物業(yè)管理講座(編輯修改稿)
2025-02-28 21:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)已成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。 ? 別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià) 。 ? 第十九條住宅小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府定價(jià) 。 ? （三）物業(yè)費(fèi)如何調(diào)增 《 鄭州物業(yè)收費(fèi)管理辦法》 ? 第十二條 本辦法實(shí)施前實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)，繼續(xù)按原合同約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可按照本辦法的規(guī)定，在新制定的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)征得小區(qū)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。 ? （三） 物業(yè)費(fèi)如何調(diào)增（續(xù)） ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)增收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的程序 ? ,讓業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)及盈虧情況，向小區(qū)業(yè)主說明調(diào)增物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由、調(diào)增費(fèi)用的金額及調(diào)增起始日期并形成調(diào)增費(fèi)用的問卷調(diào)查表。 ? 支持調(diào)增費(fèi)用的業(yè)主超過兩個(gè)二分之一。 ? ,企業(yè)應(yīng)在小區(qū)中公告調(diào)查結(jié)果并報(bào)政府相關(guān)部門備案。公告期結(jié)束后 ,則可按新的標(biāo)準(zhǔn)向小區(qū)業(yè)主進(jìn)行調(diào)增收費(fèi)。 ? （三）物業(yè)費(fèi)如何調(diào)增（續(xù) ） ? 企業(yè)調(diào)增費(fèi)用和收費(fèi)是否違規(guī)的判斷 ? 、幅度和期限是否合理； ? ； ? 了小區(qū)全體業(yè)主的兩個(gè)二分之一。 ? 。 ? （三）物業(yè)費(fèi)如何調(diào)增（續(xù)） ? 企業(yè) 自行違規(guī)調(diào)增收費(fèi)的處理 ? ，請政府對企業(yè)自行違規(guī)調(diào)增費(fèi)用的行為進(jìn)行干預(yù)； ? ，可請第三方對調(diào)價(jià)幅度的合理性進(jìn)行評(píng)估； ? 《高院關(guān)于關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件解釋》第五條規(guī)定，拒交費(fèi)用，如果企業(yè)已收取的，有權(quán)要求其退還； ? ； ? ，對企業(yè)是否調(diào)可以增費(fèi)用或調(diào)增多少，由小區(qū)兩個(gè)二分之一以上業(yè)主表決決定； ? ，業(yè)主可召開業(yè)主大會(huì)解聘選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 ? （三）物業(yè)費(fèi)如何調(diào)增（續(xù) ） ? 《高院關(guān)于關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件解釋》 ? 第五條規(guī) 定： “ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。 ” ? （四）物業(yè)費(fèi)收取的幾個(gè)誤區(qū) ? 1?業(yè)主以車輛停到車位被劃、被盜等理由拒交物業(yè)費(fèi)情況 ? 如物業(yè)公司不存在過錯(cuò)，不承擔(dān)賠償責(zé)任，如沒有脫崗，按規(guī)定進(jìn)行巡視 ? （四）物業(yè)費(fèi)收取的幾個(gè)誤 區(qū)（續(xù)） ? 2?業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費(fèi) ? 建議： 物業(yè)公司對房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題或安全隱患，要及時(shí)向地產(chǎn)公司反饋、做好房屋質(zhì)量問題記錄和維修情況記錄。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和合同約定，商品房的開發(fā)商應(yīng)履行房屋在保修期間的保修義務(wù)，其保修期應(yīng)從房屋交付之日起計(jì)算。 物業(yè)公司聯(lián)系施工單位進(jìn)行維修后，要做好維修記錄并要求業(yè)主簽字確認(rèn)。對施工單位維修拖延或維修不合格的，要督促施工單位維修到位，并做好業(yè)主的溝通安撫工作，最終維修合格后，應(yīng)要求業(yè)主簽字確認(rèn)，對于業(yè)主不會(huì)簽字或不愿簽字的，應(yīng)由兩名工作人員拍照并作出記錄，將相關(guān)記錄存檔。 ? 《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。” ? 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十一條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任 ?！? ? 3?業(yè)主以各種理由拒交物業(yè)費(fèi)， 業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)的理由主要有：業(yè)主未入住、業(yè)主沒拿到房產(chǎn)證、家里財(cái)物被盜、房屋質(zhì)量問題遲遲得不到解決、物業(yè)服務(wù)差等等 。 ? 《 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持” 。 ? 這里 面明確的說明：業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。在司法實(shí)踐當(dāng)中對有正當(dāng)理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)的，許多法院認(rèn)定為業(yè)主依法行使抗辯權(quán)給予支持，在這種情況下法院一般判決由于物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主減免相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。 五、物業(yè)管理服務(wù) ? （ 一 ） 、 房屋共用部位的維護(hù)和 管理 ? （ 二 ） 、 房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理 ? （ 三 ） 、 環(huán)境衛(wèi)生 （ 四 ） 、 公共秩序 （ 五 ） 、 交通秩序與車輛停放 （ 六 ） 、 房屋裝飾裝修管理 ? 按《鄭州市房屋裝飾裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。 ? （ 七 ） 、 社區(qū)文化服務(wù) ? （一）物業(yè)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)相關(guān)案例 ? 1?業(yè)主遭遇入室盜竊，物業(yè)公司是否擔(dān)責(zé) ? 法律沒有規(guī)定物業(yè)公司對業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)負(fù)有保護(hù)義務(wù)；物業(yè)管理服務(wù)本質(zhì)上是一種專
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