【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 賽睿顧問 3 invest 38 新世界優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 新世界開業(yè)較早 ， 樹立南城現(xiàn)代商業(yè)品牌 ， 具有穩(wěn)定的客戶群 ， 聲譽(yù)較高； 商品檔次定位在中檔水平 ， 能夠吸引北京南城大眾消費(fèi)者的青睞； 優(yōu)越的地理位置，重要的交通樞紐 ； 綜合樓和青春館商品劃分的比較清楚 ； 1個(gè)特色冰場(chǎng)，有效帶動(dòng)當(dāng)?shù)厍嗄耆巳旱南M(fèi)，有效地吸引人流。 劣勢(shì) 商品種類繁多導(dǎo)致擺置不當(dāng)，在商場(chǎng)各層分布顯得比較凌亂 ； 店鋪間隔過窄 ，造成比較擁擠，感覺比較嘈雜，不能給人以輕松購(gòu)物的理想環(huán)境 各種促銷手段過于頻繁 ； 內(nèi)部設(shè)施不完善 ，比如電梯布局的不合理、洗手間硬件落后且不清潔，都為這個(gè)現(xiàn) 代化綜合性商業(yè)物業(yè)帶來了致命的弱點(diǎn)； 宣傳力度不夠 。 賽睿顧問 3 invest 39 新世界業(yè)態(tài)分析 新世界分為： 一期：綜合樓、二期：青春館； 綜合樓業(yè)態(tài)組合： 超市、百貨、美食廣場(chǎng)、歷險(xiǎn)世界等 ； 青春館業(yè)態(tài)組合： 青春冰場(chǎng)、乒乓球館、射箭館、游藝等； 一、二期業(yè)態(tài)對(duì)比分析： 一期 ： 主要以開放式專柜經(jīng)營(yíng)； 商場(chǎng)只租不售； 商場(chǎng)出租率高達(dá) 99％； 綜合館主要服裝精品為主，由新世界百貨自行經(jīng)營(yíng)，檔次為中檔； 二期 ： 以?shī)蕵芳安惋嫗橹鳎? 商場(chǎng)只租不售； 商場(chǎng)出租率為 90％； 青春館檔次較高，大部分休閑娛樂設(shè)施是由開發(fā)商自資或合資經(jīng)營(yíng)。 賽睿顧問 3 invest 40 新世界前景分析 前景： 商業(yè)已經(jīng)成熟，經(jīng)營(yíng)狀況有所改觀，綜合樓最為突出，經(jīng)營(yíng)管理是其改革的重點(diǎn)。 該項(xiàng)目突破口： 優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)、合理的鋪位分割、 舒適的環(huán)境、理想的業(yè)態(tài)組合、加大商場(chǎng)自身宣傳力度。 賽睿顧問 3 invest 41 新世界一、二期經(jīng)營(yíng)商品及商戶組合 樓層 （一期）商業(yè)組合 （一期）租戶組合 車庫(kù)一層 超市、音像廣場(chǎng)、花店 一層 化妝品、黃金珠寶、名酒香煙、鞋帽 美寶蓮、歐萊雅、周大福等 二層 兒童服飾、女士?jī)?nèi)衣、羊絨等 Only、天馬、依瑤、百圖等 三層 家居、文化用品、體育用品等 勝龍、登喜路、華倫天奴等 四層 整體廚房、特賣場(chǎng)、大小電器等 姜杰鋼琴城、浩莎健身俱樂部、網(wǎng)吧等 五層 美食中心、診所 耀東診所、歷險(xiǎn)世界 樓層 （二期）商業(yè)組合 （二期）租戶組合 車庫(kù)一層 乒乓球、射箭館、浩莎、游戲機(jī)、兒童娛樂玩具區(qū)、溜冰場(chǎng) 凱勝水吧 一層 精品店、鐘表、休閑鞋、牛仔 海盜船、彩裝、 Moda、 Eile、 Vero等 二層 婚紗攝影、淑女裝區(qū)、青春裝等 歐萊雅美容美發(fā)、花樣年華、青島攝影 三層 咖啡廳、餐飲 東來順、藍(lán)調(diào)主題、金山城、茶藝 賽睿顧問 3 invest 42 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合新世界的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ； ，注意合理的業(yè)態(tài)組合； ，引入主力店和主力品牌； ； ，在北京南城首開購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，并最終成功，為本項(xiàng)目定位策略提供有力的案例支撐。 