【文章內(nèi)容簡介】 目 建立產(chǎn)品標準化平臺 已開發(fā)項目 同行項目 已交付使用項目 在建項目 新建項目 同行項目 建立標準化設(shè)計體系 單項標準研究與積累 產(chǎn)品復制，優(yōu)化標準 1 2 3 4 近期應盡快確定產(chǎn)品標準化牽頭部門，建立產(chǎn)品標準化平臺，并以建筑單體為基礎(chǔ)，迅速開展標準化設(shè)計體系建設(shè)，同時進行單項標準研究，以盡早實現(xiàn)產(chǎn)品復制。 另外，還應加快管理標準化建設(shè)，引進優(yōu)秀外部資源，建立科學的考核激勵機制，為公司產(chǎn)品標準化的持續(xù)推進提供有力保障，并根據(jù)需要啟動客戶分析與品類研究等。 設(shè)計標準開發(fā)標準 產(chǎn)品標準化管理辦法 項目后評估 單項技術(shù)創(chuàng)新、總結(jié)、借鑒 應用項目 實現(xiàn)路徑 復制項目 加快管理標準化建設(shè) 5 核心措施 輔助措施 僅僅制定了產(chǎn)品要素的標準是很難成功實現(xiàn)標準化復制的，還必須依賴相應的開發(fā)管理標準化（見管理標準化推進方案）。 外部專業(yè)資源引進 6 考核激勵機制建立 7 及時總結(jié)提煉在建或新項目好的單項技術(shù)，或借鑒行業(yè)先進的單項技術(shù)，形成標準成果。 以產(chǎn)品目錄為基礎(chǔ)，產(chǎn)品后評估體系建設(shè)為支撐，系統(tǒng)規(guī)劃標準化管理體系，建立公司產(chǎn)品標準化平臺。 實施產(chǎn)品復制，同時開展設(shè)計優(yōu)化、項目總結(jié)評估等，優(yōu)化產(chǎn)品標準。 以建筑單體為基礎(chǔ)，以小戶型為切入點，借鑒行業(yè)先進經(jīng)驗，制定設(shè)計標準，逐步形成標準化設(shè)計體系。 從優(yōu)秀企業(yè)經(jīng)驗看，產(chǎn)品標準化需要優(yōu)秀的合作伙伴共同完成，既有參與項目開發(fā)的合作伙伴，也有專門研究的合作伙伴。 要使得產(chǎn)品標準化得到順利實施，必須納入相關(guān)單位績效考核，并且提供足夠的經(jīng)費來運作，以及給予適當?shù)莫剟顏泶龠M相關(guān)工作的開展。 建立標準化設(shè)計體系 設(shè)計標準頒布 評估選擇可復制項目 確定標準化設(shè)計單體 確定標準化設(shè)計框架 總結(jié)提煉、優(yōu)化改進設(shè)計理念與方法 行業(yè)同類優(yōu)秀產(chǎn)品單體研究 提取優(yōu)秀設(shè)計理念與方法 形成復制項目設(shè)計標準 設(shè)計標準評審 項目非設(shè)計要素總結(jié) 開發(fā)標準制定 產(chǎn)品標準信息 形成標準化設(shè)計體系 工作方式： 標準化設(shè)計體系由總部牽頭，子公司配合完成，其中項目選擇評估、單體確定、設(shè)計標準化框架確定等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由總部相關(guān)部門組織討論確定；具體的設(shè)計理念與方法的總結(jié)提煉，可以由子公司負責執(zhí)行或分類引進專業(yè)研究機構(gòu)執(zhí)行。 關(guān)鍵步驟說明： 項目選擇： （ 1）明確項目范圍：公司已開發(fā)的普通快銷型電梯公寓項目。 （ 2）進行項目評估：由總部牽頭組織內(nèi)外專家進行評估，評估前應首先討論確定評價選擇標準，如： ?具有一定社會效應、商業(yè)上取得一定成功。 ?產(chǎn)品本身有一定獨特性。 ?客戶群、項目位置具有典型性。 ?產(chǎn)品已交付使用。 標準化設(shè)計框架 標準化平面設(shè)計 標準化立面設(shè)計 標準化部品構(gòu)造 標準化規(guī)劃設(shè)計 范例單元定型，確定標準框架： 參照金地設(shè)計標準化體系，結(jié)合公司設(shè)計管理現(xiàn)狀，確定標準化設(shè)計框架。 90平米以下戶型圖標準 實施步驟 項目非設(shè)計要素總結(jié)： 在項目設(shè)計標準確定后，應根據(jù)項目開發(fā)過程的經(jīng)驗教訓，確定配套的相關(guān)標準，如： ?地塊屬性、客戶特征標準。 ?成本、進度、質(zhì)量標準。 ?施工工法標準。 ?營銷策略、定價標準。 ?合作伙伴標準等。 