【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目 建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái) 已開發(fā)項(xiàng)目 同行項(xiàng)目 已交付使用項(xiàng)目 在建項(xiàng)目 新建項(xiàng)目 同行項(xiàng)目 建立標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系 單項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)研究與積累 產(chǎn)品復(fù)制，優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn) 1 2 3 4 近期應(yīng)盡快確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化牽頭部門，建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)，并以建筑單體為基礎(chǔ)，迅速開展標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系建設(shè)，同時(shí)進(jìn)行單項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)研究，以盡早實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品復(fù)制。 另外，還應(yīng)加快管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，引進(jìn)優(yōu)秀外部資源，建立科學(xué)的考核激勵(lì)機(jī)制，為公司產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的持續(xù)推進(jìn)提供有力保障，并根據(jù)需要啟動(dòng)客戶分析與品類研究等。 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理辦法 項(xiàng)目后評(píng)估 單項(xiàng)技術(shù)創(chuàng)新、總結(jié)、借鑒 應(yīng)用項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)路徑 復(fù)制項(xiàng)目 加快管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè) 5 核心措施 輔助措施 僅僅制定了產(chǎn)品要素的標(biāo)準(zhǔn)是很難成功實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的，還必須依賴相應(yīng)的開發(fā)管理標(biāo)準(zhǔn)化（見管理標(biāo)準(zhǔn)化推進(jìn)方案）。 外部專業(yè)資源引進(jìn) 6 考核激勵(lì)機(jī)制建立 7 及時(shí)總結(jié)提煉在建或新項(xiàng)目好的單項(xiàng)技術(shù)，或借鑒行業(yè)先進(jìn)的單項(xiàng)技術(shù)，形成標(biāo)準(zhǔn)成果。 以產(chǎn)品目錄為基礎(chǔ)，產(chǎn)品后評(píng)估體系建設(shè)為支撐，系統(tǒng)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，建立公司產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)。 實(shí)施產(chǎn)品復(fù)制，同時(shí)開展設(shè)計(jì)優(yōu)化、項(xiàng)目總結(jié)評(píng)估等，優(yōu)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。 以建筑單體為基礎(chǔ)，以小戶型為切入點(diǎn)，借鑒行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，制定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，逐步形成標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系。 從優(yōu)秀企業(yè)經(jīng)驗(yàn)看，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化需要優(yōu)秀的合作伙伴共同完成，既有參與項(xiàng)目開發(fā)的合作伙伴，也有專門研究的合作伙伴。 要使得產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化得到順利實(shí)施，必須納入相關(guān)單位績(jī)效考核，并且提供足夠的經(jīng)費(fèi)來運(yùn)作，以及給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)來促進(jìn)相關(guān)工作的開展。 建立標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)頒布 評(píng)估選擇可復(fù)制項(xiàng)目 確定標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)單體 確定標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)框架 總結(jié)提煉、優(yōu)化改進(jìn)設(shè)計(jì)理念與方法 行業(yè)同類優(yōu)秀產(chǎn)品單體研究 提取優(yōu)秀設(shè)計(jì)理念與方法 形成復(fù)制項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審 項(xiàng)目非設(shè)計(jì)要素總結(jié) 開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)制定 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)信息 形成標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系 工作方式： 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系由總部牽頭，子公司配合完成，其中項(xiàng)目選擇評(píng)估、單體確定、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化框架確定等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，由總部相關(guān)部門組織討論確定；具體的設(shè)計(jì)理念與方法的總結(jié)提煉，可以由子公司負(fù)責(zé)執(zhí)行或分類引進(jìn)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)執(zhí)行。 