【文章內(nèi)容簡介】 %200%250%300%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆0200400600800100012001400160018002023江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南050100150200250300江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南 20%0%20%40%60%80%100%江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 34頁北大縱橫區(qū)域市場供應(yīng)分析：各區(qū)域供給差異較大，一類地區(qū)年供給增長率持續(xù)上升；二類地區(qū)的市場供給量最大，約占全國的45%；三類地區(qū)年供給增幅由高位下滑；四類地區(qū)波動很大2023年，全國商品房住宅施工面積達(dá) ，新開工面積達(dá)，竣工面積 ； 20232023年全國房地產(chǎn)竣工增長率分別為 %、 %、 %二類地區(qū)供給量最大 ， 2023年住宅施工面積占全國的 %，竣工面積占 %不同區(qū)域市場的 供給變化很不平衡 ，供給增長最快的 2023年是三類地區(qū)， 2023年是四類地區(qū)，而 2023年是一類地區(qū)。其中，一類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)攀升，成為區(qū)域市場供給熱點(diǎn)；二類地區(qū)，竣工面積年增長率穩(wěn)定在 15%左右；三類地區(qū)，竣工面積增長率持續(xù)下滑， 2023年以來降低了 8個(gè)百分點(diǎn)，供給增長放緩；四類地區(qū)，三年來竣工面積增長率在 2030%間大幅波動施工面積比較二類地區(qū)%四類地區(qū)%一類地區(qū)%三類地區(qū)%新開工面積比較一類地區(qū)% 二類地區(qū)%四類地區(qū)%三類地區(qū)%竣工面積比較二類地區(qū)%四類地區(qū)%一類地區(qū)%三類地區(qū)%0%5%10%15%20%25%30%35%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)施工面積增長率竣工面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 35頁北大縱橫上海、北京、浙江、江蘇、山東的供給增長迅速，而廣東、浙江供給量最大，天津和東北地區(qū)的供給漲幅不斷回落一類地區(qū)中，滬市的住宅竣工面積比銷售面積低 %，求大于供；同時(shí)，滬市竣工面積僅比北京市高%，但新開工面積和施工面積分別高出 %、 %，反映了市場需求的拉動作用；天津市的竣工面積增長率持續(xù)下滑， 2023年住宅施工面積為銷售面積的 ，未來供給相對不充足二類地區(qū)中，粵蘇浙魯四省供給量最大， 2023年住宅竣工面積都在 2023萬平米以上、新開工面積都超過3200萬平米、施工面積都超過 5800萬平米；施工、竣工面積最大的為粵、浙，而新開工面積最大的為蘇、浙，兩省供給增長未來將繼續(xù)加快；山東省施工、竣工增幅都超過福建省，供給增幅達(dá)到高位；東北三省的供給增長回落較快020234000600080001000012023廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江萬平米 20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計(jì)30%20%10%0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍 合計(jì)010002023300040005000600070008000　　北京 　　天津 　　上海萬平米 施工面積 新開工面積竣工面積 銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京 天津 上海 一類地區(qū)施工面積增長率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京 天津 上海 一類地區(qū)竣工面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 36頁北大縱橫三類、四類地區(qū)中供給較為集中的依次為四川、重慶、湖北、安徽、河北、湖南、河南，總體上仍有上升空間05001000150020232500300035004000河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆萬平米施工面積新開工面積竣工面積銷售面積40%20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆施工面積增長率40%20%0%20%40%60%80%100%120%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆竣工面積增長率20%10%0%10%20%30%40%50%60%江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南20%10%0%10%20%30%40%50%60%江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南0100020233000400050006000江西 安徽 廣西 四川 貴州 云南 甘肅萬平米四川省供給量最大，施工、新開工、竣工面積與二類地區(qū)水平類似從竣工面積看，超過 1000萬平米的依次為渝、鄂、皖、 800萬平米以上的依次為冀、湘、豫；六省目前為三類、四類地區(qū)中的供給熱點(diǎn)從新開工面積看，超過 1300萬平米的為渝、鄂、皖、 1100萬平米以上的依次為豫冀贛湘；從施工面積看，超過 2700萬平米的依次為渝豫鄂、 2023萬平米以上的依次為冀皖湘；河南、江西、湖南將加入未來的供給熱點(diǎn)從施工面積 /銷售面積來看，川鄂為 ，皖滇為 ，目前全國的平均水平為 ，四省及邊疆地區(qū)房地產(chǎn)供給仍有較大上升空間Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 37頁北大縱橫供求平衡分析：除一類地區(qū)供求基本平衡外，其他地區(qū)需求增長快于供應(yīng)增長2023年，全國商品房住宅竣工面積為 米，比銷售面積高 13%；施工面積為 ，為銷售面積的 。