【文章內(nèi)容簡介】 亞繁 亞樂城 3F兒童服飾 /用品 重點商業(yè)研習(xí) ——亞繁 亞樂城 4F美食廣場 重點商業(yè)研習(xí) ——亞繁 亞樂城 5F影音 /休閑 重點商業(yè)研習(xí) ——亞繁 亞樂城 1— 2F超市 /停車場 重點商業(yè)研習(xí) ——亞繁 亞樂城 亞樂城采取只租不售的策略，對入駐企業(yè)的要求較高，入駐的商業(yè)必須具有一定的品牌知名度 ? 周邊分布大量小區(qū)，人口分布比較集中，有較為強勁的消費力； ? 莘松路商業(yè)街是周邊最繁華的一條商業(yè)街，從西往東，逐漸繁榮，且 租金也逐漸上升； ? 目前區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)體有綠地金御廣場、新閔生活廣場、巴比倫生活 廣場、亞樂城等； ? 綠地金御廣場和亞樂城位置優(yōu)越，且規(guī)劃科學(xué)、產(chǎn)品合理，成為區(qū)域 極具影響力的商業(yè)綜合體； ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)趨于飽和，且業(yè)態(tài)豐富，生活配套、餐飲、休閑娛樂、建 材家居、花鳥古玩等一應(yīng)俱全。 片區(qū)調(diào)研總結(jié) 本案地處亞洲最大的別墅區(qū)之一 —— 莘閔別 墅區(qū)，地處西南，遠(yuǎn)離市中心，著名高檔社 區(qū)林立，只是不便于外出消費購物。 區(qū)內(nèi)消費者層次和購買力絲毫不亞于古北消 費，區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)為綠地金御廣場、亞 繁亞樂城（在建）等較為高檔消費場所。 ? 核心商圈 12萬人口 ? 消費觀念成熟理性 ? 購買力強，追求消費品質(zhì) 與檔次。 項目分析 項目為漕河涇開發(fā)區(qū)松江高科技園配套商業(yè)，位于園區(qū)最東面，與大型居住小區(qū)群一路之隔，整體商業(yè)沿城市主干道莘磚公路分布，商業(yè)總體量約 2萬方，為集中 型 商業(yè)，便于產(chǎn)品規(guī)劃 項目分析 商業(yè)體北面為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項目與產(chǎn)業(yè)園區(qū)無縫對接 項目東面為滬昆高速，滬昆高速將本項目和亞洲最大別墅區(qū)分割開來。 項目西面為景觀河，正在建橋，建好后的橋?qū)⑽鞑慨a(chǎn)業(yè)園的人流源源不斷導(dǎo)向本項目 項目南面正對面目前還是一片荒蕪，而在西南側(cè)則是規(guī)劃 996戶的高檔別墅群，同時規(guī)劃有英倫風(fēng)格商業(yè)街！ 項目分析 英郡雷丁商業(yè)街分析 店名 類別 百獅樓棋牉室 休閑 百姓人家 餐飲 黔 味人家 餐飲 桂林米粉 餐飲 沙縣小吃 餐飲 黃山土菜館 餐飲 水果賣場 其他 川湘食府 餐飲 西北人家火鍋 餐飲 第一零售便利店 超市 藏雅軒美食城 餐飲 咔咖酷復(fù)式餐廳 餐飲 沙縣小吃 2 餐飲 久新賓館 賓館 尚亍茶座棋牉 休閑 如海超市 超市 長虹地產(chǎn) 其他 蠻足 SPA油壓保健 休閑 菜飯骨頭湯 餐飲 一家人粥坊 餐飲 百獅樓土菜館 餐飲 商業(yè)空置率達(dá) 50% 在所進(jìn)駐的商家中，餐飲所占比例達(dá)65% 商業(yè)街以 2層為主，局部 3層 項目 12層租金約為 /平米 /天 13層租金約為 /平米 /天 項目分析 英郡雷丁 優(yōu)勢（ STRENGTH） ? 背靠漕河涇松江高科技園區(qū)，有一定的人氣支撐； ? 產(chǎn)品布局優(yōu)于對面的英郡雷丁商業(yè)街； ? 西側(cè)景觀河增加項目附加值； ? 只租不售，便于統(tǒng)一招商 劣勢（ WEEKNESS） ? 高架橋?qū)|部大量人流與項目阻隔開，不利于人流導(dǎo)入； ? 項目體量不是很大，不能很好地形成規(guī)模效應(yīng)； ? 周邊商業(yè)氛圍不是很濃，不利于本項目的市場培育。 機會（ OPPORTUNITY） ? 高科技園規(guī)劃體量大，進(jìn)駐企業(yè)多，便于本項目未來的發(fā)展； ? 臨近密集的住宅小區(qū)群； 威脅（ THREATEN） ? 亞樂城科學(xué)前瞻的規(guī)劃對本項產(chǎn)生較大的負(fù)面影響； ? 英郡雷丁的大比例餐飲，將有效分流消費群體。 項目 SWOT分析 項目分析 項目定位 2 ?定位方向 ?產(chǎn)品建議 ?業(yè)態(tài)規(guī)劃 適合做 集中商業(yè) 的 業(yè)態(tài) 類型： 專業(yè)市場 小商品 美食休閑 購物中心 定位方向 市場類型 說 明 專業(yè)市場 目前莘松路上已經(jīng)有家居建材市場，且位置相對本項目更加優(yōu)越，而電子產(chǎn)品則需要優(yōu)越的地理位置、五金汽配等需要的是規(guī)模效應(yīng)； 購物中心 購物中心更多地是考慮地理位置，本項目地處遠(yuǎn)郊的高科技園內(nèi)，人氣的局限，使得本項目做購物中心不可行； 美食休閑 周邊人口密集，隨著區(qū)域板塊建設(shè)的推進(jìn)，消費需求的增 加，存在機會，有待研究； 小商品 小商品的面積小，總價低、首付少，便于更多客戶接受，小商品市場做旺后， 租金的增長會很快，后期可以有力的保障投資者的收益。 定位方向 排除法確定項目 可行性定位方向 美食休閑綜合體 （酒店、餐飲、休閑、娛樂） 小商品精品館 （小商品批零為主，生活配套為輔） 定位方向 地塊定位研究方向：美食休閑綜合體 地塊開發(fā)規(guī)劃方向討論 英郡雷丁商業(yè)街，十多家餐飲店，包括一家中式主力店 四樓大型美食廣場，對入駐商家品牌要求較高、影院、 KTV一應(yīng)俱全 主力餐飲店、休閑娛樂 主力餐飲店、休閑娛樂 沿街配套餐飲 周邊有大量的餐飲、娛樂休閑生活設(shè)施，且位置明顯優(yōu)于本項目，本項目在規(guī)模優(yōu)勢、地理位置上明顯處于弱勢，不利于正面競爭 美食廣場，五星級酒店，包括多家品牌餐飲，消費層次較高，影院、娛樂一應(yīng)俱全 定位方向 招商的難度較高 消費可持續(xù)性較低 主要消費群體集中在項目以東，以休閑消費為主，綠地金御廣場、亞樂城將成為他們理想消費場所。 餐飲、休閑等業(yè)態(tài)與周邊大型綜合體高度重合，且項目對面已經(jīng)有多家餐飲店，運營一般 本項目不適宜 美食休閑廣場 定位方向 上海九洲小商品市場 車墩小商品市場 洞涇小商品市場 長橋街小商品市場 磚橋貿(mào)易城小商品市場 九洲小商品街 亞洲最大 別墅群 本項目 松江目前小