【文章內(nèi)容簡介】 空置率，甚至有滯銷的情況。n 商鋪的價格是層層遞減　　一般來說二層商鋪價格相當(dāng)于一層價格的 60%左右，三層價格相當(dāng)于二層價格的60%， 三層以上的商鋪從收益上來看，甚至已經(jīng)低于同樓層住宅的水平。n 小面積商業(yè)更受置業(yè)者關(guān)注　　就目前的商業(yè)項目的市場存量單位的面積來看，大部分難以消化的鋪位均在 100㎡以上， 60平以下的商鋪為市場的供求主力。 珠海商業(yè)地產(chǎn)總論o 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)及經(jīng)營水平較低n 商業(yè)項目開發(fā)的專業(yè)度不高　　　　大部分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對于商業(yè)規(guī)劃中的人流、物 流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。n 開發(fā)商傾向于急于銷售商鋪　　　　持續(xù)性經(jīng)營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負 責(zé)任的投資保障條款少和風(fēng)險共擔(dān)意識薄弱。n 商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營銷色彩濃郁　　　　 大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴于市場自然消化法則，造成了位置好的、臨街 的商鋪市場消化速度較快，其它物業(yè)滯銷。n 商業(yè)特色定位不明晰　　　　 項目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期 招商沒有引導(dǎo)性，還停留在自發(fā)層面。珠海商業(yè)地產(chǎn)總論o 社區(qū)商業(yè)很不成熟，發(fā)展機會明顯n 住宅社區(qū)的底商是珠海投資者較為青睞的商業(yè)形態(tài)，然而多數(shù)發(fā)展商都存在急于 “脫手 ”的心態(tài)，因此，多數(shù)社區(qū)（甚至是早期的大型社區(qū)）的底商都沒有經(jīng)過細致的規(guī)劃（為了快速消化，一般的規(guī)劃就是劃小商鋪的單位面積），基本上都沒有根據(jù)社區(qū)居民的特征規(guī)劃業(yè)態(tài)業(yè)種布局，更沒有采取有針對性的招商工作。n 很多社區(qū)都缺乏銀行、超市等基本的便民型商業(yè)，社區(qū)居民一般都在核心及次核心的商圈采購物品，社區(qū)生活的便利性明顯不足?！　　?　前山商業(yè)市場態(tài)勢前山概況 o 1987年前山正式建鎮(zhèn)， 2023年 8月 “ 撤鎮(zhèn)改街 ” 。轄區(qū)面積 53平方公里，常住人口 ，其中戶藉人口 ，轄 21個社區(qū)居委會。 o 前山屬地工業(yè)產(chǎn)值約 206億元，國內(nèi)生產(chǎn)總值約 68億元，街道所屬國民生產(chǎn)總值 14億元，稅收 。 o 隨著南屏、橫琴及西區(qū)的開發(fā)漸入高潮，城區(qū)西擴，珠海的城市軸線已向西延伸，前山已居珠海城市幾何中心，區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯。為珠海極具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)前山商業(yè)市場分析o 前山商業(yè)主要分建材商業(yè)和非建材商業(yè)。o 前山商圈以前山市場為核心，以世邦裝飾廣場為龍頭，已經(jīng)發(fā)展成為珠海著名的建材商圈。已經(jīng)成為華南地區(qū)首屈一指的建材商圈，以世邦為核心的麗晶燈飾、永晟家居城、浩益花園臨街商鋪、富康苑臨街商鋪、翰林苑商業(yè)中心等幾個商業(yè)項目一層的出租率均達 100%。o 輕軌對前山影響明顯，明珠商業(yè)廣場 華潤萬家 和 國美 進駐； 家樂福 進駐翰林苑二期等利好消息對前山商業(yè)發(fā)展將起重要作用 .前山其它商業(yè)發(fā)展起點低，但速度快前山交通 252。