【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 口碑宣傳獎(jiǎng)勵(lì)、百大會(huì)積分組合。l 根據(jù)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可證時(shí)間、不同階段推廣特點(diǎn)以及項(xiàng)目進(jìn)度的相關(guān)節(jié)點(diǎn)，現(xiàn)將一期推廣四階段時(shí)間預(yù)計(jì)為第一階段：銷(xiāo)售準(zhǔn)備期（－9月底）。第二階段：預(yù)熱開(kāi)盤(pán)期10月11月27日。第三階段：強(qiáng)銷(xiāo)期(12月5日1月)第四階段：持續(xù)期(2月4月)l l 銷(xiāo)售代理公司選擇。由下表可見(jiàn)，公司自銷(xiāo)優(yōu)于代理公司、其次是首佳、天啟。但鑒于銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、項(xiàng)目前期宣傳渠道的拓展以及政府團(tuán)購(gòu)巨大的工作量等需要，建議一期選擇江蘇首佳，在銷(xiāo)售中再去培養(yǎng)公司自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)。具體如下：　　　公司選擇條件　　　　　　　　　上海天啟江蘇首佳自銷(xiāo)代理公司資質(zhì)　建筑行業(yè)信譽(yù)AAA級(jí)單位、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)金牌企業(yè)便于現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)管理與溝通；易于實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)控目標(biāo)；易于營(yíng)銷(xiāo)成本節(jié)約與控制；易于客戶關(guān)系管理，提高口碑宣傳效應(yīng)；同時(shí)由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)易于培養(yǎng)公司的營(yíng)銷(xiāo)骨干。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上海代理業(yè)績(jī)較佳，有大盤(pán)操作經(jīng)驗(yàn)二手房為主，一手房曾成功代理無(wú)錫多個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售策略團(tuán)隊(duì)實(shí)力較強(qiáng)　40中介店宣傳銷(xiāo)售；客戶積累；通訊合作條件銷(xiāo)售均價(jià)3200元，%，溢價(jià)部分2：8；團(tuán)購(gòu)房服務(wù)費(fèi)200400元/套；要求廣告費(fèi)要占收入2%；對(duì)工程進(jìn)度、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、銷(xiāo)售條件等方面限制條件較多。銷(xiāo)售均價(jià)3250元，%，溢價(jià)部分2：8；團(tuán)購(gòu)房服務(wù)費(fèi)100150元/套。進(jìn)駐時(shí)間預(yù)計(jì)10月中旬資源條件營(yíng)銷(xiāo)策劃40家中介店、客戶積累、媒體資源、會(huì)刊、商業(yè)資源合作態(tài)度消極積極l 對(duì)代理公司的其它要求詳見(jiàn)其代理合同（已完成）。l 售樓處考慮：市內(nèi)售樓處與現(xiàn)場(chǎng)售樓處相結(jié)合，看房班車(chē)，每天固定時(shí)間發(fā)車(chē)至現(xiàn)場(chǎng)看房，至?xí)b修完畢，擬將現(xiàn)場(chǎng)售樓處搬至?xí)鶅?nèi)。室內(nèi)售樓處由于面積較小且門(mén)面展示限制條件較多，需和物業(yè)公司協(xié)調(diào)，在售樓處門(mén)外擺放刀旗以做指示作用（已同意）；另外室內(nèi)談判空間狹小且不利談判，需同物業(yè)管理處協(xié)商，用其旁邊走廊進(jìn)行簡(jiǎn)易布置做為談判區(qū)域。l 團(tuán)購(gòu)房認(rèn)購(gòu)地點(diǎn)：由于政府團(tuán)購(gòu)房認(rèn)購(gòu)價(jià)格和身份的特殊性，同時(shí)考慮其便于選房，因此擬選項(xiàng)目周邊的酒店進(jìn)行團(tuán)購(gòu)選房；但項(xiàng)目周邊缺乏合適的酒店，因此宜在售樓處附近尋找一商務(wù)酒店，進(jìn)行政府認(rèn)購(gòu)，時(shí)間約25天。五、推廣計(jì)劃{}公司形象定位：百大地產(chǎn)，與無(wú)錫人民共同締造惠山新城項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：百大春城　定義城市精英生活產(chǎn)品形象定位為：城市精英的江南水鄉(xiāng)項(xiàng)目定位公司形象定位：百大地產(chǎn)　與無(wú)錫人民共同創(chuàng)造新都市主義生活項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：百大春城　定義城市精英生活項(xiàng)目產(chǎn)品形象：城市精英階層的江南水鄉(xiāng)宣傳主張用新都市主義的尺度重新定義城市文明新都市主義四大核心元素　八大品質(zhì)宣言四大核心元素：生態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性、高品質(zhì)性、人文性；八大品質(zhì)宣言：規(guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)、區(qū)位交通、園林水景、健康醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)休閑、精裝修所謂新都市主義，是西方城市發(fā)展完善后的城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念，即從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和人性需求角度出發(fā)，指定相應(yīng)的開(kāi)發(fā)規(guī)范，力圖解決人類面臨的諸多城市化弊端，尊重人性和自然規(guī)律，創(chuàng)造人類居住理想城市環(huán)境的一系列居住主張。 