【正文】 全受到了 CBD核心區(qū)商務(wù)樓產(chǎn)品定位的影響。區(qū)域市場研究東三環(huán)路甜水園路金臺路通惠河百子灣路東四環(huán)路航空大廈華貿(mào)中心溫特萊中心藍(lán)堡國際中心鑫望賓館鑫企望寫字樓 SOHO珠江帝景金友大廈宏久寫字樓 樂園公寓不知名三層辦公樓（一層為京客?。? 朝陽公園南路 姚家園路 朝陽北路 朝陽路 建國路 廣渠路 南磨房路 松榆南路區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商務(wù)樓分布區(qū)域市場研究區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 區(qū)域發(fā)展趨勢判研：p 區(qū)域距離 CBD很近，隨著 CBD路網(wǎng)建設(shè)與眾多開發(fā)商的介入，本項(xiàng)目所在的泛 CBD區(qū)域?qū)⒊蔀槭袌鰺狳c(diǎn)；p 受到中央電視臺與北京電視臺東遷的影響，客戶范圍存在擴(kuò)大的趨勢；p 將有更多具備國際化社區(qū)水準(zhǔn)的項(xiàng)目入市，市場對產(chǎn)品如何滿足客戶需求更加關(guān)注p 隨著新興項(xiàng)目的加入，區(qū)域市場競爭將會升溫，可能會產(chǎn)生激烈的價格競爭； p 客戶購買行為更加成熟理智，使主流媒體廣告對銷售的支持力降低。依托 CBD的發(fā)展，西大望路沿線將出現(xiàn) 大量的新項(xiàng)目，并成為樓市熱點(diǎn)，總供應(yīng)量將達(dá)到 600萬平方米以上。經(jīng)濟(jì)功能定位是：（ 1）、建設(shè)成為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務(wù)中心區(qū) 。 區(qū)域商務(wù)狀況分析q CBD及其輻射區(qū)域的辦公物業(yè)的需求分析目標(biāo)客戶為 CBD現(xiàn)有以及為之服務(wù)的企業(yè) 金融街，中關(guān)村和 CBD三個主要商務(wù)區(qū)內(nèi)企業(yè)對于未來辦公地的選擇：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的跨國集團(tuán)、國內(nèi)知名企業(yè)往往都會選擇 CBD作為辦公地點(diǎn)，而為之人服務(wù)的一批中小型成長企業(yè)也將跟進(jìn)，這些企業(yè)是本區(qū)域的最主要的客戶來源。據(jù)統(tǒng)計，在整個 CBD及輻射區(qū)域現(xiàn)有的企業(yè)當(dāng)中， 50人以下的中小型企業(yè)占 70%，而其中 10人左右的企業(yè)又占了 60％。 企業(yè)有不同的發(fā)展階段，在不同的發(fā)展階段，對辦公物業(yè)的選擇有自己的需求。一些低端寫字樓項(xiàng)目或者商住兩用的準(zhǔn)寫字樓就成為他們所需要的。這些公司注重自身形象，員工的歸屬感及榮譽(yù)感，辦公空間的對立性及整體性，因此往往會選擇形象好、面積大的寫字樓。 區(qū)域商務(wù)狀況分析 CBD及其輻射區(qū)的中小型企業(yè)成長性很強(qiáng)，規(guī)模巨大。 結(jié)論：區(qū)域商務(wù)狀況分析西大望路板塊的現(xiàn)狀（ 1）西大望路板塊目前開發(fā)力度很大，但主要為居住類物業(yè)，如東區(qū)國際、珠江帝景、金港國際、石韻浩庭、風(fēng)度柏林等，商用樓的開發(fā)則主要集中在長安街沿線，如華貿(mào)中心、現(xiàn)代城、溫特萊中心等。q 西大望路商務(wù)板塊的形成區(qū)域商務(wù)狀況分析西大望路商務(wù)板塊的發(fā)展（ 1）最強(qiáng)勢的邊緣商務(wù) 西大望路與 CBD相連，從區(qū)域地理特點(diǎn)而言，可以說是 CBD的金角銀邊。區(qū)域商務(wù)狀況分析（ 2）交通便利，將形成高端寫字樓市場 西大望路，守望 CBD的東大門，南端可以直通朝陽公園，北邊則延伸到了松榆南路。 中小型成 長 企 業(yè)對 于低端寫字樓和高檔商 務(wù) 公寓需求旺盛。潛在客群需求研究p 潛在客戶所在公司類型根據(jù)統(tǒng)計可以看出潛在客戶中在私營企業(yè)中工作的比例最高，占到 33％。潛在客群需求研究p 銷售單價有 29％的客戶選擇 6000－ 6500元 /平米，有 25％的客戶選擇 6500－ 7000元 /平米，選擇 7000—7500 元 /平米的客戶有 11%，選擇 7500—8000 元 /平米的客戶有 7%，選擇 8000元 /平米以上的人只占 9％。潛在客群需求研究p 戶型結(jié)構(gòu)需求潛在客戶中需要 “ 二居室 ” 的比例較高，占到 51％； “ 三居室 ” 的需求比例也較高，占到 31％。潛在客群需求研究p 戶型結(jié)構(gòu)與戶型面積的關(guān)系　 50以下 5160 6170 7180 8190 91100 101110 111120 121160 160以上零居室 100% 一室 25% 9% 50% 16% 二室 　 7% 22% 22% 25% 13% 11% 　三室 4% 18% 52% 26%四室以上 　 5% 85%潛在客群需求研究根據(jù)以上表格統(tǒng)計，戶型與面積的比例關(guān)系為：零居： 50平米以下，比例為 100％一居： 61－ 70平米，比例為 50%二居： 71－ 100平米，比例為 69％，其中 70—9044% 。