【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .經(jīng)驗(yàn)之談 需求情況在 1200多組來訪客戶中 ,統(tǒng)計(jì)對(duì)戶型面積的需求如上 ,可以分析 90以內(nèi)的兩室需求約占三分之一 ,90120以內(nèi)的三室需求約占三分之一 ,120140以內(nèi)的三 \四室需求約占三分之一 ,但受價(jià)格上漲和純剛性需求影響 ,此需求比例面積應(yīng)相應(yīng)縮小 .經(jīng)驗(yàn)之談 客戶類型新泰城作為 08年江油主城區(qū)中高端項(xiàng)目 60%的客戶為江油市區(qū)工作的公務(wù)員、商人等購買，其中 85%為首次置業(yè)， 15%為二次置業(yè)；其次是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)生意人、公務(wù)員購買達(dá)到 40%左右；外地客戶基本可以忽略不計(jì)。說明綿陽對(duì)人口的吸附能力過強(qiáng) ,周邊縣級(jí)城市更愿意在綿陽置業(yè) ,江油流動(dòng)人口較少 ,以本土置業(yè)需求為主 .經(jīng)驗(yàn)之談 渠道分析新泰城位于太白廣場(chǎng)側(cè) ,因此路過項(xiàng)目的人群占了 31%這樣的比重，由此可見前期蓄客售房部的選址重要性。因江油無報(bào)紙媒體 ,因此電視推廣效果較好 ,其次是戶外廣告，朋友介紹渠道 17%說明在江油口碑傳播的方式不容忽視，這對(duì)項(xiàng)目形象提出更高的要求。經(jīng)驗(yàn)之談 綜述從我公司 08年 10月至 09年 3月操作江油新泰城項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)分析 :項(xiàng)目地理位置和性價(jià)比是影響置業(yè)行為的關(guān)鍵因素 ,和其它三級(jí)城市一樣 ,購買人群主要是首次置業(yè) ,青睞配套齊備生活便利的城市中心地段 ,對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力相對(duì)有限 。需求面積以 90平方米以內(nèi)的兩室和 120平方米以內(nèi)的小三室為主 ,表現(xiàn)為明顯的剛性需求 ,有少量為提高居住品質(zhì)改善居住環(huán)境二次置業(yè)的優(yōu)質(zhì)客戶 。綿陽 \成都對(duì)江油頂級(jí)和優(yōu)質(zhì)客戶的吸附能力較強(qiáng) ,因此此類客戶大量外流 ,愿意在江油區(qū)域進(jìn)行高端置業(yè)的客戶相對(duì)有限 .來自新泰城的經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議第四部分項(xiàng)目市場(chǎng)定位 區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值 B價(jià)值 A動(dòng)線B動(dòng)線 A通過前期考察及周邊項(xiàng)目認(rèn)定，我方對(duì)該地塊所處區(qū)域，提出以下區(qū)域價(jià)值認(rèn)定：2大價(jià)值 +2大動(dòng)線價(jià)值 A江油新城生活配套價(jià)值轉(zhuǎn)自 2023年 詩城小學(xué)落成典禮新聞稿注：該區(qū)域生活教育配套等設(shè)施等不斷完善，讓本項(xiàng)目完全可以自信的面對(duì)每一位對(duì)生活配套有挑剔的江油市民（排除那些非城中心不住的置業(yè)者）；該區(qū)域完全可以吸引中高、低端置業(yè)者， 客戶群受眾面大；項(xiàng)目市場(chǎng)定位 區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目?jī)r(jià)值 B2大價(jià)值 +2大動(dòng)線價(jià)值 