【文章內容簡介】 水循環(huán)系統： 空氣輸送與分配系統： 各設施設備系統 給水系統 引水管； 水表結點； 給水管網； 給水附件； 配水點； 升壓和儲水設備。 各設施設備系統 排水系統 衛(wèi)生器具 排水管道系統 通氣管系統 清掃設備 室外排水管系統 各設施設備系統 中央消防系統 火災消防報警系統 消防控制中心 消火栓水系統 自動噴灑滅火系統 防排煙系統 安全疏散和防火隔離系統 手提滅火器 其它滅火系統 各設施設備系統 供配電系統 高低壓配電線路： 變配電所 低壓配電柜 保護和控制裝置 電能表 各設施設備系統 弱電及監(jiān)控系統 保安監(jiān)控系統 （ 1） 出入口控制系統 （ 2） 防盜報警系統 (3）閉路電視監(jiān)視系統 (4）巡更管理系統 停車場管理系統 各設施設備系統 綜合布線系統 （ 1） 工作區(qū)子系統 （ 2） 水平區(qū)子系統 （ 3） 管理子系統 （ 4） 垂直干線子系統 （ 5） 設備間子系統 （ 6） 建筑群子系統 各設施設備系統 廣播音響系統 （ 1） 節(jié)目源設備； （ 2） 信號放大和處理 設備； （ 3） 傳輸線路； （ 4） 揚聲器系統： 各設施設備系統 電梯系統 曳引系統： 導向系統： 轎廂： 門系統： 重量平衡系統： 電力拖動系統： 電氣控制系統： 安全保護系統 各設施設備系統 商業(yè)物業(yè)工程設備管理的主要目的和任務 ?商業(yè)物業(yè)工程設備管理的目的和任務就是采用科學的管理理念和方法 ， 保障設備設施高效率 、 長周期 、 安全 、經濟地運行 ， 并盡量避免他們的使用價值下降 ， 以獲得最好的經濟效益 。具體有如下幾點： 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 西安民生商業(yè)項目專訓 ? 做好設備管理的綜合規(guī)劃 ?對在用和備用設備設施進行統一規(guī)劃合理配置，根據具體情況進行綜合平衡，制定科學合理的設備使用、配置、調整、維修、改造、更新等綜合性計劃。 ? 為商業(yè)物業(yè)工程活動提供最優(yōu)的技術裝備 ?應用技術先進、經濟合理的原則，為商業(yè)物業(yè)工程活動提供最優(yōu)的技術裝備。 ? 制定和推行先進的設備管理和維修制度 ?制定和推行先進的設備管理和維修制度，以合理的費用保證設備處于最佳技術狀態(tài)，提高和完善設備完好率和設備利用率。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 ? 研究和掌握設備運行的技術規(guī)律 ?運用先進的監(jiān)控、檢測、維修手段和方法，靈活有效地采取各種維修方式和措施，搞好設備設施的維修，保證設備設施的各項技術指標和經濟指標達到規(guī)定標準，同時按照設備管理的經濟規(guī)律，組織商業(yè)工程管理經濟測算工作，有效地采取行政、經濟手段和技術管理相結合的辦法，降低能源消耗費用和維修費用的支出，降低設備使用的周期費用。 ? 強化技術培訓和素質教育，培養(yǎng)綜合素質高技術隊伍。 ?專業(yè)技術人員的技術狀態(tài)不但在本行業(yè)內要精，而且要一專多能，要具有綜合技術能力。培養(yǎng)和造就能熟練掌握自動化和機電一體化多功能技術的人才，是商業(yè)工程管理的需要和發(fā)展的必由之路。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 商業(yè)工程設備管理的內容 ?系統工程理論： ?設備管理系統工程理論把設備管理分解成時間維、資源維和功能維上的三維立體圖形，時間維上的任何一點，均可分解為資源維或功能維上的循環(huán)過程。例如，時間維上的一個點“安裝”，投影到資源維上，比如包含“人力、信息、資金、材料、能源”等要素；而投影到功能維上，也離不開“認識——— 計劃 —— 組織 —— 實施 —— 檢查 —— 反饋”這些過程。也就是說，當我們要進行設備的安裝時，就要從資源上作好“人力、信息、資金、材料、能源”等方面的準備。從管理上和組織上，首先要認識和了解安裝的特性，然后制定計劃，落實組織和實施，對安裝質量進行檢查，最后評估和反饋。了解了設備管理的系統三維結構，有助于我們從系統空間的角度思考問題。 商業(yè)工程設備固定資產管理 ?