天縱項(xiàng)目策劃報(bào)告定稿(編輯修改稿)
2025-02-14 01:19 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 泥道路附近私房區(qū) 附近私房區(qū)25 分析說(shuō)明：本項(xiàng)目位于巨龍大道與水泥路交匯處，北臨巨龍大道，南通水泥路，西接盤龍新城，東延水泥路。地塊分為東西兩側(cè)，西側(cè)地塊兩面臨路，商業(yè)價(jià)值高，項(xiàng)目用地顯長(zhǎng)方形，易于進(jìn)行不同用途的進(jìn)行分割和空間布局。26周邊生活配套設(shè)施：該地塊處于盤龍城老區(qū)，周邊生活配套較盤龍城新區(qū)更為完善。巨龍大道沿街商鋪27小型超市，便民店等，主要分布在巨龍大道沿街。大中型企業(yè)的進(jìn)駐，有利于提升購(gòu)買力。設(shè)有公交站點(diǎn) ，方便居民出行。 28巨龍大道盤龍新城巨龍大道指示牌企業(yè)岔道口29三、項(xiàng)目 S W O T分析優(yōu)勢(shì) :? 盤龍城與其臨近的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域相比，有著明顯的 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 。 ? 盤龍城擁有悠久的文化底蘊(yùn) ,生態(tài)環(huán)境好，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品密度相對(duì)較低，易于打造高品質(zhì)生活區(qū)。? 地塊呈整體布局方正，有利于后期的工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度。◆ 項(xiàng)目建筑立面俊朗，視覺(jué)效果突出，具備一定的建筑標(biāo)桿效應(yīng)；◆ 項(xiàng)目綠化率較高，景觀規(guī)劃特色鮮明，具備相對(duì)較好的產(chǎn)品支撐效果。u 靠近機(jī)場(chǎng)高速， 依靠建設(shè)空港的優(yōu)勢(shì)大力提升區(qū)域品質(zhì)及人氣。u 中百倉(cāng)儲(chǔ)即將進(jìn)駐，奧特萊斯成功立項(xiàng)，外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，光華國(guó)際學(xué)?？偛繉⒁浦繁P龍城，極地海洋世界 11月奠基等都將加速激活盤龍城的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。30劣勢(shì) :? 地處城郊，公交線路有限，發(fā)車頻率較低，都將使得出行問(wèn)題成為當(dāng)?shù)貥I(yè)主生活的一大難題。? 生活配套設(shè)施較為匱乏 ,居住氣氛較差， 基本 沒(méi)有大型購(gòu)物場(chǎng)所和較為集中的銀行、學(xué)校、醫(yī)院等生活配套區(qū)。? 項(xiàng)目體量相對(duì)不大，較之周邊大體量綜合社區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其產(chǎn)品兼容性相對(duì)較弱?！?周邊環(huán)境比較復(fù)雜，分部有中小型工廠企業(yè)、大量私房區(qū)密集、大量待開(kāi)發(fā)片區(qū)荒蕪等，負(fù)面影響項(xiàng)目整體形象。 31機(jī)會(huì) :? 岱黃公路收費(fèi)站后撤大大拉近了中心城區(qū)和盤龍城之間的 “心理 ” 距離 ,消解了城區(qū)和郊區(qū)之間心理上的隔閡，有助于盤龍城逐漸擺脫 “ 郊區(qū) ” 印象，成為名副其實(shí)的 “ 北漢口 ” 。? 盤龍城集 高尚旅游居住區(qū)、現(xiàn)代航空港和漢口北市場(chǎng)集群三維一體的 定位規(guī)劃，再加上熱議中的盤龍工業(yè)園、北漢口國(guó)際商品交易中心、極地海洋公園等陸續(xù)動(dòng)工，盤龍城近期仍然算得上是利好頻頻。? 從歷史上看，漢口的就是一個(gè)不斷向北發(fā)展的過(guò)程。從沿江大道、中山大道、解放大道、建設(shè)大道、發(fā)展大道再到盤龍城的巨龍大道， “ 北漢口 ” 的發(fā)展前景日益燦爛。 32威脅 :? 目前，盤龍城入住率不到 20%?？罩寐蕦?dǎo)致了商戶不愿進(jìn)駐，而商業(yè)的匱乏又進(jìn)一步導(dǎo)致樓盤空置，易導(dǎo)致惡性循環(huán)的局面。? 關(guān)聯(lián)區(qū)域在建 /在售項(xiàng)目都已加速啟動(dòng)，屆時(shí)推盤量規(guī)模相對(duì)較大，且項(xiàng)目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，客戶群有交叉，對(duì)于本項(xiàng)目有著強(qiáng)大的沖擊力。從客戶群、營(yíng)銷推廣、價(jià)格實(shí)現(xiàn)等各個(gè)方面都有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。u 目前武漢樓市整體向下繼續(xù)調(diào)整，同時(shí)國(guó)家繼續(xù)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行適度從緊的政策，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，直接負(fù)面影響項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)、客戶營(yíng)銷、資金回籠等。