【正文】 作成精品，在區(qū)域內脫穎而出。項目 SWOT分析p 機會分析o 項目整體檔次的提升 本項目所在區(qū)域內，除珠江帝景具有一定的項目檔次和對外形象外，其他項目的整體檔次感不強。目前周邊的住宅供應同制化嚴重，但多數項目的產品類型相對單一，只有為數不多的項目包含了底商、寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅等多種產品，其他項目多以住宅配底商的形式出現。o 地塊面臨西大望路 100米的長度難以體現項目的規(guī)模品質， 對項目形象的樹立極為不利。o 項目緊鄰北京吉普車制造場，有一定的噪音和空氣污染。項目 SWOT分析p 劣勢分析o 周邊競爭項目都具有一定的規(guī)模和實力，區(qū)域競爭激烈。p 項目的整體規(guī)劃用地面積適度，易于項目的整體運做。潛在客群需求研究p 優(yōu)勢分析p 中石油實力巨大，為項目的順利操作打下了堅實的基礎，同時中石油曾經開發(fā)了小戶型項目北京 5月，對于小戶型市場有著獨到的見解。從調查結果可以看出本項目的物業(yè)費不宜超過 3元 /月 /平米。三居： 120平米以上，比例為 78%，其中 160平米以上占 26%四居： 160平米以上，比例為 85％ p 交房標準32%的購房者愿意接受毛坯的裝修方案，接受帶裝修的客戶比例占到54%，但接受完全精裝的客戶僅為 25%。也有 28％的被調查者選擇 120平米以上的大戶型。面積較大的 “ 四室以上 ” 戶型及面積較小的 “ 零居室 ” 戶型的需求量最小，分別為 5％和 1％。這說明潛在的主力客群對周邊環(huán)境和發(fā)展狀況比較了解。統計結果表明客戶重點關注的價格集中在 6500元 /平米左右。潛在客群需求研究p 購房目的本項目潛在客戶中 “ 購房目的 ” 選擇 “ 自住 ” 的比例最高，占到 64％； “ 自住與投資兼顧 ” 的比例為 19％，純 “ 投資 ” 客戶的比例占 13％。其次是外企人員占到 30％。q 結論 ：潛在客群需求研究 我公司目前在富力城北側有 “CBD 總部公寓 ” 項目在售，我們目前擁有 5000 多客戶資源，我們認為，他們的需求及特征完全能夠代表本項目的潛在客群，經過調查分析，本項目潛在目標客群進行如下分析：p 潛在客戶年齡構成從上圖可以看出，潛在客戶年齡集中在 26－ 45歲之間，其中 26－ 30歲的比例占 32％， 31－ 45歲占 44％。 西大望路商 務 板 塊 即將形成。區(qū)域商務狀況分析區(qū)域內中小型成 長 企 業(yè)規(guī) 模很大，成 長 性很 強 。中間穿過建國路、廣渠路、勁松路等重要路段，可以順利到達三環(huán)、四環(huán)，交通很便捷，本身又與復八線河地鐵交匯，交通便利，在地鐵大望路站附近目前寫字樓商圈規(guī)模初步形成，目前區(qū)域內商務樓市場上的代表性項目，有華貿中心和現代城，預計本區(qū)域將成為商務樓市場最活躍的區(qū)域之一。大望路現在由于工廠搬遷留下了大批有待開發(fā)的土地，創(chuàng)造了較好的整體開發(fā)環(huán)境。（ 4）區(qū)域內商務環(huán)境和商務辦公條件很差，特別是廣渠路以南區(qū)域。（ 2）區(qū)域內適合中小型成長企業(yè)辦公的物業(yè)缺乏，但需求巨大。這些中小型成長企業(yè)的入住帶動了 CBD輻射區(qū)商務公寓市場的發(fā)展。對于辦公區(qū)的選擇受到其公司實力及提供服務的大型企業(yè)辦公地址的影響。這些公司從事的行業(yè)面比較廣，其中較為集中的行業(yè)有：商業(yè)貿易、廣告公司、會計師事務所、律師事務所、咨詢公司、廣告、出版等。 區(qū)域商務狀況分析（ 2）中小面積（ 200—500 平米）購買群體 購買中小面積辦公區(qū)為國內目前處于穩(wěn)定成長的中小型企業(yè)、港臺及國外公司派駐北京的分公司或事務處。 區(qū)域商務狀況分析 CBD及輻射區(qū)商務樓購買群體現狀（ 1）大面積（整層、半層）購買群體 選擇購買大面積寫字樓的公司主要為國內大中型公司，這些公司屬于成熟企業(yè)，有良好的公司實力，財務穩(wěn)健，在行業(yè)中具有較高的知名度。區(qū)域商務狀況分析中小面積為主力需求面積整個區(qū)域的客戶辦公面積需求偏小，有 60％的客戶表示他們理想的辦公面積在 300平米以下，有 ％在 300－ 500之間，僅有 ％的客戶認為 500平米以上的面積才是他們比較理想的辦公面積。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)雄厚，所以在辦公地點的選擇上也沒有那些企業(yè)講究。