【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 嚴(yán)格控制土地審批 ? 規(guī)范土地交易行為，逐步實(shí) 現(xiàn)公開、公正、公平的土地交 易市場(chǎng)行為 ? 必須通過土地拍賣方式才可獲 得房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán) 商品住宅 開發(fā)增長(zhǎng) 空間有限 ? 嚴(yán)格房地產(chǎn)立項(xiàng)程序，由房地產(chǎn)項(xiàng)目先立項(xiàng)后申報(bào)土地再規(guī)劃的程序改變?yōu)橄纫?guī)劃后取得土地在立項(xiàng)開發(fā) ? 根據(jù)積壓商品房數(shù)量和商品房銷售情況，嚴(yán)格控制新項(xiàng)目立項(xiàng)和開工，對(duì)除市、鎮(zhèn)中心區(qū)外，其它地方原則上不再審批新的房地產(chǎn)項(xiàng)目 ? 如果開發(fā)商積壓商品房面積超過企業(yè)近 3年累計(jì)竣工商品房面積的 20%，將停止審批該開發(fā)商新項(xiàng)目立項(xiàng) 土地批租 房地產(chǎn)立項(xiàng) 總體上說，推動(dòng)?xùn)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素大于阻礙其發(fā)展的因素 東莞市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展以住宅智能化、現(xiàn)代化為主要特征，并以進(jìn)一步完善金融體系為保障 以高品質(zhì)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，貫徹以人為本的住宅發(fā)展方針 擴(kuò)大住宅按揭市場(chǎng)規(guī)模 引用新技術(shù)、新材料，以提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平 通過以住宅抵押貸款證券化，改變房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的投資、融資體系 推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)科技化，推廣智能化小區(qū) 重環(huán)境和配套的大中型住宅小區(qū) 與當(dāng)?shù)卣己玫年P(guān)系，以取得 優(yōu)質(zhì)、價(jià)廉的土地 開發(fā)商的品牌和信譽(yù) 開發(fā)適合市場(chǎng)需求的商品房 開發(fā)大規(guī)模的居住社區(qū)，營(yíng)造良好的居住環(huán)境 與優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)提供者合作 對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、進(jìn)入時(shí)間和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的把握 開發(fā)適合市場(chǎng)需求的商品房 提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)商在東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得成功的基本要素 成功的基本要素 目前重要性 重要性趨勢(shì) . 建筑安裝市場(chǎng)分析 廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)的投資額平均每年以 %的速度增長(zhǎng) 1507 1511 1688 1960 2125 1996 1997 1998 1999 2023 +% . 廣東省建筑工程投資額 [億元 ] 資料 來 源： 廣東省 統(tǒng)計(jì)年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)集中度非常低的市場(chǎng)，并且越來越分散 1996 1997 1998 1999 2023 9% 7% 8% 5% 4% 描 述 ? 廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)的集中度由 1996年的9%下降為 2023年的 4%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分散 ? 2023年，排名前三位的建筑業(yè)企業(yè)分別是：廣東省長(zhǎng)大公路工程有限公司、江蘇省建筑安裝工程股份有限公司深圳分公司、深圳市市政工程總公司；產(chǎn)值分別達(dá)到 、 ? 2023年，排名前 10家的外省建筑企業(yè)有 2家：江蘇省建筑安裝工程股份公司和中建四局 ? 前 10家建筑企業(yè)業(yè)務(wù)起伏大； 1999年排名前十家的企業(yè)中，只有六家能在 2023年保持前十位 資料 來 源： China Infobank， 羅蘭 ?