物業(yè)管理-設(shè)備設(shè)施管理(編輯修改稿)
2025-03-01 16:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 暢通的采購和供應(yīng)渠道； ? 嚴(yán)把采購質(zhì)量關(guān)； ? 妥善保管設(shè)備供應(yīng)商或安裝單位采購文件。 （六）工量具和維修用設(shè)備的管理 ? 責(zé)任到人，建立健全使用、保養(yǎng)制度，定期進(jìn)行校驗(yàn)。 （七）外包管理 ? 將某類設(shè)備設(shè)施的管理全部外包給專業(yè)公司； ? 將某類維修（通常是大中修）、改造、更新工程進(jìn)行外包。 ? （八）技術(shù)支持 ? 對個別具體問題尋求外界的幫助，以聘請技術(shù)專家擔(dān)任顧問的方式進(jìn)行。 二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃與實(shí)施 一、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定 二、設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施 三、運(yùn)行和使用者的責(zé)任和配合 四、維修保養(yǎng)人員職責(zé) 五、月、季度檢查 六、半年檢查和書面報(bào)告 七、更換材料、設(shè)備的供應(yīng) 八、安全工作 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的制定 （一）制定設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的基本方法 ? 1．維修養(yǎng)護(hù)的方式與類別 ? （ 1）維修方式 ? a．預(yù)防性維修 —— 為了降低故障率或防止設(shè)備設(shè)施性能劣化，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。 ? 幾種方式： ? 計(jì)劃性預(yù)防維修（定期維修）：周期性特點(diǎn) ? 狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修：以設(shè)備設(shè)施技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式。 ? 改善性的預(yù)防維修：消除設(shè)備設(shè)施先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、頻發(fā)故障，對設(shè)備設(shè)施局部結(jié)構(gòu)和零件設(shè)計(jì)加以改造。 b．事后維修 —— 是對一些目標(biāo)和項(xiàng)目，不將其列入預(yù)防維修計(jì)劃，而在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時再進(jìn)行修理。 c．緊急搶修 —— 是對意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預(yù)見性，難以進(jìn)行事前準(zhǔn)備。 ?（ 2）修理類別 ?大修 ?中修 ?小修 ? （ 3）修理周期和修理周期結(jié)構(gòu) ? 修理周期 對已在使用的設(shè)備設(shè)施，指兩次相鄰大修理之間的間隔時間； 對新設(shè)備，指開始使用到第一次大修理之間的間隔時間。 ? 修理間隔期： 指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時間。 ? 修理周期結(jié)構(gòu)： 指在一個修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。 ? 2．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的種類 （ 1）按時間進(jìn)度編制的計(jì)劃 ? 年度維修保養(yǎng)計(jì)劃 ? 季度維修保養(yǎng)計(jì)劃 ? 月維修保養(yǎng)計(jì)劃 （ 2）按修理類別編制的計(jì)劃 ? 如房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃、消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃等。 3．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制依據(jù) ? 房屋及設(shè)備設(shè)施的修理周期與修理間隔期 ? 房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求和管理目標(biāo) ? 安全與環(huán)境保護(hù)的要求 ? 房屋及設(shè)備設(shè)施的技術(shù)狀態(tài) 4．編制維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃時應(yīng)考慮的問題 ? 物業(yè)使用或運(yùn)行急需的、影響其它系統(tǒng)使用的、關(guān)鍵性的設(shè)備設(shè)施應(yīng)重點(diǎn)提前安排修理； ? 應(yīng)考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進(jìn)行； ? 應(yīng)充分考慮維修前的準(zhǔn)備時間和維修保養(yǎng)工作時間； ? 應(yīng)切實(shí)考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項(xiàng)目的維修保養(yǎng)； ? 計(jì)劃最后確定前，資金一定要落實(shí)； ? 制訂計(jì)劃時應(yīng)該包括必要的工作程序和檢驗(yàn)程序，使計(jì)劃具有可操作性和可驗(yàn)證性； ? 對物業(yè)使用或運(yùn)行有較大影響的關(guān)鍵設(shè)備，應(yīng)盡可能安排在非高峰期檢修。 5．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的編制 明確目標(biāo) 收集材料 計(jì)劃草案論證 計(jì)劃確定，履行必要的批準(zhǔn)手續(xù)，一般還要向業(yè)主進(jìn)行必要的解釋或說明 執(zhí)行計(jì)劃：根據(jù)實(shí)際情況的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 計(jì)劃的可執(zhí)行性和驗(yàn)證辦法 以往運(yùn)行記錄 技術(shù)狀況診斷 技術(shù)檔案資料 計(jì)劃草案編寫 技術(shù)可行性分析 資源的滿足情況 資金的落實(shí)情況 能否滿足需求 6．維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的內(nèi)容 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 維修養(yǎng)護(hù)的對象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍 維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任人：人員構(gòu)成、分工和責(zé)權(quán) 維修養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)：包括養(yǎng)護(hù)的頻次和時間間隔 維修養(yǎng)護(hù)的方法：包括必要的程序和規(guī)程 維修養(yǎng)護(hù)效果的驗(yàn)證： 包括驗(yàn)證的方法、記錄等 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施 （一）修前預(yù)檢 （二）修前資料準(zhǔn)備 （三）修前工藝準(zhǔn)備 （四）其他準(zhǔn)備 （五）組織實(shí)施：質(zhì)量的控制、進(jìn)度的控制、成本的控制 （六）驗(yàn)收和存檔 設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施 （一）修前預(yù)檢 （二）修前資料準(zhǔn)備 （三）修前工藝準(zhǔn)備 （四）其他準(zhǔn)備 （五）組織實(shí)施：質(zhì)量的控制、進(jìn)度的控制、成本的控制 （六）驗(yàn)收和存檔 運(yùn)行和使用者的責(zé)任和配合 ? 指定負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)運(yùn)行的責(zé)任人 2～ 3人 ? 運(yùn)行責(zé)任人應(yīng)對維修保養(yǎng)記錄和報(bào)告進(jìn)行審查和簽字確認(rèn) ? 運(yùn)行責(zé)任人的職責(zé) 維修保養(yǎng)人員職責(zé) ? 應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員擔(dān)任。 ? 進(jìn)入現(xiàn)場 5個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報(bào)告，并對存在問題提出解決方案。 ? 提交月、季、年度保養(yǎng)計(jì)劃，經(jīng)審核批準(zhǔn)后實(shí)施。 ? 按照計(jì)劃對建筑消防設(shè)施進(jìn)行定期檢查、維修和保養(yǎng)。 ? 每月不少于二次到現(xiàn)場做一
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