這就像馬斯洛的人類需求理論一樣，人第一是生存，第二是安全，第三才是社會尊重。 區(qū)域商務狀況分析低價位的中檔寫字樓和商務公寓為成長型企業(yè)的主要需求 50100人企業(yè)占14%，而 100人以上企業(yè)僅占 11%。 區(qū)域商務狀況分析 CBD及其輻射區(qū)，成長型的中小公司占主要地位 隨著 CBD概念的進一步明確，規(guī)劃的進一步完善，一些實力雄厚的大型跨國集團紛紛入住 CBD，但對于 CBD及其輻射區(qū)域來說更多的還是一些正處于成長中的發(fā)展型中小企業(yè)。下圖為各區(qū)域現有客戶將會選擇哪個區(qū)域辦公，可見， CBD區(qū)域的客戶將主要來自于現有 CBD區(qū)域的客戶群體，另外還會有其他區(qū)域，特別是金融街現有客戶的不斷遷入。區(qū)域商務狀況分析總結： 一家大企業(yè)的入住，將帶動眾多為之服務的中小型成長企業(yè)入住，這些中小型成長企業(yè)的規(guī)模遠遠大于這些知名的大企業(yè)，它們對于 CBD區(qū)域的辦公物業(yè)的市場需求更是十分巨大的！但由于其公司規(guī)模和實力等原因，負擔不起 CBD核心區(qū)辦公物業(yè)的高昂費用，這就形成了 CBD區(qū)域的市場與需求之間的巨大矛盾，這也帶動了 CBD輻射區(qū)域辦公物業(yè)的迅速發(fā)展。區(qū)域商務狀況分析區(qū)域商務狀況分析 CBD核心區(qū)的商用物業(yè)的市場需求 國內外知名的企業(yè)：這些公司出于實力、形象，以及公司發(fā)展的考慮將其總部、分公司或辦事處設立于此。 —— 《北京市中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》區(qū)域商務狀況分析 CBD區(qū)域內的產品形式CBD的功能定位決定了其內部的辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂場所都應為北京最為頂級的地方，包括國貿中心、嘉里中心、摩托羅拉大廈、招商局大廈等等，還有正在動工興建的華貿中心、中央電視臺新址、萬通中心等等。（ 2）、成為現代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應與集散效應優(yōu)勢的區(qū)域 。（ 2）、建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎設施完善的現代化新城區(qū)。q 北京整體商務區(qū)域劃分 金融街，中關村和 CBD，是北京市寫字樓最為密集的三個區(qū)域，其中金融街為國家金融管理中心和國家級銀行總行、非銀行金融機構總部的所在地；中關村是我國高新技術產業(yè)的先導；而 CBD是中央商務區(qū)。他 集中了泛 CBD南部綜合區(qū) 80%的供應量。以建立客戶 美譽度為基礎的全方位營銷推廣模式將更多的使用；p 區(qū)域內產品同制化太強，競爭將越來越激烈?？梢妳^(qū)域市場內對于商務產品的需求是旺盛的。實際上，西大望路沿線現存的寫字樓產品多為 80年代的產品，檔次較低、破舊不堪，無論從功能、外觀還是管理都不能滿足現今市場的要求。區(qū)域市場研究o 北京市的總體商務市場目前北京的商務樓市場的建設相對集中，主要在中關村區(qū)域市場研究o 西大望商務市場分析 目前，西大望的在建商務樓多為高檔寫字樓產品，如溫特萊中心、華貿中心、藍堡國際中心和珠江帝景的 4棟 5A級的寫字樓。區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 園林景觀分析通過上述分析我們可以看出，區(qū)域內有大面積水景的項目市場價值和市場影響力都相對較高。 區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 園林景觀分析6000平米阿波羅景觀廣場、 100座唯美雕塑、 150個藝術浮雕、 300條經典廊柱。社區(qū)的園林景觀主要集中在社區(qū)的中心廣場 .區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 園林景觀分析石韻浩庭為中式建筑，因此在園林設計上也是極為中式，突出 “石韻 ”，整個園林設計以綠色園林景觀為主，石制景觀在其中作為點綴之用。但景觀設計的豐富感不足。 區(qū)域市場研究1)物 業(yè)類 型分析p 園林景觀分析蘋果社區(qū)的園林設計為大面積的植被園林景觀設計，通過不同色彩的植物，使整體的園林景觀呈現層次感和跳躍感。社區(qū)中心