貝格 分析 前十位產(chǎn)值最大的建筑業(yè)企業(yè) 施工產(chǎn)值占市場(chǎng)的 % 隨著城市化進(jìn)程和引進(jìn)外資的不斷加快，東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)容量不斷上升 東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)速度略高于廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度 引進(jìn)外資是推動(dòng)建筑安裝工程市場(chǎng)的主要因素 日本、歐美企業(yè)不斷加大投資， 其用于建筑安裝工程的投資額也不斷上升， 2023年 2023年的年均增長(zhǎng)率將分別達(dá)到 20%和 26% 資質(zhì)較高的外來企業(yè)已構(gòu)成對(duì)本地企業(yè)的威脅 目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以價(jià)格為主 ,市場(chǎng)運(yùn)作尚不規(guī)范 東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)的特點(diǎn) 東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)表現(xiàn)出比廣東省更快的增長(zhǎng) 1996 1997 1998 1999 2023 資料 來 源： 東莞統(tǒng)計(jì)年鑒 ， 羅蘭 ?貝格 分析 2023E 52 56 64 68 76 +% . 東莞市建筑工程投資額 [億元 ] 128 +% . 宏觀環(huán)境、引進(jìn)外資和房地產(chǎn)市場(chǎng)是驅(qū)動(dòng)?xùn)|莞市建筑安裝工程市場(chǎng)的三大因素 東莞市建筑工程市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)因素 房地產(chǎn)市場(chǎng) 引進(jìn)外資 宏觀環(huán)境 ? 政府加快了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，近期將建立松山湖工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積 72平方公里 ? 政府引導(dǎo)重點(diǎn)行業(yè)和企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn) ? 外商投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，直接投資用 于建筑工程的費(fèi)用比例增大 ? 東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)自 1998年以來進(jìn)入上升期，由此帶動(dòng)建筑安裝工程市場(chǎng)的穩(wěn)步上升 ? 東莞將投資 200億建設(shè)新東莞，提升城市的綜合實(shí)力，建設(shè)“城市牌”，城市化進(jìn)程加快 ? 加入 WTO以后，更多的外資將進(jìn)入中國(guó)，由于東莞有利的地理位置和優(yōu)惠、便捷的投資環(huán)境，將吸引更多的外資 ? 東莞市固定資產(chǎn)投資每年以 10%的速度上升 ? 建設(shè)“民營(yíng)牌”，推動(dòng)民營(yíng)資本的投資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)對(duì)于商品住宅配套設(shè)施和環(huán)境要求越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)商相應(yīng)用于建筑安裝工程的投資增加 隨著東莞市實(shí)際利用外資不斷增加，外資企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長(zhǎng)較快 東莞市實(shí)際利用外資額 [億元 ] 外資企業(yè)用于建筑安裝工程投資額 [億元 ] 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . +% . 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . +% . 資料來源：東莞市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局 其中，日本、歐美企業(yè)用于建筑 安裝 工程的投資額增長(zhǎng)率高于外商企業(yè)用于建筑 安裝 工程的投資額的平均增長(zhǎng)率 投資于東莞的日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額 [億元 ] ? 戰(zhàn)略上，日本、歐美企業(yè)都把中國(guó)作為巨大的發(fā)展市場(chǎng) ? 日本、歐美制造大企業(yè)從著重建立出口加工基地逐漸轉(zhuǎn)向成為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)基地 ? 已投資的日本、歐美企業(yè)會(huì)帶動(dòng)提供零部件和原材料的日本、歐美企業(yè)數(shù)量和投資額增加 ? 東莞招商引資局通過網(wǎng)上招商、委托顧問公司到日本、歐美招商、開辦博覽會(huì)、提供“一個(gè)窗口收費(fèi)”等服務(wù)，吸引日本、歐美客戶 ? 東莞市政府“十五”規(guī)劃中，已明確把引資的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到歐美和日本等國(guó)家 描述 資料來源：東莞市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局，東莞市建委， 羅蘭 ?貝格 分析 1997 1998 1999 2023 2023E 2023E +% . +% . +% . +% . 日本 歐美 東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍以價(jià)格為主要競(jìng)爭(zhēng)手段，并存在不規(guī)范的運(yùn)作情況 東莞市 廣州市 ? 工程公開招投標(biāo)時(shí)，報(bào)價(jià)最低者中標(biāo) — “