賽睿顧問 3 invest 43 中友百貨 賽睿顧問 3 invest 44 關(guān)于中友百貨 區(qū)位： 北京市西單北大街； 定位：中高檔百貨； 地位：中友百貨是西單商圈內(nèi)整體規(guī)劃較為完善及經(jīng)營(yíng)最好的現(xiàn)代化百貨店； 規(guī)模：總經(jīng)營(yíng)面積為 ， 共 11層 ， （ － 2F－ 9F） ； 業(yè)態(tài)組合：百貨 、 超市 、 健身俱樂部 、 餐飲 、 KTV、 藥店 、 快餐 、 酒吧等； 經(jīng)營(yíng)狀況：自 99年元旦開業(yè)以來 ， 2023年銷售額上升 80％ ， 現(xiàn)處于成熟階段； 經(jīng)營(yíng)理念：以開放式專柜為主 ， 部分租戶獨(dú)立店鋪經(jīng)營(yíng) ； 商業(yè)環(huán)境：現(xiàn)代感的裝修風(fēng)格 ， 人性化的商業(yè)設(shè)計(jì) ， 每層皆有不同的經(jīng)營(yíng)主題； 硬環(huán)境：地下 2層 65％ 的面積作為停車場(chǎng)用途 ， 停車位 130個(gè)； 商品檔次：中高檔； 人氣：當(dāng)前北京西單地區(qū)人氣指數(shù)最高之消費(fèi)場(chǎng)所； 商場(chǎng)平均租金：約 20%35%倒扣流水； 賽睿顧問 3 invest 45 賽睿顧問 3 invest 46 中友百貨優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 交通便利 ， 多條公交路線及一線地鐵均可以到達(dá)； 中友具有豐富的百貨管理經(jīng)驗(yàn) ， 聲譽(yù)較高 ， 贏得大量穩(wěn)定的客戶群； 中友百貨定位主題清晰 ， 能夠有效吸引西單周邊地區(qū)及北京市大眾消費(fèi)者； 中友百貨位于西單商圈，區(qū)域內(nèi)日客流量較大（ 30萬人次 /天），有效獲得消費(fèi)人群 的強(qiáng)大支撐； 注重細(xì)分消費(fèi)市場(chǎng)，消費(fèi)者定位為 18— 25歲之間； 中友百貨緊鄰長(zhǎng)安街，有較好的“可視性”。 劣勢(shì) 停車位不足； 室內(nèi)綠化率較低。 賽睿顧問 3 invest 47 中友百貨前景分析 前景： 商場(chǎng)定位清晰，已進(jìn)入成熟階段，中友憑借其良好的地理位置，將延續(xù)其成功經(jīng)營(yíng)。 該項(xiàng)目突破口： 合理設(shè)置停車數(shù)量、注重室內(nèi)環(huán)境綠化。 主要消費(fèi)者結(jié)構(gòu)： 年輕時(shí)尚消費(fèi)群，收入水平較低。 賽睿顧問 3 invest 48 中友百貨主題、經(jīng)營(yíng)商品及商戶組合 樓層 主題 商品組合 租戶組合 一層 都市魅力館 化妝品、珠寶首飾、男女皮鞋 歐伯萊、歐萊雅、星巴克咖啡等 二層 少女流行館 流行少女裝、少女配件 佛羅倫、百圖、 Only、翠貝卡等 三層 淑女精品館 淑女名店、中國(guó)服飾、水吧 阿桑娜、碧琦、太和、蜜雪兒等 四層 仕女服裝館 職業(yè)女裝、兒童用品、毛衫 寶姿、阿菲麗佳、愛神、滕氏等 五層 紳士名品館 紳士精品正裝、休閑服裝 都彭、華倫天奴、鱷魚、順美等 六層 文化生活館 家居用品、電器、音像 中友卡服務(wù)中心 七層 季節(jié)速逸館 流行品牌季節(jié)性賣場(chǎng)、書店 中友圖書天地 八層 美食天地 中式餐飲、西式糕點(diǎn) 湘南砂鍋、蘇杭小吃 九層 娛樂天地 酒吧 天慕酒吧、海市蜃樓自助 KTV 地下一層 運(yùn)動(dòng)能量館 名牌運(yùn)動(dòng)服、戶外用品、器材用品、國(guó)際速食店 匡威、百事、耐克、李寧、麥當(dāng)勞、肯德基、吉野家、 DQ等 地下二層 茶藝、超市 中友茶藝休閑館、華潤(rùn)超市、中友卡卡友活動(dòng)中心、停車場(chǎng) 賽睿顧問 3 invest 49 本項(xiàng)參照性分析 結(jié)合中友百貨的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ，其前提在于細(xì)分消費(fèi)市場(chǎng)； ，本項(xiàng)目可以充分借鑒； ，理性判斷項(xiàng) 目定位的方式，值得參考； ，要關(guān)注本項(xiàng)目和其不同地理、交通條 件所帶來的市場(chǎng)變化； 。 