2023年以來(lái)武漢樓市 交易價(jià)格持續(xù)攀高，成交量與規(guī)模在萎縮。 整體發(fā)展趨勢(shì)與 2023年 1011月份之前形成鮮明對(duì)比，市場(chǎng)持續(xù)低迷之中。33S地塊規(guī)整價(jià)格優(yōu)勢(shì)政策扶植W城郊出行不便生活配套匱乏O隔閡逐漸消除發(fā)展腳步加快未來(lái)潛力巨大T空置率高政策調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)策對(duì)策 對(duì) 策對(duì)策功能分區(qū)合理規(guī)劃揚(yáng)長(zhǎng)避短突顯特質(zhì)配套跟進(jìn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 對(duì) 策差異化競(jìng)爭(zhēng)補(bǔ)缺式開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)利益最大化34 依據(jù)地塊屬性及區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)定位，以底層商業(yè)＋小高層 /高層住宅的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，綜合考慮客戶需求來(lái)做產(chǎn)品?！ ? 我們將其定位為： 宜居型住宅，以城區(qū)居民自用內(nèi)需和外來(lái)的投資購(gòu)房需求，輔以一定規(guī)模的社區(qū)型節(jié)點(diǎn)投資商業(yè)。地塊用途住宅商業(yè)自用居家投資出租社區(qū)型商業(yè)，投資／自用需求四、項(xiàng)目綜合定位分析35■ 客戶分析： 自主客、投資客為主，以漢口片區(qū)以及武昌部分片區(qū)實(shí)力客戶為主。二次置業(yè)客戶比例相對(duì)較高，多用于投資之用。■ 功能分析： 靜態(tài)定位為住宅。動(dòng)態(tài)化可以調(diào)整為居家用與投資用兩類。隨著片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，伴隨客戶群的需求出現(xiàn)，會(huì)加速住宅部分的功能細(xì)化。■ 價(jià)格分析： 依據(jù)目前區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)格局，項(xiàng)目住宅部分均價(jià)區(qū)間為 32003300元 /㎡， 若武漢樓市繼續(xù)加速向下調(diào)整，則價(jià)格定位需依據(jù)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)以及項(xiàng)目資金回籠而定。36u 項(xiàng)目形象定位： 方案一： 建筑 人文宜居社區(qū) ，滿足喧囂都市人群向往儒雅恬靜生活的需求。 方案二： 打造 MINI精英社區(qū) ，滿足青年置業(yè)剛性需求及過(guò)渡房需求。u 產(chǎn)品功能定位：大中小戶型面積結(jié)合開(kāi)發(fā)， 以城區(qū)居民內(nèi)需和外來(lái)的購(gòu)房需求，同時(shí)輔以一定規(guī)模的社區(qū)型商業(yè)確保住宅品質(zhì)。37u目標(biāo)客戶 由于本項(xiàng)目地處城郊，綜合考慮其區(qū)域環(huán)境特征，人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、工作機(jī)會(huì)、收入水平等情況，我們認(rèn)為目標(biāo)客戶主要由以下幾類群體構(gòu)成：216。 漢口及武昌地區(qū)具有一定購(gòu)買力的 投資者 ：看好盤龍城未來(lái)發(fā)展前景，追求投資收益216。 青年置業(yè)群體 ：剛性需求較大，同時(shí)對(duì)價(jià)格的彈性也較大。存在一定程度過(guò)度房消費(fèi)傾向。216。 城區(qū) 拆遷戶及二次置業(yè)者 ：剛性需求較大，具有一定價(jià)格彈性?？蛻籼卣鞣治觯簠^(qū)域形象漢口化區(qū)域資源加速聚集區(qū)域產(chǎn)業(yè)多元化區(qū)域樓市規(guī)模化區(qū)域產(chǎn)品多樣化樓市客戶泛化客戶來(lái)源多樣化，客戶需求多元化， 導(dǎo)致產(chǎn)品開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化，以未來(lái)發(fā)展趨向?yàn)橹鲗?dǎo) 。38u 產(chǎn)品定位 ：物業(yè)類別：普通住宅 /公寓建筑類別：高層 /小高層戶型面積： 強(qiáng)力主打 7090平米經(jīng)典二房 推出少量 5060平米一房小戶供應(yīng)適量 110130平米舒適三房216。產(chǎn)品定位需符合國(guó)家規(guī)定商品房 90/70政策要求。216。大中小戶型面積結(jié)合開(kāi)發(fā)，易于滿足不同群體購(gòu)房需求。216。各類開(kāi)發(fā)數(shù)量規(guī)模應(yīng)充分結(jié)合市場(chǎng)需求來(lái)具體確定。產(chǎn)品說(shuō)明：考慮戶型產(chǎn)品的彈性組合，兩個(gè)中小套型合拼為一個(gè)大套型。39項(xiàng)目景觀效果入口景觀主軸 中央噴泉廣場(chǎng)組團(tuán)景觀小品 噴泉小品景觀建筑與景觀融合一體，通而不透，圍而不合，完美實(shí)現(xiàn)外
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