通用部品和通用構(gòu)造框架見附件 關(guān)鍵成果 可復制項目選擇標準 標準化設(shè)計框架 復制項目設(shè)計及開發(fā)標準 建立產(chǎn)品標準化平臺 —— 產(chǎn)品目錄 工作方式： 由總部相關(guān)部門負責研究設(shè)計。 總目錄 區(qū)域 X 區(qū)域 2 區(qū)域 1 ?產(chǎn)品目錄結(jié)構(gòu)示例 細分市場 1 細分市場 X 產(chǎn)品 1 產(chǎn)品 X 立面 1 立面 X 部品 1 部品 X XX公司可以先按市區(qū)、二圈層等城市環(huán)域劃分區(qū)域，并隨著異地擴張的推進，逐步調(diào)整為城市級、地域級區(qū)域。 牽頭部門 設(shè)計研發(fā)部門 策劃銷售部門 實施 部門 創(chuàng)意部門 設(shè)計部門 策劃部門 銷售部門 采購部門 成本部門 組織機構(gòu) 新房型、立面、結(jié)構(gòu)部品研發(fā) 確定（客戶互動）裝飾性部品 決定是否研發(fā)新房型、部品 提供房型、部品的升級信息 對產(chǎn)品房型、立面、部品估價 整套產(chǎn)品預算系統(tǒng)的自動化 工作內(nèi)容 積累形成產(chǎn)品目錄 ?產(chǎn)品目錄職責分工 產(chǎn)品目錄特點： 產(chǎn)品目錄是一個巨大的產(chǎn)品信息數(shù)據(jù)庫。 ?所有必要的信息都反映在產(chǎn)品目錄中，樓書、圖紙、工程投標報價、估價、及修改記錄等相關(guān)資料都可以找到。 ?分類分級放置產(chǎn)品相關(guān)信息，并借助公司信息系統(tǒng)實現(xiàn)電子化管理，便于業(yè)務人員查詢應用。 建立產(chǎn)品標準化平臺 —— 產(chǎn)品后評估體系 工作方式： 由總部相關(guān)責任部門制定項目后評估辦法，并提出后評估要求，子公司協(xié)助第三方專業(yè)機構(gòu)實施調(diào)查評估。 產(chǎn)品后評估是對公司已開發(fā)交付項目的跟蹤總結(jié)，是產(chǎn)品標準（或升級）信息的最主要輸入來源，因此建立一套完善的產(chǎn)品后評估體系是產(chǎn)品標準化平臺建設(shè)的基礎(chǔ)工作之一。 關(guān)鍵成果 ：（ 1）項目后評估流程和作業(yè)標準；（ 2）項目后評估報告模板。 ?后評估開展方式 第一階段：內(nèi)部意見反饋 第二階段：第三方設(shè)計獨立調(diào)研 第三階段：發(fā)放問卷 第四階段：入戶調(diào)研 第五階段：資料匯總，撰寫報告 第六階段：報告評審 第七階段：優(yōu)化后續(xù)產(chǎn)品 ?首先由子公司設(shè)計、工程等業(yè)務部門結(jié)合客服、物業(yè)系統(tǒng)反映出來的產(chǎn)品使用過程中暴露的典型性問題，進行分析整理。 ?由 XX公司后評估管理部門與第三方共同設(shè)計調(diào)研問卷。 ?根據(jù)問卷調(diào)查情況，針對選擇客戶入戶訪談，歸納總結(jié)后得出普遍性結(jié)論。 ?由第三方收集相關(guān)資料，撰寫調(diào)查報告及各專業(yè)分析報告。 ?由 XX公司后評估管理部門組織報告評審，形成測評報告。 ?相關(guān)專業(yè)部門根據(jù)后評意見進行后續(xù)產(chǎn)品的優(yōu)化。 ?子公司產(chǎn)品開發(fā)與客服相關(guān)部門 ?總部后評估管理部門與第三方 ?第三方 ?第三方 ?第三方 ?總部相關(guān)部門與第三方 ?子公司創(chuàng)意 /設(shè)計部門 ?工程案例匯總 ?問題匯總圖 ?圖文報告 ?調(diào)查報告 ?評測報告 工作步驟 工作內(nèi)容 責任部門 工作成果 單項標準研究與積累 工作方式： 由子公司在項目實施過程中，根據(jù)項目需要適時地自行或與供應商共同研究，并及時報總部審核，錄入產(chǎn)品目錄。 主要步驟： ?建立項目知識庫，形成系統(tǒng)的產(chǎn)品信息 依托明源項目進度管理系統(tǒng)強大的項目管理知識庫，將每個項目產(chǎn)生的每項信息通過分門別類、統(tǒng)一管理的方式錄入知識庫，并建立了標準工作指引庫，為項目計劃執(zhí)行人員提供工作指引，實現(xiàn)知識管理與工作關(guān)聯(lián)。 ?在知識庫記錄最佳實踐，形成產(chǎn)品標準 在各個不同的業(yè)務操作界面上關(guān)聯(lián)著各種不同過往項目的經(jīng)驗、教訓、合作資源等相關(guān)知識，使任意業(yè)務點上的最佳實踐形成標準在集團內(nèi)迅速廣泛傳播。 