賽睿顧問 3 invest 50 藍(lán)島大廈 賽睿顧問 3 invest 51 關(guān)于藍(lán)島大廈 區(qū)位： 北京市東大橋； 定位：大型中檔百貨超市； 地位：目前北京朝外商圈經(jīng)營(yíng)時(shí)間最長(zhǎng)的百貨店之一； 規(guī)模：商場(chǎng)總經(jīng)營(yíng)面積 ； 業(yè)態(tài)組合：超市 、 百貨 、 家電 、 美食街等； 經(jīng)營(yíng)狀況：自 93年開業(yè)以來 ， 通過十多年時(shí)間的不斷發(fā)展 ， 現(xiàn)處于成熟階段； 經(jīng)營(yíng)理念：價(jià)格低廉 ， 針對(duì)中老年消費(fèi)以及北京老字號(hào)品牌經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略 ； 商業(yè)環(huán)境：商場(chǎng)內(nèi)裝修老化 ， 購(gòu)物通道過窄 ， 內(nèi)部綠化較少； 購(gòu)物硬環(huán)境：地上停車位 70個(gè) ， 無地下停車； 商品檔次：中檔偏低； 人氣：當(dāng)前北京朝外商圈人氣指數(shù)較高之消費(fèi)場(chǎng)所； 租金： 714元 /天 /平方米； 賽睿顧問 3 invest 52 賽睿顧問 3 invest 53 藍(lán)島優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 藍(lán)島大廈開業(yè)較早 ， 較早進(jìn)入商業(yè)成熟期 ， 較早占據(jù)穩(wěn)定的市場(chǎng)份額； 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容較有特色 ， 定位針對(duì)性強(qiáng) ， 拓寬了自身輻射范圍； 結(jié)合本地消費(fèi)水平 ， 定位商品檔次 ， 能夠吸引到朝外及周邊地區(qū)廣大消費(fèi)者； 區(qū)域內(nèi)常住消費(fèi)人群的強(qiáng)大支撐。 劣勢(shì) 交通擁堵，停車位嚴(yán)重不足； 忽視商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的塑造； 商場(chǎng)內(nèi)部裝修老化，不利于商業(yè)氣氛的營(yíng)造； 藍(lán)島仍屬于傳統(tǒng)意思上的百貨，商場(chǎng)對(duì)體驗(yàn)消費(fèi)業(yè)態(tài)尚未涉足。 賽睿顧問 3 invest 54 藍(lán)島前景分析 前景： 近幾年藍(lán)島大廈的營(yíng)業(yè)額均為北京前列，最高年終排名第三，但由于自身忽視商業(yè)環(huán)境與體驗(yàn)業(yè)態(tài)的打造，未來前景將呈現(xiàn)經(jīng)營(yíng)下滑態(tài)勢(shì)。 該項(xiàng)目突破口： 商業(yè)環(huán)境的塑造、體驗(yàn)業(yè)態(tài)的增加。 主要消費(fèi)結(jié)構(gòu)： 北京中端及低端大眾消費(fèi)群。 賽睿顧問 3 invest 55 本項(xiàng)目參照性分析 結(jié)合藍(lán)島大廈的優(yōu)缺點(diǎn)，本項(xiàng)目應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ； ； ，硬件設(shè)施完善有利于項(xiàng)目?jī)r(jià)值； ，比如老人、兒童等； 、低端百貨的產(chǎn)品齊全、土洋有方是藍(lán)島成功的因素之一。 賽睿顧問 3 invest 56 安貞華聯(lián)商廈 賽睿顧問 3 invest 57 關(guān)于安貞華聯(lián)商廈 區(qū)位： 北京市北三環(huán)安貞橋； 定位：中高檔型大型百貨； 地位：目前北京地區(qū)人氣較高的百貨店之一； 規(guī)模：總經(jīng)營(yíng)面積為 ； 業(yè)態(tài)組合：超市 、 百貨 、 餐飲 、 娛樂 、 休閑； 經(jīng)營(yíng)狀況：自 2023年開業(yè)以來 ， 通過 2年時(shí)間的商業(yè)培育期 ， 現(xiàn)處于成熟階段； 經(jīng)營(yíng)理念：青春 、 時(shí)尚 、 活力 、 激情； 商業(yè)環(huán)境： 現(xiàn)代 、 青春氣息濃厚； 硬環(huán)境：地上停車位 200個(gè) ， 無地