商業(yè)工程設備資產種類復雜、數量繁多，所占比重較大，已經占固定資產投資的 80%以上，是商業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的物質基礎。設備資產管理的不僅是商業(yè)活動的主要因素之一，更會影響到商業(yè)物業(yè)管理公司的根本目標能否實現。因此，加強對設備資產的管理，重視對資產管理與成本的研究，是提高固定資金的使用效益，降低管理成本費用，實現資產價值最大化目標的必由之路。 ?固定資產是指公司所擁有的資產中，單位價值較高，使用期限較長，并在使用過程中基本上保持其原有實物形態(tài)的勞動工具、勞動設施和其他物質資料。如機器設備、工具、房屋、建筑物和車輛等。按我國財務部門規(guī)定，固定資產一般應同時具備兩個條件： ?（ 1）使用年限在一年以上； ?（ 2）單項價值在規(guī)定限額以上。 ?否則，列為低值易耗品，屬于流動資產。 商業(yè)工程設備設施的檔案管理 ?設備檔案是指設備從規(guī)劃、設計、制造、安裝、調試、使用、維修、改造、更新直至報廢的全過程所形成的圖紙、文字說明、憑證和記錄等文件資料，通過收集、整理、鑒定等工作歸檔建立起來的動態(tài)系統資料。設備檔案是設備制造、使用、修理等項工作的一種信息方式，是設備管理與維修過程中不可缺少的基本資料。 ?工程部應為每臺設備建立設備檔案，對電梯、鍋爐等特種設備，大型、關鍵、重要的商業(yè)設備設施及進口設備等設備檔案，要重點進行管理。 北京海航太平物業(yè)管理有限公司 商業(yè)物業(yè)工程設備設施的維修和保養(yǎng) 主 講：李冠英 PPT制作：李冠英 西安民生商業(yè)項目專訓 商業(yè)物業(yè)工程設備設施維護保養(yǎng)的基本要求 ? 規(guī)范性：規(guī)范性是指在工程設備設施的管理、運行、維修中要有章可循，規(guī)范管理、規(guī)范操作、規(guī)范標準。 ? 標準性：是指設備設施的操作、維修按技術標準執(zhí)行，設備設施的管理要標準化。 ? 統一性 :是指設備設施的管理標準、維修標準、統一類型的機組或設備的操作、維修按公司要求統一執(zhí)行。 ? 嚴、細、精是指在設備設施的管理、運行、維護保養(yǎng)的過程中，要嚴格執(zhí)行規(guī)章制度、嚴格執(zhí)行工作標準，細是指在設備設施的運行操作、維修養(yǎng)護中要細心細致，要細化工作標準、細化工作程序、細化工作要求，精是指在設備設施的管理中，要出精品，要精細工作，精明做事。 維修的類別 ? 大修工程 ? 大修工程是在房屋和設備設施基礎構件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經全面修理才能恢復其效能的情況下使用的一種修理方式。需要涉及或拆換部分主體構件或設備，但不需要全部拆除的工程。它是在房屋包括承重結構部位，外墻面、樓幢間，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，空調、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設施等共用設施設備和公益性文體設施的大修，更新、改造。 ? 中修工程 ? 中修工程是指：需涉及或拆換少量主體結構或少量設備，需要動用資金達到該部件15%的，但保持原房 (或設備 )的結構和規(guī)模的工程，維修后基本保持房屋完好率不降低。中修工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別不容易界定，一般可以取消中修類別，合并到大修。 ? 小修工程 ? 小修工程是指修復房屋 (或設備 )在使用過程中其構部件小的損壞，以保證房屋 (或設備 )原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。 ? 對于實行狀態(tài)（監(jiān)測）維修的房屋和設備，小修的工作內容主要針對日常點檢和定期檢查發(fā)現的問題，拆卸有關的零部件，檢查、調整、更換或修理失效的零件，已恢復房屋和設備的正常功能。 ? 對于實行定期檢修的設備，小修內容主要是根據掌握的損耗規(guī)律，更換或修復在修理間隔內失效或即將失效的零件，并進行調整，以保證設備的正常工作能力。 ? 小修工程項目主要包括： ? 屋面補漏，修補面層、泛水、屋脊等。 鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃，換窗紗，油漆等 修補樓地面面層，抽換個別楞木等。 