【文章內容簡介】 濱海板塊 ?李滄區(qū) 李滄南部板塊 ?嶗山區(qū) 濱海大道周邊板塊 ?城陽區(qū) 河套板塊 ?城陽區(qū) 紅島板塊 ?黃島區(qū) 金沙灘板塊 ?黃島區(qū) 銀沙灘板塊 市南區(qū) 黃島區(qū) 嶗山區(qū) 李滄區(qū) 市北區(qū) 四方區(qū) 城陽區(qū) 表示可優(yōu)先進入板塊 一、青島城市發(fā)展方向研究 —— 城市板塊進入性 一、青島城市發(fā)展方向研究 ?青島市在環(huán)渤海區(qū)域城市地位穩(wěn)定，經濟潛力較大 青島市在環(huán)渤海經濟區(qū)域中具有得天獨厚的地理位置和自身條件，城市綜合實力穩(wěn)居山東省第一，隨著隨著經濟熱點以及國家政策由東南沿海地區(qū)向北部沿海地區(qū)的轉移，而其經濟潛力也將得到最大程度的釋放。 ?青島市城市化進程速度加快 改革開發(fā)以來，青島城市快速擴張，由原來的帶狀布局發(fā)展為組團式城市群 ，在擁灣發(fā)展戰(zhàn)略下，青島中心城區(qū)規(guī)劃“青島、黃島、紅島、嶗山一主三輔”格局，隨著快速道路、地鐵、跨海大橋、隧道以及“一小時經濟圈”的高鐵等城市建設步伐的加快，海洋經濟效益的日益凸顯，青島城市化進程速度加快。 ?城市房地產市場處于起步發(fā)展期，發(fā)展速度極快 05年以后房地產銷售面積增幅、銷售價格漲幅均有穩(wěn)定趨緩的態(tài)勢；隨著房地產市場的越來越成熟，更多的國內外知名開發(fā)企業(yè)選擇了進駐青島市場，城市房地產市場正由發(fā)展期迅速向成熟期邁進。 ?城市改造帶來較多的土地機會 未來十年，青島市土地市場趨勢：城中村、舊城、舊廠改造將是土地主要供應來源；高密度的綜合體用地供應增多。 一、青島城市發(fā)展方向研究 二、青島房地產政策環(huán)境及市場情況 三、 我公司業(yè)務現狀、資源、團隊等優(yōu)劣勢分析 四、青島公司發(fā)展策略 全國經濟環(huán)境： —— 統(tǒng)計數據上有明顯改善，但經濟增長基礎仍不夠穩(wěn)固 二、青島房地產政策環(huán)境及市場情況 青島經濟環(huán)境： —— 國內生產總值增長放緩，其它各項指標增幅穩(wěn)定 國內生產總值增長進一步放緩 居民實際可支配收入增幅明顯， CPI同比下滑 全社會固定資產投資繼續(xù)保持高速增長 三大產業(yè)結構保持穩(wěn)定 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023GDP 增長率 001000202330004000500060002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023居民人均可支配收入 10075 11089 12920 15328 17856 20464 22368增長率 005000100001500020230250002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023全社會固定資產投資 2023 增長率 010500100015002023250030002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023第一產業(yè)占比 第二產業(yè)占比 第三產業(yè)占比 0102030405060二、青島房地產政策環(huán)境及市場情況 二、青島房地產政策環(huán)境及市場情況 09年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 10年 1月 四大國有銀行開始陸續(xù)出臺房貸 7折利率實施細則。 國家發(fā)改委《 關于 2023 年深化經濟體制改革工作的意見 》 研究開征物業(yè)稅。 國務院 《 關于調整固定投資項目資本金比例的通知 》 下調最低資本金比例。 國土資源部和國家發(fā)展改革委規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積。 國務院 《 關于集約用地的通知 》 重申要嚴格執(zhí)行土地閑置兩年無償收回的政策。 國務院就促進房地產市場健康發(fā)展提出國四條。 