關(guān)鍵步驟說明： 項(xiàng)目選擇： （ 1）明確項(xiàng)目范圍：公司已開發(fā)的普通快銷型電梯公寓項(xiàng)目。 （ 2）進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估：由總部牽頭組織內(nèi)外專家進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估前應(yīng)首先討論確定評(píng)價(jià)選擇標(biāo)準(zhǔn)，如： ?具有一定社會(huì)效應(yīng)、商業(yè)上取得一定成功。 ?產(chǎn)品本身有一定獨(dú)特性。 ?客戶群、項(xiàng)目位置具有典型性。 ?產(chǎn)品已交付使用。 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)框架 標(biāo)準(zhǔn)化平面設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)化立面設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)化部品構(gòu)造 標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)劃設(shè)計(jì) 范例單元定型，確定標(biāo)準(zhǔn)框架： 參照金地設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系，結(jié)合公司設(shè)計(jì)管理現(xiàn)狀，確定標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)框架。 90平米以下戶型圖標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施步驟 項(xiàng)目非設(shè)計(jì)要素總結(jié)： 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)確定后，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)過程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，確定配套的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，如： ?地塊屬性、客戶特征標(biāo)準(zhǔn)。 ?成本、進(jìn)度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 ?施工工法標(biāo)準(zhǔn)。 ?營(yíng)銷策略、定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 ?合作伙伴標(biāo)準(zhǔn)等。 通用部品和通用構(gòu)造框架見附件 關(guān)鍵成果 可復(fù)制項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)框架 復(fù)制項(xiàng)目設(shè)計(jì)及開發(fā)標(biāo)準(zhǔn) 建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái) —— 產(chǎn)品目錄 工作方式： 由總部相關(guān)部門負(fù)責(zé)研究設(shè)計(jì)。 總目錄 區(qū)域 X 區(qū)域 2 區(qū)域 1 ?產(chǎn)品目錄結(jié)構(gòu)示例 細(xì)分市場(chǎng) 1 細(xì)分市場(chǎng) X 產(chǎn)品 1 產(chǎn)品 X 立面 1 立面 X 部品 1 部品 X XX公司可以先按市區(qū)、二圈層等城市環(huán)域劃分區(qū)域，并隨著異地?cái)U(kuò)張的推進(jìn)，逐步調(diào)整為城市級(jí)、地域級(jí)區(qū)域。 牽頭部門 設(shè)計(jì)研發(fā)部門 策劃銷售部門 實(shí)施 部門 創(chuàng)意部門 設(shè)計(jì)部門 策劃部門 銷售部門 采購部門 成本部門 組織機(jī)構(gòu) 新房型、立面、結(jié)構(gòu)部品研發(fā) 確定（客戶互動(dòng)）裝飾性部品 決定是否研發(fā)新房型、部品 提供房型、部品的升級(jí)信息 對(duì)產(chǎn)品房型、立面、部品估價(jià) 整套產(chǎn)品預(yù)算系統(tǒng)的自動(dòng)化 工作內(nèi)容 積累形成產(chǎn)品目錄 ?產(chǎn)品目錄職責(zé)分工 產(chǎn)品目錄特點(diǎn)： 產(chǎn)品目錄是一個(gè)巨大的產(chǎn)品信息數(shù)據(jù)庫。 ?所有必要的信息都反映在產(chǎn)品目錄中，樓書、圖紙、工程投標(biāo)報(bào)價(jià)、估價(jià)、及修改記錄等相關(guān)資料都可以找到。 ?分類分級(jí)放置產(chǎn)品相關(guān)信息，并借助公司信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)電子化管理，便于業(yè)務(wù)人員查詢應(yīng)用。 建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái) —— 產(chǎn)品后評(píng)估體系 工作方式： 由總部相關(guān)責(zé)任部門制定項(xiàng)目后評(píng)估辦法，并提出后評(píng)估要求，子公司協(xié)助第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施調(diào)查評(píng)估。 