不強(qiáng)。其中尤以廣渠路延線、東三環(huán)延線和西大望路延線的商務(wù)氛圍增長迅速。o 園林景觀 周邊項目對于社區(qū)園林景觀的建設(shè)非常重視，如富力城和珠江帝景在園林規(guī)劃設(shè)計上都是煞費苦心的，表現(xiàn)在銷售業(yè)績上在區(qū)域內(nèi)也是首屈一指的。這塊地的建設(shè)主要是為了順應(yīng)市場的需求，建設(shè)一批投資型的中小戶型產(chǎn)品。在主入口正對的方向，緊鄰水面的位置作為會所的所在地。 27 三月 20238:59:40 上午 08:59:40三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 08:59:4008:59:4008:59Saturday, March 27, 20231知人者智，自知者明。 08:59:4008:59:4008:593/27/2023 8:59:40 AM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 08:59:4008:59:4008:59Saturday, March 27, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。p 地塊 B的產(chǎn)品方向建議142米206米地塊 B北側(cè)的兩棟弧板，分別長 60米地塊 B南側(cè)的兩棟弧板，分別長 80米在地塊 B水景的中央?yún)^(qū)建設(shè)一棟長26米的短薄板。容積率為 。同時在布局上采用圍合的形式，能夠有大面積的園林景觀規(guī)劃。項目 SWOT分析項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議o 項目對外宣傳形象的定位—— 項目是區(qū)域內(nèi)檔次較高的產(chǎn)品—— 項目是區(qū)域內(nèi)建筑形式多樣的產(chǎn)品—— 項目是區(qū)域內(nèi)居住環(huán)境最好的產(chǎn)品—— 項目的居住產(chǎn)品是區(qū)域內(nèi)最舒適的—— 項目的景觀建設(shè)是區(qū)域內(nèi)最有特點的項目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議o 關(guān)于項目產(chǎn)品形式的定位 項目所在的泛 CBD南部綜合區(qū)，依托于周邊商務(wù)氛圍的不斷增長，擺脫了純居住區(qū)的形象。目前周邊的住宅供應(yīng)同制化嚴(yán)重，但多數(shù)項目的產(chǎn)品類型相對單一，只有為數(shù)不多的項目包含了底商、寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅等多種產(chǎn)品，其他項目多以住宅配底商的形式出現(xiàn)。也有 28％的被調(diào)查者選擇 120平米以上的大戶型。區(qū)域商務(wù)狀況分析區(qū)域內(nèi)中小型成 長 企 業(yè)規(guī) 模很大，成 長 性很 強(qiáng) 。這些公司從事的行業(yè)面比較廣，其中較為集中的行業(yè)有：商業(yè)貿(mào)易、廣告公司、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司、廣告、出版等。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 CBD及其輻射區(qū)，成長型的中小公司占主要地位 隨著 CBD概念的進(jìn)一步明確，規(guī)劃的進(jìn)一步完善，一些實力雄厚的大型跨國集團(tuán)紛紛入住 CBD，但對于 CBD及其輻射區(qū)域來說更多的還是一些正處于成長中的發(fā)展型中小企業(yè)。他 集中了泛 CBD南部綜合區(qū) 80%的供應(yīng)量。但景觀設(shè)計的豐富感不足。p 其中 7500—8300 這個價格段是項目現(xiàn)房階段的最好 戶型的價格范圍區(qū)域，該部分項目現(xiàn)房入住階段的銷 售均價一般不超過 8300。p CBD周邊區(qū)域劃分區(qū)域市場研究CBD核心商務(wù)區(qū)泛 CBD西北部商務(wù)區(qū)泛 CBD大東部居住區(qū) 望 京太陽宮泛 CBD北部居住區(qū) 泛 CBD豪宅 區(qū)泛CBD東 四 環(huán) 居 住 帶 泛 CBD南部綜合區(qū)泛 CBD大南部居住區(qū)p CBD周邊市場劃分區(qū)域市場研究 根據(jù)本項目所在的具體位置，我們將本項目的區(qū)位確定為國貿(mào)橋以南、勁松橋以北，東三環(huán)沿線至東四環(huán)之間的泛 CBD南部綜合區(qū)。p 這個區(qū)段的項目特點是外裝豪華、內(nèi)部采取精裝修， 走高級公寓路線。整體的園林風(fēng)格采取了中式園林風(fēng)格中的中規(guī)中矩作為項目園林特色。區(qū)域商務(wù)狀況分析區(qū)域商務(wù)狀況分析q CBD區(qū)域 分析 CBD區(qū)域的功能定位 CBD的城市功能定位是：（ 1）、建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)。另外中關(guān)村的中小型公司以貿(mào)易企業(yè)、咨詢企業(yè)、廣告企業(yè)為主，這三種類型企業(yè)占了總體的絕大部分。選擇 CBD及其輻射區(qū)內(nèi)低端寫字樓或高檔商務(wù)公寓為其辦公地址。 西大望路板 塊 內(nèi)高檔商 務(wù) 公寓 產(chǎn) 品存在很大市 場 空白。