某公司上半年?duì)I銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告提案(編輯修改稿)
2025-02-17 16:13 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4050%的銷(xiāo)售面積作為防御性產(chǎn)品，減輕自身返租壓力。從目前來(lái)看本案的銷(xiāo)售面積占整盤(pán)的比例高達(dá) %，比例偏高。建議適當(dāng)調(diào)整。 價(jià)格策略控制方向 1. 開(kāi)發(fā)商以貼近市場(chǎng)的價(jià)格并保證一定利潤(rùn)前提下快速去化 70%可售面積，迅速回籠資金、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。余下的 30%的鋪量留在開(kāi)發(fā)商手中，靈活處理、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 2. 整個(gè)銷(xiāo)售均價(jià)通過(guò)動(dòng)態(tài)的分階段控制，合理的銷(xiāo)控，最終實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)。 3. 采取小塊推出，分段公布價(jià)格，保持產(chǎn)品的新鮮感，制造熱銷(xiāo)氛圍。 4. 拉開(kāi)差價(jià)，制作價(jià)格測(cè)試標(biāo)桿，不斷測(cè)試市場(chǎng)，保證開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)不流失。 5. 具體細(xì)則在價(jià)格報(bào)告中提供。 具體價(jià)格策略建議 針對(duì)本項(xiàng)目上海商城剩余鋪位、金街東部、金街西部、展示中心采用不同的價(jià)格策略，具體如下： ?上海商城剩余鋪位 ?由于上海商城已基本實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，其剩余鋪位面積已不多，因此在銷(xiāo)售金街東部時(shí)可借勢(shì)銷(xiāo)售。 ?金街東部 ?金街東部按現(xiàn)行執(zhí)行的價(jià)格策略繼續(xù)執(zhí)行，在銷(xiāo)售過(guò)程中可依據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況作適當(dāng)調(diào)整，尤其是 2層價(jià)格，根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況來(lái)看，銷(xiāo)售速度相對(duì)緩慢，因此在實(shí)際操作過(guò)程中可以通過(guò)適當(dāng)?shù)牟呗詠?lái)淡化其價(jià)格抗性。 ?金街西部 ?由于金街西部是本項(xiàng)目的重點(diǎn)，亮點(diǎn)，金街西部的價(jià)格定位直接影響到其銷(xiāo)售速度，由于金街東部的價(jià)格一層、二層倒置，導(dǎo)致目前金街東部銷(xiāo)售難度加大，為了避免出現(xiàn)金街東部?jī)r(jià)格定位的偏差，金街西部?jī)r(jià)格應(yīng)該采取一層與二層價(jià)格相近或略高的價(jià)格定位策略。 ?北區(qū)展示中心 ?由于北區(qū)產(chǎn)品都屬于弱勢(shì)產(chǎn)品，因此我們必須通過(guò)策略以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)進(jìn)行取勝，突現(xiàn)高性?xún)r(jià)比，以快速搶占市場(chǎng)份額。 總體均價(jià)控制體系 注 : 數(shù)據(jù)由營(yíng)銷(xiāo)中心提供，有效期截止2023年２月１８日。 未售上海商城的底價(jià)按原報(bào)價(jià)優(yōu)惠 1000元 /平米，未售金街東部底價(jià)按現(xiàn)報(bào)價(jià)優(yōu)惠 92折。 金街西部地下一層與時(shí)尚底廊街操作方式相同。 金街西部 2F按實(shí)鋪銷(xiāo)售后，需考慮經(jīng)營(yíng)裝修。 區(qū)域 一區(qū) 二區(qū) 三區(qū) 全盤(pán)總計(jì) 上海商城 金街東部 金街西部 展示中心 已售 未售 已售 未售 銷(xiāo)售面積 21100 總銷(xiāo)金額 317624582 79092023 104001628 236771251 353420230 284642972 1375552439 均價(jià) 15034 14840 17496 22116 16750 10983 15263 第二篇 :企劃推廣篇 —— 我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？ 關(guān)鍵詞 : ?