前山路線 1路、 5路、 6路、 8路、 15路、 16路、 18路、 31路、 99路、 40路、 60路、 55路、 22路、 23路、 602路、 609路及觀光巴士的 2號線路；可以直接到達珠海市區(qū)的各個區(qū)域以及西區(qū)的各個地方。252。廣珠城際輕軌已全面開工，明珠段及前山港段已施工。252。項目前翠微西路改建完成252。逸仙路正在拓寬，改造新開通的 18路車經(jīng)過本項目前山的二小時經(jīng)濟圈明珠段輕軌本項目明珠段輕軌到本項目的距離大約為 廣珠輕軌輕軌的拱北站修好后可以方便廣州、中山、澳門等客戶到達珠海的各個區(qū)域，從而可能為本項目帶來大量的人流。為本項目帶來大量的人流廣珠輕軌o 設(shè)計方案中，由于注重各個區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，將極可能誕生一個新的城市區(qū)域商業(yè)中心；o 沿線區(qū)域呈帶狀發(fā)展，可能促進帶狀城市格局的出現(xiàn)；o 沿線站點帶來人流聚集，會促進各個站點區(qū)域的發(fā)展，形成多個城市公共節(jié)點；o 使得周邊區(qū)域匯聚了大量人氣與商氣，大幅提升了前山地塊的價值，也極大加速了區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展，提升了前山的區(qū)域地位，加速了前山商業(yè)的發(fā)展進程。 廣珠輕軌建設(shè)提升前山交通地位、商業(yè)價值前山商業(yè)發(fā)展利好o 建材業(yè)蓬勃發(fā)展，帶動商業(yè)地產(chǎn)升級。o 前山建材產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，拉動了周邊商業(yè)地產(chǎn)租金上漲，價格上揚，催生了該地域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)繁榮興盛，造就了商圈規(guī)模迅速擴大。 o 明珠路及 105國道改造工程的全面開工、城際輕軌的建設(shè)，特別是明珠站的設(shè)置，將加速前山明珠路配套設(shè)施的建設(shè)。o 明珠站點不僅成為珠海主城區(qū)的重要公共交通樞紐，更成為珠海與周邊城市軌道的銜接樞紐，這一切將為明珠路帶來龐大的人流和無限的商機。前山商業(yè)必然升級商業(yè)巨頭向前山看齊o 明珠商業(yè)廣場引眾巨頭目光n 沃爾瑪、華潤萬家、臺灣的樂購、大福源以及新一佳、人人樂、易初蓮花都對此項目表示出濃厚的興趣。 n 華潤萬家、國美競爭勝出，強勢進住前山明珠商業(yè)廣場o 家樂福簽訂進駐前山翰林苑二期商業(yè)項目意向觀點提煉p 華潤萬佳、家樂福、國美電器進入前山商業(yè)市場，為前山商業(yè)發(fā)展注入新的活力。p 前山商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好，將隨著輕軌的建設(shè)迎來新的契機。p 華潤萬佳、家樂福、國美電器進入前山商業(yè)市場，不但為前山商業(yè)發(fā)展注入新的活力，同時意味前山商業(yè)已擺脫中、低端路線的窠臼，邁向針對中高端客戶發(fā)展的新篇章。對項目開發(fā)前進行 SWOT分析，明確自身的優(yōu)略，對項目定位起到相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)作用I:自身資源（ Itemself）地塊周邊情況拱北本項目新香洲中山十四村工業(yè)強街A地塊： 翠微西路于翠前北路交交叉處B地塊： 翠微東路于翠前北路交交叉處工業(yè)區(qū)A B地塊周邊情況o 珠海工業(yè)區(qū)集中在前山o 項目周邊的工業(yè)區(qū)為n 翠景工業(yè)區(qū)n 周邊企業(yè)主要有o 三美電機o 天大藥業(yè)翠景工業(yè)區(qū)圖A地塊地塊B地塊區(qū)域地塊區(qū)域N地塊情況翠翠微微西西路路翠翠 前前 路路A地塊原為廠房用地，現(xiàn)正處于拆遷中。整個地塊較為方正平整， B地塊周邊有幾棟工業(yè)廠房，可正常使用。周邊情況A地塊廢舊工廠拆遷現(xiàn)場緊鄰 A地塊北面住宅區(qū)A地塊拆遷現(xiàn)場及西側(cè)民宅B地塊廠房排洪渠216。