B明月新城未來潛力價(jià)值注：從高端置業(yè)龍溪谷，到中端置業(yè)遠(yuǎn)東城，甚至稍顯低端的博文花園，都以 “ 明月新城 ” 作為了各自項(xiàng)目一個(gè)重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力；本案所處地塊離明月新城較近，又是明月新城連接老城區(qū)的主干道之一 ,剛好是 未來新城和老城的連接瓶頸段 ；站在目前成熟的生活配套基礎(chǔ)上談明月新城價(jià)值，將比遠(yuǎn)東城之類生活不完善的項(xiàng)目，更有競(jìng)爭(zhēng)力；明月新城的價(jià)值，可以吸引到高端置業(yè)者對(duì)地段的投資潛力，同時(shí)可以因涪江三橋的通車，擴(kuò)大本項(xiàng)目的置業(yè)客戶群；項(xiàng)目市場(chǎng)定位 區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目動(dòng)線 A2大價(jià)值 +2大動(dòng)線動(dòng)線 A綿江入城的主干道注：經(jīng)過與當(dāng)?shù)乜蛻舻纳钊朐L談；此路段已逐漸成為江油及外地人心目中進(jìn)入城市中心的主要道路；主干道的價(jià)值會(huì)加大地塊本身的商業(yè)含量，加上海城商業(yè)的不斷豐富，動(dòng)線 A為極具大量人氣；離本項(xiàng)目很近的動(dòng)線 A可以提升該區(qū)域的 “ 城市中心價(jià)值 ” 與 “ 商業(yè)潛力價(jià)值 ”項(xiàng)目動(dòng)線B2大價(jià)值 +2大動(dòng)線動(dòng)線 B九環(huán)線旅游商業(yè)價(jià)值注：項(xiàng)目緊臨九環(huán)線，作為四川 5條最著名的旅游動(dòng)線之一，在未來的沿線商業(yè)價(jià)值，目前是被低估的；特別對(duì)于外來人講，九環(huán)線一路的商業(yè)配套及規(guī)劃都會(huì)逐漸滿足于四川大旅游戰(zhàn)略的要求；動(dòng)線 B的價(jià)值放大，可以為本項(xiàng)目吸引到部分關(guān)注投資及沿線商業(yè)價(jià)值的中高端消費(fèi)者；項(xiàng)目市場(chǎng)定位 區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目動(dòng)線B地塊周圍商圈分析太白廣場(chǎng)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值現(xiàn)狀江油昌明河以西主要為近 10年以內(nèi)城市擴(kuò)張發(fā)展起來的新城 ,人口密度大 ,入住率高 ,以太白廣場(chǎng)為中心 ,周邊商業(yè)以滿足生活配套的業(yè)態(tài) (餐飲 \娛樂 \煙酒專賣等 )為主 ,其次得益于交通便利 ,因此以物流量大的建材 \各類批發(fā)等業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)為輔 。江油的零售核心商圈仍然位于昌明河以東的老城區(qū) ,以紀(jì)念碑為中心向周圍輻射 ,向新城太白廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)移緩慢 ,尚需時(shí)日 .項(xiàng)目市場(chǎng)定位 區(qū)域價(jià)值新城配套商圈老城核心商圈項(xiàng)目市場(chǎng)定位 區(qū)域價(jià)值 綜述2大價(jià)值+2大動(dòng)線成為項(xiàng)目 定位關(guān)鍵因素之一本區(qū)域項(xiàng)目定位的可塑造 雙重性 ：一方面可塑造為依托生活配套的中高端產(chǎn)品；另一方面可突顯其依托交通及明月新城為其配套的商業(yè)潛質(zhì)；項(xiàng)目市場(chǎng)定位 土地價(jià)值地塊基本情況 項(xiàng)目占地約 