百大家電超市核心銷售政策9-28(編輯修改稿)
2025-02-24 23:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 觀察比較，因此選擇標準鋪為案例單位。 核心銷售政策設計 2)銷售核心政策解析 客戶收益： 一層商鋪 6年每年 10%，合計 60%的收益； 三層商鋪 6年每年 10%，合計 60%的收益； 商鋪產(chǎn)權及后 34年預期收益 一層、三層兩個單位的全產(chǎn)權 客戶支出： 商鋪的首付款 銀行按揭貸款及月供 核心銷售政策設計 2)銷售核心政策解析 客戶方面 項目 面積 銷售均價 銷售額 6年 10% 合計 60%回報 銀行貸款 一層 10㎡ 30000元 /㎡ 300000 180000 180000 三層 10㎡ 8000元 /㎡ 80000 48000 40000 項目 即返第 6年的 10%回報 客戶實際首付 年回報 月平均 按揭月供 一層 30000 122023 2500 三層 8000 667 年份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 一層商鋪 銀行月供 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 2026 月回報額 2500 2500 2500 2500 2500 三層商鋪 銀行月供 450 450 450 450 450 450 450 450 450 450 月回報額 667 667 667 667 667 備注：六年后客戶可以選擇自營或委托經(jīng)營收取租金。 第六年由于已經(jīng)提前即返，因此當年沒有回報。 結論一 按此政策 ,客戶月平均回報大于月供 ,符合我們設定的中小投資客的投資心理 .(收益穩(wěn)定 ) 結論二 按此政策 ,將一層和三層捆綁組合銷售， 在降低門檻的同時獲得了更大的產(chǎn)權面積 .(門檻較低 ) 結論三 按此政策 ,在回收投資成本的前提下 ,客戶將對后34年的收益前景持樂觀態(tài)度 .(風險較小 ) 結論 —— 客戶方面 備注 :由于采用的標準鋪測算，因此不能計算出各層的平均首付及平均月供。測算數(shù)據(jù)需要新的面積分割報告和測量報告出來后才能進行詳細測算。 核心銷售政策設計 2)銷售核心政策解析 開發(fā)商方面 收益： 商鋪的首付款。 商鋪的按揭貸款。 商鋪的產(chǎn)權全部出售。 支出： 商鋪的 6年每年 10%，合計 60%的回報。 項目 樓層 數(shù)額 合計 前期回收 一層 55924560 87652184 二層 21881120 三層 9846504 回收率 % 支付剩余年限回報 6年租金收入 到期回收金額 到期回收率 租約到期回收 一層 31069200 8947930 33803290 % 二層 13128672 3938602 12691050 58% 三層 5470280 2461626 6837850 % 合計 49668152 15348157 53332189 % （一層按 60元 /㎡，二層按 40元 /㎡ ,三層按 25元 /㎡計算） 一層、三層的回報僅有五年，二層有六年的回報 結論 —— 開發(fā)商方面 1. 開發(fā)商在客戶辦理完全部按揭手續(xù)后，可以回籠資金 87652184元， 回收率達到 %。 2. 6年租約到期后，開發(fā)商實際收入 53332189元，回收率為 %。 3. 按照每年 250萬租金的收益測算，每年需要補貼 ， 6年全 部補貼 。（第 6年不考慮一、三層的回報） 4, 由于家電業(yè)的租金水平較低，僅 %左右，而百貨業(yè)可以達到 4%， 因此開發(fā)商補貼租金較高。 銷售模式 每年需支付租金 每年補貼 返租期間共需補貼租金 返租 6年，回報 10% ? 該方案沒有包含相關的稅費，該部分需要業(yè)主自己支付。 ? 資金回收后有資產(chǎn)遞延，該部分需要開發(fā)商進行詳細的模擬和測算 ? 本次測算均是以靜態(tài)租金水平進行，沒有考慮租金上調(diào)的情況 ? 詳細的財務模擬還需要貴司財務中心進行 測算補充說明 核心銷售政策設計方案 3 【按 6年 10%+免息貸款】 1)銷售核心政策提出 ★返租 6年，年回報率 10% ★價格按照我司第一套方案的基礎價格上調(diào) 15% ★開發(fā)商為客戶提供免息貸款 — 總房價的 20% ★ 20％首付免息貸款，客戶一年內(nèi)按月分期付款或按季度支付 核心銷售政策設計 說明 : 本方案的基礎價格和前面的方案的價格有所區(qū)別。 其他的操作模式和方案一類似。 在尾盤期銷售（銷售率達到 60%）時，即返第 6年的 10%租金收益來沖抵首付，主要是針對總款高的鋪位做 靈活調(diào)整。 樓層 建筑面積 銷售均價 銷售額 一層 ㎡ 28000元 /㎡ 57995840
教學教案相關推薦
鄂ICP備17016276號-1