鄰東西走向主干道翠微西路216。隔街與泰然花園、電力項目相望216。商業(yè)價值大，可做商業(yè)中心B地塊南側(cè)216。臨翠前南路216。鄰街道可以做街鋪 A地塊東側(cè)216。鄰翠前北路216?？梢宰鼋咒丅地塊西側(cè)A地塊南側(cè)216。鄰翠微西路216。周邊人均消費力低216。商業(yè)價值一般，可做街鋪地塊商業(yè)價值分析項目自身情況分析o 項目 SWOT分析n 優(yōu)勢 S（ strength）n 劣勢 W（ weakness）n 機會 O（ opportunity）n 威脅 T（ Threat）項目 SWOT分析n 項目小區(qū)整體規(guī)模大 (34萬平 ),檔次高n 周邊小區(qū)多－－華電地塊、泰然花園、石鳴苑、華業(yè)香莊、永晟集團地塊、美林雅筑、翠竹苑、嘉園、文偉地塊n 交通發(fā)達n 人流量大n 區(qū)域n 發(fā)展商品牌優(yōu)勢優(yōu)勢 S（ strength）：項目 SWOT分析n 周邊環(huán)境臟亂差n 周邊消費力水平底，多為中低收入人群n 排洪渠對項目商業(yè)街影響大劣勢 W（ weakness）項目 SWOT分析n 周邊非建材商業(yè)配套少，其它商業(yè)發(fā)展空間巨大n 輕軌站離項目近n 三臺石路改造完成n 逸仙路改造即將完成n 周邊住宅商業(yè)配套規(guī)劃規(guī)不完善、規(guī)模偏小n 前山現(xiàn)有商業(yè)檔次普遍不高n 前山消費者高檔消費需求明顯機會 O（ opportunity）：項目 SWOT分析n 區(qū)域競爭加劇，n 其它商圈分流消費明顯，金額巨大n 市場其他商業(yè)項目上市速度快于本項目威脅 T（ Threat）：價值極點與競爭者相同的：輕軌帶來的利好；便利的交通網(wǎng)絡(luò)；前山區(qū)域的 “ 變 ” ；獨特優(yōu)勢：招商的品牌效應(yīng)；招商超前的產(chǎn)品設(shè)計理念；項目規(guī)模大，利于營造區(qū)域商業(yè)；CCTI推導(dǎo)模式下發(fā)展戰(zhàn)略初判CCTI 發(fā)展戰(zhàn)略初判消費者需求研判Consumer市場競爭分析Competitor市場態(tài)勢Trend自身資源條件評析Item self區(qū)域商業(yè)不集中，非建材商業(yè)競爭力差。市場中高端需求滿足不了，區(qū)域市場中高端消費者較隱性，區(qū)域商業(yè)中心缺位區(qū)域市場產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象明顯、檔次雷同，區(qū)域市場競爭近期將加劇前山的商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，區(qū)域性中高檔次商業(yè)缺位發(fā)展商品牌優(yōu)勢明顯，項目地塊位置將是近年內(nèi)市場關(guān)注焦點，項目定位中高端區(qū)域性商業(yè)時機和條件成熟鎖定適配項目優(yōu)勢的開發(fā)方向：鎖定適配項目優(yōu)勢的開發(fā)方向： 區(qū)域性城市化時尚 MAL第二章 : CCTI運營模式下的定位體系展開 　類似商業(yè)分析五洲花城（世派街）o 老香洲于新香洲交界處o 依托建筑面積 100萬平方米的大型住宅社區(qū)o 總規(guī)劃面積 10萬㎡。首期開發(fā)面積 4萬㎡o 傾力打造 “ 特許經(jīng)營品牌街 ” 。o 一層已售超過 90%；二樓已售 80%利用新香洲的崛起，順利銷售城市風(fēng)景o 新香洲城市風(fēng)景（華潤萬家）o 新香洲也曾是個新興的城區(qū)，隨著城市化進程的加快，周邊人氣日旺，中端需求量增加；o 城市風(fēng)景項目在規(guī)劃之初就和華潤萬家達成協(xié)議，對商業(yè)進行整體規(guī)劃周邊租金平均可達 120元 /㎡。