【文章內(nèi)容簡介】 布 312 元 /件 8： 3017： 30 護兒、陪護老人、購物 免費 8： 3017： 30 私家泳池清洗 500 元 /月 8： 3017： 30 噴蚊、滅鼠 免費 8： 3017： 30 私家花園淋水 60 元 /月 8： 3017： 30 訂閱報刊 免費 8： 3017： 30 １３ 種植花草 50 元 /㎡ 8： 3017： 30 報裝電話 免費 8： 3017： 30 各項費用收入預測 序 號 項 目 說 明 金額 /年 收 入 預 算： 一 物業(yè)管理費收入 1 住宅管理費 應收金額為 205000 元 /月，按收繳率 95%計算 2， 337， 000 2 商鋪管理費 應收金額為 17000 元 /月，按收繳率 95%計算 193， 800 3 車位管理費 按 500 元 /年 /輛 *120 個車位計算 60， 000 4 露天車位停放費 380 個車位，月租 150 元 /月，出租率 90% 615， 600 收入合計 3， 206， 400 物業(yè)管理成本、費用支出測算 序 號 項 目 說 明 金額 /年 一 人工費 合 計 1， 411， 200 1 員工工資 工資標準按 1500 元 /人 /月 *60 人 *12 個月 1， 080， 000 2 福利費 按工資的 14%計提 151， 200 3 社會保險費 按 200 元 /人 /月 *30 人 *12 個月計算 72， 000 4 加班費 按人均年度加班 10 天計，即工資標準 247。 25天 *3*60 人 *10 天 10， 8000 二 辦公費 合 計 229， 600 1 通訊費 1）固定電話： 3500 元 /月 42， 000 2 低值易耗品 1）辦公用品費： 800 元； 2）復印機維護： 600元 /月； 3）電腦維護： 50 元 /臺 /月 *10 臺； 4）桶裝水費： 500 元 /月 22， 200 3 差旅交通費 按 500 元 /月 6， 000 4 業(yè)務接待費 按 1000 元 /月 12， 000 5 固定資產(chǎn)折舊費 現(xiàn)有固定資產(chǎn) 40 萬元，每月折舊 7000 元 84， 000 6 辦公水電費 冬天電費： 1500 元 /月 *6 個月；夏天電費：3500 元 /月 *6 個月；水費 400 元 /月 30， 400 7 服裝費 冬裝： 350 元 /套 *2 套 *60 人；夏裝： 200 元 /套 *2 套 *60 人；按 2 年分攤 33， 000 三 公共設備設施維修 養(yǎng)護費 合 計 248， 200 1 市政管道疏通費 外聘專業(yè)公司，預計 40000 元 /年 40， 000 １４ 2 沙井清理費 外聘專業(yè)公司，沙井三個月清理一次 3， 500 3 污水處理系統(tǒng)維護 主要是電機維護費，按 500 元 /月 6， 000 4 生活水池消毒 外聘專業(yè)公司， 3 個月消毒一次，按 800 元 /次 *4 次計算 3， 200 5 消防設施保養(yǎng)費 外聘專業(yè)公司，金額為 20200 元 /年 20， 000 6 公共設施維護費 公共照明設施、避雷針防銹、樓宇小維修、泵房消防管道防銹、道閘和紅外線系統(tǒng)維護、抄表系統(tǒng)維護等，按 4500 元 /月計算 54， 000 7 材料消耗 公共維修消耗的材料費，按 10000 元 /月計算 120， 000 8 工具費 主要為電工工具 1， 500 四 綠化養(yǎng)護費 合 計 210， 000 1 綠化費 外聘專業(yè)公司 ，按 50000 平方米 * 元 204， 000 2 補苗費 按 500 元 /月計算 6， 000 五 清潔衛(wèi)生費 合 計 484， 000 1 清潔費 外聘專業(yè)公司，按 30000 元 /月計算 360， 000 2 消殺費 外聘專業(yè)公司，按 3000 元 /月計算 36， 000 3 垃圾清運費 外聘專業(yè)公司，按 4000 元 /月計算 48， 000 4 清理化糞池 外聘專業(yè)公司， 40000 元 /年 40， 000 六 公共秩序費 合 計 42， 000 1 保安裝備費 按 2500 元 /月計算 30， 000 2 治安聯(lián)防費 派出所派駐小區(qū)，按 500 元 /月 /人 *2 人 12， 000 七 社區(qū)文化活動費 按 5 個節(jié)假日，平均每次 6000 元 30， 000 八 待攤費用攤銷 待攤費用、低值易耗品攤銷 20， 000 九 不可預見費 按一至八項之和的 2%計提 53， 500 十 保險費 包括公眾責任險： 15000 元 /年；雇主責任險：5000 元 /年 20， 000 十一 律師顧問費 聘請律師費 20200 元，訴訟費 10000 元 30， 000 十二 管理者酬金 按一至十一項的 8%計提 222， 280 十三 稅金及附加 管理費收入按 %納稅 176， 352 合 計 一至十三項之和 3， 177， 132 物業(yè)管理服務費收支差 29， 268 分析說明： 以上預算結果表明，我司每年經(jīng)營處于微利狀況，管理處應通過開展多種經(jīng)營服務以增加收入。 