【文章內(nèi)容簡介】 “ 其他 ”預(yù)算科目的確定遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家銷售費用 =市場推廣費用 +銷售傭金 +銷售管理酬金 +銷售管理費用 *銷售費用的構(gòu)成和歸集方法見 “ 表一：銷售費用預(yù)算明細(xì)表 ”管理費用 =工資福利費 +車輛使用費 +辦公費用 +專項費用 +管理稅費 +折舊費用*管理稅費包括印花稅；管理費用的構(gòu)成和歸集方法見 “ 表二：管理費用預(yù)算明細(xì)表 ”1固定資產(chǎn)購置費 =預(yù)算年度購置新增的固定資產(chǎn)支出（ 2023元以上，使用期限一年以上）1財務(wù)費用 =利息支出 — 利息收入 +銀行手續(xù)費1稅金 =營業(yè)稅金及附加 +所得稅 +土地增殖稅預(yù)算科目的確定遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家預(yù)算科目的定額與費用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計項目 金額 百分比銷售折讓 %工資 %產(chǎn)品推廣費 %運雜費 %物料消耗 %車輛使用費 %業(yè)務(wù)招待費 37319 %福利 %通訊費 %差旅費 %水電費 %外地銷售檢測費 8730 %工程項目安裝費 %工會經(jīng)費 %其它費用 2500 %教育經(jīng)費 %低值易耗品 %包裝費 %辦公費 98 %折舊費 　 　修理費 　 　保險費 　 　技術(shù)服務(wù)費 　 　合計 　 　 %遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家本說明按照銷售費用預(yù)算表各項科目逐一加以說明：工資（一級科目）：此一級科目中包括了兩項二級科目分別為：崗位工資和績效工資，總額通過預(yù)算控制崗位工資：為固定費用，詳見營銷中心薪酬系統(tǒng)?？冃ЧべY：為變動費用，詳見營銷中心薪酬系統(tǒng)。福利：其中包括了社會保障、福利、預(yù)提福利費三項二級科目。社會保障：為固定費用、詳見勝捷公司社會保障制度福利：為固定費用，詳見勝捷公司福利制度預(yù)提福利費：為固定費用，詳見勝捷公司預(yù)提福利費制度車輛使用費：其中包括了保險費、養(yǎng)路費、車船稅、燃料費、車輛修理費、其他費用六項二級科目。保險費：納入營銷中心固定資產(chǎn)的所有車輛每年向保險公司交納的車輛保險費用，為固定費用，計費方式按國家相關(guān)規(guī)定如實交納，費用分?jǐn)偟矫吭吗B(yǎng)路費：納入營銷中心固定資產(chǎn)的所有車輛每年按照《國家車輛使用管理辦法》交納的費用，為固定費用車船稅：納入營銷中心固定資產(chǎn)的所有車輛每年按照《國家車輛使用管理辦法》交納的費用，為固定費用。燃料費：車輛在銷售過程中所發(fā)生的加油費用，為變動費用，今年預(yù)算的額度按照去年燃料費占銷售額的比例壓縮 15%。車輛修理費：車輛在日常工作中因維護和檢修所發(fā)生的費用，為變動費用，今年預(yù)算的額度按照去年車輛修理費占銷售額的比例壓縮 10%。其他費用：車輛發(fā)生的其它費用，為變動費用。預(yù)算科目定額與費用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計（案例）遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家教育經(jīng)費：為固定費用，公司全年所發(fā)生的對全體員工的培訓(xùn)等費用在營銷中心的分?jǐn)?。工會?jīng)費：為固定費用，公司總的工會經(jīng)費按人數(shù)分?jǐn)偟綘I銷中心辦公費：營銷中心在日常工作中所領(lǐng)用的低值易耗品，每月固定預(yù)算為 3000元。水電費：營銷中心每月的固定預(yù)算為 3000元。通訊費：其中包括了市內(nèi)通話費、長途通話費、移動通訊費、上網(wǎng)費四項二級科目。營銷中心的市內(nèi)通話費、長途通話費、上網(wǎng)費每月固定為 3000元。移動通訊費：為固定費用， 詳見移動通訊費管理規(guī)定 。每月為 15000元差旅費：為變動費用，今年預(yù)算的額度為差旅費占銷售額的 % ，按月度進行計算。1業(yè)務(wù)招待費：為變動費用，今年預(yù)算的額度為業(yè)務(wù)招待費占銷售額的 % ， 1折舊費：為固定費用，每月營銷中心的固定資產(chǎn)折舊 35000元1路橋費、住宿費及交通罰款。1保險費：為固定費用，是質(zhì)量保險費，每年 30000元。1技術(shù)檢測費：固定費用，每年 50000元。1市場推廣費：變動費用，總額為銷售額的 2% 。此項費用的審批權(quán)歸公司總裁。1銷售傭金提成：變動費用，是銷售回款總額的 0。 3％。