修補內外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等 拆磚挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等。 ? 抽換個別木梁、屋架上下正弦、木柱腳、修補木樓梯等。 水、電、暖、氣等設備的故障排除及零部件的維修等。 下水管道、窨井的修補疏通，陰溝、散水、落水管的修補等 房屋的檢查，危險構件的臨時加固等。 其主要特點：量多面廣、零星分散，且突發(fā)性強，時間要求緊迫，項目技術簡單，用工量較少，修復費用較小。 工程維修的資金來源 ? 公共區(qū)域內的共用部位及共用的房屋或設備在使用過程中其構部件局部小的損壞，且屬于物業(yè)（商業(yè)）管理合同中約定的屬于管理公司維修范圍內的部分，維修資金由管理公司承擔。 ? 主力店（租戶）獨立使用、經營區(qū)域內和租賃（物業(yè)管理協議）約定由（主力店）租戶承擔的范圍內房屋和設備設施，由其自行維修。委托管理公司維修的實行有償原則。 ? 除以上兩種情況外的維修資金均由業(yè)主承擔。 房屋和設備維修的方式 修理周期 維修計劃的種類 維修計劃的編制依據 編制計劃時應考慮的問題 ? 預防性維修 ? 對影響設備正常運行的故障，采取“預防為主”、“防患于未然”的措施，以降低停工損失費用和維修費用。主要做法是定期檢查設備，對設備進行預防性維修，在故障尚處于萌芽狀態(tài)時加以控制或采取預防措施，以避免突發(fā)事故。 ? 計劃性預防維修：又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內容和修理工作量。 ? 狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修：是按實際需要進行的預維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術診斷基礎上，掌握設備設施劣化的發(fā)展情況，在高度預知情況下，適時安排的預防性維修。它主要用于重點設施設備。 ? 改善性的預防維修：為消除設備設施先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設備設施局部結構和零件設計加以改造，結合維修提高其可靠性的維修措施。 ? 事后維修 ? 對一些沒有列入預防性維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。 ? 緊急搶修 ? 對意外事故引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，難以進行事前準備。由于發(fā)生的緊急事件會對物業(yè)的正常運行或安全造成重大影響，因此通常采取設計緊急事件處理程序對緊急搶修進行準備。（各種緊急事件預案）。 房屋和設備維修前的預檢 資料準備 工藝準備 其他準備 組織實施 驗收和存檔 ? 維修前的預檢 ? 維修前的預檢是對房屋、設施設備的全面檢查，以掌握修理對象的技術狀態(tài)。修前預檢的一般步驟有（根據實際情況可簡化）： ? （ 1）技術人員首先要閱讀技術說明書和各類圖紙，熟悉維修對象的結構、性能和技術指標。其次是查看技術檔案，了解對象的故障及其修理的歷史情況； ? （ 2）使用和維護人員介紹維修對象目前的技術狀態(tài)和主要缺陷 。 ? （ 3）進行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等； ? （ 4）進行運行檢查，開動設備，觀察運行情況； ? （ 5）按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時檢查及裝配復原之用； ? （ 6）預檢完畢后，將記錄進行整理，編制維修工藝準備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細表等。 ? 維修前資料準備 ? 維修前預檢結束后，工程技術人員須準備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其它技術文件等。 ? 維修前工藝準備 ? 資料準備工作完成后，根據情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設計必要的工藝裝備等。