金色家園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃方案(編輯修改稿)
2025-02-14 03:03 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0 5 3% 小高層 322 142150 9 6% 422 7 5% 422 181187 2 1% 合計(jì) 154 100% 居住區(qū)域 市區(qū)和新區(qū)臨近區(qū)域 工作區(qū)域 市區(qū)和新區(qū)臨近區(qū)域 購(gòu)房目的 主要為自住，兩房有少量投資客 兩房客源 小太陽(yáng)家庭，新婚家庭 年收入 78萬(wàn) 三房客源 望子成龍家庭，年收入 1012萬(wàn) 品園一期面積配比 銷(xiāo)售概況 中天品園一期于 06年 11月 18日開(kāi)盤(pán)，首推七幢多層和一個(gè)單元的小高層，多層產(chǎn)品主力為 3房 120135平米戶型，小高層主力為 3房 142150平米戶型，品園因其市區(qū)內(nèi)的稀缺地段而較受關(guān)注，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天多層 92平米的兩房和 120130平米的三房去化迅速，而小高層產(chǎn)品因?yàn)槊娣e偏大，導(dǎo)致銷(xiāo)售情況不理想。 品園一期客源概況 ? 關(guān)注項(xiàng)目：新港名仕 案名 新港名仕花園 地址 三香路以南，桐涇南路以東 總建面 容積率 2 產(chǎn)品形態(tài) 6幢小高層， 6幢高層 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 07年第二季度 成交均價(jià) 65007000 主力面積 3房 135平方米 產(chǎn)品訴求 優(yōu)越的地段環(huán)境：三香路是蘇州市中心城區(qū)主干道，該項(xiàng)目緊鄰三香路，交通便利，各種配套十分齊全，為市區(qū)內(nèi)的稀缺地塊，升值潛力巨大 良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)：小高層和高層由南往北，從低到高布臵，通透性良好，蘇州本地的大型開(kāi)發(fā)商新港集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，對(duì)一些老客戶有較大的吸引力 ? 關(guān)注項(xiàng)目：保利雅苑 案名 保利雅苑 地址 新區(qū)玉山路以北，濱河路西 總建面 4萬(wàn)方（ 354戶） 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 4幢高層產(chǎn)品，目前沿路兩幢在售 成交均價(jià) 公寓 6000元 /平方米 項(xiàng)目訴求 高檔的定位：保利集團(tuán)進(jìn)軍蘇州的第一個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品定位高檔，依靠社區(qū)檔次和樓盤(pán)品質(zhì)吸引客戶 優(yōu)越的位臵：既能享受新區(qū)中心的高檔配套，有能擁有玉山路的寧?kù)o生活，兩者兼得 樓層 房型 面積 （平方米） 供應(yīng) 戶數(shù) 比例 16 3/2/2 124138 101 29% 2/2/1 94102 253 71% 總計(jì) 354 100% 面積配比 ? 簡(jiǎn)要小結(jié)： 整體區(qū)域內(nèi)目前都沒(méi)有高檔樓盤(pán)在售，打造精品樓盤(pán)一方面打造萬(wàn)科在蘇州的品牌，有利于銷(xiāo)售，另一方面是把握了市場(chǎng)高檔樓盤(pán)的空白點(diǎn)。 ? 06年云庭、金河國(guó)際成交客戶分析 ? 