預(yù)算科目定額與費用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計（案例）遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算編制計劃與預(yù)算表的使用遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算編制流程銷售預(yù)算項目開發(fā)經(jīng)營預(yù)算土地 前期 市政 配套 建筑安裝 裝飾裝修 開發(fā)間接費 銷售費用、管理費用、財務(wù)費用不可預(yù)見費 稅金開發(fā)成本預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 資料、支出預(yù)算 固定資產(chǎn)購買計劃 負(fù)債計劃預(yù)算利潤表 預(yù)期資產(chǎn)負(fù)債表遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家（二）預(yù)算的編制預(yù)算編制的程序自上而下 上下結(jié)合 自下而上?集權(quán)管理?缺乏激勵性?適用于單一產(chǎn)品生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)?分權(quán)管理?管理失控 /寬打窄用 /擠牙膏?適用于資本型控股集團?有效保證企業(yè)總目標(biāo)的實現(xiàn) ?在討價還價中趨于一致?需要清晰一致的游戲規(guī)則計劃的編制與審核系統(tǒng)一、從編制的流程上解決問題是公司整體計、是公司整體計劃管理成功的基礎(chǔ)劃管理成功的基礎(chǔ)將外部因素的影、將外部因素的影響降低致最少響降低致最少加強內(nèi)部的客戶、加強內(nèi)部的客戶服務(wù)意識、全力支服務(wù)意識、全力支持本部門計劃達成持本部門計劃達成樹立內(nèi)部客戶、樹立內(nèi)部客戶服務(wù)意識，以前期服務(wù)意識，以前期、工程部門為內(nèi)部、工程部門為內(nèi)部客戶，滿足相關(guān)部客戶，滿足相關(guān)部門要求門要求關(guān)鍵里程碑控制、關(guān)鍵里程碑控制加強同各部門、加強同各部門配合配合成為真正的管、成為真正的管理部門理部門從被動管理到、從被動管理到主動管理主動管理企業(yè)計劃管理、企業(yè)計劃管理的火車頭的火車頭對可售資源、對可售資源、產(chǎn)品類型、銷售產(chǎn)品類型、銷售節(jié)奏精確分析節(jié)奏精確分析是拉動企業(yè)潛、是拉動企業(yè)潛能的核心部門能的核心部門前期項目全程策劃前期項目全程策劃 規(guī)劃設(shè)計計劃規(guī)劃設(shè)計計劃 工程管理計劃工程管理計劃 市場營銷計劃市場營銷計劃遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家案例： 一個出色的出色的房地產(chǎn)公司計劃管理系統(tǒng)遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算編制計劃案例：艾佳地產(chǎn)公司預(yù)算編制計劃工作內(nèi)容 責(zé)任單位 協(xié)助單位工作要求 開始時間完成時間需編制呈送報表傳遞單位 備注遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家預(yù)算表是全面預(yù)算管理的重要工具，通過編制預(yù)算表，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃目標(biāo)按年度 — 月份、公司 — 部門、項目 — 工程和費用子項目進行詳細(xì)而有條理的分解。預(yù)算表作為工作進度和財務(wù)控制的標(biāo)準(zhǔn)，為定期分析、加強控制提供依據(jù)。預(yù)算表是預(yù)算體系使用的一系列表格的統(tǒng)稱，包括預(yù)算匯總表和多個附表。預(yù)算匯總表是編制單位（集團或者子公司）各科目和核心指標(biāo)的預(yù)算目標(biāo)的一覽表，從總體上反映計劃目標(biāo)分解到各項目和各年份、月份的情況。附表是預(yù)算匯總表的編制依據(jù)，由編制單位的各業(yè)務(wù)部門編制，包括：年度經(jīng)營計劃書、銷售收入預(yù)算表、土地開發(fā)費用預(yù)算表、前期工程費用預(yù)算表、建安工程費用預(yù)算表、項目建設(shè)配套費用預(yù)算表、開發(fā)間接費預(yù)算表、管理費用預(yù)算表、監(jiān)理費用預(yù)算表、固定資產(chǎn)購置預(yù)算表等，如果是集團公司，可考慮集團只對二級預(yù)算科目的預(yù)算數(shù)進行審定考核。預(yù)算表的編制遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家一、預(yù)算表編制流程（一）編制各附表編制單位依據(jù)房地產(chǎn)公司董事會下達的年度計劃目標(biāo)，編寫經(jīng)營計劃書，明確預(yù)算年度的工作量。