以上支出費用不包含設備設施的大中修費用，如發(fā)生該費用，應由管理處同廣大業(yè)主協(xié)商解決。 公用水電費可通過有效管理降低損耗，管理費 １５ 與水電費分開，管理費全部用于物業(yè)的管理服務，以上支出測算中未列入公共電費損耗，該項費用按目前實際另作攤銷。 四、小區(qū)工程完善和遺留問題的改造管理 工程完善是指開發(fā)建設單位在小區(qū)本體工程竣工并進行竣工驗收后，才進行的部分公共配套設施的工程完善，如游泳池、網(wǎng)球場等娛樂設施的完善或樓道燈改造等。 工程遺留問題是指竣工驗收、接管驗收和樓宇使用過程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用要求、保修無法解決的設計缺陷等方面的問題。 物業(yè)部對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責，指定專人作好協(xié)調(diào)工作。對發(fā)現(xiàn)的遺留問題，及時向管理處經(jīng)理匯報，并作好與開發(fā)建設單位的聯(lián)系工作。在進行工程完善和遺留問題的改造時，要加強施工現(xiàn)場的管理，具體要有兩種不同情況的管理： （ 1）在業(yè)主未入伙之前的施工管理。 ①分清責任范圍，指定專人與施工隊保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決交叉工作的矛盾，以確保已接管房屋和設施的完好。 ②配合施工隊的用水、用電，要求施工隊進出場有序（必要時可簽訂合同）。 ③限制施工隊的活動范圍，不許到施工現(xiàn)場以外區(qū)域活動。 （ 2）在業(yè)主已入伙之后進行施工時，除按上面第（ 1）條規(guī)定執(zhí)行以外，還必須加強以下工作的管理： ①為限制噪音而規(guī)定施工時間，確保業(yè)主休息。 ②嚴禁穿拖鞋及袒胸露臂，嚴禁吸煙。 ③施工單位必須提前把安全負責人、施工負責人名單交物業(yè)部，辦理臨時出入證，施工完畢 將證交回。 ④增強保安力量，加強施工人員的管理監(jiān)督，避免給已入伙的業(yè)主帶來安全隱患。 ⑤施工隊離場前，必須到物業(yè)部申請“放行條”，經(jīng)有關人員核查無誤并簽名后，施工隊方可撤離。 第二節(jié) 物業(yè)公司經(jīng)營的特點、特色、理念 一、物業(yè)公司的經(jīng)營理念 在宜居，我們說：顧客永遠是第一的，服務就是宜居物業(yè)管理，宜居物業(yè)管理就是服務！ 我們的經(jīng)營目標就是 讓所有顧客滿意。而且，這個宣言早已經(jīng)轉化為信念，信念也早已落實成為理所當然的行為。 因為我們深信：高素質(zhì)的管理是物業(yè)保值、升值的保證。宜居物業(yè)管理公司把管理做 到規(guī)范化、標準化、細致化、專業(yè)化，聘請了專業(yè)服務公司負責小區(qū)的清潔、綠化、工程維護。眼睛可以看到真相：每天嚴格的小區(qū)巡查；定期的公用設施及樓宇質(zhì)量的檢測維修；每天 24 小時的嚴格保安；每日細心的清潔衛(wèi)生工作；細致的綠化維護、保養(yǎng) 。 網(wǎng)絡化、智能化管理服務已經(jīng)成為當前和今后 一段時間物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關 １６ 鍵籌碼， 這在 宜居 ，已經(jīng)成為物業(yè)管理企業(yè)界的基本管理服務手段 。 因此，宜居的 經(jīng)營理念： 系統(tǒng)化、國際化、規(guī)模化、規(guī)范化、專業(yè)化 。 二、物業(yè)公司的特色社區(qū)文化建設 社區(qū)文化是社區(qū)成員（管理員工和住戶）在居住和 管理活動中所創(chuàng)造的具有個性特色的精神財富及其物質(zhì)形態(tài)。社區(qū)文化建設是我們始終不渝的追求，是社會安定團結的需要，是物業(yè)管理企業(yè)自身的需要，更是住戶日益增長的文化生活的需要。社區(qū)文化生活利國利企業(yè)，絕對不容忽視。社區(qū)文化具有凝聚功能、導向功能、約束功能、激勵功能、輻射功能。我們的社區(qū)文化建設目標 —— 構建“文化社區(qū)”，具體內(nèi)容有： （一）倡導“全員參與”的管理文化 在管理處內(nèi)部我們強調(diào)員工在合理分工基礎上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同 參與和協(xié)作來彌補管理上的缺項和漏項。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，實現(xiàn)“管理開放，開放管理”。