標準立項 自行研究 同行借鑒 共同研究 標準評審 標準頒布 錄入產(chǎn)品目錄 應用優(yōu)化 項目知識管理庫 項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的大 量文檔、圖形、視頻等 定期篩選評估 ?龍湖利用知識庫實現(xiàn)產(chǎn)品標準積累 通過系統(tǒng)的產(chǎn)品標準規(guī)劃，根據(jù)項目需求進行標準立項研究。 完善目前的知識管理系統(tǒng)，將大量項目開發(fā)過程中的經(jīng)驗教訓錄入項目知識庫，定期篩選評估來產(chǎn)生相關(guān)標準。 ?建議：雙通道產(chǎn)品標準積累 產(chǎn)品復制，優(yōu)化標準 工作方式： 由公司總部根據(jù)戰(zhàn)略需要獲取土地，并確定項目定位，子公司具體實施產(chǎn)品復制。 第一次產(chǎn)品復制前，總部應制定產(chǎn)品標準化管理辦法，包括 《 復制項目設(shè)計流程 》 、 《 項目設(shè)計標準成果 》 等，以便于產(chǎn)品按要求進行準確復制，并隨著產(chǎn)品復制的推進，逐步完善相關(guān)管理辦法，如 《 標準化設(shè)計指導書 》 、 《 標準產(chǎn)品使用說明 》 等，以使公司產(chǎn)品標準化平臺更加完善。 工作內(nèi)容 ?確定項目總體運作策略 ?在成熟產(chǎn)品庫中查詢目標產(chǎn)品及相關(guān)設(shè)計標準 責任部門 總部投資發(fā)展部門 總部策劃創(chuàng)意部門 總部后評估部門 實施步驟 項目定位 規(guī)劃設(shè)計 開發(fā)銷售 項目后評估 土地獲取 ?比較目標地塊屬性與公司復制產(chǎn)品對應的地塊屬性 ?進行投資分析，并獲取目標地塊 ?將目標產(chǎn)品（單體）規(guī)劃到用地中 ?根據(jù)地塊特性和客戶需求進行適當優(yōu)化創(chuàng)新 ?選擇合作伙伴進行項目開發(fā)銷售 ?開展階段性總結(jié)，優(yōu)化產(chǎn)品標準 ?項目交付使用后組織后評估 ?根據(jù)后評估意見優(yōu)化產(chǎn)品標準 子公司設(shè)計管理部門 子公司工程管理部門 引進外部專業(yè)合作資源 工作方式： 由總部進行合作伙伴的系統(tǒng)規(guī)劃與引進。 從先進企業(yè)的產(chǎn)品標準化經(jīng)驗看，無一不是依靠優(yōu)秀的合作伙伴共同研究開發(fā)，因此建議：結(jié)合各公司自身的產(chǎn)品策略，系統(tǒng)規(guī)劃并引進相關(guān)專業(yè)合作資源。 與參與項目實施的供應商進行合作，共同研究開發(fā)專利技術(shù)與產(chǎn)品。 主動從國際市場上尋找合作伙伴。與在“工廠化”建造技術(shù)方面領(lǐng)先的日本大成建設(shè)合作，與在結(jié)構(gòu)設(shè)計方面領(lǐng)先、為悉尼奧運會館設(shè)計結(jié)構(gòu)的 ARUP公司合作研究結(jié)構(gòu)集成部分。 與國內(nèi)高校研究資源密切合作。在產(chǎn)品后評估方面，常年與清華大學建筑學院住宅設(shè)計研究組合作。 向標桿企業(yè)取經(jīng)。萬科新的產(chǎn)品標準化模式以客戶為導向，全面向帕爾迪學習。 ?萬科多層次的產(chǎn)品標準化合作資源 ?建議：合作研究資源規(guī)劃 項目合作過程中優(yōu)秀的供應商 專業(yè)領(lǐng)域領(lǐng)先的設(shè)計施工方 高校資源 ?行業(yè)先進技術(shù)研究 ?獨立的產(chǎn)品評測 ?規(guī)劃設(shè)計標準化研究 ?施工工藝標準化研究 ?主要部品標準化研究 ?主要構(gòu)件標準化研究 資源結(jié)構(gòu) 主要目的 數(shù)量規(guī)模 1家 2~3家 細分專業(yè)10家以上 34 產(chǎn)品標準化作業(yè) ? 推行產(chǎn)品標準化，優(yōu)勢非常明顯：可以減少大量前期論證、比較工作，縮短決策時間，也能避免房企高層的拿地沖動； ? 不同的產(chǎn)品線配以不同的融資思路；推動標準化作業(yè)，固化開發(fā)周期，固化工作管理鏈條和流程管理體系； ? 推動企業(yè)內(nèi)部的標準化作業(yè)，避免新的工藝與技術(shù)帶來成本增加和進度滯后，最終保障項目快速開發(fā)； ? 節(jié)約大量的銷售定位與成本測算時間，形成固定的戰(zhàn)略供應商，保障供應商對產(chǎn)品與服務的優(yōu)質(zhì)供應，更有助于對成本的有效控制； ? 有助于沿