國家政策環(huán)境： 08年伴隨市場形勢逐步惡化，宏觀及行業(yè)相關政策先揚后抑； 10年新年之際逐步趨緊。 《 青島市人民政府辦公廳關于印發(fā) 青島市新建商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法 的通知 》 財政部及國土部等五部門提高土地首繳款比例。 國務院將個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限恢復 5年 國務院《 進一步加強土地出讓收支管理的通知 》 青島市人民政府出臺《 關于建立市重點建設項目審批綠色通道的意見 》 減免政策房配套費以及放寬預售條件 08年 11月島城出臺關于支持居民購買住房的意見的通知，優(yōu)惠政策一直延續(xù)到 09年年底。 除二手房免稅期外延 續(xù)到 10年底 青島政策： 島城所出臺的各項政策保證了房地產市場快速發(fā)展，其對于土地限制政策的實施較為寬松。 類別 日期 政策 主要內容 截止日期 目前執(zhí)行情 況 信貸 081115 關于支持居民購買住房的意見的通知 購買自住商品住房和二手住房的，商品住房公積金貸款最低首付比例下調至 20%，二手住房公積金貸款最低首付比例下調至 30%。在符合貸款條件的情況下，商品住房最高可貸額度提高至 40萬元、二手住房最高可貸額度提高至 25萬元。 091231 繼續(xù)執(zhí)行 稅收 081115 關于支持居民購買住房的意見的通知 將普通住房的建筑面積標準由 120平方米調整到 144平方米。對個人首次購買 90平方米以上、 144平方米以下普通住房的，契稅稅率為％；個人轉讓自用并且是家庭唯一生活住房，一年內又購買住房改善居住條件的，個人不負擔營業(yè)稅及附加和個人所得稅。 091231 除營業(yè)稅條款外，繼續(xù)執(zhí)行 費用減免 緩 081231 《 關于降低經營性收費標準的通告 》 降低部分經營性收費標準；降低部分經營性收費標準 091231 繼續(xù)執(zhí)行 081231 青島市暫停（減半）征收的行政事業(yè)性收費項目 》 暫停征收人防工程建設費；減半征收河道工程修建維護管理費 091231 繼續(xù)執(zhí)行 090209 《 關于建立市重點建設項目審批綠色通道的意見 對列入保障性住房計劃的項目，一律免收城市基礎設施配套費；對市重點建設項目安置房及規(guī)劃范圍內商品房屋的城市基礎設施配套費，采取分期繳納的方式，可緩至單體竣工驗收前繳納 091231 已明確，待政 府發(fā)文 預售 090209 《 關于建立市重點建設項目審批綠色通道的意見 》 建設單位在多層住宅完成 1/3主體、高層建筑完成基礎工程 091231 已明確，待政 府發(fā)文 二、青島房地產政策環(huán)境及市場情況 青島政策： 青島市政府 09年政策主要延續(xù) 08年底制定的一系列優(yōu)惠政策，雖 然也終止了部分優(yōu)惠政策，但其在全國率先延續(xù)了部分 08年底制定的政策，表明青島市政府對房市仍然持支持態(tài)度。 土地市場： 2023年供銷兩旺，成交環(huán)比增長 %，新區(qū)依然是主力市場 . 數據來源： CRIC2023 市內四區(qū)商品房數據 2023年至今土地的成交量逐年上升， 2023年成交量環(huán)比增長 %。 2023年成交量達到 ，為近幾年的峰值，環(huán)比增長 %。青島市土地成交量仍舊集中在黃島區(qū)不城陽區(qū)，其中城陽區(qū)再奪第一為 ㎡， 2023年成交樓板價達到 1846元 /平方米。青島市七區(qū)成交土地樓面地價呈逐年遞增趨勢。 城陽區(qū) 市北區(qū) 黃島區(qū) 李滄區(qū) 四方區(qū) 嶗山區(qū) 市南區(qū)成交面積 5 2 2 . 7 4 2 6 . 2 1 2 3 1 . 7 8 4 6 . 7 6 5 5 . 1 4 3 1 . 9 7 2 7 . 0 30100200300400500600萬平方米2023 2023 2023成交面積 成交均價 1567 1737 184614001450150015501600165017001750180018501900二、青島房地產政策環(huán)境及市場情況 排名 地塊位置 成交總價 （萬元） 樓面地價 （元 /m2) 競得人