華潤萬家的總體平均租金達 40元 /㎡；o 現(xiàn)在整體經(jīng)營很好，超市人流量大，街鋪全部出租；利用城市擴展機會，成功成為區(qū)域性的商業(yè)中心做區(qū)域性商業(yè)條件成熟o 輕軌對前山的商業(yè)發(fā)展將帶來關(guān)鍵性的影響o 輕軌明珠站將給項目周邊帶來巨大人流和物流o 105國道改建完成將解決項目周邊交通堵車問題o 三臺石路的改造完成及 18路車通車解決了項目周邊和市內(nèi)各區(qū)域的聯(lián)系（從華發(fā)新城經(jīng)過明珠廣場、項目地、世邦家具世界、家樂福、新香洲、老香洲到中大五院）o 逸仙路的拓寬將增強項對目周邊區(qū)域的輻射力o 珠海城市化進程加快前山區(qū)域的發(fā)展o 項目及周邊樓盤（ 華電地塊、泰然花園、石鳴苑、華業(yè)香莊、永晟集團地塊、美林雅筑、翠竹苑、嘉園、文偉地塊） 的出現(xiàn)將帶來大量中端人群的需求市場調(diào)查資料項目周邊商業(yè)情況：業(yè)態(tài)雜亂商業(yè)形態(tài)不統(tǒng)一消費人群大輕軌和城市的發(fā)展帶來機會區(qū)域性城市化商業(yè)中心缺位 區(qū)域性城市化 時尚 MALL類似項目參考根據(jù)調(diào)研資料對項目推導(dǎo)客戶定位街鋪 ? 周邊生意客戶 /澳門投資客商業(yè)中心 ? 中小型投資客戶坎式街廊 ? 周邊生意客戶 /自經(jīng)營客戶形象定位品牌的 /值得投資信賴的 /運作成熟的新型的 /經(jīng)營持久的 /增值能力強的統(tǒng)一管理的 /形象統(tǒng)一的有主力名店的 /有廣場的 /形成雙面街的填補片區(qū)消費空白的中高端住戶支撐消費的復(fù)合商業(yè)街廊產(chǎn)品定位街鋪 ? 沿商業(yè)價值面中等體量商業(yè)中心 　 ? 路口交匯處 /商業(yè)磁極點坎式街廊 ? 形成住區(qū)與商業(yè)的割斷面規(guī)劃形態(tài)符合商業(yè)面積 / 形象面 / 銷售價值要求 。業(yè)態(tài)定位日常消費所需的 /新生活品質(zhì)的改變前山傳統(tǒng)生活消費的非傳統(tǒng)建材類的如精品超市 /特色餐飲 /特色服飾 /特色生活館 /特色休閑特色運動 /特色娛樂等城市化生活業(yè)態(tài) 。檔次定位中高檔的 /城市化的 /時尚化的　　區(qū)域性生活購物消費場前山前景規(guī)劃 /消費人群需求 /招商品牌 /地塊特征符合塑造區(qū)域性生活購物消費場的基本機會要素；經(jīng)營模式定位租售結(jié)合 /以售為主主力店以租待售統(tǒng)一展示 /引導(dǎo)招商 /統(tǒng)一管理的可銷售的街鋪及坎式街廊總面積占總商業(yè)面積的 64%（一層商業(yè)中心不包含在內(nèi)） 。具體指標 滿分 本項目 春澤明園 五洲花城 城市風(fēng)景評估項目 　 評分 評分 評分 評分區(qū)位級差 10 7 9 8 8 項目位置 10 7 9 8 8 主力店帶動 10 9 8 9 9 商業(yè)環(huán)境 8 5 8 7 8 交通　　升值潛力 8 7 7 6 7 通達程度 6 5 5 6 5 道路狀況 3 3 3 3 規(guī)劃　項目規(guī)模 3 3 1 3 3 開闊性 3 2 3 3 價格定位 — 市場比較法鋪型　　實用性 3 3 3 3 新穎獨特性 2 2 2 2 配套　　　　車位 5 3 3 4 4 活動場所 4 3 2 3 4 設(shè)施檔次 4 4 3 3 4 發(fā)展商品牌 5 5 3 4 4 建筑　　實用率 5 5 3 3 4 質(zhì)量保證 3 3 2 3 2 物業(yè)　公司品牌 4 4 2 3 3 提供服務(wù) 4 4 2 3 3 合計 100 81 87 參考價格 　 Ｘ 1 17000 18000 21277價格定位 — 市場比較法法n 與春澤明園相比，項目均價 =17000247。=19026元 /㎡n 與五洲花城相比，項目均價 =18000247。81=18777 元 /㎡n 與城市風(fēng)景比，項目均價 =21277247。87=20665 元 /㎡o 由于城市風(fēng)景在各方面與本項目具有極大相似性，故其權(quán)重取 ；春澤明園為 2023年項目取 ；五洲花城為 2023年項目取 ，得出項目均價：n X1=20665+19026+18777 =20238元 /㎡價格定位 — 市場比較法o 收益還原法定價：n 通過調(diào)查，目前項目所處地塊首層租金在 110元 /㎡左右。n 利用市場收益還原法保守估算物業(yè)價格，這里以投資者常規(guī)收回投資的心理年限 15年來計算，則可保守估算本項目首層價格估算為：n X2=1101215=19800 元