居住區(qū)域分析： 新區(qū) 市區(qū) 園區(qū) 吳中區(qū) 本市其它區(qū)域 上海 本省 外省 港臺(tái) 其它 合計(jì) 累計(jì)組數(shù) 257 78 23 14 16 114 15 59 19 100 695 累計(jì)比例 % % % % % % % % % % 100% 金河國(guó)際客源居住區(qū)域分析 云庭客源居住區(qū)域分析 云庭客源主要為區(qū)域客，目前居住區(qū)域在市區(qū)的居多（來(lái)自盤(pán)胥路東胥江路兩側(cè)的老新村，以及三香路勞動(dòng)路之間老新村的客戶），新區(qū)次之（以竹園路兩側(cè)居民居多），吳中區(qū)、相城區(qū)和工業(yè)園區(qū)的客源很少，外地客戶幾乎沒(méi)有。 區(qū)域客占了很大的比例，其次是來(lái)自上海和其他地區(qū)的投資客。 ? 工作區(qū)域分析： 新區(qū) 市區(qū) 園區(qū) 吳中區(qū) 本市其它區(qū)域 上海 本省 外省 港臺(tái) 其它 合計(jì) 累計(jì)組數(shù) 290 89 10 8 19 122 8 50 1 98 695 累計(jì)比例 % % % % % % % % % % 100% 金河國(guó)際客源工作區(qū)域分析 云庭客源工作區(qū)域分析 勞動(dòng)路胥江板塊無(wú)大型企業(yè)單位，云庭客戶工作區(qū)域沿桐涇路和南環(huán)路分布較多，在新區(qū)中小企業(yè)工作的有一部分，另外少量在吳中木瀆工作，其他區(qū)域很少。 以在區(qū)域內(nèi)工作的客源為住，其次是在上海和市區(qū)工作的客戶。 ? 需求面積分析： 云庭客源需求面積房型分析 二房 三房 四房 復(fù)式 一房 商鋪 累計(jì)組數(shù) 503 356 281 33 91 25 累計(jì)比例 % % % % % % 金河國(guó)際需求戶型分析（來(lái)人分析） 從 06年云庭的供銷(xiāo)情況來(lái)看， 100平方米左右的兩房和 125平方米左右的三房產(chǎn)品都較受關(guān)注，全年銷(xiāo)售率均在 70%以上，其中 100平方米以下的兩房已經(jīng)基本售磬 從 06年供銷(xiāo)情況來(lái)看，客戶的面積段關(guān)注點(diǎn)集中在兩房和三房產(chǎn)品，其中兩房產(chǎn)品除了有一定量的年輕的企業(yè)高層購(gòu)買(mǎi)外也有一部分的投資需求。 ? 購(gòu)房目的 自住和投資的客戶各占到了一半的比例。但目前的形勢(shì)來(lái)看，投資客源不會(huì)達(dá)到這么高的比例。 自住 投資 均可 累計(jì)組數(shù) 274 271 150 累計(jì)比例 % % % 金河國(guó)際購(gòu)房目的分析 云庭客戶購(gòu)房目的分析 絕大部分客戶購(gòu)房目的為自住，只在云庭所開(kāi)的 76平方米的一房中有很少量的客戶用來(lái)投資。 ? 年齡構(gòu)成 客戶年齡 3150歲之間占了絕大多數(shù)，其中 3140歲客戶占了一半以上。 2030歲 3140歲 4150歲 5160歲 60歲以上 合計(jì) 累計(jì)組數(shù) 109 356 206 20 4 695 累計(jì)比例 % % % % % 100% 金河國(guó)際客戶年齡分析 云庭客源客戶年齡分析 客戶年齡 2540歲之間占了絕大多數(shù)，相對(duì)金河得客戶較年輕。 ? 職業(yè)職位 外資企業(yè) 國(guó)企單位 公務(wù)員 私營(yíng)業(yè)主 有海外親屬 外籍人士 其他 合計(jì) 累計(jì)組數(shù) 149 84 65 309 1 76 11 695 累計(jì)比例 % % % % % % % 100% 董事或合伙人 總經(jīng)理 專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 部門(mén)主管 公司職員 其他 合計(jì) 累計(jì)組數(shù) 257 161 55 134 61 27 695 累計(jì)比例 % % % % % % 100% 金河國(guó)際客戶職業(yè)職位統(tǒng)計(jì) 云庭客戶職業(yè)職位 云庭客戶主要由新區(qū)或市區(qū)的中小企業(yè)工作的中層管理人員和一些大中型公司公司職員組成。 主要客戶為私營(yíng)業(yè)董事或合伙人，以及大型企業(yè)經(jīng)理及部門(mén)主管。 ?
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