產(chǎn)品后評(píng)估是對(duì)公司已開發(fā)交付項(xiàng)目的跟蹤總結(jié)，是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（或升級(jí)）信息的最主要輸入來源，因此建立一套完善的產(chǎn)品后評(píng)估體系是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)建設(shè)的基礎(chǔ)工作之一。 關(guān)鍵成果 ：（ 1）項(xiàng)目后評(píng)估流程和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；（ 2）項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告模板。 ?后評(píng)估開展方式 第一階段：內(nèi)部意見反饋 第二階段：第三方設(shè)計(jì)獨(dú)立調(diào)研 第三階段：發(fā)放問卷 第四階段：入戶調(diào)研 第五階段：資料匯總，撰寫報(bào)告 第六階段：報(bào)告評(píng)審 第七階段：優(yōu)化后續(xù)產(chǎn)品 ?首先由子公司設(shè)計(jì)、工程等業(yè)務(wù)部門結(jié)合客服、物業(yè)系統(tǒng)反映出來的產(chǎn)品使用過程中暴露的典型性問題，進(jìn)行分析整理。 ?由 XX公司后評(píng)估管理部門與第三方共同設(shè)計(jì)調(diào)研問卷。 ?根據(jù)問卷調(diào)查情況，針對(duì)選擇客戶入戶訪談，歸納總結(jié)后得出普遍性結(jié)論。 ?由第三方收集相關(guān)資料，撰寫調(diào)查報(bào)告及各專業(yè)分析報(bào)告。 ?由 XX公司后評(píng)估管理部門組織報(bào)告評(píng)審，形成測(cè)評(píng)報(bào)告。 ?相關(guān)專業(yè)部門根據(jù)后評(píng)意見進(jìn)行后續(xù)產(chǎn)品的優(yōu)化。 ?子公司產(chǎn)品開發(fā)與客服相關(guān)部門 ?總部后評(píng)估管理部門與第三方 ?第三方 ?第三方 ?第三方 ?總部相關(guān)部門與第三方 ?子公司創(chuàng)意 /設(shè)計(jì)部門 ?工程案例匯總 ?問題匯總圖 ?圖文報(bào)告 ?調(diào)查報(bào)告 ?評(píng)測(cè)報(bào)告 工作步驟 工作內(nèi)容 責(zé)任部門 工作成果 單項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)研究與積累 工作方式： 由子公司在項(xiàng)目實(shí)施過程中，根據(jù)項(xiàng)目需要適時(shí)地自行或與供應(yīng)商共同研究，并及時(shí)報(bào)總部審核，錄入產(chǎn)品目錄。 主要步驟： ?建立項(xiàng)目知識(shí)庫，形成系統(tǒng)的產(chǎn)品信息 依托明源項(xiàng)目進(jìn)度管理系統(tǒng)強(qiáng)大的項(xiàng)目管理知識(shí)庫，將每個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的每項(xiàng)信息通過分門別類、統(tǒng)一管理的方式錄入知識(shí)庫，并建立了標(biāo)準(zhǔn)工作指引庫，為項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行人員提供工作指引，實(shí)現(xiàn)知識(shí)管理與工作關(guān)聯(lián)。 ?在知識(shí)庫記錄最佳實(shí)踐，形成產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 在各個(gè)不同的業(yè)務(wù)操作界面上關(guān)聯(lián)著各種不同過往項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、合作資源等相關(guān)知識(shí)，使任意業(yè)務(wù)點(diǎn)上的最佳實(shí)踐形成標(biāo)準(zhǔn)在集團(tuán)內(nèi)迅速廣泛傳播。 標(biāo)準(zhǔn)立項(xiàng) 自行研究 同行借鑒 共同研究 標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審 標(biāo)準(zhǔn)頒布 錄入產(chǎn)品目錄 應(yīng)用優(yōu)化 項(xiàng)目知識(shí)管理庫 項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的大 量文檔、圖形、視頻等 定期篩選評(píng)估 ?龍湖利用知識(shí)庫實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)積累 通過系統(tǒng)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，根據(jù)項(xiàng)目需求進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)立項(xiàng)研究。 完善目前的知識(shí)管理系統(tǒng)，將大量項(xiàng)目開發(fā)過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)錄入項(xiàng)目知識(shí)庫，定期篩選評(píng)估來產(chǎn)生相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 ?建議：雙通道產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)積累 產(chǎn)品復(fù)制，優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn) 工作方式： 由公司總部根據(jù)戰(zhàn)略需要獲取土地，并確定項(xiàng)目定位，子公司具體實(shí)施產(chǎn)品復(fù)制。 