根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計(jì)，商品房空置率 *從 2023年的 %降低到2023年的 14%三年來，一類地區(qū)的房地產(chǎn)竣工與銷售增幅差距逐漸縮小，供需同步增長； 2023年底竣工面積略高于銷售面積 %二類地區(qū)供需總量最大，增幅波動相對較小， 2023年住宅施工面積達(dá) ，新開工面積達(dá) 2億平米，占全國的 45%左右；竣工面積比銷售面積高 16%；市場供應(yīng)年度增幅的波動較大，目前銷售增長略快于竣工增長三類地區(qū) 銷售增長率 2023年比竣工增長率高， 2023年仍高于竣工增長率 10個(gè)百分點(diǎn)； 2023年底住宅竣工面積比銷售面積高%，市場 供需兩旺四類地區(qū)竣工增長率持續(xù)上升，但是需求增長率始終遠(yuǎn)高于供應(yīng)增長率 ； 2023年施工面積 億平米，不到銷售面積的 3倍*現(xiàn)行商品房空置率計(jì)算 =未售出數(shù)量 /前三年竣工數(shù)量2023年各區(qū)域商品房住宅市場供需比較19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)市場供需增長比較050001000015000202302500030000350004000045000一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)萬平米施工面積 新開工面積竣工面積 銷售面積0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)竣工面積增長率銷售面積增長率Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 38頁北大縱橫投資增長分析：各區(qū)域投資在 20%以上的高位增長，推動市場繼續(xù)快速成長；漲幅波動大，二類地區(qū)較穩(wěn)定，四類地區(qū)增長較快如圖所示 *，房地產(chǎn)施工面積與房地產(chǎn)投資增長率有較強(qiáng)的正向相關(guān)性，投資增長將推動未來房地產(chǎn)市場的繼續(xù)成長各區(qū)域市場的投資增長不均衡：–一類地區(qū)的年投資增長率在 1530%之間波動，同期施工面積增長率從 %上升到%–二類地區(qū)的年投資增長率波動區(qū)間不到 個(gè)百分點(diǎn)，施工面積漲幅也相對穩(wěn)定–三類地區(qū)的年投資增長率在 2333%的高位上波動，推動了同期施工面積的高位成長–四類地區(qū)的年投資增長率相對最高， 2023年底增長率達(dá) 30%，同期施工面積呈現(xiàn)相似的增長曲線﹡2023 年房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)尚未正式公布，因此使用2023 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)提供分析參考，以下相同19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)投資增長率比較19992023年各區(qū)域房地產(chǎn)施工面積增長率比較0%5%10%15%20%25%30%35%40%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)0%5%10%15%20%25%30%一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 39頁北大縱橫北京、浙江、山東、湖南、河北、江西等省的投資增長較快，上海、江蘇、山西、河南、安徽、四川等省的投資增長持續(xù)性較好一類地區(qū)中，北京投資增長最快，上海投資增長率持續(xù)上升二類地區(qū)中，浙江、山東投資增長最快，江蘇投資增長率持續(xù)上升，廣東、福建投資增長率開始回落，東北三省投資增長率波動很大三類地區(qū)中，湖南、重慶、河北、寧夏、陜西等省投資增長較快 ,山西、河南、湖北等投資增長率持續(xù)上升四類地區(qū)中，江西、廣西投資增長最快，安徽、甘肅投資增長率持續(xù)上升，四川投資增長相對比較穩(wěn)定0%10%20%30%40%50%60%北京 天津 上海 一類地區(qū) 10%0%10%20%30%40%50%60%廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北 山西內(nèi)蒙古河南 湖北 湖南 海南 重慶 西藏 陜西 青海 寧夏 新疆 20%10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西 安徽 廣西 四川 甘肅 貴州 云南Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 40頁北大縱橫收益增長與盈利分析：一類地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營收益在 35%左右的高位穩(wěn)定增長，二類、四類地區(qū)的行業(yè)盈利能力最強(qiáng)三年來，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營總收入均持續(xù)穩(wěn)定上升，但漲幅因區(qū)域市場不同略有回落2023年底，各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率（營業(yè)利潤總額 /經(jīng)營總收入）區(qū)別較大，盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)利潤率（ 2023年全國僅為 %) 存在較大統(tǒng)計(jì)誤差，但這一區(qū)別仍反映了房地產(chǎn)業(yè)外部監(jiān)管環(huán)境和自身獲利能力的相對地區(qū)差異性– 一類地區(qū) 的經(jīng)營收入在 35%左右的高位上 穩(wěn)定增長 ，同期營業(yè)利潤率增長也逐漸上升– 二類地區(qū) 的 營業(yè)利潤率最高 ，但經(jīng)營總收入漲幅波動最大– 三類地區(qū) 的營業(yè)利潤率最低、但收入增長保持在高位，反映了該區(qū)域房地產(chǎn) 行業(yè)疏于管理、企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作水平不高– 四類地區(qū) 的經(jīng)營收入增長和營業(yè)利潤表現(xiàn)都較好， 具有一定的未來增長潛力20232023年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入增長率比較2023年各區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)利潤率比較（ %）1001020304050607080一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)一類地區(qū) 二類地區(qū) 三類地區(qū) 四類地區(qū)Copyright169。2023 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 第 41頁北大縱橫上海、浙江、廣東、安徽、江西、山東、云南、廣西等省的行業(yè)盈利性較高，超過全國和本區(qū)域的市場平均水平一類地區(qū)中，上海盈利性最好，北京收益增長率在高位波動，天津居于兩者之間三類地區(qū)中，重慶、湖南、海南收益增長率穩(wěn)定上升，新疆漲幅最大，湖北、寧夏、新疆盈利性較好二類地區(qū)中，盈利性較高的依次為浙粵魯蘇閩，且收益增長率穩(wěn)定上升，東北三省營業(yè)利潤均為負(fù)值四類地區(qū)，盈利性較高的依次為皖贛滇桂川，其中皖贛的收益漲幅持續(xù)穩(wěn)定北京 天津 上海0102030405060702023 年?duì)I業(yè)利潤率20232023 年收入增長率廣東 江蘇 浙江 福建 山東 遼寧 吉林 黑龍江10050050100150200250300350河北 山西 內(nèi)蒙 河南 湖北 湖南 海南 重慶 陜西 青海 寧夏 新疆20020406080100