【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 濱海板塊 ?李滄區(qū) 李滄南部板塊 ?嶗山區(qū) 濱海大道周邊板塊 ?城陽(yáng)區(qū) 河套板塊 ?城陽(yáng)區(qū) 紅島板塊 ?黃島區(qū) 金沙灘板塊 ?黃島區(qū) 銀沙灘板塊 市南區(qū) 黃島區(qū) 嶗山區(qū) 李滄區(qū) 市北區(qū) 四方區(qū) 城陽(yáng)區(qū) 表示可優(yōu)先進(jìn)入板塊 一、青島城市發(fā)展方向研究 —— 城市板塊進(jìn)入性 一、青島城市發(fā)展方向研究 ?青島市在環(huán)渤海區(qū)域城市地位穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)潛力較大 青島市在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)域中具有得天獨(dú)厚的地理位置和自身?xiàng)l件，城市綜合實(shí)力穩(wěn)居山東省第一，隨著隨著經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)以及國(guó)家政策由東南沿海地區(qū)向北部沿海地區(qū)的轉(zhuǎn)移，而其經(jīng)濟(jì)潛力也將得到最大程度的釋放。 ?青島市城市化進(jìn)程速度加快 改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，青島城市快速擴(kuò)張，由原來(lái)的帶狀布局發(fā)展為組團(tuán)式城市群 ，在擁灣發(fā)展戰(zhàn)略下，青島中心城區(qū)規(guī)劃“青島、黃島、紅島、嶗山一主三輔”格局，隨著快速道路、地鐵、跨海大橋、隧道以及“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”的高鐵等城市建設(shè)步伐的加快，海洋經(jīng)濟(jì)效益的日益凸顯，青島城市化進(jìn)程速度加快。 ?城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步發(fā)展期，發(fā)展速度極快 05年以后房地產(chǎn)銷售面積增幅、銷售價(jià)格漲幅均有穩(wěn)定趨緩的態(tài)勢(shì)；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的越來(lái)越成熟，更多的國(guó)內(nèi)外知名開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇了進(jìn)駐青島市場(chǎng)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正由發(fā)展期迅速向成熟期邁進(jìn)。 ?城市改造帶來(lái)較多的土地機(jī)會(huì) 未來(lái)十年，青島市土地市場(chǎng)趨勢(shì)：城中村、舊城、舊廠改造將是土地主要供應(yīng)來(lái)源；高密度的綜合體用地供應(yīng)增多。 一、青島城市發(fā)展方向研究 二、青島房地產(chǎn)政策環(huán)境及市場(chǎng)情況 三、 我公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀、資源、團(tuán)隊(duì)等優(yōu)劣勢(shì)分析 四、青島公司發(fā)展策略 全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境： —— 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上有明顯改善，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)仍不夠穩(wěn)固 二、青島房地產(chǎn)政策環(huán)境及市場(chǎng)情況 青島經(jīng)濟(jì)環(huán)境： —— 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)放緩，其它各項(xiàng)指標(biāo)增幅穩(wěn)定 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)進(jìn)一步放緩 居民實(shí)際可支配收入增幅明顯， CPI同比下滑 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng) 三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023GDP 增長(zhǎng)率 001000202330004000500060002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023居民人均可支配收入 10075 11089 12920 15328 17856 20464 22368增長(zhǎng)率 005000100001500020230250002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 2023 增長(zhǎng)率 010500100015002023250030002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產(chǎn)業(yè)占比 第二產(chǎn)業(yè)占比 第三產(chǎn)業(yè)占比 0102030405060二、青島房地產(chǎn)政策環(huán)境及市場(chǎng)情況 二、青島房地產(chǎn)政策環(huán)境及市場(chǎng)情況 09年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 10年 1月 四大國(guó)有銀行開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)房貸 7折利率實(shí)施細(xì)則。 國(guó)家發(fā)改委《 關(guān)于 2023 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn) 》 研究開(kāi)征物業(yè)稅。 國(guó)務(wù)院 《 關(guān)于調(diào)整固定投資項(xiàng)目資本金比例的通知 》 下調(diào)最低資本金比例。 國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)展改革委規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積。 國(guó)務(wù)院 《 關(guān)于集約用地的通知 》 重申要嚴(yán)格執(zhí)行土地閑置兩年無(wú)償收回的政策。 國(guó)務(wù)院就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出國(guó)四條。 