各部門據(jù)此編制相關(guān)的附表：經(jīng)營計劃書 —— 經(jīng)營部在經(jīng)營部經(jīng)理的指導(dǎo)下，將項目經(jīng)營開發(fā)計劃依據(jù)實際情況和計劃目標(biāo)修訂，并對預(yù)算年度重點細(xì)化，編制經(jīng)營計劃書，涵蓋項目開發(fā)建設(shè)的所有環(huán)節(jié)。銷售收入預(yù)算表 —— 銷售部在銷售總監(jiān)的指導(dǎo)下，依據(jù)取得的年度可售住宅面積、車位數(shù)量、非住宅面積和計劃均價等數(shù)據(jù)，編制銷售收入預(yù)算表。編制時應(yīng)按樓號分別列示，住宅、車位、非住宅出售收入?yún)R總至主營業(yè)務(wù)收入合計欄，出租收入?yún)R總至其他業(yè)務(wù)收入合計欄，各項收入的計算采用穩(wěn)健性原則。土地開發(fā)費用預(yù)算表 —— 經(jīng)營部在經(jīng)營部經(jīng)理的指導(dǎo)下，依據(jù)中介機構(gòu)提供宗地的評估價格信息、拆遷補償協(xié)議、與土地方的合作協(xié)議以及年度開發(fā)任務(wù)，對拆遷補償費用、地價款、土地評估費、契稅和其他等項目進行估算，編制土地開發(fā)費用預(yù)算表。預(yù)算表的編制遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家前期工程費用預(yù)算表 —— 預(yù)算合約部會同經(jīng)營部，在預(yù)算部經(jīng)理和經(jīng)營部經(jīng)理的指導(dǎo)下，編制前期工程費用預(yù)算表。具體項目包括：可研費、方案咨詢費、招投標(biāo)費、設(shè)計費、質(zhì)量監(jiān)督、測量費用、勘探費、執(zhí)照費、竣工圖費、綠化費和其他費用。各項目填報依據(jù)是： ① 政府相關(guān)部門收費標(biāo)準(zhǔn)； ② 平面、立面、施工圖、景觀、裝修、市政等在內(nèi)所有的設(shè)計費和方案咨詢費參照市場價格； ③ 執(zhí)照費包括各種應(yīng)辦證照需要向政府相關(guān)部門交納的費用。建安工程費用預(yù)算表 —— 預(yù)算部在預(yù)算合約部經(jīng)理和工程部經(jīng)理的指導(dǎo)下，編制建安工程費用預(yù)算表。具體項目包括：基礎(chǔ)、土建、設(shè)備安裝、地下車庫、電氣安裝、和其他費用。各項目填報時注意： ① 請按樓號編制工程造價；② 已開工的樓盤以建安合同為填報依據(jù)； ③ 待開工的樓盤以規(guī)劃和預(yù)算定額為填報依據(jù)； ④地下車庫及裝修單列。預(yù)算表的編制遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家開發(fā)間接費預(yù)算表 —— 項目開發(fā)過程中必須的周轉(zhuǎn)房和樣板間費用，由信息管理部牽頭，會同預(yù)算合約部、規(guī)劃設(shè)計部共同完成。銷售費用預(yù)算表 —— 銷售部在銷售總監(jiān)的指導(dǎo)下，依據(jù)年度銷售任務(wù)，對市場推廣費用、銷售傭金、管理酬金、日常銷售管理費用等項目進行謹(jǐn)慎且合理的估算，編制銷售費用預(yù)算表，并在表內(nèi)注明各項銷售費用的計提比例。參照集團提供的銷售費用預(yù)算表編制 （見附表一：銷售費用預(yù)算明細(xì)表） 。管理費用預(yù)算表 —— 財務(wù)部在財務(wù)經(jīng)理的指導(dǎo)下，依據(jù)上一年度實際費用支出情況，制定管理費用預(yù)算，報公司總經(jīng)理審定。其中的專項費用主要是無法分?jǐn)偟讲块T的開支，即公司級費用。公司財務(wù)部門發(fā)生的管理費用計入公司管理費用總額中考核。，見以下管理費用預(yù)算表編制（ 見附表二：管理費用預(yù)算明細(xì)表）。預(yù)算表的編制遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家固定資產(chǎn)購置費預(yù)算表 —— 行政管理部門在其負(fù)責(zé)人的指導(dǎo)下，對編制單位在預(yù)算年度可能發(fā)生的超過 2023元，使用期限在一年以上的各種資產(chǎn)（不含在建工程）購置支出，編制固定資產(chǎn)購置預(yù)算表。（二）根據(jù)附表編制預(yù)算匯總表預(yù)算編制單位的財務(wù)部門按照標(biāo)準(zhǔn)的格式和要求，依據(jù)完成的附表，編制預(yù)算匯總表。 預(yù)算匯總表格式請嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算匯總表 （表三：標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算匯總表） 格式和科目內(nèi)容制作填寫，沒有預(yù)計發(fā)生額的空格填寫 “0” ，以方便進行匯總和分析。