【文章內(nèi)容簡介】 ——2023 年2從 2023年出讓土地的用途來看，與 04年相比呈現(xiàn)出完全不同的格局，其中非住宅項目成為主流，而單純的住宅用地則供應(yīng)甚微，綜合用地中主要也是以商業(yè)和辦公的混合為主，包含住宅用途的綜合用地項目則非常少。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023 年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析商業(yè)：外環(huán)外持續(xù)供給中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023 年3從商業(yè)用地的環(huán)線分布來看，本年的土地供應(yīng)延續(xù)了前一年以郊區(qū)為主的趨勢，外環(huán)外商業(yè)用地的供應(yīng)所占比重比上年還有所增加，主要分布在青浦、嘉定、奉賢、松江等西部郊區(qū)，結(jié)合 2023年商業(yè)用地的區(qū)域分布我們可以發(fā)現(xiàn)，近兩年的商業(yè)用地的供應(yīng)集中郊區(qū)，因此預(yù)計未來兩三年內(nèi)，商業(yè)項目將會在外環(huán)外出現(xiàn)放量。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023 年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析辦公：環(huán)內(nèi)供給大增中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023 年42023年的辦公用地供應(yīng)與 2023年相比呈現(xiàn)完全不同的格局，今年的供應(yīng)主要集中在中環(huán)以內(nèi)，所占比重接近 70%，而外環(huán)外的供應(yīng)量與去年相比有所減少。分析出現(xiàn)這種局面的原因，我們認為是由于近年來上海市場對中心城區(qū)甲級寫字樓的需求大增，從而推動其租金水平一路上揚，為了緩解供不應(yīng)用的壓力，政府大大增加了中心城區(qū)的辦公用地供應(yīng)量。預(yù)計今后兩年內(nèi)中心城區(qū)高端寫字樓供不應(yīng)求的現(xiàn)象有望得到緩解，整體將呈現(xiàn)供需兩旺的良好態(tài)勢。 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023 年 土地面積（萬平方米） 可建面積（萬平方米） 可建面積百分比內(nèi)環(huán)內(nèi) %內(nèi)中環(huán) %中外環(huán) %外環(huán)外 %土地區(qū)位分析綜合：城市規(guī)劃引導(dǎo)供應(yīng)中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場 ——2023 年5從綜合用地供應(yīng)的環(huán)線分布來看，一個突出的特點就是土地供應(yīng)集中在那些有較長期城市規(guī)劃的區(qū)域，其中外環(huán)外成為供應(yīng)的主力區(qū)域，所占比重接近 55%，幾個比較大的地塊供應(yīng)包括松江九亭鎮(zhèn)的商辦住綜合項目，青浦趙巷鎮(zhèn)的商業(yè)和辦公的綜合項目，以及嘉定區(qū)軌道交通附近的綜合項目。而環(huán)線內(nèi)的綜合項目用地則主要集中在普陀區(qū)，主要供給在普陀金光商業(yè)區(qū)和長風(fēng)地塊。 2023年綜合用地供應(yīng)的另一個特點就是商業(yè)和辦公綜合為住，而包括住宅的綜合項目供應(yīng)則相對較少。中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場結(jié)論由于郊區(qū)住宅和商由于郊區(qū)住宅和商業(yè)的大規(guī)模供應(yīng)業(yè)的大規(guī)模供應(yīng) ,其其未來發(fā)展面臨挑戰(zhàn)未來發(fā)展面臨挑戰(zhàn)04年以郊區(qū)住宅為主05年以郊區(qū)商業(yè)為主商業(yè)配套緊跟住宅發(fā)展郊區(qū)化進程城市發(fā)展中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測一級市場分析三大方面全面透析房產(chǎn)發(fā)展趨勢二級市場分析住宅 商業(yè) 辦公中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測住宅市場全年走勢二級市場 —— 住宅中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 —— 住宅9—12 月份 4—8 月份 1—3 月份 量升價跌 量齊價跌量價齊升 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 —— 住宅第一階段 第二階段 第三階段2023年初，以上海為代表的全國房地產(chǎn)市場延續(xù)了 04年末的大漲局面，成交量和價格都保持在高位運行，在這樣的情況下，為了抑制投機性需求的增加所可能導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫危險，政府開始采取一系列宏觀調(diào)控措施以期能夠擠出房地產(chǎn)泡沫，使整個市場回到穩(wěn)步增長的軌道上來 全市住宅成交量從高位急劇回落， 7月份進入谷底。整個自主市場進入觀望期，市場處于有價無市的態(tài)勢，經(jīng)過 5兩個月的對峙后，部分開發(fā)商受資金鏈吃緊的影響，開始采用各種促銷降價手段進行銷售，而消費者則出與對后市繼續(xù)走弱的預(yù)期，不愿進場，使得成交價格進一步下滑，中低價房成為這段時間內(nèi)的去化主力 進入 9月份以后，開發(fā)商基于以往 “ 金 9銀10” 的經(jīng)驗，而大幅增加了推盤量，希望能利用傳統(tǒng)的銷售旺季來加快去化速度，同時消費者壓抑了近半年的自住需求有有所釋放，這直接反映在了成交量的回升和成交價格的小幅回升上，但今年的旺季不旺似乎成為主題， 10兩月的成交量還不到去年的一半中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 —— 住宅配套商品房中低價房自住需求１１月份全市新房住宅成交面積為 平方米，成交面積環(huán)比增加２４％，成交面積、成交套數(shù)均已反彈至今年三月份水平 　 １２月份住宅成交面積達到 ，環(huán)比大幅上漲近 16％ 年底市場運行特點成交均價不斷下滑中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 —— 住宅抑制投機需求控制房地產(chǎn)投資過熱 宏調(diào)總目標宏調(diào)總目標中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 —— 住宅４２８.９５２.８１４７０.０７２８.４１８５２.８１０.０３ ３７９.３９２７.３４2023 2023 2023 2023新增商業(yè)貸款 新增公積金貸款宏調(diào)成功抑制投機需求宏調(diào)成功抑制投機需求中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 —— 住宅過熱投資逐步降溫過熱投資逐步降溫據(jù)市統(tǒng)計局統(tǒng)計， 2023年 111月共完成 1141億元房地產(chǎn)開發(fā)投資，同比增長 ％，增幅比去年同期下降 ％，商品住房新開工面積為 1979萬平方米，同比下降 ％。投資增幅的大大放緩表明了這輪調(diào)控對抑制開發(fā)商投資熱情方面的積極意義。中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 —— 住宅　 計劃購房時間后市預(yù)期入市時機戶型選擇 一年內(nèi)有購房計劃的消費者高達 73%，由此我們有理由看好明年的市場需求狀況 有超過 75%的消費者認為后市的跌幅不會超過5%，這在一定程度上反映出了消費者的心理預(yù)期，即房價可能在進一步的小幅度回跌后將回升認為房價在下跌10%—20% 后是最佳購買時機的消費者占的比例最大，為 33%，另外還有 20%的消費者認為最佳的購房時機是在房價下跌 20%以后近 70%的購房者愿意選擇二室的戶型選擇二室的購房者期望其面積控制在81—100 平方米的占 %，還有%的人希望面積能控制在 61—80平方米 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 —— 住宅未消化存量多05年全年，住宅預(yù)售登記為 2181萬平方米，批準預(yù)售面積為 2829萬平方米供求比為 1:全年累計施工面積大截至 11月底，全年累計施工面積已達 10,，超過 04年全年的施工面積供給豐富供給豐富中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 —— 住宅量價齊升量跌價穩(wěn)量價齊跌量升價跌量升價穩(wěn)住宅市場波動自住價值為軸線的波動中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 —— 住宅 平均價格相對３月已降１４％平均價格再降５ 15％自住需求釋放平均銷售價格再跌 5%左右，最早 06年一季度尾見底 中星營銷機構(gòu) 2023年市場研究與預(yù)測二級市場 —— 住宅住宅價格住宅價格長期走勢長