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設。此外，我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗，實施“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告綜合管理服務費的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權益。 （二）推廣“平等互動”的服務文化 服務文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。服務連著業(yè)主和物業(yè) 管理人，我們對兩者關系的定位是：建立在權利與義務對等基礎之上的合法契約關系。 建立這種認識能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務”。業(yè)主在享受服務的同時提出改進意見，服務產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務水準在平等互動的基礎上得以提升。 （三）營建“和睦親善”的社區(qū)文化 社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財富和物質(zhì)形態(tài)的完美結合，社區(qū)文化建設的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延 的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。我們將圍繞“愛國主義、環(huán)境保護、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社區(qū)活動，努力把御景花園創(chuàng)建為“精神家園”。 （四）塑造“親和人文”的環(huán)境文化 現(xiàn)代信息時代的到來，業(yè)主更加關注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導入一套結合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設計特色的形象識別系統(tǒng)，提升 １７ 檔次：提供高 品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢以承續(xù)設計理念：以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)”。 三、物業(yè)公司的管理規(guī)章制度 常言說：“沒有規(guī)矩，不成方圓”，必要的規(guī)章制度是做好物業(yè)管理的保障，要使小區(qū)的管理和服務走上正軌，實現(xiàn)科學化、規(guī)范化和制度化的管理，必須從基礎抓起，而建立健全的經(jīng)營管理制度，是物業(yè)公司進行工作的準繩和依據(jù)。總體上講，我司規(guī)章制度的制定有以下幾方面： （ 1）御景別墅花園業(yè)主公約 ； （ 2）御景別墅花園精神文明公約： （ 3）御景別墅花園裝修管理規(guī)定； （ 4）御景別墅花園裝修人員管理規(guī)定： （ 5）御景別墅花園物品進出規(guī)定； （ 6）御景別墅花園交通管理規(guī)定： （ 7）御景別墅花園治安管理規(guī)定； （ 8）御景別墅花園停車場管理規(guī)定： （ 9）御景別墅花園清潔綠化管理規(guī)定； （ 10）御景別墅花園暫住人員管理規(guī)定； （ 11）御景別墅花園消防管理規(guī)定； （ 12）御景別墅花園出租房管理規(guī)定。 （ 1）御景別墅花園管理處主任崗位職責；（ 2）御 景別墅花園管理處物業(yè)助理崗位職責； （ 3）管理處工程部經(jīng)理崗位職責； （ 4）管理處會計員崗位職責； （ 5）管理處工程維修員崗位職責； （ 6）管理處保安部主管崗位職責； （ 7）管理處保安員崗位職責； （ 8）管理處行政部主任崗位職責； （ 9）管理處綠化部主管崗位職責； （ 10）管理處清潔部主管崗位職責； （ 11）管理處保潔員崗位職責； （ 12）管理處綠化員崗位職責； （ 13）管理處出納員崗位職責； （ 14）管理處倉管員崗位職責； 度 （ 1）御景別墅花園管理處員工守則；（ 2）御景別墅花園管理處管理人員文明服務準則； （ 3）管理處員工辦公制度； （ 4）管理處部門月計劃、月總結制度； （ 5）管理處員工培訓制度； （ 6）管理處財務管理制度及會計核算制度； （ 7）管理處檔案資料管理制度； （ 8）管理處辦公用品申請、購買、領用制度； （ 9）管理處投訴處理、回訪制度； （ 10）管理處維修回訪制度制度； （ 11）管