國(guó)家政策環(huán)境： 08年伴隨市場(chǎng)形勢(shì)逐步惡化，宏觀及行業(yè)相關(guān)政策先揚(yáng)后抑； 10年新年之際逐步趨緊。 《 青島市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā) 青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法 的通知 》 財(cái)政部及國(guó)土部等五部門(mén)提高土地首繳款比例。 國(guó)務(wù)院將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù) 5年 國(guó)務(wù)院《 進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 青島市人民政府出臺(tái)《 關(guān)于建立市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目審批綠色通道的意見(jiàn) 》 減免政策房配套費(fèi)以及放寬預(yù)售條件 08年 11月島城出臺(tái)關(guān)于支持居民購(gòu)買(mǎi)住房的意見(jiàn)的通知，優(yōu)惠政策一直延續(xù)到 09年年底。 除二手房免稅期外延 續(xù)到 10年底 青島政策： 島城所出臺(tái)的各項(xiàng)政策保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，其對(duì)于土地限制政策的實(shí)施較為寬松。 類別 日期 政策 主要內(nèi)容 截止日期 目前執(zhí)行情 況 信貸 081115 關(guān)于支持居民購(gòu)買(mǎi)住房的意見(jiàn)的通知 購(gòu)買(mǎi)自住商品住房和二手住房的，商品住房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至 20%，二手住房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至 30%。在符合貸款條件的情況下，商品住房最高可貸額度提高至 40萬(wàn)元、二手住房最高可貸額度提高至 25萬(wàn)元。 091231 繼續(xù)執(zhí)行 稅收 081115 關(guān)于支持居民購(gòu)買(mǎi)住房的意見(jiàn)的通知 將普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由 120平方米調(diào)整到 144平方米。對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi) 90平方米以上、 144平方米以下普通住房的，契稅稅率為％；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用并且是家庭唯一生活住房，一年內(nèi)又購(gòu)買(mǎi)住房改善居住條件的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅及附加和個(gè)人所得稅。 091231 除營(yíng)業(yè)稅條款外，繼續(xù)執(zhí)行 費(fèi)用減免 緩 081231 《 關(guān)于降低經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通告 》 降低部分經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；降低部分經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 091231 繼續(xù)執(zhí)行 081231 青島市暫停（減半）征收的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目 》 暫停征收人防工程建設(shè)費(fèi)；減半征收河道工程修建維護(hù)管理費(fèi) 091231 繼續(xù)執(zhí)行 090209 《 關(guān)于建立市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目審批綠色通道的意見(jiàn) 對(duì)列入保障性住房計(jì)劃的項(xiàng)目，一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；對(duì)市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目安置房及規(guī)劃范圍內(nèi)商品房屋的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，采取分期繳納的方式，可緩至單體竣工驗(yàn)收前繳納 091231 已明確，待政 府發(fā)文 預(yù)售 090209 《 關(guān)于建立市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目審批綠色通道的意見(jiàn) 》 建設(shè)單位在多層住宅完成 1/3主體、高層建筑完成基礎(chǔ)工程 091231 已明確，待政 府發(fā)文 二、青島房地產(chǎn)政策環(huán)境及市場(chǎng)情況 青島政策： 青島市政府 09年政策主要延續(xù) 08年底制定的一系列優(yōu)惠政策，雖 然也終止了部分優(yōu)惠政策，但其在全國(guó)率先延續(xù)了部分 08年底制定的政策，表明青島市政府對(duì)房市仍然持支持態(tài)度。 土地市場(chǎng)： 2023年供銷兩旺，成交環(huán)比增長(zhǎng) %，新區(qū)依然是主力市場(chǎng) . 數(shù)據(jù)來(lái)源： CRIC2023 市內(nèi)四區(qū)商品房數(shù)據(jù) 2023年至今土地的成交量逐年上升， 2023年成交量環(huán)比增長(zhǎng) %。 2023年成交量達(dá)到 ，為近幾年的峰值，環(huán)比增長(zhǎng) %。青島市土地成交量仍舊集中在黃島區(qū)不城陽(yáng)區(qū)，其中城陽(yáng)區(qū)再奪第一為 ㎡， 2023年成交樓板價(jià)達(dá)到 1846元 /平方米。青島市七區(qū)成交土地樓面地價(jià)呈逐年遞增趨勢(shì)。 城陽(yáng)區(qū) 市北區(qū) 黃島區(qū) 李滄區(qū) 四方區(qū) 嶗山區(qū) 市南區(qū)成交面積 5 2 2 . 7 4 2 6 . 2 1 2 3 1 . 7 8 4 6 . 7 6 5 5 . 1 4 3 1 . 9 7 2 7 . 0 30100200300400500600萬(wàn)平方米2023 2023 2023成交面積 成交均價(jià) 1567 1737 184614001450150015501600165017001750180018501900二、青島房地產(chǎn)政策環(huán)境及市場(chǎng)情況 排名 地塊位置 成交總價(jià) （萬(wàn)元） 樓面地價(jià) （元 /m2) 競(jìng)得人