預(yù)算表的編制遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家說明l 預(yù)算表中所有項目單位為千元；l 財務(wù)費用項目和稅金項目由財務(wù)部門計算填寫；l “ 項目總評估 ” 一欄的各項目依據(jù)集團審批的經(jīng)營預(yù)算書填列，且符合各項目核心指標(biāo)的要求；l 以前年度損益和預(yù)算科目根據(jù)會計決算報告填列；（十三） — （十八）的各項銷售率指標(biāo)按月計算填列，（十九）銷售率指標(biāo)只按全年完成數(shù)計算填列。（三）編表說明編制單位應(yīng)將各附表作為預(yù)算匯總表的附件一起上報公司財務(wù)中心。附表應(yīng)詳細(xì)說明各項目的填報依據(jù)及計算方法，以便核對。 預(yù)算表的編制遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家預(yù)算表的審批與管理預(yù)算表編制完成后，由公司總經(jīng)理和財務(wù)部審定簽字確認(rèn)后，上報財務(wù)中心、經(jīng)營開發(fā)中心、總工辦和集團總裁審核。總裁和計劃財務(wù)中心、經(jīng)營開發(fā)中心、總工辦將核對各科目的預(yù)算數(shù)，并就其中同計劃目標(biāo)有差異的部分與編制單位的總經(jīng)理和計劃財務(wù)部會商修改。經(jīng)雙方同意確認(rèn)后，由預(yù)算責(zé)任人簽字生效。經(jīng)預(yù)算責(zé)任人簽字的預(yù)算表壹式陸份，集團總裁、財務(wù)中心、經(jīng)營開發(fā)中心、總工辦、子公司總經(jīng)理（預(yù)算責(zé)任人）和財務(wù)部各保留一份。預(yù)算表的審批與管理遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家全面預(yù)算管理系統(tǒng)成功的關(guān)鍵預(yù)算執(zhí)行預(yù)算的執(zhí)行是預(yù)算管理的核心內(nèi)容。只有嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，才能保證預(yù)算目標(biāo)最終能夠?qū)崿F(xiàn)。具體地說，預(yù)算的執(zhí)行包括支出審批、月度數(shù)據(jù)更新、月度預(yù)算分析和預(yù)算外重大調(diào)整四項工作。遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家一、支出審批與授權(quán)編制單位的支出包括兩類，第一類支出屬于在建工程投資支出，第二類支出屬于費用支出。支出依上述分類實行兩級管理。工程投資支出納入一級管理；費用類支出納入二級管理。上述二級預(yù)算支出將由房地產(chǎn)公司當(dāng)年的《業(yè)務(wù)與財務(wù)授權(quán)管理實施細(xì)則》和預(yù)算年度的授權(quán)書規(guī)定的責(zé)任人行使審批權(quán)限。而財務(wù)部門，如果是集團公司，應(yīng)同時包括集團計劃財務(wù)中心和子公司財務(wù)部，負(fù)責(zé)審查各項支出是否符合預(yù)算，有無越權(quán)。對符合條件的支出，授權(quán)人員簽字后，財務(wù)部門予以支出；對于不符合條件的支出，財務(wù)部門有權(quán)拒絕支出。如預(yù)算調(diào)整審批完成，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)更新后的預(yù)算書作為支出依據(jù)。原則上，在健全和完善的預(yù)算管理體系中，財務(wù)部門是支出的第一審批環(huán)節(jié)，對不符合開支條件的支出，財務(wù)部門有權(quán)給予否決，同時財務(wù)部門是授權(quán)管理中的全責(zé)部門，即對其他部門的越權(quán)支出承擔(dān)連帶責(zé)任。預(yù)算執(zhí)行案例：某集團公司財務(wù)授權(quán)管理手冊遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家遠(yuǎn)博顧問：中國房地產(chǎn)管理專家二、月度數(shù)據(jù)更新 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動是動態(tài)發(fā)展的過程，相應(yīng)地，預(yù)算管理要做到動態(tài)的控制。預(yù)算管理要和會計核算緊密地結(jié)合起來，會計核算提供經(jīng)營活動產(chǎn)生的實際結(jié)果，財務(wù)部門要定期（每月5日前）將會計核算的成果反映到預(yù)算指標(biāo)和科目中，便于進行分析和調(diào)整。 各編制單位的會計核算科目應(yīng)與預(yù)算科目有很好的一致性，保證預(yù)算能夠準(zhǔn)確、高效地獲得和匯集相關(guān)數(shù)