自營(yíng)特區(qū) ?返租 策略 北區(qū)推廣案名 : 大上海展示中心 北區(qū)推廣理念： 旗艦店聚集地 企劃推廣篇 —— 北區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣 創(chuàng)造更多的成功投資模式，給投資者一個(gè)方向性與確定性的想象空間，由此轉(zhuǎn)化為對(duì)本項(xiàng)目明天的想象。 關(guān)于北區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣思考 10年返租， 10年原價(jià)回購(gòu)，前 3年租金一次性返還 ? 根據(jù)市場(chǎng)分析，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； ? 就北區(qū)子項(xiàng)目而言，弱勢(shì)性產(chǎn)品，必須通過(guò)強(qiáng)勢(shì)的策略來(lái)淡化產(chǎn)品的劣勢(shì)； ? 根據(jù)銷(xiāo)售中心階段統(tǒng)計(jì)，約有 18%的客戶(hù)對(duì)返租期太短，返租比例較低產(chǎn)生抗性； 關(guān)于北區(qū)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 關(guān)于返租銷(xiāo)售 ： 為什么返租 10年？ ? 展示中心定位為大型旗艦店聚集地，大型店租期都較長(zhǎng)，一般為 10年，如果設(shè) 5年，許多大商家不愿進(jìn)駐，無(wú)法保證租金的回報(bào)，而且 5年后必會(huì)產(chǎn)生所有者與經(jīng)營(yíng)者的矛盾。 ? 另外， 10年是商業(yè)貸款的最長(zhǎng)期限， 10年 100％的回報(bào)讓客戶(hù)幾乎無(wú)月供得鋪，更易被客戶(hù)接受。 關(guān)于返租銷(xiāo)售： 10年原價(jià)回購(gòu)的可行性 ?人民幣升值 物價(jià)指數(shù)上漲 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展 ?土地稀缺性導(dǎo)致地塊升值勢(shì)在必行， 10年的運(yùn)營(yíng)，租金升值不可估量，想回購(gòu)也難，但客戶(hù)可體驗(yàn)到市場(chǎng)信心與實(shí)力，更有保障。 ?假設(shè) 10年后甲方不想回購(gòu)，則可通過(guò)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)再委托進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)，通過(guò) 一年時(shí)間 市場(chǎng)去化 。 售價(jià)比較 1995 2023 2023 北京王府井圈 5萬(wàn) /平米左右 824萬(wàn) /平米 1235萬(wàn) /平米 上海南京路商圈 6萬(wàn) /平米左右 1030/平米 1550萬(wàn) /平米 溫州大南門(mén)商圈 /平米 46萬(wàn) /平米 1018萬(wàn) /平米 鄭州火車(chē)站商圈 /平米 35萬(wàn) /平米 510萬(wàn) /平米 租金比較 (/平米 月 ) 1995 2023 2023 北京王府井圈 300－600 4501300 5002500 上海南京路商圈 450700 6002023 8003200 溫州大南門(mén)商圈 200500 400800 5001000 鄭州火車(chē)站商圈 3050 100400 5001000 關(guān)于返租銷(xiāo)售：前 3年租金一次性返還 ?3年租金 24％一次性返還，使客戶(hù)能以 26％的投入獲得 100％的資本，是極大的刺激。 ?表面上看，前期少回收了 24％資金，但展示中心 8月竣工，按揭即可放款，而且我們可以通過(guò)優(yōu)惠杠桿的調(diào)節(jié)鼓勵(lì)客戶(hù)一次性付款。 核心競(jìng)爭(zhēng)力是商業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，是關(guān)鍵的賣(mài)點(diǎn) ,是“核按鈕”： ? 返租政策 ? 品牌旗艦店 ? 低總價(jià)低首付 北區(qū)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力 采用前期收取認(rèn)購(gòu)金的方式鎖定客戶(hù) ， 認(rèn)購(gòu)金 2023元 ，簽約抵充 1萬(wàn)元總房款 。 目的：為了集中簽約，可以控制銷(xiāo)售氛圍，同時(shí)給客戶(hù)制造高性?xún)r(jià)比的投資產(chǎn)品，人為制造熱銷(xiāo)現(xiàn)
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