新都市主義倡導(dǎo)一種快節(jié)奏、低生活成本、高娛樂(lè)的都市“躍動(dòng)人群”生活模式，強(qiáng)調(diào)居住背景、個(gè)性化生活，注重輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、全力以赴地工作、盡情地享受與娛樂(lè)的生活方式。生態(tài)性：新都市主義核心內(nèi)涵是要把都市社區(qū)兩化：自然生態(tài)化與人文生態(tài)化。：自然環(huán)境綠色化，生活方式綠色化。、共享500畝新城森林公園、森林湖畔、2公里景觀河水。把龍城綠化帶中的空氣、陽(yáng)光、河水、綠地引過(guò)來(lái)，共享新城建設(shè)中強(qiáng)大的配套設(shè)施，注重營(yíng)造人情味、生活化的社區(qū)配套，保持城市里邊的效率、方便。經(jīng)濟(jì)性：新都市主義要考慮從生態(tài)與環(huán)境的角度看，充分利用與整合周邊的資源。，綠地、空氣、河水、陽(yáng)光，加上配套服務(wù)，便利的服務(wù)等，創(chuàng)造集約和環(huán)保的生活方式，節(jié)能節(jié)地節(jié)水無(wú)污染。高品質(zhì)性：新都市主義歸于建筑產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)是要體現(xiàn)高品質(zhì)性，為居住在這里的人群提供一種“建筑與環(huán)境、人與自然和諧共居”的高品質(zhì)生活。源，提出規(guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)、區(qū)位交通、園林水景、健康醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)休閑、精裝修八大品質(zhì)宣言，為城市精英打造一個(gè)關(guān)注細(xì)節(jié)的高品質(zhì)的“體驗(yàn)之城”。人文性：新都市主義的精神內(nèi)涵最后要回歸生活本質(zhì)，服務(wù)生活在其中的人群。、所有創(chuàng)新主張的背后，都在實(shí)踐著一個(gè)極其重要的思想，即人文關(guān)懷。無(wú)論是龍形綠化帶與景觀河功能復(fù)合化考慮，還是面向社區(qū)整體規(guī)劃布局進(jìn)行公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)組織安排，對(duì)社區(qū)活動(dòng)與公共空間高度融合，抑或創(chuàng)立以健身運(yùn)動(dòng)為特色的主題健身組團(tuán)、打造社區(qū)品質(zhì)以提升城區(qū)內(nèi)在品質(zhì)，都在強(qiáng)調(diào)滿足人的需求，尊重人性發(fā)展。提倡在生態(tài)與環(huán)保、建筑與景觀中，體現(xiàn)人與自然的和諧共存。 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉l 公司及項(xiàng)目理念：滇池、翠湖、太湖、運(yùn)河…不同的湖居文化，相似的湖居生活。百大房地產(chǎn)，昆明到無(wú)錫，只為實(shí)現(xiàn)一個(gè)城市精英階層環(huán)湖而居的夢(mèng)想，讓每個(gè)家都被陽(yáng)光、綠樹(shù)、湖水環(huán)繞而居。今天，當(dāng)人們還沉浸在追求濱湖而居夢(mèng)幻中的時(shí)候，一個(gè)閃耀著新都市主義思想光芒的國(guó)際人文生態(tài)社區(qū)——水邊的香格里拉——，悄然地在惠山新城最大的龍形綠化帶公園湖畔誕生！，一個(gè)使人和自然、人和人得以和諧共生的家園，一個(gè)使居民的生理、心理和文化需求都能得到滿足的家園，一個(gè)使自然生態(tài)及社會(huì)生態(tài)環(huán)境達(dá)到高度和諧的家園！，奉獻(xiàn)給無(wú)錫城市精英的江南水鄉(xiāng)！昆明、北京、無(wú)錫、上海。百大地產(chǎn)，以創(chuàng)新、尊重、責(zé)任精神為理念，傾心打造城市精英階層的生態(tài)家園百大春城，城市水鄉(xiāng)生活，我的家城市水鄉(xiāng)生活，復(fù)蘇城市生態(tài)居住理想百萬(wàn)平米超大規(guī)模城市林水社區(qū)，國(guó)際精英團(tuán)隊(duì)攜手造城l 新城區(qū)位及樓盤(pán)位置、交通：惠山新城地王板塊　　城市田園瞬間切換　。根據(jù)無(wú)錫市的總體規(guī)劃“南拓北展”思路，惠山新城將建設(shè)成惠山區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、休閑為一體的現(xiàn)代化城市，并成為無(wú)錫市的一個(gè)重要城市組團(tuán)。，北臨堰新路，西接惠源景觀路，東側(cè)為白屈港。項(xiàng)目中間分布有大約500畝的龍形綠化帶和100畝假日湖畔，東西30米寬的景觀生態(tài)河流淌穿過(guò)，惠山大道貫穿社區(qū)南北。錫澄路改造，20分鐘將貫穿市區(qū)；惠山大道年底通車(chē)，到市區(qū)7公里；新錫澄路、北二環(huán)線、輕軌……25路、47路公交車(chē)經(jīng)中山路－火車(chē)站－惠山新城，能夠同時(shí)享受現(xiàn)代都市的生活配套與世外桃源的田園風(fēng)光。　　l 規(guī)劃設(shè)計(jì)健康細(xì)節(jié)關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)我們從城市和環(huán)境的角度挖掘和提升項(xiàng)目