第一次產(chǎn)品復(fù)制前，總部應(yīng)制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化管理辦法，包括 《 復(fù)制項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程 》 、 《 項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)成果 》 等，以便于產(chǎn)品按要求進(jìn)行準(zhǔn)確復(fù)制，并隨著產(chǎn)品復(fù)制的推進(jìn)，逐步完善相關(guān)管理辦法，如 《 標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 》 、 《 標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品使用說明 》 等，以使公司產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)更加完善。 工作內(nèi)容 ?確定項(xiàng)目總體運(yùn)作策略 ?在成熟產(chǎn)品庫中查詢目標(biāo)產(chǎn)品及相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 責(zé)任部門 總部投資發(fā)展部門 總部策劃創(chuàng)意部門 總部后評(píng)估部門 實(shí)施步驟 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 開發(fā)銷售 項(xiàng)目后評(píng)估 土地獲取 ?比較目標(biāo)地塊屬性與公司復(fù)制產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的地塊屬性 ?進(jìn)行投資分析，并獲取目標(biāo)地塊 ?將目標(biāo)產(chǎn)品（單體）規(guī)劃到用地中 ?根據(jù)地塊特性和客戶需求進(jìn)行適當(dāng)優(yōu)化創(chuàng)新 ?選擇合作伙伴進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)銷售 ?開展階段性總結(jié)，優(yōu)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) ?項(xiàng)目交付使用后組織后評(píng)估 ?根據(jù)后評(píng)估意見優(yōu)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 子公司設(shè)計(jì)管理部門 子公司工程管理部門 引進(jìn)外部專業(yè)合作資源 工作方式： 由總部進(jìn)行合作伙伴的系統(tǒng)規(guī)劃與引進(jìn)。 從先進(jìn)企業(yè)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)驗(yàn)看，無一不是依靠?jī)?yōu)秀的合作伙伴共同研究開發(fā)，因此建議：結(jié)合各公司自身的產(chǎn)品策略，系統(tǒng)規(guī)劃并引進(jìn)相關(guān)專業(yè)合作資源。 與參與項(xiàng)目實(shí)施的供應(yīng)商進(jìn)行合作，共同研究開發(fā)專利技術(shù)與產(chǎn)品。 主動(dòng)從國際市場(chǎng)上尋找合作伙伴。與在“工廠化”建造技術(shù)方面領(lǐng)先的日本大成建設(shè)合作，與在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面領(lǐng)先、為悉尼奧運(yùn)會(huì)館設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的 ARUP公司合作研究結(jié)構(gòu)集成部分。 與國內(nèi)高校研究資源密切合作。在產(chǎn)品后評(píng)估方面，常年與清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅設(shè)計(jì)研究組合作。 向標(biāo)桿企業(yè)取經(jīng)。萬科新的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化模式以客戶為導(dǎo)向，全面向帕爾迪學(xué)習(xí)。 ?萬科多層次的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化合作資源 ?建議：合作研究資源規(guī)劃 項(xiàng)目合作過程中優(yōu)秀的供應(yīng)商 專業(yè)領(lǐng)域領(lǐng)先的設(shè)計(jì)施工方 高校資源 ?行業(yè)先進(jìn)技術(shù)研究 ?獨(dú)立的產(chǎn)品評(píng)測(cè) ?規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化研究 ?施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化研究 ?主要部品標(biāo)準(zhǔn)化研究 ?主要構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化研究 資源結(jié)構(gòu) 主要目的 數(shù)量規(guī)模 1家 2~3家 細(xì)分專業(yè)10家以上 34 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè) ? 推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，優(yōu)勢(shì)非常明顯：可以減少大量前期論證、比較工作，縮短決策時(shí)間，也能避免房企高層的拿地沖動(dòng)； ? 不同的產(chǎn)品線配以不同的融資思路；推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，固化開發(fā)周期，固化工作管理鏈條和流程管理體系； ? 推動(dòng)企業(yè)內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，避免新的工藝與技術(shù)帶來成本增加和進(jìn)度滯后，最終保障項(xiàng)目快速開發(fā)； ? 節(jié)約大量的銷售定位與成本測(cè)算時(shí)間，形成固定的戰(zhàn)略供應(yīng)商，保障供應(yīng)商對(duì)產(chǎn)品與服務(wù)的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，更有助于對(duì)成本的有效控制； ? 有助于沿