潛在客群需求研究p 購 /租車位及價格從以上統(tǒng)計可以看出有 63％的潛在客戶更愿意租用車位， 37％ 選擇購買車位的潛在客戶中有 62％能夠承受 8萬元以下的車位售價，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)來判斷，大部分客戶能接受車位售價應(yīng)該在 7—9 萬元之間。p 項(xiàng)目大地塊部分格局方正，有利于項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計。o 規(guī)劃中的道路將這個地塊分為兩部分，在一定程度上影響了 社區(qū)的整體規(guī)劃，破壞了社區(qū)的整體感覺。因此，我們可以從項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣性上尋求機(jī)會。項(xiàng)目 SWOT分析p 機(jī)會分析o 超強(qiáng)賣點(diǎn)營造 目前本區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目對于本身的賣點(diǎn)營造和宣傳顯然是不夠的，只是單純的依靠區(qū)域市場的需求進(jìn)行項(xiàng)目銷售。北京的項(xiàng)目普遍不重視項(xiàng)目水景的建設(shè)。同時作為項(xiàng)目的一個有力的賣點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施迅速增加，商務(wù)產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)。在這種情況下，我們建議對產(chǎn)品的形式應(yīng)綜合考慮，適應(yīng)地區(qū)未來的發(fā)展： 項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議o 商業(yè)產(chǎn)品 在社區(qū)的鄰街部分設(shè)置少量的商業(yè)產(chǎn)品，帶動社區(qū)的商業(yè)氛圍的同時，滿足社區(qū)的日常生活消費(fèi)需要，同時作為項(xiàng)目中單價最高，利潤最高的產(chǎn)品出現(xiàn)，通過商業(yè)的經(jīng)營檔次很好的提升項(xiàng)目檔次和生活品質(zhì)。因此在考慮產(chǎn)品的布局方面，應(yīng)盡量將商務(wù)產(chǎn)品和居住產(chǎn)品分區(qū)建設(shè)。因此采用獨(dú)立操作的形式，只是建筑形式、風(fēng)格上和大地塊保持一致，產(chǎn)品上采用區(qū)域內(nèi)熱銷且投資價值高的小戶型產(chǎn)品，吸引大量的投資客戶購買。進(jìn)一步提高居住的舒適度和項(xiàng)目的整體品質(zhì)。一是用來提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)感，二是作為項(xiàng)目的特色和賣點(diǎn)出現(xiàn)在項(xiàng)目的對外宣傳上。o 地塊 A緊鄰西大望路，將其作為商務(wù)用地，主要用來建設(shè)項(xiàng)目的底商、辦公及商務(wù)公寓部分。同時為了提高項(xiàng)目的整體品質(zhì)感，在此地塊內(nèi)，所有住宅為板式高層的設(shè)計，戶型設(shè)計以中大戶型為主。o 最小的一塊地 —— 地塊 C將被用來建設(shè)投資產(chǎn)品。項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議o 在地塊 A中靠西大望路的一側(cè)建設(shè)一座辦公 +底商 +商務(wù)公寓的建筑。 L型的短邊部分緊靠地塊 A的南邊，此部分長度為 42米、寬 20米。 區(qū)域內(nèi)的純居住項(xiàng)目的容積率我們也做了調(diào)查，總體水平在 — 不等。項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品方向建議23456在地塊 B規(guī)劃了四棟弧形板樓，呈圍合式分布。因此建議在該地塊做投資型產(chǎn)品，通過相對小的面積，控制銷售總價，吸引投資型客戶和部分自用、投資兼顧的客戶。同時地塊 C將擁有近 9000平米的綠地園林景觀設(shè)計。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 三月 21三月 2108:59:4008:59:40March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 8:59:40 上午 8:59 上午 08:59:40三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 08:59:4008:59:4008:59Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/27 8:59:4008:59:4027 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 2108:59:4008:59Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 27 三月 20238:59:40 上午 08:59:40三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我