58畝，實(shí)際使用面積約 43畝，控規(guī)容積率小于 ，限高 60米；建筑密度小于30%，綠化率大于 30%；項(xiàng)目南靠九環(huán)線，北鄰中華御景，西臨綿江干道延伸段，東靠檢察院；土地平整，東北方向有昌明河約 2米寬支渠流過，地塊內(nèi)有約 25平米魚塘一座；項(xiàng)目臨街面有川師大附小、正對(duì)面為鋼材交易市場(chǎng)，九環(huán)線交通較為吵雜，交易市場(chǎng)雜亂；項(xiàng)目市場(chǎng)定位 土地價(jià)值根據(jù)前期實(shí)地考察，我方在土地價(jià)值層面發(fā)現(xiàn)了 “ 一街一中心 ” 兩大價(jià)值；一街一中心一街 是指以目前以老茶樹美食廣場(chǎng)為旗艦的中華御景臨街餐飲一條街；逐步形成氛圍，成為詩城小學(xué)居住片區(qū)一帶聚集的餐飲消費(fèi)點(diǎn)；一中心 是指項(xiàng)目西南角，既臨主干道，又靠近較為安靜的餐飲一條街，且土地平整，原生植被豐富；適合 售樓部的選址 ；項(xiàng)目市場(chǎng)定位 土地價(jià)值根據(jù)目前地塊所處位置，及周邊環(huán)境配套我方認(rèn)為以下 “ 兩塊地帶 “ 適宜塑造為不同屬性：商業(yè)帶 項(xiàng)目西邊未來具備一定商業(yè)氛圍，南邊臨主干道，不適宜居住，但因九環(huán)線及是入城干道，由具備了一定商業(yè)價(jià)值；居住帶 項(xiàng)目北邊和東邊都不臨街，都毗鄰居住小區(qū)且目前原生地貌良好，有水渠流過，比較適宜居?。簧虡I(yè)帶居住帶項(xiàng)目市場(chǎng)定位 核心問題參考目前項(xiàng)目用地情況比較：本項(xiàng)目 用地 43畝，容積率 ， 約 12萬平方米；上海城 名人苑 用地 104畝，容積率 ，約 700戶；（含有大量商業(yè)住宅）金外灘 用地 67畝，容積率 ，約 700戶；假設(shè)一：按目前商業(yè)住宅配比來執(zhí)行，本案將成為江油罕見的高密度社區(qū)， 除非產(chǎn)品提供其他異于市場(chǎng)的合適的核心競(jìng)爭(zhēng)力；否則很難進(jìn)入 26003000左右的中高端樓盤定價(jià)區(qū)間；假設(shè)二：改變本案目前的商業(yè)配比，參考上海城名人苑的做法，發(fā)掘擴(kuò)大 本案的商業(yè)面積；以提高項(xiàng)目開發(fā)收益率 ,提升項(xiàng)目人氣 ,并通過 商業(yè)帶的緩沖隔離作用提高住宅部分的舒適度；項(xiàng)目市場(chǎng)定位 案例參考依據(jù)項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值及土地價(jià)值，以及我們面臨的關(guān)鍵問題 :按照 假設(shè)一 的前提執(zhí)行本案；我方搜索到以下項(xiàng)目作為本案的可供參考案例：成都 西線陽光（ 2023年） 淺水半島（ 2023年） 半島城邦（ 2023年）綿陽 東方華爾街（ 2023年）江油 903醫(yī)院第五生活區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 案例參考用地面積：約 43畝； 建筑面積： 148852平方米； 容積率： 總戶數(shù)： 1280戶； 建筑高度： 18層；項(xiàng)目評(píng)析：對(duì)于高密度物業(yè)的處理，本項(xiàng)目采用了 圍合式布局 ，最大程度減少了外圍干道對(duì)居住的不利影響 ,并創(chuàng)造了中庭景觀面積的整體性及較大樓間距； 其中一棟建筑風(fēng)格獨(dú)特 ，成為周邊地標(biāo)式建筑；園林部分為當(dāng)時(shí)成都少見得 “ 純粹夏威夷園林風(fēng)情 ”西線陽光項(xiàng)目市場(chǎng)定位 案例參考 西線陽光夏威夷園林風(fēng)格 參考手繪圖建筑外立面 及園林參考效果圖項(xiàng)目市場(chǎng)定位 案例