某公司上半年?duì)I銷執(zhí)行報(bào)告提案(編輯修改稿)
2025-02-17 16:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 4050%的銷售面積作為防御性產(chǎn)品，減輕自身返租壓力。從目前來看本案的銷售面積占整盤的比例高達(dá) %，比例偏高。建議適當(dāng)調(diào)整。 價(jià)格策略控制方向 1. 開發(fā)商以貼近市場的價(jià)格并保證一定利潤前提下快速去化 70%可售面積，迅速回籠資金、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。余下的 30%的鋪量留在開發(fā)商手中，靈活處理、實(shí)現(xiàn)利潤。 2. 整個(gè)銷售均價(jià)通過動(dòng)態(tài)的分階段控制，合理的銷控，最終實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)。 3. 采取小塊推出，分段公布價(jià)格，保持產(chǎn)品的新鮮感，制造熱銷氛圍。 4. 拉開差價(jià)，制作價(jià)格測試標(biāo)桿，不斷測試市場，保證開發(fā)商的利潤不流失。 5. 具體細(xì)則在價(jià)格報(bào)告中提供。 具體價(jià)格策略建議 針對本項(xiàng)目上海商城剩余鋪位、金街東部、金街西部、展示中心采用不同的價(jià)格策略，具體如下： ?上海商城剩余鋪位 ?由于上海商城已基本實(shí)現(xiàn)銷售，其剩余鋪位面積已不多，因此在銷售金街東部時(shí)可借勢銷售。 ?金街東部 ?金街東部按現(xiàn)行執(zhí)行的價(jià)格策略繼續(xù)執(zhí)行，在銷售過程中可依據(jù)實(shí)際銷售情況作適當(dāng)調(diào)整，尤其是 2層價(jià)格，根據(jù)實(shí)際銷售情況來看，銷售速度相對緩慢，因此在實(shí)際操作過程中可以通過適當(dāng)?shù)牟呗詠淼鋬r(jià)格抗性。 ?金街西部 ?由于金街西部是本項(xiàng)目的重點(diǎn)，亮點(diǎn)，金街西部的價(jià)格定位直接影響到其銷售速度，由于金街東部的價(jià)格一層、二層倒置，導(dǎo)致目前金街東部銷售難度加大，為了避免出現(xiàn)金街東部價(jià)格定位的偏差，金街西部價(jià)格應(yīng)該采取一層與二層價(jià)格相近或略高的價(jià)格定位策略。 ?北區(qū)展示中心 ?由于北區(qū)產(chǎn)品都屬于弱勢產(chǎn)品，因此我們必須通過策略以及價(jià)格優(yōu)勢進(jìn)行取勝，突現(xiàn)高性價(jià)比，以快速搶占市場份額。 總體均價(jià)控制體系 注 : 數(shù)據(jù)由營銷中心提供，有效期截止2023年２月１８日。 未售上海商城的底價(jià)按原報(bào)價(jià)優(yōu)惠 1000元 /平米，未售金街東部底價(jià)按現(xiàn)報(bào)價(jià)優(yōu)惠 92折。 金街西部地下一層與時(shí)尚底廊街操作方式相同。 金街西部 2F按實(shí)鋪銷售后，需考慮經(jīng)營裝修。 區(qū)域 一區(qū) 二區(qū) 三區(qū) 全盤總計(jì) 上海商城 金街東部 金街西部 展示中心 已售 未售 已售 未售 銷售面積 21100 總銷金額 317624582 79092023 104001628 236771251 353420230 284642972 1375552439 均價(jià) 15034 14840 17496 22116 16750 10983 15263 第二篇 :企劃推廣篇 —— 我們?nèi)绾螒?yīng)對激烈的市場競爭？ 關(guān)鍵詞 : ?自營特區(qū) ?返租 策略 北區(qū)推廣案名 : 大上海展示中心 北區(qū)推廣理念： 旗艦店聚集地 企劃推廣篇 —— 北區(qū)營銷推廣 創(chuàng)造更多的成功投資模式，給投資者一個(gè)方向性與確定性的想象空間，由此轉(zhuǎn)化為對本項(xiàng)目明天的想象。 關(guān)于北區(qū)營銷推廣思考 10年返租， 10年原價(jià)回購，前 3年租金一次性返還 ? 根據(jù)市場分析，市場競爭激烈； ? 就北區(qū)子項(xiàng)目而言，弱勢性產(chǎn)品，必須通過強(qiáng)勢的策略來淡化產(chǎn)品的劣勢； ? 根據(jù)銷售中心階段統(tǒng)計(jì)，約有 18%的客戶對返租期太短，返租比例較低產(chǎn)生抗性； 關(guān)于北區(qū)營銷推廣策略 關(guān)于返租銷售 ： 為什么返租 10年？ ? 展示中心定位為大型旗艦店聚集地，大型店租期都較長，一般為 10年，如果設(shè) 5年，許多大商家不愿進(jìn)駐，無法保證租金的回報(bào)，而且 5年后必會(huì)產(chǎn)生所有者與經(jīng)營者的矛盾。 ? 另外， 10年是商業(yè)貸款的最長期限， 10年 100％的回報(bào)讓客戶幾乎無月供得鋪，更易被客戶接受。 關(guān)于返租銷售： 10年原價(jià)回購的可行性 ?人民幣升值 物價(jià)指數(shù)上漲 中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展 ?土地稀缺性導(dǎo)致地塊升值勢在必行， 10年的運(yùn)營，租金升值不可估量，想回購也難，但客戶可體驗(yàn)到市場信心與實(shí)力，更有保障。 ?假設(shè) 10年后甲方不想回購，則可通過當(dāng)時(shí)的市場再委托進(jìn)行二手房買賣，通過 一年時(shí)間 市場去化 。 售價(jià)比較 1995 2023 2023 北京王府井圈 5萬 /平米左右 824萬 /平米 1235萬 /平米 上海南京路商圈 6萬 /平米左右 1030/平米 1550萬 /平米 溫州大南門商圈 /平米 46萬 /平米 1018萬 /平米 鄭州火車站商圈 /平米 35萬 /平米 510萬 /平米 租金比較 (/平米 月 ) 1995 2023 2023 北京王府井圈 300－600 4501300 5002500 上海南京路商圈 450700 6002023 8003200 溫州大南門商圈 200500 400800 5001000 鄭州火車站商圈 3050 100400 5001000 關(guān)于返租銷售：前 3年租金一次性返還 ?3年租金 24％一次性返還，使客戶能以 26％的投入獲得 100％的資本，是極大的刺激。 ?表面上看，前期少回收了 24％資金，但展示中心 8月竣工，按揭即可放款，而且我們可以通過優(yōu)惠杠桿的調(diào)節(jié)鼓勵(lì)客戶一次性付款。 核心競爭力是商業(yè)綜合競爭力，是關(guān)鍵的賣點(diǎn) ,是“核按鈕”： ? 返租政策 ? 品牌旗艦店 ? 低總價(jià)低首付 北區(qū)產(chǎn)品核心競爭力 采用前期收取認(rèn)購金的方式鎖定客戶 ， 認(rèn)購金 2023元 ，簽約抵充 1萬元總房款 。 目的：為了集中簽約，可以控制銷售氛圍，同時(shí)給客戶制造高性價(jià)比的投資產(chǎn)品，人為制造熱銷現(xiàn)
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