物業(yè)糾紛案例(編輯修改稿)
2025-02-28 21:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 租賃合同而產(chǎn)生的，承租人應當履行的是向出租人支付租金的義務，而不是依據(jù)物業(yè)服務合同向物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)服務費的義務。承租人應當履行房屋租賃合同約定的義務，而業(yè)主應當履行的是物業(yè)服務合同約定的義務。這兩種義務并非基于同以個合同而產(chǎn)生的，不能混淆這兩種義務。 ? 根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定有物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用，但業(yè)主應當負連帶責任。即在物業(yè)使用人不能按照合同約定交納物業(yè)服務費用時，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納物業(yè)服務費，業(yè)主在交納物業(yè)服務費后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋?quán)利。具體到本案，出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務費用，因此，應當由黃女士支付物業(yè)服務費用。 （ 5）以未簽訂物業(yè)服務合同為由拒不交納物業(yè)費的 ? 典型案例：艾明輝經(jīng)營的智能人網(wǎng)吧位于省政府公務員小區(qū)內(nèi)， 2023年 7月 1日，省政府公務員小區(qū)業(yè)主委員會與政興物業(yè)公司簽訂《省政府公務員小區(qū)物業(yè)管理委托合同》，規(guī)定物業(yè)管理提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人。此后，政興公司按約定進行物業(yè)服務，但艾明輝卻未交納物業(yè)管理費。 2023年 11月 7日，政興物業(yè)公司訴至法院，要求艾明輝給付拖欠的2023年下半年物業(yè)管理費 ，并承擔訴訟費。艾明輝以其與物業(yè)公司之間沒有簽訂物業(yè)合同，物業(yè)公司給其經(jīng)營的商業(yè)網(wǎng)點提供的服務不多為由，拒絕交納物業(yè)費。 ? 法院判決：市法院審理認為，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，具有代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同的職責。艾明輝作為業(yè)主之一，該合同對其具有約束力，其負有交納物業(yè)管理費的義務。故判決艾明輝給付物業(yè)管理費 。 ? 案例解析：根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同的，業(yè)主應受其約束，負有交納物業(yè)費的義務。如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務的，業(yè)主則應按照實際發(fā)生的服務價格向物業(yè)公司交納相應費用。還有一種情況，即物業(yè)公司無物業(yè)收費許可，業(yè)主要求確認合同無效，而拒交物業(yè)費問題。按照《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要合同未違反法律禁止性規(guī)定，應視其為有效合同。至于物業(yè)公司是否取得物業(yè)收費許可證，屬于行政管理方面的問題，應由行政管理機關(guān)進行處理，不能據(jù)此認定物業(yè)合同無效。只要物業(yè)公司實際提供了物業(yè)管理服務，業(yè)主就應按照雙方合同約定向其交納物業(yè)費。 ? 相關(guān)法律法規(guī) ：《物業(yè)管理條例》第七條：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務： ? （一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則； ? （二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； ? （三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定； ? （四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金； ? （五）按時交納物業(yè)服務費用； ? （六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 ? 《物業(yè)管理條例》第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。 ? 物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 ? 《物業(yè)管理條例》第四十二條：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。 ? ? 《中華人民共和國民法通則》第一百零六條：公民 ,法人違反合同或者不履行其他義務的 ,應當承擔民事責任 . ? 《合同法》第一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。 ? ? 《物權(quán)法》第七十二條 ：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務。 ? 物業(yè)收費糾紛中不得不注意的三個常識： ? 常識一：物業(yè)管理服務不到位業(yè)主就拒交物業(yè)管理費的主張是不合理的 ? 物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)管理費包括很多具體項目，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等。業(yè)主認為物業(yè)公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實與物業(yè)服務合同約定的標準差距明顯時，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費，但不能拒交，因為物業(yè)管理企業(yè)客觀上提供了一定的服務，業(yè)主拒交物業(yè)費的主張是不合理的。 ?
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